{"id":2715,"date":"2011-03-10T16:58:11","date_gmt":"2011-03-10T15:58:11","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=2715"},"modified":"2020-06-03T17:10:53","modified_gmt":"2020-06-03T16:10:53","slug":"la-transmision-de-los-efectos-de-la-accion-impugnatoria-arrendaticia-a-los-herederos-del-arrendador","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/la-transmision-de-los-efectos-de-la-accion-impugnatoria-arrendaticia-a-los-herederos-del-arrendador\/","title":{"rendered":"La transmisi\u00f3n de los efectos de la acci\u00f3n impugnatoria arrendaticia a los herederos del arrendador"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

En las p\u00e1ginas de esta misma revista, nos hemos referido en otras ocasiones al ejercicio y efectos de la acci\u00f3n impugnatoria de la transmisi\u00f3n de la vivienda arrendada de que se ocupa el art\u00edculo 53 de la Ley de arrendamientos urbanos de 1964.<\/p>\n\n\n\n

Recordemos que esta acci\u00f3n judicial, a ejercitar por el inquilino de vivienda ante una transmisi\u00f3n de la vivienda por t\u00edtulo oneroso (compraventa o contrato trasla\u00adtivo an\u00e1logo) en la que el precio de la transmisi\u00f3n exceda del valor de la renta capitalizada al tipo legal, impide que el adquirente pueda denegar la pr\u00f3rroga forzosa del inquilinato en situaci\u00f3n de necesidad propia o de sus ascendientes o descendientes.<\/p>\n\n\n\n

Y que el Pleno del Tribunal Supremo en dos sentencias de fecha 15 de enero de 2009 (n\u00fameros 1226\/2009 y 1227\/2009) ha sentado como doctrina jurisprudencial la plena vigencia en sus propios t\u00e9rminos de esta acci\u00f3n y de sus efectos si es estimada.<\/p>\n\n\n\n

Quedaba claro que el adquirente<\/em>, esti\u00admada la impugnaci\u00f3n por el Tribunal, no podr\u00eda denegar en el futuro la pr\u00f3rroga forzosa por causa de necesidad propia o de aquellos de sus familiares a los que se refiere la norma.<\/p>\n\n\n\n

Concretamente, el texto del art\u00edculo 53 en su apartado 3, establece al respecto: \u201cCaso de prosperar dicha acci\u00f3n, no po\u00addr\u00e1 el adquirente negar la pr\u00f3rroga negar la pr\u00f3rroga del contrato al inquilino im\u00adpugnante fund\u00e1ndose en la causa prime\u00adra del art\u00edculo 62.\u201d<\/p>\n\n\n\n

Pero no exist\u00eda doctrina de los tribunales acerca de si con el fallecimiento del ad\u00adquirente arrendador se extingu\u00eda tambi\u00e9n esa limitaci\u00f3n o prohibici\u00f3n, consecuen\u00adcia del \u00e9xito de la acci\u00f3n impugnatoria, o bien por el contrario sus efectos legales trascend\u00edan a los herederos de \u00e9ste.<\/p>\n\n\n\n

La Sentencia de la Sala de lo Civil y Pe\u00adnal del Tribunal Superior de Justicia de Catalu\u00f1a de fecha 6 de septiembre de 2010 (Recurso de casaci\u00f3n 6\/2010) aborda esta interesante cuesti\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

El litigio se origina con una demanda de resoluci\u00f3n de contrato de arrendamiento por denegaci\u00f3n de la pr\u00f3rroga forzosa por causa de necesidad interpuesta por la viuda y heredera contra el inquilino de una vivienda, basada en la necesidad de vivienda de su hija. El inquilino se defien\u00adde invocando la persistencia de los efec\u00adtos de la Sentencia dictada hace veinte a\u00f1os estimatoria de la acci\u00f3n impugna\u00adtoria ejercitada contra el entonces adqui\u00adrente y causante de la ahora actora, fun\u00add\u00e1ndose en la aplicaci\u00f3n del art\u00edculo 1 del C\u00f3digo de sucesiones de Catalu\u00f1a, que establece la sucesi\u00f3n del heredero en los derechos y obligaciones del cau\u00adsante.<\/p>\n\n\n\n

La acci\u00f3n resolutoria fue estimada en primera instancia condenando al inquili\u00adno al desalojo y rechazando la oposici\u00f3n de este. Se razona que se trata de una prohibici\u00f3n no transmisible por herencia, y que el texto literal del art\u00edculo 53 LAU se refiere solo al adquirente, no siendo extensibles los efectos a los herederos de este.<\/p>\n\n\n\n

Apelada la Sentencia, la Sentencia dic\u00adtada por la Secci\u00f3n 4.\u00aa de la Audiencia Provincial de Barcelona la revoca y des\u00adestima la demanda, proclamando que la limitaci\u00f3n para denegar la pr\u00f3rroga es transmisible mortis causa<\/em>, recibiendo la heredera una vivienda arrendada, situ\u00e1n\u00addose en la misma situaci\u00f3n jur\u00eddica en que se encontraba el arrendador trans\u00admitente, incluida la limitaci\u00f3n de no poder denegar la pr\u00f3rroga por necesidad.<\/p>\n\n\n\n

