{"id":2692,"date":"2011-03-10T16:33:00","date_gmt":"2011-03-10T15:33:00","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=2692"},"modified":"2020-06-08T09:40:30","modified_gmt":"2020-06-08T08:40:30","slug":"el-administrador-de-fincas-ante-la-inspeccion-tecnica-de-los-edificios-necesidad-y-objetivos-obligatoriedad","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/el-administrador-de-fincas-ante-la-inspeccion-tecnica-de-los-edificios-necesidad-y-objetivos-obligatoriedad\/","title":{"rendered":"El administrador de fincas ante la inspecci\u00f3n t\u00e9cnica de los edificios Necesidad y objetivos. Obligatoriedad"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t<div class=\"dkpdf-button-container\" style=\" text-align:right \">\n\n\t\t<a class=\"dkpdf-button\" href=\"\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2692\/?pdf=2692\" target=\"_blank\"><span class=\"dkpdf-button-icon\"><i class=\"fa fa-file-pdf-o\"><\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n<h4>Necesidad: ITE = Calidad de la vi\u00advienda (Llei del dret a l\u2019habitatge)<\/h4>\n\n\n\n<ul><li>La calidad de la vivienda es el con\u00adjunto de caracter\u00edsticas y prestacio\u00adnes que una vivienda debe tener para cumplir eficientemente su funci\u00f3n social, adapt\u00e1ndose en cada momen\u00adto a los est\u00e1ndares de seguridad y confort.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<ul><li>La calidad est\u00e1 en los materiales, en la ejecuci\u00f3n, en los avances tecnol\u00f3\u00adgicos y sociol\u00f3gicos, pero tambi\u00e9n debe mejorar todo el proceso de la rehabilitaci\u00f3n de un edificio, empe\u00adzando por <em><span style=\"text-decoration: underline;\"><span style=\"text-decoration: underline;\" class=\"ek-underline\">la concienciaci\u00f3n y respon\u00adsabilizaci\u00f3n de la propiedad,<\/span><\/span> que es quien tiene la obligaci\u00f3n de someter al edificio de viviendas a la INSPEC\u00adCION T\u00c9CNICA DEL EDIFICIO (ITE), y continuando por la <span style=\"text-decoration: underline;\"><span style=\"text-decoration: underline;\" class=\"ek-underline\">profesionalidad de los todos los agentes que intervie\u00adnen en el proceso rehabilitatorio <\/span><\/span>(t\u00e9c\u00adnico, administrador, usuario, construc\u00adtor, administraci\u00f3n local, auton\u00f3mica y estatal, entidades financieras, etc.).<\/em><\/li><\/ul>\n\n\n\n<ul><li>La ITE surge como una evoluci\u00f3n del mantenimiento, pues los porcentajes de lesiones por falta de mantenimien\u00adto ascienden hasta el 85% en los edi\u00adficios recientes (15% de lesiones gra\u00adves) y al 55% en los edificios antiguos (45% de lesiones graves).<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p style=\"--ek-indent:40px\" class=\"has-ek-indent\">En este punto es preciso incidir, aunque es complicado en los momentos actua\u00adles, en la conveniencia de <em>dotar de uti\u00adlidad a esa inspecci\u00f3n t\u00e9cnica median\u00adte un documento de calidad<\/em> (recomen\u00addando incluso una diagnosis en casos de dudosa cualificaci\u00f3n).<\/p>\n\n\n\n<p style=\"--ek-indent:40px\" class=\"has-ek-indent\">El Decreto indica un tipo de inspec\u00adci\u00f3n visual y respecto de los elemen\u00adtos sobre los que se ha tenido acceso, no siendo objeto de la inspecci\u00f3n de\u00adtectar vicios ocultos, ni prevenir cau\u00adsas sobrevenidas.<\/p>\n\n\n\n<p style=\"--ek-indent:40px\" class=\"has-ek-indent\">Esa inspecci\u00f3n visual cuya finalidad es detectar deficiencias muy graves, gra\u00adves, leves o nulas, <strong><em>requerir\u00e1 en gran manera la pericia y la experiencia del t\u00e9cnico que la realice (arquitec\u00adto o aparejador) y de la uniformi\u00addad de criterios que se tomen para cualificar esas deficiencias.