{"id":2777,"date":"2011-03-10T17:44:06","date_gmt":"2011-03-10T16:44:06","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=2777"},"modified":"2020-06-03T18:02:43","modified_gmt":"2020-06-03T17:02:43","slug":"desahucio-por-falta-de-pago-de-la-renta-y-cantidades-asimiladas","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/desahucio-por-falta-de-pago-de-la-renta-y-cantidades-asimiladas\/","title":{"rendered":"Desahucio por falta de pago de la renta y cantidades asimiladas"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

Primero. INTRODUCCI\u00d3N<\/h4>\n\n\n\n

La Sentencia del TS de 7 de julio de 2010 (ponencia de Rom\u00e1n Garc\u00eda Vare\u00adla) ha puesto de actualidad y en lo me\u00adnester ha unificado la doctrina en orden a lo que debe entenderse por el impago de la renta y \u201ccantidades asimiladas\u201d.<\/p>\n\n\n\n

El problema de lo que deba entenderse por \u201ccantidades asimiladas\u201d surge en to\u00addos aquellos contratos que, suscritos bajo el imperio de la LAU de 1964, se produce un impago de la renta, y por lo tanto se ejercita la acci\u00f3n de desahucio al amparo de la causa 1.\u00aa del art\u00edculo 114 que tiene como enunciado el de \u201cLa fal\u00adta de pago de la renta o de las cantida\u00addes que a \u00e9sta se asimilan\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Y ello, por cuanto del texto legal no surge el detalle o enumeraci\u00f3n de cu\u00e1les pue\u00addan ser estas cantidades \u201casimiladas\u201d.<\/p>\n\n\n\n

La problem\u00e1tica no se da en los contra\u00adtos surgidos con posterioridad a la vi\u00adgencia de la actual LAU de 24 de no\u00adviembre de 1994, puesto que el art\u00edcu\u00adlo 27 de la misma nos remite a la \u201cfalta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arren\u00addatario\u201d, y por lo tanto desapareciendo el t\u00e9rmino ambiguo de \u201ccantidades asi\u00admiladas\u201d que contempla la anterior le\u00adgislaci\u00f3n arrendaticia.<\/p>\n\n\n\n

Segundo. DESAHUCIO POR FALTA DE PAGO EN LOS CONTRATOS SUSCRITOS DESPU\u00c9S DEL 1-1- 1995 (LAU 1994)<\/h4>\n\n\n\n

Como hemos apuntado, el art\u00edculo 27.2.a de la vigente LAU anuncia la resolutoria del contrato de arriendo por \u201cla falta de pago de la renta o, en su caso, de cual\u00adquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Para nada nos habla de cantidades \u201casi\u00admiladas\u201d, a diferencia del art\u00edculo 114.1.\u00aa de la LAU 1964, y por ello debemos dis\u00adtinguir:<\/p>\n\n\n\n

a) Contratos de arriendo de \u201cvivien\u00adda\u201d de la vigente LAU<\/strong><\/p>\n\n\n\n

El art\u00edculo 17 proclama que \u201cla renta ser\u00e1 la que libremente estipulen las partes\u201d, principio que, si bien por lo que afecta a la renta propiamente dicha y sus incre\u00admentos<\/strong> es de aplicaci\u00f3n para los con\u00adtratos de \u201cuso distinto de vivienda\u201d, no lo es para los contratos de \u201cvivienda\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Para estos \u00faltimos contratos rige el art\u00edcu\u00adlo 6, por el que se establece que \u201cson nulas y se tendr\u00e1n por no puestas las estipula\u00adciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente T\u00edtulo, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Y para el caso concreto de los contratos de \u201cvivienda\u201d, si bien rige el principio de libertad para la fijaci\u00f3n de la renta pro\u00adpiamente dicha, los \u201cincrementos\u201d de la misma resultan tasados, a tenor de las siguientes normas:<\/p>\n\n\n\n

1.\u00aa Es posible (al amparo del art. 18) el pacto de la aplicaci\u00f3n de la actualizaci\u00f3n seg\u00fan el IPC.<\/p>\n\n\n\n

Es libre el pacto de repercusi\u00f3n, seg\u00fan el art\u00edculo 20, de \u201c[\u2026] los gastos genera\u00adles para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades\u201d, si bien \u201cpara su vali\u00addez, este pacto deber\u00e1 constar por escri\u00adto y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato\u201d.<\/p>\n\n\n\n

3.\u00aa No puede la propiedad, durante los cinco primeros a\u00f1os de vigencia del con\u00adtrato, incrementar la renta por obras de \u201cmejora\u201d, seg\u00fan el art\u00edculo 19.<\/p>\n\n\n\n

4.\u00aa A diferencia de lo regulado en el ar\u00adt\u00edculo 108 de la LAU 1964, en los con\u00adtratos de arriendo de vivienda suscritos al amparo de la LAU 1994 la propiedad no puede repercutir la renta por la reali\u00adzaci\u00f3n de obras de conservaci\u00f3n del in\u00admueble (art. 21).<\/p>\n\n\n\n

Por lo tanto, en el supuesto de desahu\u00adcio por falta de pago de la renta y otras cantidades pactadas, en los contratos de arriendo de vivienda suscritos despu\u00e9s del 1 de enero de 1994, los conceptos a incluir en la demanda, como causantes de la morosidad y, por lo tanto, incursos en causa de desahucio, no son otros que los surgidos del propio contrato en su doble vertiente de lo que es renta pro\u00adpiamente dicha y aquellas otras cantida\u00addes pactadas y no incursas en causa de nulidad.<\/p>\n\n\n\n

b) Contratos de arriendo de \u201cuso dis\u00adtinto del de vivienda\u201d<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Por lo que respecta a los contratos de arriendo de \u201cuso distinto del de vivienda\u201d y a virtud de la facultad de libre contra\u00adtaci\u00f3n (a tenor del apartado 3 del art\u00edcu\u00adlo 4 de la vigente LAU), el desahucio por falta de pago podr\u00e1 tener su apoyo en el impago de la \u201crenta\u201d propiamente dicha y de los aumentos, libremente pactado. Como dice la propia norma, \u201cen defecto del pacto expreso de las partes, el arren\u00addamiento se regir\u00e1 por lo dispuesto en el t\u00edtulo III de la presente ley\u201d. Como sea que en el t\u00edtulo III no se contienen ni siquiera las previsiones de los art\u00edculos 19 y 20 (repercusi\u00f3n del IPC y de los gastos ge\u00adnerales del inmueble) y s\u00ed remitirse, por el contrario, a la vigencia de los art\u00edculos 21 y 22 (relativos a las obras de conserva\u00adci\u00f3n y mejora), la propiedad, ante tal omi\u00adsi\u00f3n contractual, no podr\u00e1 repercutir ni fundar su causa de desahucio en el impa\u00adgo de dichas repercusiones.<\/p>\n\n\n\n

c) Contratos de arriendo de \u201cvivienda suntuaria\u201d<\/strong><\/p>\n\n\n\n

No podemos omitir hacer referencia a los arrendamientos de \u201cviviendas suntuarias\u201d a que se contrae el p\u00e1rrafo segundo del apartado 2 del art\u00edculo 4 de la vigente LAU, a los que el legislador permite que impere la voluntad de las partes (y por lo tanto con libertad para fijar renta y can\u00adtidades asimiladas), y en defecto de di\u00adcho pacto remite a las partes al estricto cumplimiento de las normas del t\u00edtulo II de la propia LAU (o sea, con las limita\u00adciones propias de las \u201cviviendas\u201d).<\/p>\n\n\n\n

Tercero. DESAHUCIO POR FALTA DE PAGO, EN LOS CONTRATOS SOMETIDOS A LA LAU 1964<\/h4>\n\n\n\n

Lo cierto es que el t\u00e9rmino empleado en el art\u00edculo 114, causa 1.\u00aa de la LAU 1964, y relativo a las cantidades que a la \u201crenta\u201d se \u201casimilan\u201d, ha sido y es tan ambiguo que ha dado lugar a diferentes interpretaciones.<\/p>\n\n\n\n

