{"id":2607,"date":"2009-03-10T16:48:41","date_gmt":"2009-03-10T15:48:41","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=2607"},"modified":"2020-06-02T16:49:07","modified_gmt":"2020-06-02T15:49:07","slug":"el-tribunal-supremo-pone-final-a-la-polemica-sobre-la-aplicacion-del-articulo-53-de-la-ley-de-arrendamientos-urbanos-de-1964","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/el-tribunal-supremo-pone-final-a-la-polemica-sobre-la-aplicacion-del-articulo-53-de-la-ley-de-arrendamientos-urbanos-de-1964\/","title":{"rendered":"El Tribunal Supremo pone final a la pol\u00e9mica sobre la aplicaci\u00f3n del art\u00edculo 53 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

I. La acci\u00f3n impugnatoria del art\u00edculo 53 de la Ley de arrendamientos urbanos. Contenido, finalidad y efectos.<\/h4>\n\n\n\n

Recordemos, para centrar el tema, que en la regulaci\u00f3n legal atinente a los contratos de arrendamiento de vivienda anteriores a la nueva LAU (disposiciones transitorias primera y segunda de la Ley de arrendamientos urbanos de 1994 y Texto refundido de la Ley de arrendamientos urbanos de 1964) se encuentra el art\u00edculo 53 de esta \u00faltima Ley, que no fue derogado por aquellas disposiciones transitorias.<\/p>\n\n\n\n

Adem\u00e1s de los derechos de tanteo y retracto para el caso de venta de la vivienda arrendada, el art\u00edculo 53 otorga al inquilino un tercer derecho, para el caso de que no desee ejercitar estos derechos de adquisici\u00f3n preferente. El de impugnaci\u00f3n de la transmisi\u00f3n. Sus efectos no son los de anulaci\u00f3n de la venta, sino impedir que el adquirente persona f\u00edsica pueda denegar la pr\u00f3rroga forzosa por causa de necesidad de vivienda para s\u00ed o para sus familiares directos. Esto es, no pueda hacer uso en el futuro de la causa de denegaci\u00f3n de pr\u00f3rroga 1.\u00aa del art\u00edculo 62 de la misma Ley.<\/p>\n\n\n\n

Esta acci\u00f3n impugnatoria cabe en cualquiera de los supuestos siguientes:<\/p>\n\n\n\n

a) Cuando el adquirente por actos intervivos de una finca urbana compuesta de pisos enajene como fincas independientes las viviendas que al tiempo de la adquisici\u00f3n estuviesen arrendadas antes de haber transcurrido cuatro a\u00f1os desde dicha adquisici\u00f3n.

b) Cuando el precio de la venta, incluido, en su caso, el importe de las cargas, exceda de la capitalizaci\u00f3n de la renta anual de la vivienda arrendada al impugnante a los siguientes tipos: al 3% cuando hubiere sido ocupada la vivienda por primera vez (no necesariamente por ese mismo inquilino) antes de 1 de enero de 1942, y al 4,5% si lo hubiere sido con posterioridad a esa fecha.<\/p>\n\n\n\n

Se comparan, por consiguiente, dos cifras, el precio de la venta y el importe de la renta capitalizada (renta anual multiplicada por 100 y dividido el resultado por 3 o por 4,5, seg\u00fan la fecha de la primera ocupaci\u00f3n de la vivienda).<\/p>\n\n\n\n

Si es superior el importe del precio de la venta, se da el supuesto para el ejercicio de la acci\u00f3n impugnatoria.<\/p>\n\n\n\n

Esto \u00faltimo ocurre en casi todos los casos, las rentas de esos contratos antiguos son bajas, especialmente cuando no ha sido posible efectuar la actualizaci\u00f3n de rentas, y el valor de la renta capitalizada se sit\u00faa en cifras muy por debajo del valor de mercado de los pisos.<\/p>\n\n\n\n

Esta situaci\u00f3n provoca que, en la tesitura de proceder a la venta de la vivienda arrendada, es muy dif\u00edcil que el arrendador pudiera obtener un precio de mercado de su inmueble, ya que el comprador obligado a respetar la pr\u00f3rroga forzosa del inquilino ocupante si este ejercita la acci\u00f3n impugnatoria, no va a poder disponer de la vivienda adquirida, cuya rentabilidad adem\u00e1s, a corto o medio plazo, resulta muy baja.<\/p>\n\n\n\n

II. Posturas contradictorias de las audiencias provinciales sobre la vigencia y aplicabilidad actual de la acci\u00f3n impugnatoria.<\/h4>\n\n\n\n