Ante una transmisi\u00f3n de la vivienda por t\u00edtulo oneroso (compraventa o contrato traslativo an\u00e1logo) en la que el precio de la transmisi\u00f3n exceda del valor de la renta capitalizada al tipo legal, impide que el adquirente pueda denegar la pr\u00f3rroga forzosa del inquilinato en situaci\u00f3n de necesidad propia o de sus ascendientes o descendientes<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

Esta Sentencia es recurrida en casaci\u00f3n por la parte actora, interponiendo el re\u00adcurso por inter\u00e9s casacional e invocando como norma legal infringida el art\u00edculo 1 del C\u00f3digo de sucesiones en relaci\u00f3n con el art\u00edculo 53 LAU 1964 sobre la base de que ambos hab\u00edan sido aplicados err\u00f3\u00adneamente, ya que la prohibici\u00f3n o limita\u00adci\u00f3n es personal\u00edsima del adquirente y, como tal, no forma parte de la herencia.<\/p>\n\n\n\n

El Tribunal Superior de Justicia de Cata\u00adlu\u00f1a desestima el Recurso, razonando, en s\u00edntesis:<\/p>\n\n\n\n

Que no puede considerarse determinan\u00adte la utilizaci\u00f3n por la norma estatal (art. 53.3 LAU 1964) del t\u00e9rmino \u201cadquirente\u201d porque, aparte que la remisi\u00f3n in totum<\/em> que en la misma se contiene al art\u00edculo 62.1\u00ba LAU 1964 permite afectar tambi\u00e9n a sus parientes, no se advierte en ella otra finalidad que la meramente alusiva al nuevo arrendador, cuya condici\u00f3n de tal se encuentra impl\u00edcitamente conteni\u00adda en aquel, y de ninguna manera es admisible en buena l\u00f3gica hermen\u00e9utica entender t\u00e1citamente excluido por su sola utilizaci\u00f3n a su heredero universal, con la consiguiente afectaci\u00f3n de las normas generales que imponen a este, una vez otorgada su aceptaci\u00f3n incondi\u00adcionada de la herencia (art. 5 CS), la asunci\u00f3n en un solo acto y por un \u00fanico t\u00edtulo de todas las relaciones, de todos los derechos y de todas las obligaciones de su causante que no hayan quedado extinguidos por su muerte y no tengan un destino prefijado, desde el preciso momento en que esta se haya producido.<\/p>\n\n\n\n

Que la herencia comprende todas las relaciones jur\u00eddicas transmisibles en las que activa o pasivamente \u2013\u201c[\u2026] obliga\u00adcions del causant que no s\u2019extingeixen per la mort [\u2026] (art. 1.1 CS)\u2014 hubiera estado comprometido el causante, lo cual incluye con car\u00e1cter general las de\u00adrivadas de los contratos, salvo intransmi\u00adsibilidad derivada, a falta de \u201cpacto\u201d o de \u201cdisposici\u00f3n legal\u201d, de la propia \u201cnatura\u00adleza\u201d de los derechos y obligaciones que resulten de aquellos (art. 1257 CC).<\/p>\n\n\n\n

Que es cierto que nuestra legislaci\u00f3n sucesoria \u2014tambi\u00e9n en la com\u00fan\u2014 se echa en falta una definici\u00f3n gen\u00e9rica de los derechos y obligaciones intransmi\u00adsibles mortis causa<\/em>. Pero tradicional\u00admente en este grupo se han venido in\u00adcluyendo los derechos de car\u00e1cter p\u00fa\u00adblico, los personal\u00edsimos o los de tal suerte ligados a la persona del causan\u00adte por sus cualidades, parentesco o confianza (art. 135 CS), que bien pudie\u00adra decirse que tienen su raz\u00f3n determi\u00adnante en las condiciones personales del titular. Y por lo que respecta a los dere\u00adchos y obligaciones patrimoniales o de contenido econ\u00f3mico, la regla general es la de su transmisibilidad mortis cau\u00adsa<\/em>, con independencia de que se trate de derechos reales u obligacionales, salvo que sean propiamente vitalicios (usufructo, uso y habitaci\u00f3n) o su cum\u00adplimiento dependa de las condiciones personales del causante (mandato, co\u00admodato, arrendamiento de obra).<\/p>\n\n\n\n

Que, en cuanto a los arrendamientos ur\u00adbanos, es sabido que la LAU 1964 pro\u00adpende a la continuidad arrendaticia, a pesar del fallecimiento del arrendatario, a trav\u00e9s del expediente de la subroga\u00adci\u00f3n arrendataria, sucesi\u00f3n sui generis <\/em>ajena al derecho sucesorio ordinario.<\/p>\n\n\n\n

Que, a la luz de la reciente doctrina del TS, no puede considerarse que dicha li\u00admitaci\u00f3n constituya una sanci\u00f3n intuitu personae<\/em> prevista para los supuestos de fraude o maquinaci\u00f3n en la compraventa de la finca arrendada, puesto que es aplicable tambi\u00e9n en los casos en que el precio sea el de mercado o, incluso, in\u00adferior a este y no pueda descubrirse, por ello, la intenci\u00f3n de perjudicar los dere\u00adchos (tanteo y retracto) del inquilino.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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