{"id":2719,"date":"2011-03-10T16:59:38","date_gmt":"2011-03-10T15:59:38","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=2719"},"modified":"2020-06-03T17:07:15","modified_gmt":"2020-06-03T16:07:15","slug":"prorroga-forzosa-estudio-historico-posibilidad-de-establecerla-por-pacto-carga-de-la-prueba-de-su-existencia","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/prorroga-forzosa-estudio-historico-posibilidad-de-establecerla-por-pacto-carga-de-la-prueba-de-su-existencia\/","title":{"rendered":"Prorroga forzosa. Estudio hist\u00f3rico. Posibilidad de establecerla por pacto. Carga de la prueba de su existencia"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

SENTENCIA de 31 de julio de 2010 de la Audiencia Provincial de Barcelona (Secci\u00f3n 13\u00aa).<\/p>\n\n\n\n

Antecedentes.<\/h4>\n\n\n\n

Los fundamentos legales de la Senten\u00adcia arriba citada han sido publicados en la \u201cRevista Jur\u00eddica de Catalunya\u201d n\u00fam. IV de 1910 p\u00e1ginas 915 a 923.<\/p>\n\n\n\n

En la misma se contiene una magnifica ex\u00e9gesis y pormenorizado estudio his\u00adt\u00f3rico de la pr\u00f3rroga forzosa en los arrendamientos urbanos y su trascen\u00addencia y alcance en funci\u00f3n de la fe\u00adcha de suscripci\u00f3n del contrato arren\u00addaticio.<\/p>\n\n\n\n

En el juicio que resuelve dicha Sentencia los arrendatarios de diversos locales de negocio formulan demanda contra el propietario arrendador de dichos locales solicitando que se reconozca que en ra\u00adz\u00f3n de los propios actos de las partes ha de entenderse que dichos arrendamien\u00adtos estaban sujetos a la pr\u00f3rroga forzosa del art\u00edculo 57 de la Ley arrendaticia de 1964, porque la intenci\u00f3n de las partes al contratar los arrendamientos era que estuvieran sujetos a la pr\u00f3rroga forzosa habida cuenta de las especiales relacio\u00adnes y vinculaci\u00f3n entre arrendador y arrendatario.<\/p>\n\n\n\n

No es importante ni tiene trascenden\u00adcias a los efectos de este comentario la concreta cuesti\u00f3n existente entra las partes. Lo que verdaderamente intere\u00adsa es el profundo estudio de una insti\u00adtuci\u00f3n tan conflictiva como la \u201cpr\u00f3rroga forzosa\u201d de los arrendamientos urba\u00adnos que con admirable maestr\u00eda efec\u00adt\u00faa la Sentencia de la Audiencia de Barcelona.<\/p>\n\n\n\n

El art\u00ba 1543 del C\u00f3digo Civil define el arrendamiento de cosas como aquel contrato por el que una de las partes se obliga a dar a la otra \u201cel uso o goce de una cosa por tiempo determinado y pre\u00adcio cierto\u201d. El tiempo determinado cons\u00adtituye pues un elemento esencial en todo arrendamiento, de tal manera que la du\u00adraci\u00f3n indefinida resulta incompatible con su naturaleza.<\/p>\n\n\n\n

Aunque esta definici\u00f3n se refiere a todos los arrendamientos, incluidos los urba\u00adnos, la legislaci\u00f3n espec\u00edfica de estos \u00faltimos vino manteniendo desde 1920 la existencia de una pr\u00f3rroga forzosa a fa\u00advor del arrendatario que se plasm\u00f3 en el art. 57 de la L.A.U. de 1964, con car\u00e1c\u00adter forzoso e irrenunciable. Posterior\u00admente fue dejada a la voluntad de las partes en el art. 9 del Real Decreto 2\/1985 de 30 abril, (Ley Boyer) que su\u00adprimi\u00f3 el car\u00e1cter forzoso de tales pr\u00f3\u00adrrogas.<\/p>\n\n\n\n

