{"id":2718,"date":"2011-06-10T16:59:00","date_gmt":"2011-06-10T15:59:00","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=2718"},"modified":"2020-06-03T17:00:43","modified_gmt":"2020-06-03T16:00:43","slug":"demora-en-desalojar-el-habitaculo-al-finalizar-el-arriendo-danos-y-perjuicios-a-cargo-del-inquilino-ocupante-de-mala-fe","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/demora-en-desalojar-el-habitaculo-al-finalizar-el-arriendo-danos-y-perjuicios-a-cargo-del-inquilino-ocupante-de-mala-fe\/","title":{"rendered":"Demora en desalojar el habit\u00e1culo al finalizar el arriendo. Da\u00f1os y perjuicios a cargo del inquilino ocupante de mala fe"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

PRE\u00c1MBULO<\/h2>\n\n\n\n

La Sentencia del Tribunal Supremo (Sala de lo Civil, Secci\u00f3n 1.\u00aa) n\u00famero 686\/2010, de 10 de noviembre, Ponencia Excmo. Sr. Xiol R\u00edos, viene a poner punto y final, ratifi\u00adcando la tesis de la propia Sala en senten\u00adcias de 21 de septiembre de 1987 (Ref. Aranzadi 6186\/1987), 23 de octubre de 1984 (Ref. Aranzadi 4971\/1984), 22 de octubre de 1993 (Ref. Aranzadi 7762\/1993) y 16 de marzo de 1999 (Ref. 1675\/1999), a la problem\u00e1tica planteada en aquellos supuestos en que, extinguido el contrato de arriendo y ante la oposici\u00f3n del inquilino a hacer entrega de la posesi\u00f3n, la propiedad se ve obligada a tener que ini\u00adciar el procedimiento de desahucio y por lo tanto si durante el periodo en que se retra\u00adsa la recuperaci\u00f3n de la vivienda o local, viene obligada la propiedad a tener que aceptar, como saldo y finiquito la renta que ven\u00eda abon\u00e1ndose o por el contrario, y por v\u00eda de indemnizaci\u00f3n de da\u00f1os y perjuicios, puede exigirse al ocupante recalcitrante el pago de una renta de \u201cmercado\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Hay que precisar que, si bien la pretensi\u00f3n de la propiedad de poder percibir una mejor renta, la \u201crenta de mercado\u201d, ha sido posible durante el periodo en que el mercado inmo\u00adbiliario ha estado en progresiva expansi\u00f3n, en la actualidad y con la crisis global que el mundo est\u00e1 experimentando, dicha aspira\u00adci\u00f3n se ve menguada habida cuenta de la evidente disminuci\u00f3n en la fijaci\u00f3n de alqui\u00adleres y rentas en el mercado inmobiliario espa\u00f1ol.<\/p>\n\n\n\n

PRONUNCIAMIENTO DE LA SEN\u00adTENCIA COMENTADA<\/h2>\n\n\n\n

La Sentencia que comentamos contiene las siguientes declaraciones:<\/p>\n\n\n\n

\u201cCuando la fecha de la finalizaci\u00f3n de un contrato de arrendamiento resulta clara e inequ\u00edvoca, pese a lo cual el arrendatario sin raz\u00f3n que lo justifique se mantiene en la ocupaci\u00f3n del inmueble, se produce una situaci\u00f3n de hecho representada por una demora arbitraria que permite calificar tal posesi\u00f3n de mala fe, conforme a lo previsto en el art\u00edculo 455 CC.\u201d<\/em><\/p>\n\n\n\n

\u201dEl hecho de que continuara abonando el importe de las rentas anteriormente pactadas no puede alterar tal aprecia\u00adci\u00f3n, porque forz\u00f3 a la arrendadora a soportar la ocupaci\u00f3n del inmueble, lo que revela una actitud decididamente incumplidora que oblig\u00f3 a la arrenda\u00addora a tener que acudir a los tribunales para recuperar la posesi\u00f3n del inmue\u00adble de su propiedad.<\/em><\/p>\n\n\n\n

