{"id":2691,"date":"2011-06-10T16:32:00","date_gmt":"2011-06-10T15:32:00","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=2691"},"modified":"2020-06-03T16:36:08","modified_gmt":"2020-06-03T15:36:08","slug":"incremento-de-cuotas-segun-el-articulo-553-45-4","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/incremento-de-cuotas-segun-el-articulo-553-45-4\/","title":{"rendered":"Incremento de cuotas seg\u00fan el art\u00edculo 553.45.4"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

Hace unos d\u00edas, un administrador de fincas con dilatado ejercicio en la profesi\u00f3n y fiel lector de la revista Consell me plante\u00f3 que ser\u00eda interesante que alguno de los art\u00edculos resolviese casos pr\u00e1cticos, situaciones cotidianas que afectan a los administradores en su labor diaria y que no siempre tienen una f\u00e1cil respuesta ni lectura desde la revista.<\/p>\n\n\n\n

En concreto, me esboz\u00f3 sus dudas sobre el art\u00edculo 553.45.4 del CCCat, que literalmente dice:<\/p>\n\n\n\n

\u201cEl t\u00edtulo de constituci\u00f3n puede esta\u00adblecer un incremento en la participa\u00adci\u00f3n en los gastos comunes que co\u00adrresponde a un elemento privativo concreto en caso de uso o goce des\u00adproporcionado de forma probada de elementos o servicios comunes a consecuencia del ejercicio de activi\u00addades empresariales o profesionales en el piso o local. Este incremento tambi\u00e9n puede acordarlo la junta de propietarios por mayor\u00eda de cuatro quintas partes de propietarios y de cuotas. El incremento no puede ser superior, en ninguno de los dos ca\u00adsos, al doble de los que le correspon\u00adder\u00eda por la cuota.\u201d<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n

Me pareci\u00f3 interesante el planteamiento, as\u00ed que intentaremos en este art\u00edculo seguir el tracto sucesivo de circunstan\u00adcias y respuestas que puede requerir ese profesional cuando se le plantea la adop\u00adci\u00f3n de un acuerdo de incrementos de cuotas por raz\u00f3n de una actividad profe\u00adsional o comercial en el inmueble.<\/p>\n\n\n\n

El art\u00edculo 553.45.4 del CCCat, que a pri\u00admera vista parece por completo inocente y pr\u00edstino en su redactado, esconde sin embargo una compleja problem\u00e1tica de gesti\u00f3n en la propia reuni\u00f3n y posterior\u00admente a ella que, en su corolario, puede abocar la decisi\u00f3n de incremento de cuo\u00adtas a la nulidad m\u00e1s absoluta.<\/p>\n\n\n\n

Todo empieza cuando en una asamblea, normalmente en el siempre c\u00e1ustico apartado de ruegos y preguntas, un pro\u00adpietario informa al resto que la Ley posi\u00adbilita incrementar las cuotas al profesional que desarrolla su actividad en un piso de la finca. Despacho, oficina o negocio que siempre molesta a alguno de los vecinos porque considera que el trasiego de per\u00adsonas genera un mayor coste en el man\u00adtenimiento de los elementos comunes como ascensor, limpieza de rellano, esca\u00adlera, luz, etc. Se abunda adem\u00e1s en que la oficina perjudica la seguridad del edifi\u00adcio y de quienes lo habitan porque los clientes del negocio dejan la puerta de la calle abierta, o incluso la fuerzan propi\u00adciando que personas ajenas a la finca accedan a ella libremente. Se incide tam\u00adbi\u00e9n en que cuando llaman al timbre co\u00admunitario se abre sin pedir identificaci\u00f3n alguna, adem\u00e1s de que, en ocasiones, el rellano es una sala de espera. En ese mo\u00admento el administrador debe advertir que no existe un punto concreto en el orden del d\u00eda, de modo que aplicando el art\u00edculo 553.25.1 CCCat no puede adoptarse acuerdo alguno. No frena esto al instiga\u00addor porque solicita que conste en acta su inclusi\u00f3n para la pr\u00f3xima reuni\u00f3n, de ma\u00adnera que el problema queda relegado a la siguiente convocatoria.<\/p>\n\n\n\n