I. Interpretaci\u00f3n legal<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Acorde con la doctrina sentada por el Tri\u00adbunal Supremo en sus sentencias de 26 de de septiembre y 7 de noviembre de 2008 en el sentido de que para conocer el amplio sentido de \u201ccantidades asimila\u00addas\u201d, debe estarse a lo que en cada mo\u00admento establezca la legislaci\u00f3n aplicable, y en tal sentido podemos afirmar que, dentro de concepto tan amplio, se com\u00adprenden los supuestos contemplados:<\/p>\n\n\n\n

\u2014 El art\u00edculo 99 (creaci\u00f3n o elevaci\u00f3n de impuestos y otros supuestos espec\u00edficos, algunos de ellos hoy derogados por la vigente LAU).<\/p>\n\n\n\n

\u2014 El art\u00edculo 98 (el IPC u otro aumento o reducci\u00f3n \u201cpor acuerdo de las partes\u201d).<\/p>\n\n\n\n

\u2014 El art\u00edculo 102 (los \u201caumentos\u201d por costes de servicios y suministros).<\/p>\n\n\n\n

\u2014 El art\u00edculo 108 (repercusi\u00f3n por obras de conservaci\u00f3n).<\/p>\n\n\n\n

\u2014 El art\u00edculo 112 (obras de mejora).<\/p>\n\n\n\n

A los supuestos relacionados de \u201casimi\u00adlados\u201d, tenemos que a\u00f1adir, en calidad de \u201crenta\u201d, los aumentos convenidos entre las partes por diversos conceptos (au\u00admento por autorizaci\u00f3n de obras, de sub\u00adarriendo, etc.) aparte de los propios \u201casi\u00admilados\u201d seg\u00fan las disposiciones transi\u00adtorias segunda y tercera de la LAU 1994.<\/p>\n\n\n\n

II. Interpretaciones contradictorias, seg\u00fan las distintas audiencias pro\u00advinciales<\/strong><\/p>\n\n\n\n

La anterior norma general, que hemos calificado de \u201clegal\u201d, no ha sido tan pac\u00ed\u00adfica, seg\u00fan resulta de las dos tendencias denunciadas en el Recurso de casaci\u00f3n \u201cpor inter\u00e9s casacional\u201d que ha venido a resolver la Sentencia del TS de 7 de julio de 2010.<\/p>\n\n\n\n

Seg\u00fan la misma, el recurrente, cita por una parte:<\/p>\n\n\n\n

1) Las SS. de la AP de Madrid \u2014Sec\u00adci\u00f3n 11.\u00aa\u2014 de 20 de diciembre de 2002 (AC 2003, 388); de Madrid \u2014 Secci\u00f3n 10.\u00aa\u2014 de 5 de noviembre de 2004 (JUR 2005, 46739); de Vizca\u00adya \u2014Secci\u00f3n 5.\u00aa\u2014 de 3 de julio de 2000 (AC 2000, 4696); de Vizcaya \u2014Secci\u00f3n 5.\u00aa\u2014 de 15 de julio de 2004 (JUR 2004, 309321); de Asturias \u2014 Secci\u00f3n 5.\u00aa\u2014 de 20 de mayo de 2002 (JUR 2002, 189849); y de Asturias \u2014Secci\u00f3n 7.\u00aa\u2014 de 31 de enero de 2001 (AC 2001, 1568),<\/p>\n\n\n\n

en virtud de las cuales \u201cse extiende la acci\u00f3n de desahucio a la falta de pago de cualquiera de las cantidades cuyo pago corresponde al arrendatario, inclu\u00adyendo los gastos de comunidad o ser\u00advicios o suministros y las obras\u201d.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

2) Mientras que las SS. de la AP de Cantabria de 9 de diciembre de 1992 (AC 1992, 1617); de Cantabria de 19 de enero de 2000; de Cantabria \u2014 Secci\u00f3n 2.\u00aa\u2014 de 27 de marzo de 2001; de Cantabria \u2014Secci\u00f3n 2.\u00aa\u2014 de 10 de enero de 2002; de Alicante \u2014 Secci\u00f3n 5.\u00aa\u2014 de 20 de junio de 2003; de Alicante \u2014Secci\u00f3n 5.\u00aa\u2014 de 27 de marzo de 2001 (AC 2001, 1173); de Madrid \u2014Secci\u00f3n 10.\u00aa\u2014 de 16 de mar\u00adzo de 2004 (JUR 2004, 248954); de Madrid \u2014Secci\u00f3n 10.\u00aa\u2014 de 22 de mayo de 2001; de Madrid de 16 de mayo de 1994; de Barcelona \u2014Sec\u00adci\u00f3n 13.\u00aa\u2014 de 28 de julio de 1999; de Barcelona \u2014Secci\u00f3n 4.\u00aa\u2014 de 2 de marzo de 2001; y de Zaragoza \u2014Sec\u00adci\u00f3n 5.\u00aa\u2014 de 30 de julio de 2002 (AC 2002, 1277), <\/p>\n\n\n\n

niegan que \u201ctengan dicho car\u00e1cter de asimilados los gastos de comunidad o servicios y suministros y las obras<\/strong>\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Advirtamos al lector, en relaci\u00f3n a los \u201cgastos de comunidad\u201d, que los precep\u00adtos que hemos citado (arts. 99, 98, 102, 108 y 112) y que hacen referencia a in\u00adcrementos contemplados en la LAU1964 no eran m\u00e1s que una reproducci\u00f3n de los art\u00edculos 98, 108 y 112, mientras que otros (arts. 98 y 102 LAU 1964) son de nueva implantaci\u00f3n en relaci\u00f3n al Tex\u00adto articulado de la LAU del a\u00f1o 1956; y que en el a\u00f1o 1956 no se hab\u00eda desarro\u00adllado la propiedad horizontal contempla\u00adda en el art\u00edculo 396 del C\u00f3digo Civil, aunque la modificaci\u00f3n del mismo por la Ley de 26 de octubre de 1939 hab\u00eda ini\u00adciado incipientemente el fen\u00f3meno de la \u201cventa de inmuebles por pisos\u201d y que tuvo su desarrollo con la promulgaci\u00f3n de la Ley de propiedad horizontal de 21 de julio de 1960 y el posterior fen\u00f3meno econ\u00f3mico-social del desarrollo que ha sido el santo y se\u00f1a de nuestra econo\u00adm\u00eda hasta que ha explotado la burbuja inmobiliaria y, por lo tanto, que en las LAU de 1956 y 1964 no se contempla\u00adban los \u201cgastos de comunidad<\/strong>\u201d.<\/p>\n\n\n\n

III. La disposici\u00f3n transitoria segunda apartado 10 de la LAU 1994 y doctri\u00adna del TS en Sentencia 7 de julio de 2010<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Con la aprobaci\u00f3n por la Ley 29\/1994 de 24 de noviembre de la vigente Ley de arrendamientos urbanos y al tener que respetar (y, en lo menester, modificar) los contratos de arriendo suscritos al ampa\u00adro de la legislaci\u00f3n precedente, y en es\u00adpecial, los contratos suscritos antes del 9 de mayo de 1985, el legislador, en las disposiciones transitorias segunda y ter\u00adcera (por ampliaci\u00f3n, la cuarta) se vio precisado a actualizar tanto los incre\u00admentos calificados como \u201casimilados a renta\u201d como, a los efectos de la \u201cactuali\u00adzaci\u00f3n\u201d de la renta y en orden a la multi\u00adplicidad de reglas fijadas para dicha ac\u00adtualizaci\u00f3n, aquellos conceptos que se entend\u00edan comprendidos en dicho con\u00adcepto de \u201casimilados\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Y el desarrollo de esta doble normativa se desenvuelve en la nueva LAU 1994 y en sus repetidas disposiciones transito\u00adrias, en los extremos que pasamos a exponer:<\/p>\n\n\n\n