<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n<p style=\"--ek-indent:40px\" class=\"has-ek-indent\">Es en este punto donde la propiedad debe estar bien aconsejada y confiar en un t\u00e9cnico responsable que pueda convertirse en el t\u00e9cnico de cabecera o persona que mejor conozca las ne\u00adcesidades del edificio y que mejor lo gestione t\u00e9cnicamente.<\/p>\n\n\n\n<ul><li>La administraci\u00f3n tambi\u00e9n debe com\u00adprometerse en este proceso de calidad, no solamente emitiendo los certifica\u00addos de aptitud a trav\u00e9s de l\u2019Ag\u00e8ncia de l\u2019Habitatge de Catalunya, sino velando por la profesionalidad, homogeneidad en los m\u00ednimos exigibles y utilidad de esa informaci\u00f3n, y a la vez tomando las medidas administrativas pertinentes en las situaciones que lo precisen.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p><strong>L\u00f3gicamente, al administrador de fin\u00adcas le interesa esa calidad, utilidad y pericia en la conservaci\u00f3n y manteni\u00admiento de los edificios.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<h4>Objetivo: ITE = Informaci\u00f3n<\/h4>\n\n\n\n<ul><li><strong>Una buena informaci\u00f3n facilita la actuaci\u00f3n contra la patolog\u00eda.<\/strong> La documentaci\u00f3n aportada debe ser de utilidad al usuario. Esa utilidad viene dada por la organizaci\u00f3n del propio do\u00adcumento, por su claridad expositiva y, sobre todo, por la accesibilidad o f\u00e1cil comprensi\u00f3n de los datos que figuran en el mismo. Es aqu\u00ed donde la informa\u00adci\u00f3n gr\u00e1fica o, mejor, fotogr\u00e1fica hace tomar conciencia a la propiedad de la necesidad de actuar sobre esa patolo\u00adg\u00eda que es evidente la imagen.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<ul><li><strong>El m\u00e1ximo conocimiento sobre el funcionamiento y estado del edifi\u00adcio debe estar equilibrado con el coste de la ITE.<\/strong><\/li><\/ul>\n\n\n\n<ul><li>Es de vital importancia conocer f\u00edsica e hist\u00f3ricamente el edificio. Disponer de los antecedentes, obras y reformas efectuadas ayuda a comprender el comportamiento del edificio.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<ul><li>La mejor informaci\u00f3n la proporciona el libro del edificio. La ITE puede iniciar esa informaci\u00f3n t\u00e9cnica necesaria para disponer del libro del edificio existente.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<ul><li>Es importante que, dentro del proceso de la puesta al d\u00eda del edificio, se sigan los criterios t\u00e9cnicos y de gesti\u00f3n deprofesionales con experiencia en el campo de la rehabilitaci\u00f3n, dado que, por la cantidad de trabajo a realizar y el ex\u00adceso de demanda, pueden existir casos de contrataci\u00f3n ineficaz y descontrolada.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<h4>Objetivo: ITE = Mantenimiento pre\u00adventivo<\/h4>\n\n\n\n<ul><li>Es el cuidado constante de los edifi\u00adcios. Su caracter\u00edstica distintiva es la continuidad de la intervenci\u00f3n. Este aspecto la diferencia del resto de ope\u00adraciones realizadas en el edificio (re\u00adparaci\u00f3n, restauraci\u00f3n, etc.), que tie\u00adnen car\u00e1cter puntual.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<ul><li>Implica un seguimiento del estado de salud del edificio. La filosof\u00eda enlaza con la sostenibilidad en el proceso global edificatorio, que entra en con\u00adtradicci\u00f3n con el concepto tan enrai\u00adzado hasta ahora en la sociedad de consumo de \u201cusar y tirar. En esta \u00e9po\u00adca de ajustes econ\u00f3micos, nos convie\u00adne conservar nuestro patrimonio y no debemos dejar que se deteriore ni que llegue a necesitar rehabilitaciones, que en ciertos casos pueden ser de coste muy elevado.