{"id":2742,"date":"2011-06-10T17:15:00","date_gmt":"2011-06-10T16:15:00","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=2742"},"modified":"2020-06-03T17:15:49","modified_gmt":"2020-06-03T16:15:49","slug":"es-viable-el-desahucio-por-falta-de-pago-de-vivienda-por-la-deuda-de-una-sola-mensualidad","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/es-viable-el-desahucio-por-falta-de-pago-de-vivienda-por-la-deuda-de-una-sola-mensualidad\/","title":{"rendered":"\u00bfEs viable el desahucio por falta de pago de vivienda por la deuda de una sola mensualidad?"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

Sentencia de 24 de julio de 2008 del Tribunal Supremo y sentencia 21 diciembre 2009 de la secci\u00f3n 13 Audiencia de Barcelona<\/p>\n\n\n\n

CONSIDERACIONES GENERALES<\/h2>\n\n\n\n

La posibilidad legal de ejercitar la acci\u00f3n de desahucio por falta de pago cuando el impago es de una sola mensualidad de la renta ha sido objeto de opiniones discre\u00adpantes incluso en jurisprudencia.<\/p>\n\n\n\n

Ha sido una opini\u00f3n popular incluso entre los interesados en el tema que para inter\u00adponer el desahucio la deuda debe ser como m\u00ednimo de tres mensualidades de renta. Vox populi<\/em> que carece en absoluto de todo fundamento legal.<\/p>\n\n\n\n

Mayor enjundia tiene la tesis que la doctrina y la jurisprudencia que, entre otras, la propia Secci\u00f3n 13 de la Audiencia de Barcelona ha mantenido considerando que el pago de la renta despu\u00e9s de vencido el plazo pactado para ello pero dentro de la mensualidad a que la renta corresponde constituye un mero retraso y no comporta un incumpli\u00admiento esencial que conlleve la grave san\u00adci\u00f3n que supone la resoluci\u00f3n del contrato.<\/p>\n\n\n\n

Podr\u00eda pensarse que se trata de una cuesti\u00f3n banal sin m\u00e1s consecuencia pr\u00e1ctica que tener que esperar el venci\u00admiento de otros per\u00edodos de renta para interponer la demanda de desahucio.<\/p>\n\n\n\n

Sin embargo, con el paso del tiempo las circunstancias han cambiado notablemen\u00adte. Por una parte, los importes o cuant\u00eda de las rentas de los arrendamientos se han aumentado notoriamente, con lo que hoy puede ser importante para el arrendador su puntual cobro en el tiempo convenido. Y por otra parte, la consignaci\u00f3n de las rentas reclamadas para enervar la acci\u00f3n de desahucio constituye una facultad que, con la Ley arrendaticia vigente, correspon\u00adde al arrendatario por una sola vez, o sea que no proceder\u00e1 si el arrendatario ya hu\u00adbiese utilizado con anterioridad este dere\u00adcho para enervar la acci\u00f3n y rehabilitar el contrato (disposici\u00f3n adicional quinta, 1 de la vigente LAU de 1994).<\/p>\n\n\n\n

HOY QUEDA CLARO QUE PUEDE EJERCITARSE EL DESAHUCIO. AUNQUE LA DEMANDA SE FUN\u00adDE EN EL IMPAGO DE UNA SOLA MENSUALIDAD DE RENTA<\/h2>\n\n\n\n

As\u00ed lo ha decretado el Tribunal Supremo en Sentencia de 24 de julio de 2008 <\/strong>resolviendo un recurso de casaci\u00f3n \u201cpor inter\u00e9s casacional\u201d que, para poner fin a la jurisprudencia contradictoria de las audiencias provinciales<\/strong>, dispone literalmente en su fallo:<\/p>\n\n\n\n

\u201c2.-Declarar como doctrina jurisprudencial la de que el pago de la renta del arrenda\u00admiento de un local de negocio fuera de plazo y despu\u00e9s de presentada la deman\u00adda de desahucio no excluye la aplicabilidad de la resoluci\u00f3n arrendaticia y ello aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta<\/em>, sin que el arrendador venga obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas peri\u00f3dicas.\u201d<\/p>\n\n\n\n

Este criterio, y en los mismos t\u00e9rminos, viene ratificado por la Sentencia del pro\u00adpio Tribunal Supremo de 19 de diciembre de 2008.<\/p>\n\n\n\n