1) Bajo el t\u00edtulo de \u201cOtros derechos del arrendador\u201d, la nueva LAU permi\u00adte los siguientes incrementos (tanto para viviendas como para locales y asimilados):<\/strong><\/p>\n\n\n\n

a) \u201cEl total importe de la cuota del impuesto de bienes inmuebles\u201d. <\/strong>Recordemos al respecto que el art\u00ed\u00adculo 99.1.1.\u00aa de la LAU 1964 solo per\u00admit\u00eda aplicar las \u201cdiferencias\u201d que se produc\u00edan en los impuestos y arbitrios del Estado, la provincia o el municipio, teniendo que asumir la propiedad la cuota anterior al aumento aplicable a partir de las normas arrendaticias de los a\u00f1os 1956 y 1964.<\/p>\n\n\n\n

b) \u201cEl importe de las obras de re\u00adparaci\u00f3n<\/strong> necesarias para mantener la vivienda (y el local de negocio y asimilados) en estado de servir para el uso convenido en los t\u00e9rminos re\u00adsultantes del art\u00edculo 108 del Texto refundido de la LAU de 1964\u201d.<\/p>\n\n\n\n

La redacci\u00f3n de la citada norma (con\u00adtemplada en la D. T. SEGUNDA y que la TERCERA da por reproducida en cuanto a locales de negocio, al igual que la CUARTA para los arriendos \u201casimilados\u201d) se interpret\u00f3 tanto por la doctrina como por los profesionales, que la nueva nor\u00adma (de aplicaci\u00f3n a los contratos sujetos a la LAU 1.964, pero anteriores a 09- 05-85) permit\u00eda a la propiedad, al igual que en el supuesto anterior del I.B.I., su aplicaci\u00f3n para las obras que se llevaran a ejecuci\u00f3n a partir del 1 de enero de 1.995 y as\u00ed se ha venido aplicando, para todos los supuestos de contratos de arriendo sujetos a la LAU de 1964.<\/p>\n\n\n\n

Ahora bien, una reciente Sentencia del TS, en concreto la del 21 de mayo de 2009, ha venido a limitar la aplicaci\u00f3n de dicha norm<\/strong>a a tenor de los t\u00e9rminos resultantes del art\u00edculo 108 de la LAU 1964, y ello en base a los empleados por el legislador en la citada disposici\u00f3n transitoria segunda, que contiene la ex\u00adpresa declaraci\u00f3n de que dicha repercu\u00adsi\u00f3n por obras de conservaci\u00f3n lo ser\u00e1 en: \u201clos t\u00e9rminos resultantes del art\u00edculo 108 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964<\/em>\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Y es cierto que, si nos remitimos al citado texto legal, en \u00e9l se dice que la repercusi\u00f3n ser\u00e1 de aplicaci\u00f3n: \u201cen las viviendas y lo\u00adcales de negocio relacionados en el art\u00edculo 95<\/em> [de la propia LAU].\u201d<\/p>\n\n\n\n

Y la obligada remisi\u00f3n al citado art\u00edcu\u00adlo 95, nos dice dicha norma, de forma clara y contundente, que \u201cla renta de las viviendas y locales de negocio cuyo arrendamiento subsista el d\u00eda en que comience a regir esta ley ser\u00e1 la que en tal fecha cobrare el arrendador<\/em> [\u2026]\u201d; por lo que la remisi\u00f3n expresa que hace el mentado art\u00edculo 108 (y otros como el 99, que regula los posibles aumentos por m\u00faltiples su\u00adpuestos, algunos de ellos ya derogados a d\u00eda de hoy; y el art\u00edculo 102 referido a los \u201caumentos\u201d por coste de los ser\u00advicios y suministros) a los habit\u00e1culos arrendados antes de la entrada en vigor de la LAU 1964, por lo que li\u00admita la aplicaci\u00f3n de la citada re\u00adpercusi\u00f3n por obras contemplada en el art\u00edculo 108 a los contratos ya existentes, <\/strong>PERO NO A LOS CON\u00adTRATOS SUSCRITOS CON POSTE\u00adRIORIDAD A LA VIGENCIA DE LA MISMA, salvo que las partes, en m\u00e9ri\u00adtos de la permisividad implantada por el art\u00edculo 97, hubieran previsto en di\u00adchos contratos posteriores al a\u00f1o 1964 la posibilidad de tal repercusi\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

Por lo tanto y a tenor de la Sentencia antes citada (Sentencia que, de no ser ratificada por otras posteriores, ser\u00eda de dudosa apli\u00adcaci\u00f3n, puesto que es principio general de derecho que una sola sentencia no sienta doctrina, y no resulta su tesis de obligada aplicaci\u00f3n como doctrina legal):<\/p>\n\n\n\n

\u2014 La repercusi\u00f3n por obras del art\u00edculo 108 de la LAU 1964 solo es aplicable a los contratos anteriores a la entrada en vigor de su texto refundido y a aquellos contratos suscritos con posterioridad y en los que, haci\u00e9ndose uso de la libertad regulada en el art\u00edculo 97, se hubiera previsto tal posibilidad.<\/p>\n\n\n\n

\u2014 Mientras que no podr\u00eda ser de aplica\u00adci\u00f3n a aquellos contratos suscritos con posterioridad a la vigencia de la LAU 1964 y en los que no se hubiera pactado expresamente.<\/p>\n\n\n\n

c) \u201cEl importe del coste de los servi\u00adcios y suministros\u201d<\/strong> que se produzcan a partir de la entrada en vigor de la Ley<\/p>\n\n\n\n

El texto legal alude al \u201ccoste\u201d de los ser\u00advicios y suministros, o sea a su total de\u00advengo. Por el contrario, el art\u00edculo 102 de la LAU 1964 hac\u00eda referencia a \u201clos au\u00admentos\u201d por coste de los servicios y su\u00administros, que el propietario estaba au\u00adtorizado a repercutir, mientras que la actual normativa permite la repercusi\u00f3n del coste \u00edntegro<\/strong> de aquellos.<\/p>\n\n\n\n

Otra diferencia y que marca la distancia con lo que antes hemos analizado de la repercusi\u00f3n del costo de las obras de conservaci\u00f3n, es la no menci\u00f3n, en el supuesto de los \u201cservicios y suministros\u201d, de la referencia que el art\u00edculo 102 con\u00adten\u00eda y referida la situaci\u00f3n de los inqui\u00adlinos y arrendatarios seg\u00fan el art\u00edculo 95.<\/p>\n\n\n\n

En el presente apartado, por lo tanto, la repercusi\u00f3n abarca a la totalidad del costo de los servicios y suministros y es de apli\u00adcaci\u00f3n a todos los contratos arrendaticios sujetos a la LAU 1964, existieran o fueran concertados despu\u00e9s de su vigencia.<\/p>\n\n\n\n

2) Aunque limitado al c\u00e1lculo de la \u201cactualizaci\u00f3n\u201d de la renta previsto en las D. Transitorias de la LAU 1994, \u00e9stas definen y acotan el alcance de lo que se entiende por \u201ccantidades asimiladas\u201d a renta.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Tanto en la disposici\u00f3n transitoria segun\u00adda como en la tercera de la LAU 1994, en el apartado de \u201cActualizaci\u00f3n de la renta\u201d, se contiene la siguiente regla:<\/p>\n\n\n\n

Se consideran cantidades asimiladas a la renta a estos exclusivos efectos, la repercusi\u00f3n al arrendatario del aumento de coste de los servicios y suministros a que se refiere el art\u00edculo 102 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos y la repercusi\u00f3n del coste de las obras a que se refiere el art\u00edculo 107 del citado texto legal.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Por lo tanto, seg\u00fan la transcrita norma, se entender\u00edan como \u201casimilados\u201d a ren\u00adta los referidos a la repercusi\u00f3n por ser\u00advicios y suministros y el incremento de renta por las obras de conservaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