La doctrina discuti\u00f3 ampliamente la na\u00adturaleza de dicha pr\u00f3rroga criticando incluso su falta de correspondencia con las reglas de C\u00f3digo Civil pero se justifi\u00adc\u00f3 su existencia para proteger al arren\u00addatario que se consideraba la parte m\u00e1s d\u00e9bil del contrato.<\/p>\n\n\n\n

Tambi\u00e9n la legislaci\u00f3n ha evolucionado en contra de dicha pr\u00f3rroga suprimiendo en primer lugar su car\u00e1cter forzoso (art\u00ba 9 Decreto Boyer de 30 abril 1985) y abandonando definitivamente su recono\u00adcimiento y regulaci\u00f3n en la nueva L.A.U. de 24 Noviembre de 1994 cuyas transi\u00adtorias se dedican a establecer un siste\u00adma de finalizaci\u00f3n de los contratos que, nacidos antes de su entrada en vigor, estaban sujetos a la pr\u00f3rroga forzosa para el arrendador y facultativa para el arrendatario.<\/p>\n\n\n\n

Contrato por el que una de las partes se obliga a dar a la otra \u201cel uso o goce de una cosa por tiempo determinado y precio cierto\u201d. El tiempo determinado constituye pues un elemento esencial en todo arrendamiento, de tal manera que la duraci\u00f3n indefinida resulta incompatible con su naturaleza<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

Partiendo de esta concepci\u00f3n general es preciso distinguir:<\/p>\n\n\n\n

Contratos de arrendamiento suscri\u00adtos despu\u00e9s de la entrada en vigor del r.d 2\/85 de 30 de abril<\/h4>\n\n\n\n

El art\u00ba 9 del Real Decreto citado dispone que los contratos de arrendamiento de local celebrados con posterioridad \u201cten\u00addr\u00e1n la duraci\u00f3n que libremente estipu\u00adlen las partes sin que les sea aplicable forzosamente el r\u00e9gimen de pr\u00f3rroga (forzosa) establecido en el art. 57 de la L.A.U y sin perjuicio de la t\u00e1cita recon\u00adducci\u00f3n prevista en el art. 1556 del C\u00f3\u00addigo Civil\u201d. Este r\u00e9gimen es de aplicaci\u00f3n a los contratos formalizados despu\u00e9s de 9 de mayo de 1985 y antes del 1\u00ba de enero de 1995 en que entra en vigor la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos.<\/p>\n\n\n\n

Inicialmente se mantuvieron sobre esta materia dos tesis:<\/p>\n\n\n\n

a) La de supresi\u00f3n autom\u00e1tica de la pr\u00f3rroga forzosa.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

De modo que a menos que las partes hubiesen convenido \u201cexplicita o impl\u00edci\u00adtamente\u201d (SS. T.S. 20 marzo 1993, 23mayo 1995, 15 Octubre 1996) el so\u00admetimiento al r\u00e9gimen de pr\u00f3rroga for\u00adzosa el contrato tendr\u00e1 la duraci\u00f3n que libremente fijen las partes y vencido el plazo podr\u00e1 entrar en juego la t\u00e1cita re\u00adconducci\u00f3n si se dan las condiciones para ello. (SS. del T.S. de 23 enero 1988, 12 mayo 1989,16 julio y 10 octubre 1991, 4 febrero 1992, 25 marzo, 10 y 16 junio 1993, 14 junio 1994, 23 mayo 1995, 6 marzo 1997) . Conforme a dicho criterio jurisprudencial \u201csi a los contratos anteriores se les aplicaba forzosamente la pr\u00f3rroga, a los posteriores s\u00f3lo se les puede aplicar si voluntariamente lo convienen las partes\u201d.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

b) La de supresi\u00f3n negocial.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

