{"id":2795,"date":"2013-03-10T08:12:03","date_gmt":"2013-03-10T07:12:03","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=2795"},"modified":"2020-06-15T11:21:06","modified_gmt":"2020-06-15T10:21:06","slug":"la-conversion-de-un-local-en-vivienda-no-requiere-la-autorizacion-de-la-comunidad","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/la-conversion-de-un-local-en-vivienda-no-requiere-la-autorizacion-de-la-comunidad\/","title":{"rendered":"La conversi\u00f3n de un local en vivienda no requiere la autorizaci\u00f3n de la comunidad"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

Es cierto que el criterio de la moderna Jurisprudencia es que la transformaci\u00f3n de un local en vivienda o de la vivienda en local no requiere la autorizaci\u00f3n de la Comunidad y el propietario del departamento puede llevarla a cabo libremente, pero siempre y cuando no exista disposici\u00f3n en los Estatutos o acuerdo expreso que proh\u00edba el cambio de destino o impongan un uso concreto para los departamentos.<\/p>\n\n\n\n

Durante mucho tiempo, la doctrina, e incluso la Jurisprudencia, ha mantenido sobre esta cuesti\u00f3n particular dos criterios radicalmente distintos:<\/p>\n\n\n\n

AUTORIZACI\u00d3N NECESARIA<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

De una parte, encontramos la tesis de que la mera denominaci\u00f3n del departamento como \u201cvivienda\u201d o como \u201clocal\u201d en la descripci\u00f3n contenida en la escritura de divisi\u00f3n, hab\u00eda de ser entendida como manifestaci\u00f3n del \u00fanico destino posible del departamento, y cualquier alteraci\u00f3n de dicho destino requerir\u00eda la autorizaci\u00f3n y acuerdo expreso de la Comunidad de Propietarios.<\/p>\n\n\n\n

Entend\u00edan los defensores de esta postura que la mera denominaci\u00f3n del departamento que figura en la escritura de divisi\u00f3n constituye una expresi\u00f3n de la voluntad comunitaria y, en consecuencia, el cambio de destino implica una alteraci\u00f3n prohibida por la escritura de divisi\u00f3n en propiedad horizontal.<\/p>\n\n\n\n

Manteni\u00e9ndose incluso por los defensores de este criterio que no es preciso que conste en la descripci\u00f3n la denominaci\u00f3n concreta de \u201clocal\u201d o de \u201cvivienda\u201d bastando cualquier otro t\u00e9rmino similar y, a modo de ejemplo, la Sentencia del TS de 5 de marzo de 1998 argumenta que \u201caunque se hable de departamentos se ha de catalogar como sin\u00f3nimo de vivienda\u201d.<\/p>\n\n\n\n

En consecuencia, sostienen que una simple descripci\u00f3n de la entidad privativa como \u201clocal comercial\u201d o como \u201cvivienda\u201d en la escritura de obra nueva y constituci\u00f3n en r\u00e9gimen de propiedad horizontal ha de ser entendida como manifestaci\u00f3n del \u00fanico destino posible de dichas entidades, sin que sea precisa una expresi\u00f3n de voluntad concreta de los iniciales propietarios o de la propia Comunidad en posteriores acuerdos y, por tanto, para poder cambiar este destino precisar\u00e1 el titular del departamento obtener la autorizaci\u00f3n expresa de la Comunidad.<\/p>\n\n\n\n

AUTORIZACI\u00d3N NO NECESARIA<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Frente a esta tesis, otra tendencia opinaba que para este cambio de destino no se requiere autorizaci\u00f3n de la comunidad y el copropietario puede efectuarlo libremente, salvo prohibici\u00f3n expresa contenida en los Estatutos o acuerdos comunitarios legalmente adoptados. Al amparo de esta opini\u00f3n pueden alegarse fundamentos legales como el C\u00f3digo Civil, que en su art\u00edculo 348 establece que \u201cla propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa sin m\u00e1s limitaciones que las establecidas en las leyes\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Asimismo, la Ley de Propiedad Horizontal de 1960 dispone:<\/p>\n\n\n\n