Sin embargo, como venimos desarrollan\u00addo a lo largo de este estudio, las canti\u00addades \u201casimiladas\u201d a renta no pueden quedar reducidas a estos dos conceptos, ya que, como advierte el legislador, dicha doble enumeraci\u00f3n es solo a los \u201cexclu\u00adsivos efectos\u201d del c\u00e1lculo para la \u201cactua\u00adlizaci\u00f3n de la renta\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Advertir asimismo que en la legislaci\u00f3n del a\u00f1o 1964 no se hablaba de los gas\u00adtos de la \u201ccomunidad\u201d en los supuestos en que la finca se hallare constituida en r\u00e9gimen de propiedad horizontal (y ello por lo ya expresado del poco desarrollo de dicha propiedad en aquellos momen\u00adtos hist\u00f3rico-socioecon\u00f3micos).<\/p>\n\n\n\n

Por el contrario, en la vigente LAU 1994 y en su art\u00edculo 20 y, si bien en su apar\u00adtado primero habla en t\u00e9rminos genera\u00adles de los \u201cgastos generales para el ade\u00adcuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabi\u00adlidades [\u2026]\u201d, seguidamente hace alusi\u00f3n a que \u201cen edificios en r\u00e9gimen de propie\u00addad horizontal tales gastos ser\u00e1n los que correspondan a la finca arrendada en funci\u00f3n de su cuota de participaci\u00f3n.\u201d<\/em><\/p>\n\n\n\n

Por todo ello y a modo de conclusi\u00f3n, podemos citar y transcribir parte de la Sentencia del TS de 7 de julio de 2010, que es del siguiente tenor:<\/p>\n\n\n\n

Bajo la vigencia de la ley de Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, los supuestos referidos a \u201ccantidades asimi\u00adladas\u201d se correspond\u00edan a diferencias en el coste de servicios y suministros y las cantidades derivadas de la repercusi\u00f3n del importe de las obras realizadas por el arrendador (SSTS de 13 de noviembre y 19 de diciembre de 1960, 10 de marzo, 20 de septiembre y 7 de noviembre de 1961, 9 de marzo de 1962, 6 de junio de 1964, 13 de marzo de 1961 y 11 de mar\u00adzo de 1977, entre otras). Como veremos seguidamente, el texto de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de no\u00adviembre de 1994, actualmente en vigor, lleva a considerar que merece esta mis\u00adma consideraci\u00f3n de \u201ccantidades asimi\u00adladas\u201d el importe del coste de los servi\u00adcios y suministros. [\u2026] en aplicaci\u00f3n de la Disposici\u00f3n Transitoria Segunda, apar\u00adtado C) 10.3 y 10.5 de la Ley de Arren\u00addamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994, que el arrendador podr\u00e1 reper\u00adcutir en el arrendatario el importe de las obras de reparaci\u00f3n necesarias para mantener la vivienda en estado de servir para el uso convenido, en los t\u00e9rminos resultantes del art\u00edculo 108 del Texto Re\u00adfundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, seg\u00fan las reglas esta\u00adblecidas en el apartado 10.3 del apartado C) de la referida Disposici\u00f3n Transitoria, as\u00ed como el importe del coste de los ser\u00advicios y suministros que se produzcan a partir de la entrada en vigor de la Ley. Todo ello, unido la necesidad de interpre\u00adtar las normas conforme a su esp\u00edritu y finalidad (art\u00edculo 3 del C\u00f3digo Civil (LEG 1889, 27), permite considerar que la causa resolutoria prevista en el art\u00edcu\u00adlo 114.1.\u00aa de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964 comprende, en la actualidad, el impago de los importes referidos tanto a servicios y suministros producidos a partir de la entrada en vigor de la Ley de Arrenda\u00admientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994 como al importe de las obras ne\u00adcesarias para mantener la vivienda en estado de servir para el uso convenido. Ello, adem\u00e1s, porque el arrendatario est\u00e1 obligado a su pago con car\u00e1cter peri\u00f3di\u00adco y una interpretaci\u00f3n integradora de ambas normas, la vigente y el Texto Re\u00adfundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos 1964, lleva a estimar su nece\u00adsaria calificaci\u00f3n como \u201ccantidad asimi\u00adlada a la renta\u201d, seg\u00fan la expresi\u00f3n utili\u00adzada por el art\u00edculo 114.1.\u00aa de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Una interpretaci\u00f3n diferente obligar\u00eda a forzar al arrendador a iniciar procedimien\u00adtos sucesivos de reclamaci\u00f3n contra el arrendatario incumplidor respecto de una obligaci\u00f3n peri\u00f3dica de la que debe res\u00adponder durante la vigencia del contrato, lo que exige su necesaria asimilaci\u00f3n a estos efectos a la obligaci\u00f3n de pago de la renta.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Esta l\u00ednea de interpretaci\u00f3n ya ha venido siendo recogida por esta Sala respecto al incumplimiento de otras obligaciones, como es el pago del Impuesto de Bie\u00adnes Inmuebles por el arrendatario (Sen\u00adtencia del pleno de la Sala de 12 de ene\u00adro de 2007 (J 2007, 327), cuya doctrina ha sido reiterada en las SSTS de 24, 25 y 26 de septiembre, 3 y 8 de octubre y 7 de noviembre de 2008 (RJ 2008, 7699)), e incluso en relaci\u00f3n al incumpli\u00admiento del pago de servicios y suminis\u00adtros (STS de 15 de junio de 2009 (RJ 2009, 3397)). Finalmente, la misma de\u00adcisi\u00f3n que ahora se adopta, se ha man\u00adtenido previamente en la reciente STS de 10 de marzo de 2010 (JUR 2010, 95608).<\/em><\/p>\n\n\n\n

IV. Conclusi\u00f3n. Conjunci\u00f3n arm\u00f3ni\u00adca del contenido de la Sentencia 7 de julio de 2010 y la interpretaci\u00f3n legal contemplada en el apartado I<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Como conclusi\u00f3n a nuestro estudio y para los contratos sujetos a la LAU 1964, de\u00adbemos hacer la distinci\u00f3n entre los con\u00adcertados antes del 9 de mayo de 1985 (entrada en vigor del Decreto Boyer) y los suscritos despu\u00e9s de esta fecha.<\/p>\n\n\n\n

Esta es la doble distinci\u00f3n que el legis\u00adlador del a\u00f1o 1994 estableci\u00f3 al redac\u00adtar las disposiciones transitorias y dar un trato legal distinto a los contratos suscri\u00adtos despu\u00e9s del 9 de mayo de 1985 por la entrada en vigor del RDL 2\/1985, de 30 de abril (Decreto Boyer), y que desa\u00adrroll\u00f3 en la disposici\u00f3n transitoria prime\u00adra, mientras que los contratos suscritos con anterioridad a esta fecha, los desa\u00adrroll\u00f3 en las disposiciones transitorias segunda, tercera y cuarta.<\/p>\n\n\n\n

Por lo tanto, vamos a resumir cu\u00e1les son las cantidades \u201casimiladas\u201d a la renta se\u00adg\u00fan esta dualidad de tratamiento jur\u00eddico que la LAU 1994 les concede.<\/p>\n\n\n\n