En el sentido de que el art, 9 del RDL 2\/85 no excluye sin m\u00e1s y directamen\u00adte la pr\u00f3rroga forzosa sino que faculta \u2013\u201cpermite\u201d- a las partes para pactar su inaplicaci\u00f3n, con lo que la pr\u00f3rroga si\u00adgue siendo la regla general y solo se excluye su car\u00e1cter forzoso para el arrendador e irrenunciable por el arren\u00addatario de tal forma que el derecho a la pr\u00f3rroga deviene un elemento inheren\u00adte al contrato que se presumir\u00e1 existen\u00adte salvo pacto en contrario. La exclusi\u00f3n ha de ser expresa, clara e inequ\u00edvoca y no presunta.<\/p>\n\n\n\n

Tras un per\u00edodo inicial de confusi\u00f3n se consolid\u00f3 la postura jurisprudencialque consideraba que los contratos arrenda\u00adticios urbanos formalizados despu\u00e9s de la entrada en vigor del D.L.. 2\/85 se encontraban excluidos del beneficio de la pr\u00f3rroga forzosa, salvo que las partes contratantes pacten la sumi\u00adsi\u00f3n a la misma,<\/strong> bien constando como pacto expreso o bien porque resulte que tal fue la intenci\u00f3n de las partes de ma\u00adnera que, en caso de que tal sumi\u00adsi\u00f3n sea impl\u00edcita, \u00e9sta deber\u00e1 de\u00adducirse de actos inequ\u00edvocos y con\u00adcluyentes.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

La tesis aceptada de supresi\u00f3n autom\u00e1\u00adtica da la pr\u00f3rroga forzosa se sustenta en base a que:<\/p>\n\n\n\n

1) El pre\u00e1mbulo del R.D.L. se dice \u201cha aconsejado\u2026\u2026 la supresi\u00f3n de la pr\u00f3rroga forzosa\u201d.<\/p>\n\n\n\n

2) El ep\u00edgrafe que antecede al art\u00edculo 9 se titula \u201csupresi\u00f3n de la pr\u00f3rroga for\u00adzosa en los arrendamientos urbanos\u201d.<\/p>\n\n\n\n

3) El propio art. 9 dice \u201csin que le sea aplicable forzosamente el r\u00e9gimen de pr\u00f3rroga establecido en el art\u00edculo 57\u201d: lo opuesto a lo forzoso es lo vo\u00adluntario.<\/p>\n\n\n\n

4) De otro modo carecer\u00eda de sentido la referencia a la t\u00e1cita reconducci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

5) La Jurisprudencia que establece que con el R.D.L. lo que se ha dado es la \u201cdesaparici\u00f3n autom\u00e1tica de la pr\u00f3rro\u00adga forzosa que solo existir\u00e1 si las par\u00adtes la acuerdan\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Interpretaci\u00f3n de la voluntad de las partes al concluir el arrendamiento.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Para indagar cual fue la intenci\u00f3n de las partes a trav\u00e9s de la interpretaci\u00f3n del propio contrato debe tenerse en cuenta la totalidad del mismo como un todo or\u00adg\u00e1nico y no una cl\u00e1usula aislada de las dem\u00e1s (arts. 1281 y 1285 del C\u00f3digo Civil).<\/p>\n\n\n\n

El Tribunal Supremo en Sentencia de 22 de junio de 2009 establece que \u201cla temporalidad es caracter\u00edstica esencial del contrato de arrendamiento, por lo que su validez es incompatible con el establecimiento de una duraci\u00f3n \u201cin\u00addefinida\u201d o con expresiones similares (\u201cpor a\u00f1os\u201d), cuyo pacto, siendo pos\u00adterior al 9 de mayo de 1985, deber\u00eda constar con toda claridad y sin ningu\u00adna duda<\/em>\u201d. En el mismo sentido SS. 22 julio, 31 octubre y 25 noviembre de 2008, 22 junio y 18 y 29 diciembre 2009, 10 y 18 de marzo y 7 de julio de 2010.<\/p>\n\n\n\n