\u201d[\u2026] Conforme a lo dispuesto en el art\u00ed\u00adculo 455 CC, el poseedor de mala fe vie\u00adne obligado a abonar los frutos percibidos y todos aquellos que el poseedor leg\u00edtimo hubiera podido percibir. Como se\u00f1alan las sentencias de esta Sala en las que la parte recurrente sustenta su inter\u00e9s casa\u00adcional, la determinaci\u00f3n del t\u00e9rmino inicial para el c\u00f3mputo de los intereses debe quedar fijada en el momento en el que se inici\u00f3 la posesi\u00f3n de mala fe, esto es des\u00adde el momento que el arrendatario, cono\u00adcedor de que el contrato de arrendamien\u00adto hab\u00eda finalizado, se mantuvo en la po\u00adsesi\u00f3n del inmueble, obligando al arren\u00addador a iniciar actuaciones judiciales a fin de recuperar la posesi\u00f3n.\u201d<\/em><\/p>\n\n\n\n

Concluyendo que:<\/p>\n\n\n\n

\u201cIgualmente se debe fijar como doctrina jurisprudencial que constituye posesi\u00f3n de mala fe la ocupaci\u00f3n del inmueble arren\u00addado una vez llegada la fecha de termina\u00adci\u00f3n del arrendamiento, cuando la fecha de finalizaci\u00f3n es clara y no existen dudas respecto al momento en el que el arrenda\u00adtario debe dejar libre y a disposici\u00f3n del arrendador el inmueble arrendado.<\/em><\/p>\n\n\n\n

\u201dIgualmente se debe fijar como doctrina jurisprudencial que los intereses de la can\u00adtidad fijada como indemnizaci\u00f3n como consecuencia de un posesi\u00f3n de mala fe, se devengan desde el momento en que comenz\u00f3 esta posesi\u00f3n de mala fe.\u201d<\/em><\/p>\n\n\n\n

APLICACI\u00d3N DE LA DOCTRINA IN\u00adDEMNIZATORIA EN OTROS SUPUESTOS DISTINTOS AL ARRIENDO<\/h2>\n\n\n\n

La casu\u00edstica contemplada en la Sentencia que comentamos (y en las que en ella se citan), referidas a la expiraci\u00f3n del contra\u00adto de arriendo, tiene igual aplicaci\u00f3n en aquellos supuestos en que el titular domi\u00adnical ha cedido la posesi\u00f3n de la finca a un tercero en virtud de contrato distinto del de inquilinato y de naturaleza real como puede ser la compraventa, la opci\u00f3n de compra o incluso la situaci\u00f3n creada por la firma de un contrato de inquilinato con op\u00adci\u00f3n de compra, con resoluci\u00f3n del contra\u00adto por incumplimiento del comprador u optante o finalizaci\u00f3n del arriendo sin ha\u00adber ejercitado la opci\u00f3n y sin producirse la devoluci\u00f3n de la vivienda ocupada.<\/p>\n\n\n\n

Este \u00faltimo supuesto (ocupaci\u00f3n en vir\u00adtud de opci\u00f3n de compra que no se for\u00admaliza y por lo tanto se extingue el con\u00adtrato y el ocupante se resiste al desocu\u00adpo) viene estudiado y contemplado en la Sentencia publicada en el n\u00famero III de la Revista Jur\u00eddica de Catalunya (Juris\u00adprudencia) del a\u00f1o 1991, dictada por la Secci\u00f3n 16.\u00aa de la AP de Barcelona bajo la Ponencia de D. Agust\u00edn Ferrer Barrien\u00adtos de fecha 3 de junio de 1991 \u2014confir\u00admada por Sentencia del Tribunal Supre\u00admo, Sala 1.\u00aa de fecha 20 de enero de 1994 (S 1\/1994 y Recurso 2135\/1491 ) en demanda dirigida por el letrado Don Vicente de la Fuente Cullel, en cuya re\u00adsoluci\u00f3n se dice:<\/p>\n\n\n\n

Viene obligada la propiedad a tener que aceptar, como saldo y finiquito la renta que ven\u00eda abon\u00e1ndose o por el contrario, y por v\u00eda de indemnizaci\u00f3n de da\u00f1os y perjuicios, puede exigirse al ocupante recalcitrante el pago de una renta de ‘mercado’<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

