{"id":2751,"date":"2011-03-10T17:24:10","date_gmt":"2011-03-10T16:24:10","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=2751"},"modified":"2020-06-03T17:27:36","modified_gmt":"2020-06-03T16:27:36","slug":"efectos-de-la-ejecucion-hipotecaria-sobre-un-contrato-de-arrendamiento-concertado-para-uso-diferente-de-vivienda","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/efectos-de-la-ejecucion-hipotecaria-sobre-un-contrato-de-arrendamiento-concertado-para-uso-diferente-de-vivienda\/","title":{"rendered":"Efectos de la ejecuci\u00f3n hipotecaria sobre un contrato de arrendamiento concertado para uso diferente de vivienda"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

Dentro del texto de la LAU de 24 de noviembre de 1994 el r\u00e9gimen jur\u00eddico de los arrendamientos de fincas urbanas destinadas a un uso diferente de vivienda habitual, como es el caso, est\u00e1 expl\u00edcitamente contemplado en el su art\u00edculo 4.<\/p>\n\n\n\n

De tal manera que estos arrendamientos se regular\u00e1n de forma imperativa a lo dis\u00adpuesto en los t\u00edtulos I, IV y V de esa Ley, y, respetando lo anterior, por la voluntad de las partes, en su defecto por lo dispuesto en el t\u00edtulo III de la misma Ley, y, supletoria\u00admente, por lo dispuesto en el C\u00f3digo civil.<\/p>\n\n\n\n

La normativa legal contenida en los t\u00edtu\u00adlos I, IV y V no contempla el supuesto.<\/p>\n\n\n\n

El t\u00edtulo III s\u00ed que contiene una norma le\u00adgal aplicable al caso.<\/p>\n\n\n\n

El art\u00edculo 29 establece que el adquiren\u00adte de la finca arrendada quedar\u00e1 subro\u00adgado en los derechos y obligaciones del arrendador salvo que concurran en el ad\u00adquirente los requisitos del art\u00edculo 34 de la Ley hipotecaria.<\/p>\n\n\n\n

Debemos destacar que la misma LAU, den\u00adtro de su t\u00edtulo II, regulador de los arrenda\u00admientos concertados para uso de vivienda, s\u00ed que regula las consecuencias para el arrendamiento de una ejecuci\u00f3n hipotecaria. Es el apartado 1 del art\u00edculo 13, al estable\u00adcer que la enajenaci\u00f3n forzosa derivada de una ejecuci\u00f3n hipotecaria extinguir\u00e1 el con\u00adtrato de arrendamiento de vivienda una vez transcurridos sus cinco primeros a\u00f1os de duraci\u00f3n, a no ser que el contrato haya ac\u00adcedido al Registro de la Propiedad con an\u00adterioridad a la inscripci\u00f3n de la hipoteca.<\/p>\n\n\n\n

Pero esta norma no parece aplicable a los arrendamientos que no sean de vivienda, por cuanto el legislador cuando ha querido que una norma de las relativas a las vivien\u00addas sea aplicable a los contratos de arren\u00addamiento para un uso diferente, ha efectua\u00addo en el mismo texto legal la remisi\u00f3n co\u00adrrespondiente, lo que no es el caso.<\/p>\n\n\n\n

La jurisprudencia del Tribunal Supremo se ha pronunciado reiteradamente, respecto de contratos de arrendamiento urbano regidos por la normativa anterior a la ac\u00adtual Ley de 24 de noviembre de 1994<\/em>, en el sentido de que la ejecuci\u00f3n hipotecaria no extingue por s\u00ed misma el contrato de arrendamiento aunque este fuere de fecha posterior a la constituci\u00f3n de la hipoteca, salvo que el contrato aparezca simulado o concertado en condiciones tales que haya que presumir que su finalidad sea la dismi\u00adnuci\u00f3n de valor del inmueble hipotecado.<\/p>\n\n\n\n

Resume el criterio de la Sala 1.\u00aa del Tribu\u00adnal Supremo la Sentencia de 9 de mayo de 1996:<\/p>\n\n\n\n

La Sala viene manteniendo en esta \u00faltima jurisprudencia lo siguiente: que partiendo de un arrendamiento v\u00e1lidamente constituido, y de la compatibilidad del derecho real do\u00adminical con el derecho personal arrendaticio sobre una misma cosa, no puede declararse extinguido el segundo, cuando la finca se ha transmitido mediante adjudicaci\u00f3n hipote\u00adcaria, por las siguientes razones: a) porque la atribuci\u00f3n dominical que del inmueble se hace al adjudicatario, mediante la subasta establecida en el art\u00edculo 134 de la LH, afecta \u00fanicamente, seg\u00fan dicha norma, a las inscripciones o anotaciones posteriores a la inscripci\u00f3n de la hipoteca que se ha realizado; pero de ah\u00ed no se deriva que haya de afectar tambi\u00e9n a los derechos persona\u00adles, que no han tenido acceso al Registro de la Propiedad, como es el derecho del arren\u00addamiento litigioso [\u2026.]. Esta doctrina quie\u00adbra: a) cuando se ha declarado la inexisten\u00adcia por simulaci\u00f3n de la relaci\u00f3n arrendati\u00adcia; b) cuando se pruebe que ha mediado fraude, dolo o confabulaci\u00f3n entre el arren\u00addador y el arrendatario, y c) cuando con el arrendamiento se haya causado un grave perjuicio econ\u00f3mico al acreedor hipotecario, disminuyendo el valor de garant\u00eda o de su\u00adbasta de la finca hipotecada, para lo cual puede servir como pauta, salvo prueba en contrario, las disposiciones del art. 219.2\u00ba del Reglamento Hipotecario.<\/p>\n\n\n\n

