{"id":2679,"date":"2011-06-10T16:26:00","date_gmt":"2011-06-10T15:26:00","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=2679"},"modified":"2020-06-03T16:26:46","modified_gmt":"2020-06-03T15:26:46","slug":"puede-hacer-el-requerimiento-previo-del-art-553-40-2o-ley-5-2006-de-10-de-mayo-el-administrador-de-fincas-en-lugar-del-presidente-de-la-comunidad-en-las-acciones-de-cesacion","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/puede-hacer-el-requerimiento-previo-del-art-553-40-2o-ley-5-2006-de-10-de-mayo-el-administrador-de-fincas-en-lugar-del-presidente-de-la-comunidad-en-las-acciones-de-cesacion\/","title":{"rendered":"\u00bfPuede hacer el requerimiento previo del art. 553.40.2\u00ba ley 5\/2006 de 10 de mayo el administrador de fincas en lugar del Presidente de la Comunidad en las acciones de cesaci\u00f3n?"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

Sometemos a debate en este art\u00edculo una cuesti\u00f3n de indudable inter\u00e9s pr\u00e1ctico.<\/p>\n\n\n\n

Nos referimos a lo establecido en el apartado 2\u00ba del art. 553.40 de la Ley 5\/2006, de 10 de Mayo del libro quinto del C\u00f3digo civil de Catalu\u00f1a, relativo a los derechos reales, que se\u00f1ala que: 2. El presidente o presidenta de la comu\u00adnidad, si se realizan las actividades a que se refiere el apartado 1, por inicia\u00adtiva propia o a petici\u00f3n de una cuarta parte de los propietarios, debe requerir fehacientemente a quien las realice que deje de realizarlas<\/em>. Es decir, que antes del ejercicio de las acciones de cesaci\u00f3n para que los comuneros infractores de\u00adsistan de continuar con su actividad sean requeridos formalmente para que desis\u00adtan en ello y luego la junta autorice el ejercicio de la acci\u00f3n, constituy\u00e9ndose en requisitos preprocesales para la via\u00adbilidad de la acci\u00f3n del art. 553.40.2 de la Ley 5\/2006. Pero la cuesti\u00f3n que sur\u00adge en este punto es si es exigible que lo haga el presidente o puede llevarlo a cabo el administrador de fincas colegia\u00addo como profesional cualificado que ejerce su funci\u00f3n en la comunidad.<\/p>\n\n\n\n

Adem\u00e1s, debemos recordar que es esta es una cuesti\u00f3n interesante que surgi\u00f3 en el II Encuentro entre Jueces y administrado\u00adres de fincas colegiados celebrado en Va\u00adlencia en Octubre de 2009 en el marco de una jornada tendente a unificar criterios en materia de Propiedad Horizontal, surgien\u00addo esta cuesti\u00f3n como una v\u00eda que podr\u00eda existir para descargar a los presidente de las comunidades de la actividad delicada que siempre surge de comunicar a un co\u00admunero que cese en una actividad que consta regulada en el art. 553.40. N\u00f3tese que los presidentes de las comunidades son, obviamente, comuneros y en la dif\u00edcil funci\u00f3n por aquellos desarrollada los re\u00adquerimientos a los comuneros con respec\u00adto a determinadas actividades supone una misi\u00f3n complicada dada la com\u00fan condi\u00adci\u00f3n de comuneros y vecinos de requiren\u00adte y requerido. As\u00ed, en la mayor\u00eda de las ocasiones los requeridos suelen olvidar que la actividad que ejerce el presidente de la comunidad lo es en el plano profesio\u00adnal, como se le debe llamar al trabajo que ejercen estos en el desarrollo de su fun\u00adci\u00f3n representativa que llevan a cabo por disposici\u00f3n del art. 553.16.2, c) de la Ley 5\/2006. Esta raz\u00f3n y otras actividades que deben ejercer estos vecinos que du\u00adrante un periodo tienen que llevar a cabo esta funci\u00f3n de presidente de la comuni\u00addad hace que cada vez sea m\u00e1s dif\u00edcil que los vecinos quieran llevar a cabo esta fun\u00adci\u00f3n y que, salvo contados casos puntua\u00adles, cada vez m\u00e1s admirables, hasta en los casos de elecci\u00f3n por sorteo existen serias reticencias de ejercer el cargo de presi\u00addente. Se han dado casos en los que el problema ha sido que la omisi\u00f3n y negativa del comunero elegido por sorteo ha obli\u00adgado a la comunidad a tener que optar por prorrogar al presidente saliente por la ne\u00adgativa del elegido a serlo. Y sabemos que en estos casos existe la opci\u00f3n de deman\u00addarle ante un Juzgado de Primera Instan\u00adcia para que el juez le obligue por senten\u00adcia, u optar por que el administrador de fincas colegiado comunique a los comune\u00adros que ante la negativa del vecino a ejer\u00adcer el cargo se prorroga al saliente, como soluci\u00f3n pr\u00e1ctica para no dejar a la comu\u00adnidad sin representante legal. Aun as\u00ed, para evitar que esta actitud se repita es reco\u00admendable utilizar la v\u00eda judicial para que se dicte sentencia a tal efecto y que los veci\u00adnos sepan que la elecci\u00f3n por sorteo no es una opci\u00f3n, sino una obligaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