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<ul><li>As\u00ed pues, el MANTENIMIENTO se entiende como una serie de opera\u00adciones peri\u00f3dicas, que se realizan con <strong>la finalidad de conservar<\/strong>, en las mejores condiciones posibles, <strong>los elementos constructivos e insta\u00adlaciones del edificio, de manera que se alargue la vida \u00fatil del in\u00admueble y se garanticen sus con\u00addiciones de uso.<\/strong><\/li><\/ul>\n\n\n\n<ul><li>Independientemente de la relaci\u00f3n y cualificaci\u00f3n de las patolog\u00edas detec\u00adtadas con sus plazos de correcci\u00f3n, es conveniente establecer un calendario de inspecciones y operaciones de mantenimiento, a modo de manual que se incluir\u00e1 en ese libro de manteni\u00admiento.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p><strong>L\u00f3gicamente, al administrador de fin\u00adcas le interesa esa buena informa\u00adci\u00f3n, conocimiento y funcionamiento del inmueble para conservar y man\u00adtener adecuadamente los edificios.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<h4>OBLIGACI\u00d3N DE LA ITE<\/h4>\n\n\n\n<h4>Obligaci\u00f3n: ITE y marco legal hist\u00f3rico del mantenimiento<\/h4>\n\n\n\n<p>La <strong>propiedad<\/strong>, horizontal y vertical, <strong>siempre es el responsable final.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>\u2022 La Llei de l\u2019Habitatge (1991).<\/p>\n\n\n\n<p>\u2022 Reforma de la Ley de propiedad hori\u00adzontal (18\/03\/1999).<\/p>\n\n\n\n<p>\u2022 Ordenan\u00e7a municipal dels usos del paisatge urb\u00e0 (1999).<\/p>\n\n\n\n<p>\u2022 LOE (1999).<\/p>\n\n\n\n<p>\u2022 Libre V Codi civil catal\u00e0, t\u00edtol V (Llei 5\/2006).<\/p>\n\n\n\n<p>\u2022 Llei del dret a l\u2019habitatge (2008).<\/p>\n\n\n\n<p>\u2022 Decret d\u2019habitabilitat (2009).<\/p>\n\n\n\n<p>\u2022 Decreto sobre la ITE: 187\/2010, de 23 de noviembre (entrada en vigor, 26-2-2011).<\/p>\n\n\n\n<p>\u2022 Normativas espec\u00edficas.<\/p>\n\n\n\n<h4>Obligaci\u00f3n: T\u00e9cnicos inspectores<\/h4>\n\n\n\n<ul><li>El informe deber\u00e1 ce\u00f1irse al formato indicado en el Decreto y se tramita\u00adr\u00e1 telem\u00e1ticamente al fichero com\u00fan de la administraci\u00f3n, donde figurar\u00e1n los datos de todos los informes pre\u00adsentados, las inspecciones adminis\u00adtrativas y los certificados de aptitud emitidos.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<ul><li>Es obligaci\u00f3n del t\u00e9cnico inspector notificar a la propiedad y al ayunta\u00admiento deficiencias que comporten riesgo para las personas, para que se adopten las medidas pertinentes.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<ul><li>El t\u00e9cnico deber\u00e1 notificar a la admi\u00adnistraci\u00f3n situaciones an\u00f3malas con apariencia de \u201cinfrahabitatge\u201d. No debe confundirse situaci\u00f3n an\u00f3mala con utilizaci\u00f3n an\u00f3mala de la vivienda.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<h2>Obligaci\u00f3n: Propiedad del inmueble:<\/h2>\n\n\n\n<ul><li>Entrada en vigor del Decreto de la ITE: 26 de febrero de 2011<\/li><\/ul>\n\n\n\n<ul><li>Plazos seg\u00fan la antig\u00fcedad del inmueble.&nbsp;Primer plazo: 31-12-2012 para edificios anteriores a 1930.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<ul><li>Obligatoria una ITE para cada edificio de viviendas<\/li><\/ul>\n\n\n\n<ul><li>Quedan excluidos los edificios decla\u00adrados en ruina por el ayuntamiento respectivo.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<ul><li>Los propietarios y los usuarios tienen obligaci\u00f3n de facilitar el acceso a las viviendas y dem\u00e1s entidades necesa\u00adrias para la inspecci\u00f3n.