La carga de la prueba de la existencia de sometimiento voluntario de las partes a la pr\u00f3rroga forzosa corresponde al arren\u00addatario que la invoca que deber\u00e1 pechar con las consecuencias de la insuficiencia probatoria y ha entendido el Tribunal Su\u00adpremo en Sentencias de 10 junio 1993, 15 de Octubre de 1996 y 13 junio 2002, entre otras, que \u201csi la cuesti\u00f3n es dudosa hay que entender que no existe tal so\u00admetimiento\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Posibilidad de someterse voluntaria\u00admente al r\u00e9gimen de pr\u00f3rroga forzo\u00adsa por acuerdo de la partes en los arrendamientos urbanos posteriores a 9 mayo 1985.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Aunque con el R.D.L. 2\/85 desapareci\u00f3 el sistema de pr\u00f3rroga forzosa, nada im\u00adpide que \u201csi las partes as\u00ed lo acuerdan<\/strong> y en virtud del principio de libertad con\u00adtractual consagrado en el art. 1255 del C.C. los arrendamientos posteriores a la entrada en vigor del R.D.L. 2\/1985 puedan someterse al r\u00e9gimen de pr\u00f3\u00adrroga forzosa establecido en el art. 57 de la L.A.U. de 1964<\/strong>\u201d<\/em>.<\/p>\n\n\n\n

Pero, en tal caso, \u201ces necesario que exista u acuerdo expreso de someti\u00admiento<\/em>\u201d que normalmente habr\u00e1 de ser expl\u00edcito aunque cabe deducirlo de modo impl\u00edcito (que no t\u00e1cito) si bien en cual\u00adquier caso \u201cla deducci\u00f3n de duraci\u00f3n indefinida debe ser clara y terminan\u00adte<\/em><\/strong>\u201d. (SS. 29 de diciembre de 2009 y 7 de julio de 2010).<\/p>\n\n\n\n

Contratos de arrendamiento suscri\u00adtos bajo la vigencia de la ley 29\/94<\/h4>\n\n\n\n

Como se ha comentado el RDL 2\/85 supuso la desaparici\u00f3n de la pr\u00f3rroga forzosa pero no impidi\u00f3 que \u00e9sta se pactara por las partes. Una vez pactada la pr\u00f3rroga \u00e9sta tendr\u00eda el mismo r\u00e9gi\u00admen jur\u00eddico que estaba previsto en el art. 57 y concordantes de la Ley arren\u00addaticia de 1964, porque dicha Ley se\u00adgu\u00eda vigente y la \u00fanica diferencia radi\u00adcaba en que antes de la vigencia del RDL 2\/85 la pr\u00f3rroga forzosa estaba impuesta legalmente de forma obliga\u00adtoria y despu\u00e9s deviene \u201copcional\u201d y solo existe por acuerdo de voluntades de las partes.<\/p>\n\n\n\n

Esta situaci\u00f3n cambia con la promulga\u00adci\u00f3n de la LAU de 1985 que no solo no regula las pr\u00f3rrogas forzosas sino que parte de sus Disposiciones Transitorias se dedican a establecer un sistema de finalizaci\u00f3n de aquellos contratos arren\u00addaticios suscritos durante la vigencia de la Ley anterior que se hallaban someti\u00addos a la normativa de pr\u00f3rroga forzosa.<\/p>\n\n\n\n

Desde esta perspectiva se ha cuestiona\u00addo la validez de una cl\u00e1usula convencio\u00adnal que pacte sin limitaci\u00f3n temporal y de manera indefinida la pr\u00f3rroga del con\u00adtrato forzosa para el arrendador y potes\u00adtativa para el arrendatario.<\/p>\n\n\n\n

Preciso es tener en cuenta que, trat\u00e1n\u00addose de contratos posteriores al 1 de enero de 1995, la Ley arrendaticia de 1964 estaba ya derogada y con ella las normas reguladoras de la pr\u00f3rroga for\u00adzosa contenidas en la misma.<\/p>\n\n\n\n