Pues bien, dicho esto y volviendo al pro\u00adblema de los requerimientos extrajudiciales a los vecinos es sabido que el art. 553.40 exige a los presidentes que antes de con\u00advocar a la junta de propietarios para acor\u00addar el ejercicio de la acci\u00f3n de cesaci\u00f3n se lleve a efecto el requerimiento exigido en el p\u00e1rrafo 2\u00ba. Pero consta en el mismo que este ser\u00e1 llevado a cabo por el presidente y la duda que surgi\u00f3 en el citado Encuentro entre jueces y administradores de fincas colegiados fue la de si podr\u00edan elevarse las competencias de los administradores de fincas al punto de ejercer aquellas que son m\u00e1s propias de que las lleven a cabo ellos que el representante legal de la comunidad fuera de la misma. Y ello, por entender que no es una actuaci\u00f3n extracomunitario sino intracomunitaria.<\/p>\n\n\n\n

Lo cierto y verdad es que el planteamien\u00adto pr\u00e1ctico es l\u00f3gico y admisible, porque son muchos los presidentes de comuni\u00addad que no quieren ejercer sus cargos a trav\u00e9s de enfrentamientos con los veci\u00adnos. Pero el problema de todo ello es que si se admitiera esta opci\u00f3n y la formaliza\u00adra el administrador de fincas colegiado firmando el requerimiento se podr\u00eda ale\u00adgar luego en el juicio civil, cuando se aportara con la demanda este documen\u00adto, que existe un defecto de forma en el requerimiento, el cual no fue aceptado y cumplido por llevarse a cabo por persona no autorizada para formalizarlo. Recorde\u00admos que para que sea viable y admisible que prospere la acci\u00f3n del art. 553.40 es preciso que se d\u00e9 cumplimiento a los pre\u00adsupuestos legales previos al ejercicio de la acci\u00f3n y si estos no se cumplen concu\u00adrre un defecto de forma que har\u00e1 inviable la prosperabilidad de la acci\u00f3n civil.<\/p>\n\n\n\n

En la pr\u00e1ctica la situaci\u00f3n puede ser dis\u00adtinta, ya que, en realidad, lo importante es que el requerimiento sea firmado por el presidente, que es lo que marca la ley, pero puede ser ejecutado por el adminis\u00adtrador de fincas, que es una cosa distinta, ya que lo importante y legal es que el re\u00adquerimiento formal sea firmado por quien tiene la representaci\u00f3n legal de la comu\u00adnidad de propietarios. Su ejecuci\u00f3n se puede llevar a efecto por el propio con\u00adserje entreg\u00e1ndole este al comunero el documento de requerimiento con el ruego de que lo firme, por correo electr\u00f3nico con devoluci\u00f3n del acepto, por el propio administrador de fincas, o por la figura del \u201ctercero de confianza\u201d en virtud de la prestaci\u00f3n de un servicio llevado a cabo por empresas de inform\u00e1tica que se co\u00admunican con el comunero dando fe priva\u00adda de que tal acto se ha llevado a cabo y teniendo validez como prueba en juicio. Es decir, que lo importante y trascenden\u00adte a los efectos de cubrir las exigencias legales de prueba a aportar con la de\u00admanda es que la firma del requerimiento sea del presidente de la comunidad, por lo que en la pr\u00e1ctica este no tendr\u00e1 que enfrentarse a los comuneros, por cuanto el acto material de la entrega del mismo no se ejecuta por \u00e9l, sino por tercera per\u00adsona. Ello le evita el enfrentamiento direc\u00adto aunque conste su firma en el documen\u00adto, lo que debe ser asumido por el comu\u00adnero que, al fin y al cabo, es requerido por una presunta infracci\u00f3n continuada para que cese en la misma, que es el verdade\u00adro objetivo de las acciones de cesaci\u00f3n cualificadas por la persistencia en la ac\u00adtitud del comunero.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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