Justifican estas resoluciones los siguien\u00adtes argumentos:<\/p>\n\n\n\n

  • El pago de la renta verificado fuera del plazo pactado<\/em> no excluye la aplicabi\u00adlidad de la causa de resoluci\u00f3n<\/em> arren\u00addaticia, y ello aunque se funde en el impago de una \u00fanica mensualidad<\/em> y esta haya sido satisfecha extempor\u00e1\u00adneamente.<\/li>
  • Por tratarse el arrendamiento de un contrato oneroso y conmutativo, la primera obligaci\u00f3n del arrendatario es pagar la renta<\/em>, y, siendo un contra\u00adto de tracto sucesivo, el impago de una sola mensualidad puede motivar la resoluci\u00f3n contractual.<\/li>
  • El arrendador no viene obligado a so\u00adportar que el arrendatario se retrase en el pago<\/em> de las rentas peri\u00f3dicas.<\/li>
  • No abusa de su derecho quien lo ejer\u00adcita<\/em>, y quien pretenda la aplicaci\u00f3n de la doctrina del abuso de derecho ha de probar la concurrencia de especiales circunstancias que haga reprochable la conducta objetivamente adecuada a la norma y que el derecho se ha ejercitado de modo anormal o excesivo.<\/li>
  • El Tribunal Supremo alude reiterada\u00admente en sus sentencias a \u201cuna men\u00adsualidad de renta\u201d y a \u201crenta mensual\u201d<\/em>.<\/li><\/ul>\n\n\n\n

    Declarar como doctrina jurisprudencial la de que el pago de la renta del arrendamiento de un local de negocio fuera de plazo y despu\u00e9s de presentada la demanda de desahucio no excluye la aplicabilidad de la resoluci\u00f3n arrendaticia y ello aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

    La Sentencia del TS de 26 de marzo de 2009<\/strong> reitera esta doctrina sobre el rigor de la obligaci\u00f3n de pagar la renta y consi\u00adderar el impago de una sola mensualidad como causa de resoluci\u00f3n del contrato y a\u00f1ade otros argumentos, como son:<\/p>\n\n\n\n

    a) Cuando el propio contrato estipula un plazo m\u00e1ximo de retraso en el pago previendo expresamente que despu\u00e9s de vencido puede promoverse el des\u00adahucio, carece de sentido plantearse si un retraso superior constituye ya incumplimiento resolutorio o un mero retraso, pues las partes lo han confi\u00adgurado ya como incumplimiento justi\u00adficativo del desahucio.<\/p>\n\n\n\n

    b) La consideraci\u00f3n de \u201cotros plazos\u201d por los tribunales para distinguir el mero re\u00adtraso del incumplimiento resolutorio con\u00adducir\u00eda a la m\u00e1s absoluta inseguridad jur\u00eddica creando un riesgo de arbitrarie\u00addad; sin perjuicio de que en cada caso concreto pueden atenderse circunstan\u00adcias especiales para valorar si ha existido o no incumplimiento contractual.<\/p>\n\n\n\n

    c) Un excesivo proteccionismo de los arrendatarios puede generar el inde\u00adseable efecto de retraer la oferta de viviendas en alquiler por temor de los propietarios a tener que soportar in\u00adcumplimientos, m\u00e1xime cuando en muchos casos la necesidad del arren\u00addador de cobrar puntualmente puede ser tan acuciante como la del inquilino de disponer de una vivienda.<\/p>\n\n\n\n

    d) Se trata de una jurisprudencia reitera\u00adda del Tribunal Supremo<\/em> sobre la inter\u00adpretaci\u00f3n y aplicaci\u00f3n de la LAU que ya no permite interpretar que el pago pos\u00adterior al l\u00edmite establecido en el con\u00adtrato o, en su defecto, en la LAU (sie\u00adte primeros d\u00edas del mes, seg\u00fan art. 17,2) aunque sea dentro del per\u00edodo establecido (mes), constituya mero retraso, sino que ha de ser considera\u00addo impago a los efectos resolutorios.<\/em><\/p>\n\n\n\n

    EL PAGO POSTERIOR A LA FECHA DE PRESENTACI\u00d3N DE LA DE\u00adMANDA NO IMPIDE LA ACCI\u00d3N RESOLUTORIA<\/h2>\n\n\n\n

    La jurisprudencia al respecto tampoco ha sido pac\u00edfica habiendo existido b\u00e1si\u00adcamente dos posturas: la que considera que enervaci\u00f3n ha de declararse cuando el pago se haya realizado despu\u00e9s de la presentaci\u00f3n de la demanda, y la que entiende que la enervaci\u00f3n solo procede cuando el pago se haga despu\u00e9s de la citaci\u00f3n para el juicio verbal.<\/p>\n\n\n\n