En el mismo sentido, la del mismo alto tribunal de 14 de junio de 1997:<\/p>\n\n\n\n

Los arrendamientos de inmuebles llevados a cabo con posterioridad a la constituci\u00f3n de hipoteca, son v\u00e1lidos seg\u00fan doctrina consolidad de esta Sala. Ahora bien, esta doctrina quiebra en los supuestos de inexistencia por simulaci\u00f3n de la relaci\u00f3n arrendaticia, que es el caso de autos.<\/p>\n\n\n\n

No hay jurisprudencia, que conozcamos, del mismo tribunal enjuiciando un contrato de arrendamiento ya de la nueva LAU.<\/p>\n\n\n\n

Pero s\u00ed de alguna Audiencia Provincial, como la de 9 de abril de 2001 de la Sec\u00adci\u00f3n 6.\u00aa de la AP Oviedo, que se hace eco de la pol\u00e9mica doctrinal y judicial susci\u00adtada sobre este tema de la subsistencia o no de los arrendamientos tras la reso\u00adluci\u00f3n del derecho del arrendador por la enajenaci\u00f3n forzosa de la finca arrendada en un procedimiento de apremio o de eje\u00adcuci\u00f3n hipotecaria, y del hecho de que apa\u00adrezca previsto tal efecto para los contratos de arrendamiento de vivienda y no para los concertados para un uso diferente. Conclu\u00adye ese Tribunal decant\u00e1ndose por la postu\u00adra de la subsistencia, por las siguientes razones, que compartimos: \u201c[\u2026] en primer lugar, porque es el m\u00e1s acorde con el pro\u00adpio tenor literal de la Ley, desde el momen\u00adto en que no cabe duda alguna que entre los adquirentes est\u00e1n los que lo sean por cualquier t\u00edtulo traslativo de la propiedad, entre los que se encuentra la enajenaci\u00f3n forzosa en v\u00eda de apremio. En segundo lu\u00adgar, porque la tesis que propugna la aplica\u00adci\u00f3n anal\u00f3gica del art. 13 de la LAU quiebra el sistema de fuentes aplicable a los arren\u00addamientos para uso distinto a vivienda, como es el caso, seg\u00fan lo dispuesto en el art. 4.3 de la propia LAU, que rechaza la aplicaci\u00f3n supletoria a los mismos de lo dispuesto en el art. 4.3 relativo a las vivien\u00addas, y en tercer lugar porque la aplicaci\u00f3n anal\u00f3gica (art. 4.1 del C\u00f3digo Civil exige como presupuesto la existencia de una la\u00adguna legal que aqu\u00ed no concurre desde el momento en que la amplitud de los t\u00e9rmi\u00adnos en que aparece redactado el art. 29 de la LAU, en sede de arrendamientos para uso distinto a vivienda, permite incluir en el mismo el invocado por el actor de adquisi\u00adci\u00f3n de la misma en procedimiento de eje\u00adcuci\u00f3n hipotecaria [\u2026] a todo ello se a\u00f1ade el hecho de que soluci\u00f3n an\u00e1loga a esta \u00faltima es la adoptada por el TS en su Sen\u00adtencia de fecha 21 de julio de 1998, esti\u00admando que el art. 29 de la LAU dispone que el adquirente, por cualquier t\u00edtulo, de una finca arrendada queda subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador, excepto si concurren en aqu\u00e9l los requisitos del art. 34 de la LH.\u201d<\/p>\n\n\n\n

A la vista de todo lo anterior, opinamos que el contrato de arrendamiento concertado para uso diferente de vivienda no se ha de extinguir, aunque fuere posterior a la hipote\u00adca, por la ejecuci\u00f3n hipotecaria en s\u00ed misma.<\/p>\n\n\n\n

El adquirente en la enajenaci\u00f3n forzosa que\u00addar\u00e1 subrogado como arrendador en los derechos y obligaciones derivados del con\u00adtrato de arrendamiento si conoc\u00eda la existen\u00adcia del arrendamiento y de sus condiciones esenciales en el momento de su adquisici\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

La prueba del conocimiento por el adqui\u00adrente de la existencia del arrendamiento (y de sus condiciones esenciales, como son el plazo y la renta) que enerve la presunci\u00f3n de buena fe derivada del art. 34 de la LH, es dif\u00edcil cuando el arrendamiento no est\u00e9 documentado por escrito, ya que ser\u00eda ne\u00adcesario para su subsistencia que el arren\u00addatario pudiera demostrar con fecha cierta, anterior a la adjudicaci\u00f3n e incluso a la eje\u00adcuci\u00f3n, tanto la existencia del contrato como la de esas condiciones o pactos.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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