Pero, como todo lo previsible llega, el d\u00eda de la asamblea, antes de empezar a de\u00adbatir la cuesti\u00f3n, el administrador advier\u00adte del qu\u00f3rum necesario para la adop\u00adci\u00f3n valida del acuerdo diciendo que debe contarse con una mayor\u00eda de cua\u00adtro quintas partes de propietarios y de cuotas seg\u00fan la literalidad del precepto. Ya tenemos servido el primer problema porque la norma menciona una mayor\u00eda de cuatro quintas partes de propietarios y de cuotas, pero sin especificar si ha de computarse sobre el total de propietarios o sobre el total de presentes y represen\u00adtados. El profesional acude entonces al art\u00edculo 553.25CCCat (por ser este el n\u00famero referido con car\u00e1cter general pero no exclusivo, a los qu\u00f3rums para la adopci\u00f3n de acuerdos) y al apartado 2 del mismo precepto, al entender que esta propuesta entra en la categor\u00eda de decisiones que modifican el t\u00edtulo de constituci\u00f3n o los estatutos. Sin embar\u00adgo, para desesperaci\u00f3n del administra\u00addor, no se clarifican sus dudas porque ese precepto dice literalmente: \u201cEs pre\u00adciso el voto favorable de las cuatro quin\u00adtas partes de los propietarios, que deben representar las cuatro quintas partes de las cuotas de participaci\u00f3n\u2026\u201d. Es decir, seguimos sin saber si esa mayor\u00eda espe\u00adcial es de los presentes y representados o del total de propietarios del inmueble.<\/p>\n\n\n\n

En este momento muchos de los lectores estar\u00e1n pensando: es evidente que ese art\u00edculo se refiere al total de propietarios, con lo que podemos estar de acuerdo, si bien esa obviedad se complica cuando hay que hacer entender a los comuneros algo que est\u00e1 m\u00e1s all\u00e1 de lo que expl\u00edci\u00adtamente se lee. Por tanto, como lo eviden\u00adte no es indiscutible, esas dudas, en puri\u00addad, no tienen respuesta ni en ese pre\u00adcepto en concreto, ni en la regulaci\u00f3n gen\u00e9rica que sobre la propiedad horizon\u00adtal hace el art\u00edculo 553, lo que nos lleva al proceloso campo de la interpretaci\u00f3n a la que nos aboca tan frecuentemente el capitulo III del Libro V del CCCat.<\/p>\n\n\n\n

Es m\u00e1s, el tema se complica porque hay que tener en cuenta a los ausentes, ya que el art\u00edculo 553.26.2 matiza que se computan como favorables sus votos si despu\u00e9s no se oponen al acuerdo. A\u00f1a\u00addiendo en el p\u00e1rrafo siguiente que pue\u00adden oponerse a los acuerdos adoptados en el plazo de un mes, mediante notifi\u00adcaci\u00f3n por conducto fehaciente a quien ejerce las funciones de secretario. La alusi\u00f3n a que se computan como favora\u00adbles, cabe entenderla en el sentido de que se suman al acuerdo que se haya adoptado, sea positivo o negativo, en la cuesti\u00f3n sometida a votaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

Todo empieza cuando en una asamblea, normalmente en el siempre c\u00e1ustico apartado de ruegos y preguntas, un propietario informa al resto que la Ley posibilita incrementar las cuotas al profesional que desarrolla su actividad en un piso de la finca.<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

En este punto a nadie se le escapa que el afectado puede buscar aliados entre los ausentes y conseguir con ellos o por ellos lo que no consigui\u00f3 con los pre\u00adsentes y representados, esto es: que manifiesten su oposici\u00f3n fehaciente\u00admente. De lo anterior se deduce que es perfectamente factible que esa discre\u00adpancia modifique la mayor\u00eda, alcanzan\u00addo, por ejemplo, el 20,10% m\u00ednimo ne\u00adcesario para impedir que el acuerdo se adopte por el qu\u00f3rum exigido (4\/5 par\u00adtes, o lo que es lo mismo, el 80%). Al hilo de lo anterior, el siguiente problema est\u00e1 servido, ya que al administrador se le plantea la duda de si la redacci\u00f3n del 553.26 2 y 3 excluye la posibilidad de que el voto del ausente modifique el sentido del acuerdo adoptado en la jun\u00adta. Parece ser que no, porque el precep\u00adto dice que el voto del ausente se com\u00adputa favorablemente si no se opone (apartado 2) a los acuerdos adoptados en el plazo de un mes (apartado 3). De\u00adfender lo contrario ser\u00eda sesgar el con\u00adtenido de la norma, que en su literalidad expresa que el ausente \u201cpuede oponer\u00adse a los acuerdos adoptados en el plazo de un mes\u201d. \u00bfDe qu\u00e9 sirve darle la facul\u00adtad al ausente de expresar su oposici\u00f3n si con esta no puede modificar lo acor\u00addado en la reuni\u00f3n; estar\u00edamos aceptan\u00addo la arbitrariedad de que solo si \u00e9l no altera el acuerdo adoptado en la reuni\u00f3n se tendr\u00e1 en cuenta su oposici\u00f3n. No es esto lo que determina la norma, ni si\u00adquiera con una interpretaci\u00f3n amplia de la misma.<\/p>\n\n\n\n