    En la Sentencia que comentamos de la Secci\u00f3n 13.\u00aa de la Audiencia de Barce\u00adlona, de fecha 21 de diciembre de 2009, se recuerda y hace menci\u00f3n de que \u201cera doctrina reiterada de este Tribunal que el pago de la renta despu\u00e9s de vencido el plazo pactado pero dentro de la men\u00adsualidad a que la renta corresponde y antes de que transcurra la misma cons\u00adtituye un mero retraso que no comporta un incumplimiento esencial que conlleve una sanci\u00f3n tan grave como la resolu\u00adci\u00f3n del contrato m\u00e1xime teniendo en consideraci\u00f3n que, conforme a la juris\u00adprudencia, las causas de resoluci\u00f3n han de ser interpretadas restrictivamente\u201d.<\/p>\n\n\n\n

    Pero, concreta seguidamente la propia Sentencia, esta doctrina no puede ser mantenida.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

    En consecuencia, debe llegarse a la con\u00adclusi\u00f3n de que el pago de la renta reali\u00adzado antes de la presentaci\u00f3n de la demanda impide el ejercicio de la ac\u00adci\u00f3n resolutoria.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

    Mientras que el pago o consignaci\u00f3n efectuado por el arrendatario despu\u00e9s de la presentaci\u00f3n de la demanda, aunque sea antes de la citaci\u00f3n para el juicio<\/strong>, no excluye la existencia de un incumplimiento del arrendatario ni es \u00f3bi\u00adce para la acci\u00f3n resolutoria ejercitada, sin perjuicio de que, en su caso, pueda el arrendatario enervar la acci\u00f3n y rehabilitar el contrato cuando legalmente tenga de\u00adrecho a hacer uso de esta facultad.<\/p>\n\n\n\n

    Todo esto, con base a las siguientes con\u00adsideraciones:<\/p>\n\n\n\n

    a) El juicio de desahucio por falta de pago es un procedimiento especial y sumario en el que solo se permite al demandado alegar y probar el hecho del pago (o laconcurrencia de las circunstancias pre\u00adcisas para la enervaci\u00f3n).<\/p>\n\n\n\n

    b) Los tribunales deben resolver el litigio atendiendo a la situaci\u00f3n f\u00e1ctica existen\u00adte en el momento de la presentaci\u00f3n de la demanda, y si en aqu\u00e9l momento el arrendatario no hab\u00eda pagado, se halla\u00adba incurso en causa de resoluci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

    Con arreglo a lo que dispone el art\u00edculo 22,4 de la Ley de enjuiciamiento civil, el pago o la consignaci\u00f3n de las cantidades reclamadas y de las que adeude en el momento de dicho pago habr\u00e1 de efec\u00adtuarse precisamente antes de la cele\u00adbraci\u00f3n de la vista,<\/strong> para que tenga efectos enervatorios de la acci\u00f3n de desahucio.<\/p>\n\n\n\n

    BREVE COMENTARIO<\/h2>\n\n\n\n

    Es cierto que las precedentes conclu\u00adsiones se ajustan a la legalidad y que lex dura, sed lex<\/em>: la ley puede ser dura, pero es la ley.<\/p>\n\n\n\n

    Pero no lo es menos que cabe la posibili\u00addad de que a su amparo puedan producir\u00adse situaciones abusivas, como podr\u00eda ser el ejercicio por el arrendador de una acci\u00f3n de desahucio por una sola mensualidad ejercitada inmediatamente despu\u00e9s de vencer el plazo de pago que provocar\u00eda el uso de la facultad de enervar la acci\u00f3n; pero como esta corresponde por una sola vez al arrendatario, el ejercicio de una nue\u00adva acci\u00f3n de desahucio por falta de pago implicar\u00eda la resoluci\u00f3n contractual.<\/p>\n\n\n\n

    No ignoramos la jurisprudencia reiterada en el sentido de que \u201cno abusa del dere\u00adcho quien lo ejercita\u201d, pero pensamos que en cada caso concreto y atendidas sus circunstancias los tribunales podr\u00edan aplicar la doctrina del \u201cabuso de dere\u00adcho\u201d para salir al paso de situaciones verdaderamente abusivas e injustas.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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