Ante la distorsi\u00f3n a que acabamos de hacer referencia, el valor de las rentas capitalizadas siempre es inferior al valor de mercado de las viviendas, la Audiencia Provincial de Barcelona, secciones 4.\u00aa y 13.\u00aa, que conocen por especializaci\u00f3n en exclusiva de los litigios sobre arrendamientos urbanos, as\u00ed como alguna otra audiencia, se han venido pronunciando reiteradamente sobre esta cuesti\u00f3n interpretando el precepto legal en el sentido de que solo es aplicable la acci\u00f3n de impugnaci\u00f3n cuando el precio de venta de la vivienda fuere simulado o estuviese por encima del valor de mercado. De tal forma que si aun siendo superior a la renta actualizada no se probara que es superior al valor real de la vivienda, la acci\u00f3n impugnatoria era desestimada. Doctrina que ha venido aplicando durante los \u00faltimos veinte a\u00f1os. La consecuencia para el inquilino que ve\u00eda desestimada su acci\u00f3n, o que simplemente no la ejercitaba consciente de que iba a ser rechazada con la imposici\u00f3n consiguiente de las costas, era clara: quedaba inerme ante la denegaci\u00f3n de pr\u00f3rroga por necesidad de vivienda (propia, de descendientes o de ascendientes) que el adquirente pod\u00eda ejercitar.<\/p>\n\n\n\n

Coincide hist\u00f3ricamente esta situaci\u00f3n con una jurisprudencia de las mismas audiencias m\u00e1s flexible respecto de la aplicaci\u00f3n de causas de necesidad, como por ejemplo la de m\u00e1s frecuente planteamiento, vida independiente de un hijo.<\/p>\n\n\n\n

Y procesalmente, antes de la entrada en vigor de la vigente Ley de enjuiciamiento civil del a\u00f1o 2000, con la imposibilidad de que de estos procesos arrendaticios pudiera conocer en virtud de recurso de casaci\u00f3n el Tribunal Supremo, porque la ley procesal vedaba esa posibilidad.<\/p>\n\n\n\n

Lo resuelto por las audiencias provinciales quedaba firme.<\/p>\n\n\n\n

La consecuencia de todo ello era de dif\u00edcil entendimiento para el no jurista, una acci\u00f3n impugnatoria relativa a una vivienda sita en Madrid, o en M\u00e1laga por ejemplo, era estimada, y la misma acci\u00f3n relativa a una vivienda sita en Barcelona era desestimada. Con las consecuencias posteriores, que son en realidad las trascendentes, de la imposibilidad o posibilidad, respectivamente, de desahucio del inquilino por necesidad de su nuevo arrendador.<\/p>\n\n\n\n

III. La Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 15 de enero de 2009 resuelve en forma definitiva la controversia.<\/h4>\n\n\n\n

La posibilidad de que puedan tener acceso a casaci\u00f3n las sentencias dictadas en procesos relativos al arrendamiento de viviendas se abri\u00f3 de nuevo a partir del a\u00f1o 2001 con la entrada en vigor de la nueva Ley de enjuiciamiento civil, para el caso de que el litigio tenga \u201cinter\u00e9s casacional\u201d, uno de cuyos supuestos precisamente es que exista jurisprudencia contradictoria sobre una misma cuesti\u00f3n de derecho de las audiencias provinciales.<\/p>\n\n\n\n

La finalidad del recurso de casaci\u00f3n por \u201cinter\u00e9s casacional\u201d es la de conseguir la unificaci\u00f3n de doctrina evitando que contin\u00fae una situaci\u00f3n de inseguridad jur\u00eddica como la relatada.<\/p>\n\n\n\n

La Sentencia dictada recae en un proceso iniciado en Barcelona en el a\u00f1o 1999, por inquilino de vivienda que ejercita la acci\u00f3n impugnatoria, bas\u00e1ndose en que el precio de venta de la vivienda que ocupa era superior a la capitalizaci\u00f3n de la renta.<\/p>\n\n\n\n

Y procesalmente, antes de la entrada en vigor de la vigente Ley de enjuiciamiento civil del a\u00f1o 2000, con la imposibilidad de que de estos procesos arrendaticios pudiera conocer en virtud de recurso de casaci\u00f3n el Tribunal Supremo, porque la ley procesal vedaba esa posibilidad<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

Su demanda es desestimada por el Juzgado. Interpone Recurso de apelaci\u00f3n, que tambi\u00e9n es desestimado por la Secci\u00f3n 13.\u00aa de la Audiencia Provincial, cuya Sentencia de fecha 23 de marzo de 2001 reitera su doctrina anterior argumentando en s\u00edntesis que:<\/p>\n\n\n\n