Admitir que el voto ausente no puede mo\u00addificar lo adoptado en junta implicar\u00eda que de forma discrecional y arbitraria no se ten\u00addr\u00e1 en cuenta la misma, salvo para que los disidentes tengan derecho a la impugna\u00adci\u00f3n regulada en el art\u00edculo 553.31 CCCat.<\/p>\n\n\n\n

Lo anterior nos sugiere de forma inmedia\u00adta otra cuesti\u00f3n referida a qui\u00e9n compete la responsabilidad de no valorar esa dis\u00adconformidad del ausente (legal, a tenor del art. 553.26.3) porque altera el acuer\u00addo adoptado en junta. \u00bfEs al administra\u00addor, al presidente, al secretario, a la propia asamblea? No se me ocurre una respues\u00adta porque, si bien el secretario es quien ha de computar ese voto ausente, la Ley no le otorga autoridad para decidir seg\u00fan su propio criterio lo que corresponda, en funci\u00f3n de si ese voto ausente modifica o no lo adoptado en la junta, lo que nos lle\u00adva a plantearnos si al tratarse de una de\u00adcisi\u00f3n colectiva que debe adoptarse en junta deber\u00eda pensarse en convocar una nueva reuni\u00f3n en la que informar de esa mayor\u00eda alterada por el voto del ausente, lo que ser\u00eda un absoluto desprop\u00f3sito.<\/p>\n\n\n\n

Sentadas las anteriores premisas y ha\u00adciendo un ejercicio de ex\u00e9gesis de la noma, cabe se\u00f1alar que cuando el legis\u00adlador catal\u00e1n alude a la mayor\u00eda de cuatro quintas partes, se refiere al total de pro\u00adpietarios del inmueble y no solo a los pre\u00adsentes y representados en la reuni\u00f3n. Y esto es as\u00ed porque de otro modo no tendr\u00eda sentido posibilitar al ausente, al que se ha tenido inicialmente como favorable al acuerdo, que en el plazo de un mes se\u00f1ale su oposici\u00f3n. Es m\u00e1s, ser\u00eda absur\u00adda en otro caso la alusi\u00f3n misma al au\u00adsente, lo que adem\u00e1s es de pura l\u00f3gica, ya que el legislador no puede imponer una mayor\u00eda cualificada para acuerdos con\u00adcretos con la exigencia de que ese qu\u00f3rum est\u00e9 presente en la asamblea. \u00ad<\/p>\n\n\n\n

Partiendo de lo anterior, el CCCat ha se\u00adguido el mismo criterio de la Ley estatal, puesto que el art\u00edculo 553-26 (puntos 2 y 3) menciona que se computar\u00e1 como favorable el voto de los ausentes que, convocados correctamente, no se opo\u00adnen a los acuerdos en el t\u00e9rmino de un mes. Por lo tanto, si hay obligaci\u00f3n de conseguir la mayor\u00eda de cuatro quintas partes para el asunto que se debate en la reuni\u00f3n, se deber\u00e1 obtener en ese mo\u00admento, al menos, el voto favorable de la simple mayor\u00eda y esperar despu\u00e9s a co\u00adnocer el resultado del voto ausente res\u00adpecto al incremento o no de la cuota para clarificar la cuesti\u00f3n debatida.<\/p>\n\n\n\n

La Audiencia Provincial de L\u00e9rida Sec\u00adci\u00f3n 2.\u00aa 320\/2008, de 7 de octubre, dice al respecto que cuando la norma se re\u00adfiere a la mayor\u00eda especial (tres quintas partes en aquel caso), \u201cEl quid de la cuesti\u00f3n radica en determinar si es po\u00adsible adoptar v\u00e1lidamente un acuerdo sin que se llegue al qu\u00f3rum de las 3\/5 par\u00adtes con el c\u00f3mputo nada m\u00e1s de los pre\u00adsentes, pero s\u00ed con el de los ausentes que no se van a oponer. La respuesta es claramente positiva. Es suficiente contar con el voto de la mayor\u00eda de los presen\u00adtes, estando pendiente de la ratificaci\u00f3n por su silencio de los ausentes, siendo esta, la postura mayoritaria de la juris\u00adprudencia\u201d. Y a\u00f1ade la referida Senten\u00adcia: \u201clo que no ser\u00eda posible es que si entre los presentes el resultado es ne\u00adgativo al acuerdo se haya de esperar al resultado de los ausentes, ya que por dicci\u00f3n literal de la Ley, estos votos au\u00adsentes se habr\u00edan de computar negativos cuando esa fuese la postura mayoritaria de los presentes\u201d. Criterio este que ya es muy antiguo al desarrollar la jurispruden\u00adcia el voto ausente en la derogada en Catalu\u00f1a Ley de propiedad horizontal estatal, citando, entre otras, las senten\u00adcias de 16 de enero de 2004 de la Au\u00addiencia Provincial de Zaragoza, 5 de mayo de 2004 de Burgos, y 23 de mar\u00adzo de 2007 de Le\u00f3n, por mencionar tan solo las que la propia Audiencia Provin\u00adcial de L\u00e9rida recoge en esa Resoluci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