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p><strong>L\u00f3gicamente, el administrador de fin\u00adcas, como asesor de la propiedad respecto de sus obligaciones, le in\u00adteresa facilitar la gesti\u00f3n del proceso para conservar y mantener adecua\u00addamente los edificios.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<h4>CONSIDERACIONES FINALES<\/h4>\n\n\n\n<ul><li>Los clientes de los administradores son las propias fincas, es decir los inmuebles, con toda la casu\u00edstica que le es inherente, tanto en propie\u00addad vertical como, sobre todo, en la horizontal.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<ul><li>El administrador de fincas es el primer interesado en que el inmueble tenga acreditados los niveles de calidad exi\u00adgibles en cada momento. La ITE pue\u00adde ser una herramienta adecuada.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<ul><li>Debe conseguirse la profesionaliza\u00adci\u00f3n espec\u00edfica todos los agentes: t\u00e9cnicos, gestores, constructores, etc. que intervienen en el proceso de re\u00adhabilitaci\u00f3n de un inmueble. En los momentos actuales, la experiencia en el sector de la rehabilitaci\u00f3n es funda\u00admental para garantizar la correcci\u00f3n de ese proceso.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<ul><li>Es necesario buscar un equilibrio adecuado entre la obligaci\u00f3n norma\u00adtiva y la situaci\u00f3n econ\u00f3mica actual (la rehabilitaci\u00f3n no puede solucionar ella sola la crisis del sector de la construcci\u00f3n).<\/li><\/ul>\n\n\n\n<ul><li>Ser\u00eda interesante que la ITE sirviera para unificar y clarificar la prolifera\u00adci\u00f3n de normativas existentes en el sector.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<ul><li>El administrador de fincas es el primer interesado en estar adecuadamente informado sobre el estado y manteni\u00admiento del inmueble de manera que pueda garantizar su correcto uso y funcionamiento en base a los requeri\u00admientos de cada momento.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<ul><li>El administrador de fincas es el primer interesado, como asesor de la propiedad, en mantener el estatus de agente que facilita la gesti\u00f3n del proceso del mante\u00adnimiento, primero corrector y despu\u00e9s preventivo, del inmueble. Es conveniente insistir en la cultura del mantenimiento.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<ul><li>Es preciso crear incentivos fiscales y mejorar las ayudas financieras para que la herramienta de la ITE sea ope\u00adrativa y encauce el proceso de reha\u00adbilitaci\u00f3n en los inmuebles existentes.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<ul><li>Todos los agentes que est\u00e1n implica\u00addos en el proceso que se inicia con la ITE deben velar por la calidad y utili\u00addad de la documentaci\u00f3n que nos aporta, de manera que el proceso de conservaci\u00f3n del inmueble tenga con\u00adtinuidad en el tiempo y as\u00ed se consiga alargar su vida \u00fatil.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p><strong>Bienvenida sea la inspecci\u00f3n t\u00e9cnica de los edificios si se convierte en el elemento catalizador de el proceso de rehabilitaci\u00f3n y mantenimiento que desde hace a\u00f1os defendemos todos los agentes del sector implicados.<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>PDF Necesidad: ITE = Calidad de la vi\u00advienda (Llei del dret a l\u2019habitatge) La calidad de la vivienda es el con\u00adjunto de caracter\u00edsticas y prestacio\u00adnes que una vivienda debe tener para cumplir eficientemente su funci\u00f3n social, adapt\u00e1ndose en cada momen\u00adto a los est\u00e1ndares de seguridad y confort. 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