  • En el r\u00e9gimen de propiedad establecido en el art\u00edculo 396 del c\u00f3digo Civil corresponde al due\u00f1o de cada piso o local el derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente. (\u2026) Cada propietario puede disponer libremente de su derecho (\u2026) (art. 3).
    <\/li>
  • El t\u00edtulo constitutivo de la propiedad por pisos describir\u00e1, adem\u00e1s del inmueble en su conjunto, el que cada piso o local podr\u00e1 contener, adem\u00e1s, reglas de constituci\u00f3n y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio y sus diferentes pisos o locales (art. 5).
    <\/li>
  • Al propietario y al ocupante del piso o local no les est\u00e1 permitido desarrollar en \u00e9l o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten da\u00f1osas para la finca o que contravengan disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o il\u00edcitas.<\/li><\/ul>\n\n\n\n

    Y este criterio se ha ido imponiendo paulatinamente tanto por la doctrina como por la Jurisprudencia, pudiendo citarse, a modo de ejemplo:<\/p>\n\n\n\n

    • La Sentencia del TS de 27-11-2008, que afirma: \u201cEn un sistema en el que la propiedad privada est\u00e1 reconocida constitucionalmente (art. 33 Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola) y en el que los derechos de disfrute tienden a atribuir al titular las m\u00e1ximas posibilidades de utilizaci\u00f3n sobre su inmueble, las restricciones a las facultades dominicales han de interpretarse limitadamente, de tal forma que su titular pueda acondicionar su propiedad al uso que tenga por conveniente, siempre y cuando no quebrante alguna prohibici\u00f3n legal y ello aunque suponga un cambio de destino respecto del previsto en el t\u00edtulo constitutivo (SSTS 20 septiembre y 10 octubre 2007). Tal conclusi\u00f3n determina que la mera descripci\u00f3n del uso y destino del edificio en los Estatutos o en el t\u00edtulo no supone por s\u00ed misma limitaci\u00f3n del uso o de las facultades dominicales, pues para ello es necesaria una cl\u00e1usula o regla precisa con obligaci\u00f3n para los comuneros de su cumplimiento\u201d.
      <\/li>
    • Tambi\u00e9n la Sentencia del TS de 30-12-2010 reitera que las limitaciones o prohibiciones referidas al cambio de uso del inmueble exigen, para que sean eficaces, que consten de forma expresa, significando que \u201cel derecho a la propiedad privada constituye un derecho constitucionalmente reconocido (art\u00edculo 33 C.E.) y que si bien tiene una indudable funci\u00f3n social, sus limitaciones deben hallarse establecidas legal o convencionalmente debiendo ser interpretadas de modo restrictivo\u201d, y textualmente afirma que \u201den el \u00e1mbito de la propiedad horizontal resulta posible el establecimiento de limitaciones o prohibiciones, que en general atienden al inter\u00e9s general de la Comunidad. Estas prohibiciones referidas a la realizaci\u00f3n de determinadas actividades o al cambio de uso del inmueble, deben constar de manera expresa, y a fin de tener eficacia frente a terceros deben aparecer inscritas en el Registro de la Propiedad\u201d.<\/li><\/ul>\n\n\n\n

      Los copropietarios no pueden verse privados de la utilizaci\u00f3n de su derecho a la propiedad como consideren m\u00e1s adecuado, a no ser que este uso est\u00e9 legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca limitado por el r\u00e9gimen de dicha propiedad horizontal<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

      SENTENCIA DEL TSJC<\/h4>\n\n\n\n

      La Sentencia de 23\/2011, de 3 de junio, del Tribunal Superior de Justicia de Catalunya, resolviendo el Recurso de Casaci\u00f3n admitido por inter\u00e9s casacional, resuelve definitivamente la cuesti\u00f3n argumentando en sus Fundamentos de Derecho que:<\/p>\n\n\n\n

