{"id":2705,"date":"2011-06-10T16:50:00","date_gmt":"2011-06-10T15:50:00","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=2705"},"modified":"2020-06-03T16:53:19","modified_gmt":"2020-06-03T15:53:19","slug":"contrato-de-arrendamiento-con-opcion-de-compra-es-posible-ejercitar-la-opcion-si-el-contrato-se-encuentra-en-situacion-de-tacita-reconduccion","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/contrato-de-arrendamiento-con-opcion-de-compra-es-posible-ejercitar-la-opcion-si-el-contrato-se-encuentra-en-situacion-de-tacita-reconduccion\/","title":{"rendered":"Contrato de arrendamiento con opci\u00f3n de compra. \u00bfEs posible ejercitar la opci\u00f3n si el contrato se encuentra en situaci\u00f3n de t\u00e1cita reconducci\u00f3n?"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

En los \u00faltimos tiempos, como consecuencia de la crisis inmobiliaria y ante la dificultad tanto de los vendedores para vender como de los compradores para obtener financiaci\u00f3n que les permita adquirir, se ha generalizado la celebraci\u00f3n de contratos de arrendamiento con opci\u00f3n de compra de la finca arrendada.<\/p>\n\n\n\n

Si en el contrato no se han especificado suficientemente los t\u00e9rminos de la op\u00adci\u00f3n, puede dar lugar a una cierta pro\u00adblem\u00e1tica relativa a la posibilidad de ejercitar la opci\u00f3n en el supuesto de que el arriendo se prolongue por t\u00e1cita re\u00adconducci\u00f3n m\u00e1s all\u00e1 del plazo de dura\u00adci\u00f3n inicialmente fijado en el contrato.<\/p>\n\n\n\n

Evidentemente, si al establecer la opci\u00f3n de compra se establece el plazo para su ejercicio con independencia del plazo de duraci\u00f3n del arriendo, no se plantear\u00e1n problemas en caso de pr\u00f3rroga del con\u00adtrato o de t\u00e1cita reconducci\u00f3n. Si la op\u00adci\u00f3n no se ha ejercitado en el plazo ex\u00adpresamente establecido para la misma, el arrendatario perder\u00e1 la posibilidad de ejercitarla despu\u00e9s con independencia de que el contrato de arrendamiento subsista, por la raz\u00f3n que sea, m\u00e1s all\u00e1 el plazo pactado.<\/p>\n\n\n\n

Las dudas surgen cuando se establece la opci\u00f3n de compra durante la vigencia del contrato, es decir, cuando el plazo que se establece para la opci\u00f3n se liga a dicha vigencia.<\/p>\n\n\n\n

En estos casos nos encontraremos ante el problema de determinar qu\u00e9 es lo que sucede si finaliza el plazo pactado de vigencia del contrato y el arrendamiento prosigue en virtud de la t\u00e1cita reconduc\u00adci\u00f3n del art\u00edculo 1566 del C\u00f3digo civil. Es sabido que tanto la doctrina como la jurisprudencia han declarado reiterada\u00admente que la t\u00e1cita reconducci\u00f3n no supone la pr\u00f3rroga del contrato de arren\u00addamiento, sino un nuevo contrato con las mismas condiciones que el inicial, excep\u00adci\u00f3n hecha de la duraci\u00f3n que ser\u00e1 la determinada por las reglas de los art\u00edcu\u00adlos 1581 para el arrendamiento de fincas urbanas y 1577 para el arrendamiento de fincas r\u00fasticas.<\/p>\n\n\n\n

Plante\u00e1ndose entonces la cuesti\u00f3n de si la opci\u00f3n de compra debe considerarse como parte de las condiciones del con\u00adtrato de arrendamiento (en cuyo caso se renovar\u00eda junto con el arriendo por la t\u00e1\u00adcita reconducci\u00f3n), o bien se trata de una condici\u00f3n que, aunque pactada en el con\u00adtrato, no forma parte del arrendamiento en sentido estricto (en cuyo caso no se renovar\u00eda con la t\u00e1cita reconducci\u00f3n, que afectar\u00eda solo al arrendamiento).<\/p>\n\n\n\n

En principio, nos inclinamos por esta se\u00adgunda interpretaci\u00f3n, pues en realidad en el arrendamiento con opci\u00f3n de com\u00adpra hay \u201cdos contratos en uno\u201d, que, aun\u00adque vinculados por ciertos aspectos (fundamentalmente su objeto), mantie\u00adnen cada uno de ellos su propia natura\u00adleza.<\/p>\n\n\n\n

Nos apoyamos tambi\u00e9n en el hecho de que el art\u00edculo 1567 del C\u00f3digo civil es\u00adtablece que, en caso de t\u00e1cita reconduc\u00adci\u00f3n, cesan respecto de ella las obliga\u00adciones otorgadas por un tercero para la seguridad del contrato principal. Aunque no es el mismo supuesto, parece que obedece al mismo criterio, es decir, que la t\u00e1cita reconducci\u00f3n reproduce estric\u00adtamente el arrendamiento, pero no otras obligaciones accesorias al mismo.<\/p>\n\n\n\n

Si en el contrato no se han especificado suficientemente los t\u00e9rminos de la opci\u00f3n, puede dar lugar a una cierta problem\u00e1tica relativa a la posibilidad de ejercitar la opci\u00f3n en el supuesto de que el arriendo se prolongue por t\u00e1cita reconducci\u00f3n m\u00e1s all\u00e1 del plazo de duraci\u00f3n<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