\u201cConsecuencia de lo que se lleva ex\u00adpuesto es la afirmaci\u00f3n de que no existe simulaci\u00f3n sino contrato real y efectivo, de car\u00e1cter complejo, no sujeto a la LAU. Desde que expir\u00f3 el contrato se ha pro\u00adducido la situaci\u00f3n de la que la parte demandada no cobra cantidad alguna, entre otros motivos, porque ya no hay par\u00e1metro contractual para hacerlo en ninguna cantidad concreta dada la forma de financiaci\u00f3n pactada. En cualquier caso, es claro que la ocupaci\u00f3n del in\u00admueble debe retribuirse en lo que tiene de enriquecimiento de una de las partes en perjuicio de otra y sin causa justifica\u00adda. El demandante manifest\u00f3 que no paga porque no le pasan los recibos, pero tambi\u00e9n es claro que el contrato no permite extraer cifra alguna por la que girar recibo alguno, ni motivo para que tuviera que mantenerle al demandante en la posesi\u00f3n del inmueble. De manera que se estimar\u00e1 la demanda reconvencional en el sentido de determinarse en ejecu\u00adci\u00f3n de sentencia el valor normal de uti\u00adlizaci\u00f3n del inmueble que represente el perjuicio por lucro cesante generado por el incumplimiento y condenar al deman\u00addante al pago de la cantidad desde la expiraci\u00f3n del contrato.\u201d<\/em><\/p>\n\n\n\n

EFICACIA DE LA CL\u00c1USULA PENAL MORATORIA PARA EL CASO DE RETRASO EN LA ENTREGA DEL LOCAL ARRENDADO TRAS LA EXPIRACI\u00d3N DEL PLAZO PACTADO<\/h2>\n\n\n\n

Se viene discutiendo la eficacia de la clau\u00adsula penal \u201cmoratoria\u201d establecida en un contrato en previsi\u00f3n de un incumplimiento en la entrega del habit\u00e1culo a la expiraci\u00f3n del contrato, en virtud de la cl\u00e1usula mode\u00adradora establecida en el art\u00edculo 1154 del C. Civil en virtud de la cual el juez puede moderar dicha cl\u00e1usula penal.<\/p>\n\n\n\n

Pero cabe salir al paso de que esta posi\u00adble moderaci\u00f3n solo es aplicable en aquellos casos de incumplimiento parcial o irregular de la obligaci\u00f3n, pero no para el supuesto en que la cl\u00e1usula penal deba reputarse de moratoria, por haberse es\u00adtipulado expresamente que el retraso comporta una penalidad concreta por cada periodo de tiempo pactado.<\/p>\n\n\n\n

En tal sentido se pronuncia el Tribunal Su\u00adpremo, en concreto en la Sentencia de 31 de marzo de 2010 (Ponencia Excmo. Sr. Ro\u00adm\u00e1n Garc\u00eda Varela. Recurso de casaci\u00f3n 1359\/2005) en los siguientes t\u00e9rminos:<\/p>\n\n\n\n

\u201cAl ser indiscutido que la arrendataria no ha entregado el local hasta varios a\u00f1os despu\u00e9s de haber sido requerida nota\u00adrialmente, dicho incumplimiento s\u00f3lo pue\u00adde calificarse como total y absoluto, por lo cual es preciso aplicar la doctrina jurispru\u00addencial de esa Sala concerniente a que no cabe hacer uso por el Juzgador de instan\u00adcia de la facultad moderadora prevista en el art\u00edculo 1154 del C\u00f3digo Civil, reservada para casos de incumplimiento parcial o irregular de la obligaci\u00f3n (entre otras, SSTS de 30 de marzo de 1999 (RJ 1999, 1719), 10 de mayo de 2001 (RJ 2001, 6191) y 3 de octubre de 2005 (RJ 2005, 7099)), pero no para el supuesto en que la cl\u00e1usula penal debe reputarse de mora\u00adtoria, como aqu\u00ed sucede.<\/em><\/p>\n\n\n\n

\u201dEl art\u00edculo 1154, cuando se pacta una cl\u00e1usula penal moratoria, desenvuelve su eficacia sancionadora por el mero hecho del retraso en el cumplimiento de la obligaci\u00f3n, cuya demora, por s\u00ed sola, es inconciliable con los concep\u00adtos de incumplimiento total o irregular.<\/em><\/p>\n\n\n\n