\u201c[\u2026] se trata de resolver acerca de si, de patentizarse el concurso de cuantos requisitos condicionan la viabilidad de la acci\u00f3n impugnatoria del art\u00edculo 53, la aplicaci\u00f3n estricta de esta normativa producir\u00eda abuso de derecho, o ejercicio an\u00f3malo del mismo, con quebranto de las reglas de la buena fe que, de conformidad con el art\u00edculo 9 de la citada LAU, ha de presidir el ejercicio de los derechos y el cumplimiento de las obligaciones, lo que de ser as\u00ed obligar\u00eda a jueces y tribunales a rechazar las pretensiones aunque respondan debidamente a las normas en cuesti\u00f3n y sin que ello suponga vulneraci\u00f3n o quebranto de \u00e9stas, al tener que interpretarse, de conformidad con el art\u00edculo 3 del C\u00f3digo Civil, seg\u00fan el contexto, los antecedentes hist\u00f3ricos y legislativos y la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas, atendiendo fundamentalmente el esp\u00edritu y finalidad de las mismas, arbitrando expresamente el art\u00edculo 7 el mismo cuerpo legal medidas judiciales para impedir el abuso de derecho, respecto a todo acto u omisi\u00f3n, que por la intenci\u00f3n de su autor, por su objeto o por las circunstancias en que se realice, sobrepase manifiestamente los l\u00edmites del ejercicio de un derecho, todo lo cual permite al juzgador despegarse de la literalidad de la norma, adapt\u00e1ndola a las circunstancias actuales, para as\u00ed cumplir con el esp\u00edritu de la misma y con la finalidad perseguida por el legislador, en este caso, la de evitar transmisiones simuladas o por precios excesivos, que hicieran inoperantes los derechos de tanteo o retracto, con las inevitables consecuencias que ello llevar\u00eda consigo [\u2026] Si tal ocurr\u00eda hace m\u00e1s de cuarenta a\u00f1os, no puede interpretarse la misma al momento presente de otro modo que como se dice, cuando el precio de venta del inmueble arrendado, no aparece como anormal en el actual mercado inmobiliario, atendida su ubicaci\u00f3n y extensi\u00f3n. [\u2026] No podemos olvidar que la norma del art\u00edculo 53 LAU responde a unas circunstancias espec\u00edficas de muy restrictiva interpretaci\u00f3n actualmente, antes que nada y sobre todo si hay la patente aproximaci\u00f3n entre el precio de mercado, el precio de venta y el precio de la impugnaci\u00f3n, como se ha acreditado [\u2026]\u201d<\/p>\n\n\n\n

El inquilino, defendido por este letrado, interpuso Recurso de casaci\u00f3n por inter\u00e9s casacional, que fue admitido a tr\u00e1mite por el Tribunal Supremo y que dio lugar a la Sentencia objeto de este comentario. Uno de los argumentos del recurso era que la doctrina combatida supon\u00eda una derogaci\u00f3n por el Tribunal de un precepto legal vigente, que la \u00faltima reforma arrendaticia no hab\u00eda derogado.<\/p>\n\n\n\n

La Sala Primera del Tribunal Supremo, reunida en Pleno, esto es por todos los magistrados que la componen, dict\u00f3, en fecha 15 de enero de este a\u00f1o 2009, Sentencia que rechaza la argumentaci\u00f3n jur\u00eddica que ven\u00eda manteniendo la Audiencia Provincial de Barcelona. Casa y anula la sentencia dictada y revocando la sentencia dictada en primera instancia estima la acci\u00f3n impugnatoria entablada por el inquilino en el a\u00f1o 1999.<\/p>\n\n\n\n

La importancia de la Sentencia dictada es que, al ser del Pleno de la Sala 1.\u00aa del Tribunal Supremo, resuelve definitivamente la cuesti\u00f3n, fijando como doctrina jurisprudencial la siguiente:<\/p>\n\n\n\n

\u201cEl art\u00edculo 53 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 es precepto vigente en la actualidad, de conformidad con la Disposici\u00f3n Transitoria segunda de la Ley 29\/1994, de Arrendamientos Urbanos, y es plenamente aplicable a los arrendamientos celebrados con anterioridad a 9 de mayo de 1985, y su ejercicio no supone un abuso de derecho al ejercitarse la acci\u00f3n impugnatoria con base a una facultad reconocida legalmente, debido a la virtualidad del art\u00edculo 2.2 del C\u00f3digo Civil en cuanto al principio de derogaci\u00f3n de las normas, al fundamento de seguridad jur\u00eddica del art. 9.3 de la Constituci\u00f3n y la doctrina del Tribunal Constitucional sobre este particular, as\u00ed como a la regla de la tutela judicial efectiva para la resoluci\u00f3n de los pleitos \u201csecundum legem\u201d, y de acuerdo con el sistema de fuentes establecido (art. 1.7 del C\u00f3digo Civil), sin que la interpretaci\u00f3n sociol\u00f3gica permita la derogaci\u00f3n de una norma que pretende proteger al inquilino, objetivo al que responde dicho art\u00edculo 53.\u201d<\/strong><\/p>\n\n\n\n

IV. Consecuencias<\/h4>\n\n\n\n

A partir de ahora los juzgados y tribunales de todo el Estado deber\u00e1n respetar esta doctrina y aplicarla en sus sentencias.<\/p>\n\n\n\n

En conclusi\u00f3n, la norma legal del art\u00edculo 53, regulador de la acci\u00f3n impugnatoria, est\u00e1 vigente y debe ser aplicado por los tribunales.<\/p>\n\n\n\n

Es interesante c\u00f3mo la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo (la totalidad de los magistrados que la componen) se decanta claramente entre las dos posturas enfrentadas de los tribunales de inferior rango, compartiendo la afirmaci\u00f3n de que por v\u00eda de interpretaci\u00f3n no se pueden vaciar de contenido normas legales vigentes, porque, si se hace, es un exceso hermen\u00e9utico \u201cque acarrear\u00eda la indeseada consecuencia de diluir los n\u00edtidos l\u00edmites existentes entre la labor legislativa y la propiamente judicial\u201d.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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