En este sentido se ha pronunciado el Tribunal Supremo en su reciente Senten\u00adcia de 14 de septiembre de 2010 (Re\u00adcurso 1477\/2006), en la que, resolvien\u00addo un litigio relativo a un contrato de arrendamiento en el que se estableci\u00f3 una opci\u00f3n de compra a favor del arren\u00addatario \u201cdurante la vigencia del contrato\u201d, declara que, hall\u00e1ndose el arriendo en situaci\u00f3n de t\u00e1cita reconducci\u00f3n, dicha opci\u00f3n de compra no subsist\u00eda.<\/p>\n\n\n\n

En ambos contratos se incluy\u00f3 una cl\u00e1u\u00adsula en virtud de la cual conced\u00edan a los arrendatarios una opci\u00f3n de compra del referido bien inmueble \u201cdurante la vigen\u00adcia del contrato\u201d, con la \u00fanica modifica\u00adci\u00f3n en uno y en otro del precio para su ejercicio.<\/p>\n\n\n\n

El objeto de debate en las dos instan\u00adcias, y ahora en casaci\u00f3n, versa sobre la naturaleza y alcance de la t\u00e1cita recon\u00adducci\u00f3n del contrato de arrendamiento y la pervivencia o no de los pactos alcan\u00adzados entre las partes, en especial res\u00adpecto a la opci\u00f3n de compra, por si la reconducci\u00f3n abarca el plazo inicialmen\u00adte pactado para ello o si, como requisito esencial de la opci\u00f3n de compra, exige un consentimiento expreso. [\u2026]<\/p>\n\n\n\n

La t\u00e1cita reconducci\u00f3n prevista en el ar\u00adt\u00edculo 1566 del CC supone un nuevo contrato de arrendamiento sobre la mis\u00adma cosa regido por las previsiones con\u00adtractuales anteriores, excepto por lo que se refiere a la duraci\u00f3n del mismo, y a lo relativo a cualquier obligaci\u00f3n accesoria incorporada al contrato, como son las garant\u00edas prestadas por un tercero para asegurar el cumplimiento de las obliga\u00adciones contra\u00eddas por el arrendatario, que no se extienden al nuevo contrato (art. 1467 CC). Y este nuevo contrato que se crea por desaparici\u00f3n del anterior no reconduce la opci\u00f3n de compra del viejo al nuevo mediante la ampliaci\u00f3n del plazo inicial que se establece por volun\u00adtad expresa de la propia Ley para la re\u00adlaci\u00f3n arrendaticia, y no para la opci\u00f3n que se incorpora a ella, en contra de las previsiones iniciales de las partes que pusieron como fecha de caducidad para su ejercicio la vigencia del contrato de arrendamiento, sin ampliarlo a una posi\u00adble t\u00e1cita reconducci\u00f3n, que hubiera ne\u00adcesitado, seg\u00fan el art. 1255 del C\u00f3digo civil, de un pacto por escrito, y que, ade\u00adm\u00e1s, de admitirse pondr\u00eda a la parte op\u00adtante en una situaci\u00f3n m\u00e1s ventajosa sobre la parte optada, por cuanto ver\u00eda mejorado su derecho con el paso del tiempo al adquirir m\u00e1s barato y fuera del tiempo previsto para su ejercicio, con\u00adsustancial a su propia naturaleza.<\/p>\n\n\n\n

De los razonamientos de esta Sentencia se desprende que la opci\u00f3n de compra no subsisti\u00f3 con la t\u00e1cita reconducci\u00f3n porque nada dijeron las partes. Por lo que, a contrario sensu<\/em>, nada impedir\u00eda a las partes establecer una opci\u00f3n de compra que se mantuviera vigente en caso de t\u00e1cita reconducci\u00f3n del arren\u00addamiento. Pero tal supuesto requiere que as\u00ed se establezca de forma clara e in\u00adequ\u00edvoca en el contrato.<\/p>\n\n\n\n

Una dificultad similar se produce en el supuesto del contrato de arrendamiento de vivienda celebrado por un plazo infe\u00adrior a cinco a\u00f1os en el que se establece una opci\u00f3n de compra durante la vigen\u00adcia del mismo. Y, por lo tanto, el arrenda\u00adtario podr\u00eda imponer la pr\u00f3rroga del mis\u00admo hasta el plazo de cinco a\u00f1os de acuerdo con lo establecido por el art\u00edcu\u00adlo 9 de la LAU 1994. En este caso, la situaci\u00f3n es a\u00fan m\u00e1s dudosa porque, si bien no se tratar\u00eda de un nuevo contrato como en el supuesto de t\u00e1cita reconduc\u00adci\u00f3n, sino de la pr\u00f3rroga del mismo por mandato legal (lo que aparentemente podr\u00eda abonar la tesis de la subsistencia del derecho de opci\u00f3n de compra), no es menos cierto que dicha pr\u00f3rroga tambi\u00e9n \u201c[\u2026] se establece por voluntad expresa de la propia Ley para la relaci\u00f3n arren\u00addaticia, y no para la opci\u00f3n que se incor\u00adpora a ella\u201d, lo que permitir\u00eda defender la no subsistencia de la opci\u00f3n de compra.<\/p>\n\n\n\n

Por lo cual, al celebrar contratos de arren\u00addamiento con opci\u00f3n de compra, resulta espacialmente importante determinar de la forma m\u00e1s precisa posible el plazo por el que se concede la misma y, en su caso, los supuestos y condiciones en que puede prorrogarse, pues, como siempre, la clari\u00addad y la concreci\u00f3n en los contratos, aun\u00adque inicialmente puedan ralentizar el acuer\u00addo, a la larga resultan beneficiosas para las partes para evitar futuros conflictos.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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