1) Cantidades \u201casimiladas a renta\u201d aplicables a los contratos suscritos al amparo del Decreto Boyer (de 9 de mayo de 1985 a 31 de diciembre de 1994)<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Dice la disposici\u00f3n transitoria primera, tanto en su apartado 1 (relativo a \u201cvivien\u00addas\u201d) como en el apartado 2 (locales de negocio y asimilados a vivienda y a local), que a los contratos locativos \u201ccelebrados a partir del 9 de mayo de 1985 que sub\u00adsistan a la fecha de entrada en vigor de la presente Ley, continuar\u00e1n<\/strong> rigi\u00e9ndose por lo dispuesto en el art\u00edculo 9.\u00ba del Real decreto ley 2\/1985, de 30 de abril [\u2026] y por lo dispuesto [\u2026]\u201d en el Texto refundido de la LAU 1964.<\/p>\n\n\n\n

Por lo tanto, a estos contratos \u2014tanto los que se concertaron por plazo concreto y determinado como los que lo fueron con sujeci\u00f3n a la \u201cpr\u00f3rroga forzosa\u201d, NO LE SON NI LES PUEDEN SER DE APLICA\u00adCI\u00d3N las modificaciones introducidas en las disposiciones transitorias segunda y tercera, ya que son SOLO de aplicaci\u00f3n a los contratos anteriores al Decreto Boyer.<\/p>\n\n\n\n

Por lo tanto, ser\u00e1n cantidades \u201casimiladas\u201d para los contratos afectados por el Decreto Boyer (y concertados entre el 9 de mayo de 1985 y el 31 de diciembre de 1994):<\/p>\n\n\n\n

\u2014 Las previstas en el art\u00edculo 99, y den\u00adtro de ellas, la repercusi\u00f3n de la totalidad del impuesto de bienes inmuebles, por ser un impuesto de nueva creaci\u00f3n (pos\u00adterior al a\u00f1o 1964 y sustituyendo a la antigua \u201ccontribuci\u00f3n territorial urbana\u201d, que se reg\u00eda por otros par\u00e1metros).<\/p>\n\n\n\n

El incremento del IPC u otro sistema de actualizaci\u00f3n que las partes hayan convenido en el contrato y a tenor del art\u00edculo 98.<\/p>\n\n\n\n

\u2014 Los \u201caumentos\u201d y por lo tanto, no la totalidad del \u201ccoste\u201d, de los servicios y suministros o gastos de comunidad, siempre que lo hubieran pactado.<\/p>\n\n\n\n

\u2014 La repercusi\u00f3n por la realizaci\u00f3n de \u201cobras de conservaci\u00f3n\u201d en los t\u00e9rminos del art\u00edculo 108 y, por lo tanto, siempre que, por la remisi\u00f3n al art\u00edculo 95 (seg\u00fan la Sentencia del TS ya comentada, de 21 de mayo de 2009).<\/p>\n\n\n\n

\u2014 Las \u201cobras de mejora\u201d en los t\u00e9rminos regulados en el art\u00edculo 112.<\/p>\n\n\n\n

Aparte de la renta propiamente dicha, objeto de reclamaci\u00f3n, tambi\u00e9n se con\u00adsidera forma parte de la misma los \u201cau\u00admentos pactados\u201d entre las partes (por consentir obras, subarriendos, etc.) y los aumentos legales.<\/p>\n\n\n\n

2) Cantidades \u201casimiladas a renta\u201d aplicables a los contratos suscritos antes del 9 de mayo de 1985 y suje\u00adtos a la LAU 1964<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Para los contratos identificados en el t\u00ed\u00adtulo de este apartado tercero y remiti\u00e9n\u00addonos tanto a los cap\u00edtulos I y III prece\u00addentes, tenemos que concluir que deben considerarse cantidades \u201casimiladas\u201d<\/p>\n\n\n\n

a) Las relacionadas:<\/strong><\/p>\n\n\n\n

\u2014 en el art\u00edculo 99 de la propia LAU 1964;<\/p>\n\n\n\n

\u2014 en el art\u00edculo 98 en orden al IPC u otro sistema de revisi\u00f3n y actualizaci\u00f3n de renta; y<\/p>\n\n\n\n

\u2014 en el art\u00edculo 112, relativo a obras de mejora.<\/p>\n\n\n\n

b) Las contempladas en las disposi\u00adciones transitorias segunda y tercera de la LAU 1994, o sea:<\/strong><\/p>\n\n\n\n

\u2014 el total importe del IBI;<\/p>\n\n\n\n

\u2014 la repercusi\u00f3n por obras de repara\u00adci\u00f3n;<\/p>\n\n\n\n

\u2014 el total coste (no solo los aumentos) de los servicios y suministros.<\/p>\n\n\n\n

Todo ello con las particularidades que hemos resaltado en el desarrollo del ca\u00adp\u00edtulo precedente III, al que remitimos al lector y no reproducimos en aras a la brevedad.<\/p>\n\n\n\n

Cuarto. RESOLUCI\u00d3N DEL CON\u00adTRATO POR IMPAGO<\/h4>\n\n\n\n

Ya hemos distinguido el alcance, seg\u00fan la legislaci\u00f3n aplicable, de la causa de resoluci\u00f3n por el impago de la renta \u201cy las cantidades que a \u00e9sta se asimilan\u201d (seg\u00fan la normativa de la LAU de 1946 y de las de los a\u00f1os 1956 y 1964) o de \u201ccualquiera de las cantidades cuyo pago haya sido asumido o corresponda al arrendatario\u201d (seg\u00fan el art\u00edculo 27.2.a) de la vigente LAU de 1994.<\/p>\n\n\n\n

Dicho impago, cualquiera que sea la legis\u00adlaci\u00f3n de aplicaci\u00f3n, es causa de resolu\u00adci\u00f3n y como tal se relaciona por el legisla\u00addor entre las causas de resoluci\u00f3n de la relaci\u00f3n arrendaticia. Causas de resoluci\u00f3n que, seg\u00fan reiterada jurisprudencia, son numerus clausus, y por lo tanto sin que la acci\u00f3n resolutoria por parte del arrendador se pueda extender a supuestos no con\u00adtemplados en la norma restrictiva de la legislaci\u00f3n aplicable en cada caso.<\/p>\n\n\n\n

Es un hecho tambi\u00e9n constatable que en cada texto articulado de la respectiva ley arrendaticia se conten\u00edan normas de ca\u00adr\u00e1cter procesal, regulando la competen\u00adcia de los juzgados y la naturaleza del procedimiento a seguir para el ejercicio de las acciones de resoluci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

En tal sentido, podemos distinguir entre lo que ha sido tradici\u00f3n hist\u00f3rica y com\u00fan a todo texto articulado de la Ley de arrendamientos urbanos, al regular los procesos, a seguir por el tr\u00e1mite:<\/p>\n\n\n\n

\u2014 del juicio verbal, cuando se trata de desahucio por falta de pago y con la vi\u00adgente LAU, la expiraci\u00f3n del arriendo por vencimiento del plazo; y<\/p>\n\n\n\n

\u2014 del juicio ordinario (antes juicio de cognici\u00f3n para las viviendas y juicio inci\u00addental para los locales de negocio) para las causas de resoluci\u00f3n distintas de las antes contempladas de falta de pago y expiraci\u00f3n de plazo.<\/p>\n\n\n\n

Centrado el presente trabajo en el impago de la renta y de las cantidades asimiladas a ella o de las que haya asumido y corres\u00adponda satisfacer al arrendatario, desarro\u00adllamos seguidamente los dos supuestos que se plantean a la propiedad en caso de que no exista discordancia en el quantum objeto de reclamaci\u00f3n o en el de que este no sea pac\u00edfico y exista diversidad de cri\u00adterios entre los litigantes, lo que dar\u00e1 lugar:<\/p>\n\n\n\n

\u2014 al seguimiento de la controversia en el juicio de desahucio por falta de pago; o bien<\/p>\n\n\n\n

\u2014 a tener que acudir al procedimiento ordinario para la fijaci\u00f3n de la renta exigible y, en su caso, instar la resolu\u00adci\u00f3n del contrato locativo.<\/p>\n\n\n\n

