{"id":2726,"date":"2011-06-10T17:04:00","date_gmt":"2011-06-10T16:04:00","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=2726"},"modified":"2020-06-03T17:06:33","modified_gmt":"2020-06-03T16:06:33","slug":"la-prorroga-forzosa-segun-la-fecha-del-contrato-de-los-locales","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/la-prorroga-forzosa-segun-la-fecha-del-contrato-de-los-locales\/","title":{"rendered":"La pr\u00f3rroga forzosa, seg\u00fan la fecha del contrato de los locales"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

Los problemas y dudas que surgen sobre el sometimiento de los contratos de arrendamiento a la prorroga forzosa, la legalidad o no de su pacto expreso o como cabe interpretarla o deducirla de forma impl\u00edcita, me ha llevado a comen\u00adtar en este art\u00edculo de forma resumida la Sentencia de 31 de Julio de 2010 de la secci\u00f3n 13\u00aa de la Audiencia de Barcelo\u00adna, Ponente D\u00aa M. Angels Gomis.<\/p>\n\n\n\n

Para tener una visi\u00f3n completa sobre la pr\u00f3rroga forzosa, se hace necesario pre\u00adcisar en primer lugar, la fecha de la sus\u00adcripci\u00f3n del contrato de arrendamiento,<\/p>\n\n\n\n

Contratos suscritos con anterioridad al 9-5-1985<\/h4>\n\n\n\n

A pesar que el C\u00f3digo civil en su art. 1543, determina como uno de los ele\u00admentos esenciales de todo arrendamien\u00adto es el tiempo determinado, la legisla\u00adci\u00f3n especial de arrendamientos urbanos desde antiguo y especialmente recogido en el art 57 del TRLAU64 estableci\u00f3 la pr\u00f3rroga forzosa para el arrendador e irrenunciable para el inquilino.<\/p>\n\n\n\n

Contratos suscritos entre 9-5-1985 y 31-12-1994<\/h4>\n\n\n\n

Desde la entrada en vigor del Real De\u00adcreto 2\/85 de 30 de abril, exist\u00eda la po\u00adsibilidad de pactar la duraci\u00f3n por un plazo determinado o determinable, no existiendo la pr\u00f3rroga forzosa ex art. 57 TRLAU64, a menos que se pacte ex\u00adpresamente. Tanto la doctrina como la Jurisprudencia han sentado que dichos contratos se encontraban excluidos del beneficio de la pr\u00f3rroga forzosa, SALVO QUE LAS PARTES CONTRATANTES PACTEN LA SUMISI\u00d3N A LA MISMA, bien constando esta expresamente en el contrato bien porque resulte que fue tal la intenci\u00f3n de las partes, de tal ma\u00adnera que, en caso de que tal sumisi\u00f3n sea impl\u00edcita, esta deber\u00e1 deducirse de actos inequ\u00edvocos y concluyentes .De\u00adbiendo tener presente que la tempora\u00adlidad es caracter\u00edstica esencial del con\u00adtrato de arrendamiento, por lo que su validez es incompatible con el estable\u00adcimiento de una duraci\u00f3n \u201cindefinida\u201d o \u201cpor a\u00f1os\u201d y sin que quepa reconducir tales expresiones a un supuesto de pr\u00f3\u00adrroga forzosa, cuyo pacto, siendo pos\u00adterior al 9 de mayo de 1985, deber\u00eda constar con toda claridad y sin ninguna duda.<\/p>\n\n\n\n

Al propio tiempo debe tenerse presente la doctrina jurisprudencial que la existen\u00adcia de cl\u00e1usulas oscuras en contratos de arrendamiento celebrados despu\u00e9s de la entrada en vigor del RD 2\/1985, de 30 de abril, no permite considerar que exis\u00adte pacto expreso de sometimiento al r\u00e9\u00adgimen de pr\u00f3rroga forzosa regulado en el TRLAU64.<\/p>\n\n\n\n

Contratos suscritos a partir del 1\u00ba de enero de 1995<\/h4>\n\n\n\n

La vigente LAU, Ley 29\/1994 de 24 de noviembre, no solo no regula ni reconoce la pr\u00f3rroga forzosa, sino que a trav\u00e9s de sus Disposiciones Transitorias se preten\u00adde establecer un sistema de finalizaci\u00f3n de aquellos contratos que al amparo de la legislaci\u00f3n anterior, se hallaban some\u00adtidos a la normativa de la pr\u00f3rroga forzo\u00adsa., de tal manera que en los contratos suscritos a partir de 1-1-1995, sometidos a la LAU94, no cabe el pacto de pr\u00f3rro\u00adga forzosa para el arrendador y faculta\u00adtiva para el arrendatario, y en el caso de que \u00e9sta en la pr\u00e1ctica , se hubiera ex\u00adpresamente pactado, deber\u00e1 ser inter\u00adpretada, por analog\u00eda CON LA FIGURA DEL USUFRUCTO, en los supuestos de arriendos de local de negocio a personas jur\u00eddicas, en el sentido de que la duraci\u00f3n m\u00e1xima que cabe imponer al arrendador es la de TREINTA A\u00d1OS, tal como de\u00adtermina la Sentencia del Tribunal Supre\u00admo de 14-7-2010.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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