Por los defensores de esta tesis se ha postulado la nulidad de una cl\u00e1usula con\u00adviniendo voluntariamente la sujeci\u00f3n a la pr\u00f3rroga forzosa en base a que dicho pacto es incompatible con la naturaleza temporal del contrato de arrendamiento y a la exigencia de una duraci\u00f3n limitada del mismo (art. 1534 del C\u00f3digo Civil) y, de otra parte, que dicho pacto supondr\u00eda dejar el cumplimiento del contrato y la determinaci\u00f3n de uno de los elementos esenciales del mismo (el plazo de dura\u00adci\u00f3n) al arbitrio de una de las partes con\u00adtraviniendo lo dispuesto en el art. 1256 del C\u00f3digo Civil.<\/p>\n\n\n\n

Sobre esta cuesti\u00f3n \u2013como se expresa en la Sentencia que comentamos- debe estarse a la espera de un mayor desa\u00adrrollo jurisprudencial..<\/p>\n\n\n\n

Las Sentencias del Tribunal Supremo de 9 septiembre 2009 y de 14 de julio de 1910 abordan esta cuesti\u00f3n recordando que el art. 4 de la L.A.U. de 1994 dispo\u00adne que los arrendamientos para uso dis\u00adtinto del de vivienda se rigen: por la vo\u00adluntad de las partes; en su defecto por la dispuesto en la presente Ley y, suple\u00adtoriamente por las normas del C\u00f3digo Civil. Profundiza que si es cierto que se establece con car\u00e1cter prioritario la vo\u00adluntad de las partes para regular el con\u00adtrato, tambi\u00e9n lo es que la intemporalidad de una pr\u00f3rroga forzosa convenida supo\u00adne dejar a la volunta exclusiva del arren\u00addatario el tiempo de duraci\u00f3n del contra\u00adto conculca la propia naturaleza del arrendamiento. Sin embargo tampoco puede aceptarse que ello deba equivaler a una absoluta falta de previsi\u00f3n con\u00adtractual que tenga como consecuencia la aplicaci\u00f3n del art\u00ba 1581 del C.C. en\u00adtendiendo que no se ha fijado un plazo y el arrendamiento se entender\u00e1 hecho por a\u00f1os cuando se ha fijado un alquiler anual y cesa cumplido el t\u00e9rmino. La so\u00adluci\u00f3n que, por v\u00eda jurisprudencial, cabe dar a esta situaciones ha de llevar a in\u00adtegrar la cl\u00e1usula en la forma m\u00e1s ade\u00adcuada para que no se produzcan unos u otros efectos indeseables,<\/p>\n\n\n\n

A este respecto con relaci\u00f3n a los arren\u00addamientos sujetos al C\u00f3digo Civil p\u00e0rte de la doctrina se ha inclinado por acudir a la analog\u00eda con la figura del usufructo y entender que cuando el arrendatario es persona jur\u00eddica la duraci\u00f3n m\u00e1xima que cabe imponer al arrendador es la de treinta a\u00f1os que establece el art. 515 del C\u00f3digo Civil.<\/p>\n\n\n\n

Conclusiones.<\/h4>\n\n\n\n

Se recogen en la Sentencia que comen\u00adtamos literalmente y en los siguientes t\u00e9rminos:<\/p>\n\n\n\n

\u201cEn resumen, los contratos celebrados a partir del d\u00eda 9 de mayo de 1985 bajo el r\u00e9gimen del R:D:L 2\/85 (de\u00adcreto Boyer) estar\u00e1n sometidos a la pr\u00f3rroga forzosa regulada en el TR\u00adLAU 1964, si as\u00ed lo pactaron las partes de manera clara y concluyente, mien\u00adtras que en los contratos concluidos a partir del d\u00eda 1 de enero de 1995 so\u00admetidos a la LAU 29\/94,no cabe pac\u00adto de pr\u00f3rroga forzosa para el arrenda\u00addor y facultativa para el arrendatario, y en el caso de que \u00e9sta, en la pr\u00e1ctica se hubiera expresamente pactado, de\u00adber\u00e1 ser interpretada, por analog\u00eda, en los supuestos de arrendamiento de local de negocio a persona jur\u00eddica, en el sentido de que la duraci\u00f3n m\u00e1xima que cabe imponer al arrendador es la de treinta a\u00f1os\u201d.<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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