1) Juicio verbal de desahucio por fal\u00adta de pago<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Trat\u00e1ndose del ejercicio de la causa 1.\u00aa de los art\u00edculos 149 de la LAU 1947 y 114 de los textos refundidos de las LAU de 1956 y 1964, la propia norma se remite al procedimiento del juicio verbal a tenor de los art\u00edculos 1571 al 1582 de la Ley de enjuiciamiento civil del a\u00f1o 1881.<\/p>\n\n\n\n

Habiendo sido derogadas las normas pro\u00adcesales contenidas en la LAU de 1994 y sustituidos por la aplicaci\u00f3n de la vigente Ley 1\/2000, de 7 de enero, de enjuicia\u00admiento civil, la TOTALIDAD de los juicios de desahucio por falta de pago de la ren\u00adta y cantidades asimiladas (si la relaci\u00f3n arrendaticia contin\u00faa bajo el imperio de la LAU 1964) y de cantidades asumidas o que corresponda pagar al arrendatario (seg\u00fan la vigente LAU 1994), debemos remitirnos a los preceptos de la misma.<\/p>\n\n\n\n

En tal sentido, la dicci\u00f3n del art\u00edculo 250.1.1.\u00ba de la vigente LEC es de una cla\u00adridad que no admite discusiones ni dudas:<\/p>\n\n\n\n

1. Se decidir\u00e1n en juicio verbal, cualquie\u00adra que sea su cuant\u00eda, las demandas si\u00adguientes:<\/em><\/p>\n\n\n\n

1.\u00ba Las que, con fundamento en el impa\u00adgo de la renta o cantidades debida por el arrendatario, o en la expiraci\u00f3n del plazo fijado contractualmente, pretendan que el due\u00f1o, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca r\u00fastica o urbana, dada en arrendamien\u00adto ordinario o financiero, o en aparcer\u00eda, recuperen la posesi\u00f3n de dicha finca.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Y en tal sentido y a tenor de la propia nor\u00admativa de la Ley rituaria civil, dichos juicios verbales se tramitar\u00e1n de acuerdo con lo establecido en los art\u00edculos 437 al 446 de la misma (con las modificaciones introdu\u00adcidas por la Ley 19\/2009, de 23 de no\u00adviembre), siendo de resaltar la literalidad del art\u00edculo 444.1, que dispone que:<\/p>\n\n\n\n

1. Cuando en el juicio verbal se preten\u00adda la recuperaci\u00f3n de la finca r\u00fastica o urbana, dada en arrendamiento, por im\u00adpago de la renta o cantidad asimilada s\u00f3lo se permitir\u00e1 al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias rela\u00adtivas a la procedencia de la enervaci\u00f3n.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Y ello, en plena armon\u00eda con la doctrina tradicional, recogida, por todas, en la Sentencia del Tribunal Supremo de 2 de septiembre de 1997 (Sentencia n.\u00ba 725\/1997. Ref. Aranzadi 6.865\/97), del tenor literal siguiente:<\/p>\n\n\n\n

[\u2026] el procedimiento de desahucio ha de circunscribirse a los t\u00e9rminos senci\u00adllos y claros propios de un proceso su\u00admario y r\u00e1pido, en el que no pueden solventarse situaciones complicadas que requieran una m\u00e1s amplia discu\u00adsi\u00f3n, rodeada de mayores garant\u00edas, si no se quiere correr el peligro de produ\u00adcir indefensi\u00f3n o error y sobre todo de ocasionar con violencia jur\u00eddica la reso\u00adluci\u00f3n del contrato arrendaticio corres\u00adpondiente (SS. 18 de diciembre de 1953 [RJ 1954\\288], 14 de mayo de 1955 [RJ 1955\\1701], 17 de marzo de 1968, 9 de diciembre de 1972 [RJ 1973\\1507] y 12 de marzo de 1985 [RJ 1985\\1139], entre muchas otras) [\u2026].<\/em><\/p>\n\n\n\n

Habi\u00e9ndose consolidado, asimismo, la doctrina de que en el juicio de desahucio por falta de pago, no puede discutirse so\u00adbre la cuant\u00eda de la renta ni acerca de la aplicaci\u00f3n del art\u00edculo 101 de la LAU 1.964 sobre la consolidaci\u00f3n o no de los incrementos notificados, aceptados o re\u00adchazados y sentando la doctrina de que la acci\u00f3n ejercitada debe basarse en la renta debida \u00faltimamente aceptada y pa\u00adgada, siendo exponente de dicha corrien\u00adte doctrinal, pac\u00edficamente aceptada, y entre otras muchas, la Sentencia de la Secci\u00f3n 13.\u00aa de la A.P. de Barcelona (rollo 1.120\/97-C), del tenor literal siguiente:<\/p>\n\n\n\n

En el juicio de desahucio, no puede discutirse sobre la cuant\u00eda de la renta (STS 14-4-1984; 14-5-1956; 30-11- 1956; 1-6-1962; 25-6-1964; 15-12- 1971), y de hecho por la sumariedad del desahucio, la acci\u00f3n puede ener\u00advarse v\u00e1lidamente mediante la consig\u00adnaci\u00f3n de la \u00faltima renta [\u2026]\u201d.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Reiteraci\u00f3n antes trascrita de la doctrina mantenida por la propia Secci\u00f3n 13.\u00aa en Sentencia de 11 de febrero de 1997 (pu\u00adblicada en la R.J. de Catalunya, p\u00e1g. 669 de 1997), del tenor literal siguiente:<\/p>\n\n\n\n

Como ya se tiene dicho con reiteraci\u00f3n en el sumario y expeditivo juicio de des\u00adahucio por falta de pago de la renta, en el que su fase cognitiva y probatoria se ve notoriamente reducida \u2014art\u00edculo 1579 de la Ley de Enjuiciamiento Civil\u2014, no cabe contienda alguna en torno a la de\u00adterminaci\u00f3n de la renta o su revisi\u00f3n, de tal modo que es doctrina consolidada la que, a tales exclusivos fines, reputa como debida y trascendente a los efectos reso\u00adlutorios pretendidos la \u00faltima mutuamen\u00adte aceptada y pagada, quedando fuera de su estrecho \u00e1mbito cualquier debate en torno a su revisi\u00f3n o actualizaci\u00f3n.<\/em><\/p>\n\n\n\n

2) Procedimiento ordinario para de\u00adterminar la legitimidad o no de los incrementos, al que acumulativamen\u00adte puede ampliarse con la petici\u00f3n de resoluci\u00f3n del arriendo<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Vedado como tiene la propiedad, poder discutir en el proceso sumario del desahu\u00adcio verbal por falta de pago, la licitud o deslegitimaci\u00f3n de los incrementos de ren\u00adta al amparo de los supuestos contempla\u00addos en la legislaci\u00f3n arrendaticia, no le queda otra alternativa que acudir al proce\u00adso ordinario para obtener la pertinente Sen\u00adtencia que avale o desestime su pretensi\u00f3n y a partir de la misma, contar con la renta y asimiladas que puedan ser objeto de recla\u00admaci\u00f3n y, por lo tanto, su impago, causa de resoluci\u00f3n del contrato locativo.<\/p>\n\n\n\n

La remisi\u00f3n al procedimiento ordinario surge del art\u00edculo 249.1.6.\u00ba de la vigente Ley civil rituaria, que textualmente dice:<\/p>\n\n\n\n

1. Se decidir\u00e1n en el juicio ordinario, cual\u00adquiera que sea su cuant\u00eda: [las demandas]<\/em><\/p>\n\n\n\n

6. Las que versen sobre cualesquiera asuntos relativos a arrendamientos ur\u00adbanos o r\u00fasticos de bienes inmuebles, salvo que se trate del desahucio por fal\u00adta de pago o por extinci\u00f3n del plazo de la relaci\u00f3n arrendaticia.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Por lo tanto, el arrendador que haya visto rechazada su pretensi\u00f3n de incremento de renta y considere que su petici\u00f3n se halla ajustada a derecho y deba conde\u00adnarse al inquilino-arrendatario a tener que abonar el mismo, debe, necesariamente, acudir a que su derecho sea reconocido judicialmente a trav\u00e9s de promover el jui\u00adcio ordinario pertinente.<\/p>\n\n\n\n