La Secci\u00f3n 3.\u00aa de la Audiencia Provincial de Tarragona, en su Sentencia de 26\/2\/2010 respecto a la obtenci\u00f3n de una mayor\u00eda cualificada de cuatro quintas par\u00adtes menciona \u201cque el acuerdo objeto de impugnaci\u00f3n fue aprobado con el qu\u00f3rum legalmente exigido, a diferencia de lo que sostiene la parte apelante en el sentido de que no concurri\u00f3 la mayor\u00eda necesaria, ni en cuanto a los votos obtenidos, ni en cuan\u00adto a las cuotas de participaci\u00f3n. Sin embar\u00adgo, a\u00f1ade, incurre en un error el recurrente, ya que efect\u00faa el c\u00f3mputo de uno y otro teniendo en cuenta los propietarios asis\u00adtentes y representados, pero no sobre el total de los propietarios existentes\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Suponiendo que hemos salvado el primer escollo, nos encontramos con una pregun\u00adta que acostumbra a formular el propietario que va a soportar el incremento: \u201c\u00bfC\u00f3mo van a demostrar ustedes todo lo que est\u00e1n afirmando ante la impugnaci\u00f3n por v\u00eda judi\u00adcial que ya les anuncio voy a plantear frente al acuerdo?\u201d Dif\u00edcil respuesta la que deber\u00e1 dar el administrador si tenemos en cuenta que la comunidad est\u00e1 obligada a presentar una prueba contundente para justificar el incremento de cuota, no bastando con ale\u00adgar un supuesto uso desproporcionado de los elementos comunes, sino que tendr\u00e1 que probarlo en sede judicial con medios concluyentes. La demostraci\u00f3n que justifi\u00adque ese \u201caumento de uso\u201d incumbe a quien lo afirma con arreglo al art\u00edculo 217 de la LEC, es decir, recaer\u00e1 la carga de la prueba en quien afirma hechos positivos a la hora de demostrar ante el juez la utilizaci\u00f3n des\u00admesurada que justifique el incremento. Has\u00adta tal punto es as\u00ed que bastar\u00e1 al afectado con negarlo debiendo la comunidad acredi\u00adtar lo que mantiene, lo que le resultar\u00e1 ex\u00adtremamente complejo porque la decisi\u00f3n impugnada se fundar\u00e1 generalmente en presunciones y no en demostraciones con\u00adtrastables en raz\u00f3n a la actividad que se desarrolle en el piso o local. En suma, es muy f\u00e1cil que esa impugnaci\u00f3n del disiden\u00adte prospere en v\u00eda judicial y, con ella, se cie\u00adrre el c\u00edrculo que posibilita que el adminis\u00adtrador sea cesado por la comunidad por \u201cno informarle adecuadamente\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Por todo lo cual recomend\u00e9 a quien me formul\u00f3 la cuesti\u00f3n que informase a su cliente sobre la complejidad de obtener una sentencia favorable si el acuerdo se impugna por el perjudicado, ya que el le\u00adgislador catal\u00e1n no valor\u00f3 las consecuen\u00adcias y los problemas de aplicaci\u00f3n del apartado 4 del n\u00famero 45 del art\u00edculo 553, adem\u00e1s de que el precepto solo provoca crispaciones y fricciones entre los comu\u00adneros. Todo estoo, dejando al margen el porcentaje razonable de aplicaci\u00f3n del in\u00adcremento de cuotas, lo que se nos antoja como un dilema de aut\u00e9ntica par\u00e1frasis que la norma deja sin resolver, abri\u00e9ndose la puerta al ausente para alegar el abuso de derecho por parte de la comunidad.<\/p>\n\n\n\n

En conclusi\u00f3n, me respondi\u00f3 este lector de Consell<\/em>, nada se perder\u00eda y mucho ganar\u00edamos los administradores de fin\u00adcas y las propias comunidades si en la ansiada reforma del t\u00edtulo V se suprimie\u00adse el apartado 4 del art\u00edculo 553.45 del CCCat. Opini\u00f3n en la que estuvimos ple\u00adnamente de acuerdo.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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