\u201dLa llamada cl\u00e1usula penal moratoria est\u00e1 estipulada exclusivamente para el supuesto de retraso en que incurra el deudor en el cumplimiento de la obli\u00adgaci\u00f3n, y no cabe la posibilidad legal de aplicarle la facultad moderadora del art\u00edculo 1154, ya que \u00e9sta se halla ins\u00adtituida s\u00f3lo para el caso de inobser\u00advancia parcial o irregular, lo que no puede acaecer con la presencia de la cl\u00e1usula moratoria, la cual ha de des\u00adenvolver ineludiblemente su eficacia sancionadora, al haberlo as\u00ed pactado las partes, por el mero hecho de la de\u00admora en la observancia de la obliga\u00adci\u00f3n, que, por s\u00ed solo, es inconciliable con los conceptos de incumplimiento parcial o irregular, \u00fanicos para los que se halla instituida la facultad modera\u00addora del mentado art\u00edculo 1154.<\/em><\/p>\n\n\n\n

\u201dEsta Sala tiene declarado que \u00abEl art\u00ed\u00adculo 1154 del C\u00f3digo Civil prev\u00e9 la moderaci\u00f3n con car\u00e1cter imperativo (SSTS de 6 octubre de 1976, 20 de octubre de 1988 (RJ 1988, 7592, 2 de noviembre de 1994 (RJ 1994, 8364) y 9 de octubre de 2000 (RJ 2000, 8139) para el caso de cumplimiento parcial o irregular, por lo que no es aplicable cuando se da un incumplimiento total (SSTS de 28 de junio 1995 y 30 de marzo de 1999 (RJ 1999, 1719), o cuando se trata de un retraso en el su\u00adpuesto de cl\u00e1usula penal moratoria (STS de 29 noviembre 1997 (RJ 1997, 8441)\u00bb, (STS de 7 de febrero de 2002 y, en el mismo sentido, entre otras, STS de 21 de noviembre de 2002 (RJ 2002, 10269).\u201d<\/em><\/p>\n\n\n\n

Sostiene la Sala del TS la misma doctri\u00adna, adem\u00e1s de las SS que se citan en la que dejamos transcrita, en las siguien\u00adtes: S 7 noviembre de 2006, Ref. 7139\/2006 Aranzadi); S 17 de octubre de 2007 y S 5 de diciembre de 2003. Recurso de casaci\u00f3n 300\/1998, Ref. Aranzadi 8786\/2003.<\/p>\n\n\n\n

NORMATIVA LEGAL EN LA QUE SE SUSTENTA LA EXIGENCIA DE IN\u00adDEMNIZACI\u00d3N O EL CUMPLIMIENTO DE LA SANCI\u00d3N PACTADA<\/h2>\n\n\n\n

Como hemos visto y se desprende de la doctrina jurisprudencial transcrita, la base para poder exigir la indemnizaci\u00f3n deriva de distintas normas, de aplicaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

Por una parte, del principio emanado del art\u00edculo 450 del C\u00f3digo Civil en cuanto se impone al detentador de mala fe de un inmueble el pago de los frutos y del lucro cesante como base del perjuicio causado al leg\u00edtimo propietario que no ha podido recuperar a tiempo la pose\u00adsi\u00f3n del inmueble.<\/p>\n\n\n\n

De otra parte, del principio emanado del art\u00edculo 1124 del C. Civil al dotar al perju\u00addicado y que ha cumplido con sus obliga\u00adciones, el derecho de ser indemnizado por los da\u00f1os y perjuicios que se le causan.<\/p>\n\n\n\n

Finalmente, de la libertad de pactos emanado de los art\u00edculos 1255 y 1256 del C\u00f3digo Civil.<\/p>\n\n\n\n

Todo ello, con el derecho a ser resarcido de los da\u00f1os y perjuicios a tenor de los art\u00edculos 1100 y 1101 del C\u00f3digo Civil, con el alcance del art\u00edculo 1106, del te\u00adnor literal siguiente:<\/p>\n\n\n\n

\u201cLa indemnizaci\u00f3n de da\u00f1os y perjui\u00adcios comprende, no s\u00f3lo el valor de la p\u00e9rdida que hayan sufrido, sino tam\u00adbi\u00e9n el de la ganancia que haya dejado de obtener el acreedor, salvas las dis\u00adposiciones contenidas en los art\u00edculos siguientes.\u201d<\/em><\/p>\n\n\n\n

Expresi\u00f3n esta \u00faltima que permite invo\u00adcar como renta de aplicaci\u00f3n, no la que viene expresada en el contrato, sino la de mayor cuant\u00eda que acaso pueda re\u00adsultar de exigir la renta \u201cde mercado\u201d, que hasta fechas recientes, repetimos, era superior a la inicial pactada, en virtud de la evoluci\u00f3n al alza, de las rentas in\u00admobiliarias.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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