En el propio litigio instado por la propiedad y tendente a que se declare, judicialmente, la legitimidad del incremento anunciado (y rechazado por el inquilino), es evidente pue\u00adde acumularse la acci\u00f3n de resoluci\u00f3n del arriendo, en base a dicha negativa.<\/p>\n\n\n\n

Dicha acci\u00f3n de resoluci\u00f3n surge:<\/p>\n\n\n\n

a<\/strong>) Para los contratos de arriendo suscri\u00adtos al amparo de la vigente LAU 1.994.<\/p>\n\n\n\n

Para los contratos concertados despu\u00e9s del 1 de Enero de 1.995, al amparo de lo previs\u00adto en el art. 27 de la misma, que en su apar\u00adtado 1, otorga a la propiedad, en tal supues\u00adto de impago, elegir entre \u201cexigir el cumpli\u00admiento de la obligaci\u00f3n\u201d o \u201cpromover la reso\u00adluci\u00f3n del contrato de acuerdo con lo dis\u00adpuesto en el art\u00edculo 1.124 del C\u00f3digo Civil\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Reiter\u00e1ndose tal facultad de instar la re\u00adsoluci\u00f3n contractual en el apartado 2, al disponer el legislador, que, \u201cadem\u00e1s, el arrendador podr\u00e1 resolver de pleno de\u00adrecho el contrato por las siguientes cau\u00adsas: a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario\u2026\u201d.<\/p>\n\n\n\n

b<\/strong>) Para los contratos de arriendo suscri\u00adtos al amparo de la LAU 1.964 o textos legales anteriores a esta fecha.<\/p>\n\n\n\n

Hemos de afirmar que, el actual legisla\u00addor, en la redacci\u00f3n del, parcialmente transcrito art\u00edculo 27, nada nuevo ha creado, puesto que la doble alternativa concedida al arrendador de poder o bien exigir el cumplimiento (pago de lo acre\u00additado) o bien la resoluci\u00f3n del contrato arrendaticio, ven\u00eda contemplado en la regla 5\u00aa del apartado 2 del art. 101 de la LAU de 1.964, del tenor literal siguiente:<\/p>\n\n\n\n

\u201c5\u00aa.- Cuando el inquilino o arrendatario rechazare la elevaci\u00f3n propuesta y \u00e9sta fuere leg\u00edtima, el arrendador podr\u00e1 optar entre reclamarle la diferencia desde el d\u00eda en que debieron serle satisfechas, o re\u00adsolver el contrato si fuere temeraria la oposici\u00f3n de aquel. No proceder\u00e1 la re\u00adsoluci\u00f3n si el demandado consignare antes de contestar a la demanda…\u201d<\/em>.<\/p>\n\n\n\n

Resoluci\u00f3n del contrato de arriendo a que se arriesga el inquilino-arrendatario, que, indebidamente, se niega a satisfa\u00adcer no solo la \u201crenta\u201d propiamente dicho sino las \u201ccantidades asimiladas\u201d o que ha asumido al concertar el arriendo, seg\u00fan declara la Sentencia del T.S. de 18 de Marzo de 2.010 -adelant\u00e1ndose a la que es objeto de comentario y del que es Ponente el mismo Magistrado Excmo. Sr. D. Rom\u00e1n Garc\u00eda Varela- Sentencia n\u00fam. 183\/2.010, Ref. Aranzadi 2510\/10, del tenor literal siguiente:<\/p>\n\n\n\n

\u201c\u2026 resulta oportuno recordar que ha sido ya resuelta por esta Sala en senten\u00adcia de fecha 12 de enero de 2007 ( RJ 2007, 327), reca\u00edda en recurso n\u00ba 2458\/2002, que fija la doctrina sobre la misma, la cual, a su vez, ha sido reitera\u00adda en posteriores resoluciones de fe\u00adchas 24 (RJ 2008, 5567) y 26 de sep\u00adtiembre (RJ 2008, 5578) y 3 octubre de 2008 (RJ 2008, 5590) y 15 de junio de 2009 (RJ 2009, 3397), entre otras, en el sentido de \u201cDeclarar como doctrina jurisprudencial que el impago por el arrendatario del Impuesto de Bienes In\u00admuebles, en arrendamientos de vivienda vigentes en el momento de la entrada en vigor de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994, ha de considerarse como causa de re\u00adsoluci\u00f3n comprendida en el art\u00edculo 114- 1\u00aa del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964\u201d. La fundamentaci\u00f3n jur\u00eddica de esta afirma\u00adci\u00f3n se contiene en el Fundamento de Derecho Tercero de dicha resoluci\u00f3n, que se\u00f1ala: \u201cCuando la causa 1\u00aa del ar\u00adt\u00edculo 114 se refiere a cantidades asimi\u00adladas a la renta est\u00e1 aludiendo a aqu\u00e9\u00adllas cuyo pago ha de asumir el arrenda\u00adtario por mandato legal, empleando una f\u00f3rmula abierta que ha de ser completa\u00adda con las que en cada momento esta\u00adblezca la legislaci\u00f3n aplicable. Si bajo la vigencia del texto refundido de 1964 eran, en determinados supuestos, las correspondientes a diferencias en el coste de servicios y suministros y las derivadas de la repercusi\u00f3n del importe de las obras realizadas por el arrenda\u00addor, ahora la consideraci\u00f3n del texto de la nueva Ley lleva a estimar que esta nueva obligaci\u00f3n del arrendatario de sa\u00adtisfacer el importe del IBI ha de merecer igual consideraci\u00f3n, de forma que su impago \u2013en cuanto supone el incumpli\u00admiento de una obligaci\u00f3n dineraria a\u00f1a\u00addida a la esencial de abono de la renta-faculta al arrendador para instar la reso\u00adluci\u00f3n del contrato. Lo contrario supon\u00addr\u00eda forzar a dicho arrendador a empren\u00adder anualmente el ejercicio de una ac\u00adci\u00f3n de reclamaci\u00f3n contra el arrenda\u00adtario incumplidor de una obligaci\u00f3n de periodicidad anual de la que ha de res\u00adponder mientras el contrato est\u00e9 vigente, cuyo car\u00e1cter peri\u00f3dico comporta su necesaria asimilaci\u00f3n a estos efectos a la obligaci\u00f3n, tambi\u00e9n peri\u00f3dica, de pago de la renta. Por otro lado, la inter\u00adpretaci\u00f3n de las normas conforme a su esp\u00edritu y finalidad (art\u00edculo 3 del C\u00f3di\u00adgo Civil) lleva tambi\u00e9n a considerar que la causa resolutoria del art\u00edculo 114-1\u00aa de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 ha de comprender actualmente el impago por parte del arrendatario del impuesto de bienes inmuebles, en tan\u00adto dicha norma tiende a proteger al arrendador frente a los incumplimientos del arrendatario respecto de obligacio\u00adnes de inexcusable cumplimiento, como es \u00e9sta, y carecer\u00eda de sentido estimar que, impuesta dicha obligaci\u00f3n respecto de los contratos de arrendamiento de vivienda concertados tras la entrada en vigor de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, con efectos resoluto\u00adrios por su incumplimiento (art\u00edculo 27.2 a), y extendida tal obligaci\u00f3n del arren\u00addatario igualmente a los contratos ante\u00adriores regidos por la Ley de 1964, opere la resoluci\u00f3n para los primeros -en cuan\u00adto a los que el legislador dispensa una menor protecci\u00f3n\u2013 y no respecto de los segundos amparados por un derecho de pr\u00f3rroga indefinido, en los que la m\u00e1xima protecci\u00f3n concedida al arrendatario ha de verse correspondida por un escrupu\u00adloso cumplimiento de sus obligaciones\u201d.<\/em><\/p>\n\n\n\n

En igual sentido de declarar la resolu\u00adci\u00f3n del contrato locativo, por falta de pago de las cantidades asimiladas a renta, se pronuncia la Sentencia del T.S. del mismo Ponente y fecha 10 de Mar\u00adzo 2.010 (Sentencia 77\/2.010, Recurso casaci\u00f3n 833\/2.005.<\/p>\n\n\n\n

3) Aparente contradicci\u00f3n en el tex\u00adto legal del art. 101.2.5\u00aa y del art. 106 de la LAU de 1.964.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Como hemos apuntado, la regla 5\u00aa del apar\u00adtado 2 del art. 101 de la LAU de 1.964, concede a la propiedad la opci\u00f3n, una vez declarada la legitimidad del incremento anunciado y rechazado por el inquilino a que pueda ejercitar o bien la acci\u00f3n de reclama\u00adci\u00f3n del pago de dichas cantidades adeu\u00addadas desde el d\u00eda que debieron serle sa\u00adtisfechas, o bien optar por la acci\u00f3n de re\u00adsoluci\u00f3n de la relaci\u00f3n arrendaticia.<\/p>\n\n\n\n

Como expresa la propia norma: \u201cEn am\u00adbos casos, la acci\u00f3n caducar\u00e1 dentro de los tres meses, a contar desde el d\u00eda en que la negativa se hubiere producido\u201d.<\/em><\/p>\n\n\n\n

A su vez, el art. 106 dice literalmente:<\/p>\n\n\n\n

\u201c1.- Las acciones dimanantes de los de\u00adrechos que reconoce este cap\u00edtulo ten\u00addr\u00e1n un plazo de caducidad de tres me\u00adses a partir del hecho que las motive.<\/em><\/p>\n\n\n\n

2. Este plazo no ser\u00e1 aplicable a los derechos establecidos en los art\u00edculos 101 y 103\u201d.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Observemos que tanto al final de la nor\u00adma 5\u00aa del apartado 2 del art. 101 como del apartado 1 del art. 106 se refiere el legislador a las acciones<\/strong> (de reclama\u00adci\u00f3n de los impagados o de la resolu\u00adci\u00f3n del arriendo), mientras que el apar\u00adtado 2 del art. 106 hace referencia a \u201clos derechos<\/strong>\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Esta cita de \u201clos derechos\u201d nos retro\u00adtrae al texto completo del art. 101 que contempla dos supuestos:<\/p>\n\n\n\n

a) El derecho y m\u00e1s que derecho, a la acci\u00f3n \u201cpara pedir la revisi\u00f3n\u201d de la renta, que hubiera satisfecho el inqui\u00adlino y con la que estuviere en des\u00adacuerdo y que ya sea por haberle pasado el plazo de los treinta d\u00edas para mostrar su disconformidad o bien por el hecho de que por ignorancia, error o mediaci\u00f3n de un tercero (el Banco o entidad crediticia de pago) hubiera efectuado el pago del incre\u00admento que estimara improcedente; en cuyos supuestos para el ejercicio de la acci\u00f3n<\/strong> (no derecho) tiene el t\u00e9rmi\u00adno de caducidad de tres meses con\u00adtemplado en el art\u00edculo 106.<\/p>\n\n\n\n

O sea, que el inquilino-arrendatario, vie\u00adne sujeto al t\u00e9rmino de caducidad de los tres meses en el supuesto de tener que ejercitar la acci\u00f3n de revisi\u00f3n por el pago que pueda considerar err\u00f3neo o ilegal del incremento anunciado.<\/p>\n\n\n\n

b) Supuesto el anterior, que no podemos confundir con el \u201cderecho<\/strong>\u201d que tiene el propietario de volver a reiterar la notifi\u00adcaci\u00f3n de un incremento rechazado por el inquilino, cuantas veces tenga por conveniente, sin tener que sujetarse al plazo de los tres meses (seg\u00fan fija el apartado 2 del art. 106), por tratarse de un derecho que ya sea por reiteraci\u00f3n, ya sea por correcci\u00f3n de cifras o datos, tiene a lo largo del plazo de la prescrip\u00adci\u00f3n de las acciones personales (15 a\u00f1os seg\u00fan el art. 1964 del C. Civil o 10 a\u00f1os seg\u00fan el art. 121.20 del C.C. cata\u00adl\u00e1n) para poder ejercitar la propiedad.<\/p>\n\n\n\n

Sin embargo, s\u00ed viene sujeta la propiedad, al igual que el inquilino-arrendatario, al limitado t\u00e9rmino de los tres meses para el ejercicio de la acci\u00f3n<\/strong> de reclamaci\u00f3n de cantidad o de resoluci\u00f3n del contrato en base a los art\u00edculos citados 101.2.\u00aa LAU 1.964 y el art. 27 de la LAU 1.994, seg\u00fan la normativa que sea aplicable al contrato que vincula a las partes litigantes.<\/p>\n\n\n\n

Esta cuesti\u00f3n, tan pol\u00e9mica en un inicio, ha sido suficientemente resuelta por la doctrina y por la reiterada jurisprudencia de las A.P., entre otras, por las siguien\u00adtes:<\/p>\n\n\n\n

\u2014 A.P. Barcelona, Sec. 4\u00aa, de fecha 15-10- 1999, Rollo de Apelaci\u00f3n 1.129\/98. (Ref. Revista Jur\u00eddica de Catalunya)<\/p>\n\n\n\n

\u2014 A.P. Barcelona, Sec. 13.\u00aa, 173\/2008, de 25 de marzo. Recurso 826\/2006. Ponente: MARIA DELS ANGELS GO\u00adMIS MASQUE (Ref. SEPINT SP\/ SENT\/165777).<\/p>\n\n\n\n

\u2014 A.P. Barcelona, Sec. 4.\u00aa, 722\/2004, de 13 de diciembre. Recurso 473\/2004. Ponente: AMPARO RIERA FIOL (Ref. SEPIN SP\/SENT\/66718)<\/p>\n\n\n\n

\u2014 A.P. Madrid, Sec. 11.\u00aa, 303\/2004, de 28 de Febrero. Recurso 3\/2003. Po\u00adnente: TERESA PUENTE VILLEGAS JIMENEZ DE ANDRADE (Ref. SEPIN SP\/SENT\/60692)<\/p>\n\n\n\n

\u2014 A.P. Ourense, Sec. 2.\u00aa, 53\/2003, de 27 de Febrero. Recurso 327\/2002. Ponen\u00adte: ABEL CARVAJALES SANTA EUFE\u00adMIA. (Ref. SEPIN SP\/SENT\/46376).<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

PDF Primero. INTRODUCCI\u00d3N La Sentencia del TS de 7 de julio de 2010 (ponencia de Rom\u00e1n Garc\u00eda Vare\u00adla) ha puesto de actualidad y en lo me\u00adnester ha unificado la doctrina en orden a lo que debe entenderse por el impago de la renta y \u201ccantidades asimiladas\u201d. El problema de lo que deba entenderse por \u201ccantidades […]<\/p>\n","protected":false},"author":13,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"advgb_blocks_editor_width":"","advgb_blocks_columns_visual_guide":"","_editorskit_title_hidden":false,"_editorskit_reading_time":0},"categories":[50],"tags":[],"author_meta":{"display_name":"Clara Valls","author_link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/author\/claravalls\/"},"featured_img":null,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2777\/"}],"collection":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/"}],"about":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post\/"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/users\/13\/"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/comments\/?post=2777"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2777\/revisions\/"}],"predecessor-version":[{"id":2786,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2777\/revisions\/2786\/"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media\/?parent=2777"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/categories\/?post=2777"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/tags\/?post=2777"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}