      • \u201cEn el t\u00edtulo constitutivo no se incluye en forma espec\u00edfica como actividad prohibida el cambio de destino del inmueble, y al no existir en la Comunidad que nos ocupa Estatutos, tampoco consta dicha prohibici\u00f3n\u201d.<\/li><\/ul>\n\n\n\n
        • \u201cUna simple descripci\u00f3n de la entidad privativa como \u201clocal comercial\u201d en la escritura de obra nueva y constituci\u00f3n en r\u00e9gimen de propiedad horizontal y no una expresi\u00f3n de voluntad concreta de los in\u00edciales propietarios o de la propia Comunidad en posteriores estatutos en el sentido de ser entendida como manifestaci\u00f3n del \u00fanico destino posible de dichas entidades; sin que consecuentemente una limitaci\u00f3n de las facultades dominicales pueda presumirse o interpretarse de una manera extensiva\u201d.<\/li><\/ul>\n\n\n\n
          • \u201cLa descripci\u00f3n inicial que los originales due\u00f1os de toda la finca hicieran en la escritura de divisi\u00f3n horizontal no obliga al posterior propietario del elemento privativo, pues al presumirse libre la propiedad, de conformidad con el art. 348 del C\u00f3digo Civil, pod\u00eda cambiarse despu\u00e9s el destino de la finca, de no contravenirse alguna disposici\u00f3n legal o contractual.<\/li><\/ul>\n\n\n\n
            • La doctrina de esta Sala es pr\u00e1cticamente un\u00e1nime (SSTT 23 febrero 2006, 12 de octubre 2008, entre otras) al considerar que la mera descripci\u00f3n del inmueble no supone una limitaci\u00f3n del uso o de las facultades dominicales. Para que las limitaciones resulten eficaces es imprescindible que una cl\u00e1usula o regla precisa as\u00ed lo establezca. Los copropietarios no pueden verse privados de la utilizaci\u00f3n de su derecho a la propiedad como consideren m\u00e1s adecuado, a no ser que este uso est\u00e9 legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca limitado por el r\u00e9gimen de dicha propiedad horizontal, su t\u00edtulo constitutivo o su regulaci\u00f3n estatutaria\u201d.<\/li><\/ul>\n\n\n\n
              • En base a estas consideraciones, la Sentencia que comentamos (Tribunal Superior de Justicia de Catalunya de 3 de junio de 2011) estima el recurso de casaci\u00f3n en inter\u00e9s de Ley anulando y casando la Sentencia recurrida de la Audiencia Provincial de Barcelona que declaraba contrario a las normas de la propiedad horizontal el cambio de destino de un local a vivienda ordenando a su propietario el cese del mismo.<\/li><\/ul>\n\n\n\n
                • La doctrina expuesta resulta de plena aplicaci\u00f3n al supuesto de la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Catalunya en la medida que:<\/li><\/ul>\n\n\n\n

                  A.- <\/strong>Del t\u00edtulo constitutivo no puede deducirse ni de forma expresa ni siquiera impl\u00edcita que exista una prohibici\u00f3n para convertir en vivienda uno de los locales comerciales.<\/p>\n\n\n\n

                  B.- <\/strong>No resulta de los autos que el cambio suponga una alteraci\u00f3n en las cuotas de participaci\u00f3n de los propietarios.<\/p>\n\n\n\n

                  C.-<\/strong> La actividad no est\u00e1 prohibida por la Ley.<\/p>\n\n\n\n

                  D.-<\/strong> No se declara probado que el cambio produzca a la Comunidad una perturbaci\u00f3n inadmisible.<\/p>\n\n\n\n

                  E.- <\/strong>El art. 553-10, 2, c) del C\u00f3digo Civil de Catalunya, no aplicable a este caso por cuestiones meramente intertemporales, recoge el mismo criterio disponiendo que no es preciso el consentimiento de la Junta de Propietarios para la modificaci\u00f3n del t\u00edtulo de constituci\u00f3n si la motivan la alteraci\u00f3n del destino de los elementos privativos, salvo que los Estatutos la proh\u00edban.<\/p>\n\n\n\n

                  BREVES CONSIDERACIONES FINALES<\/h4>\n\n\n\n

                  Con anterioridad se ha hecho ya referencia a la normativa del C\u00f3digo Civil de Catalunya 553-10, 2, c), disponiendo que no es preciso el consentimiento de la Junta de Propietarios para la modificaci\u00f3n del t\u00edtulo de constituci\u00f3n si la motiva la alteraci\u00f3n del destino de los elementos privativos, salvo que los Estatutos la proh\u00edban.<\/p>\n\n\n\n

                  La Sentencia que comentamos aclara que esta norma no hab\u00eda sido aplicada por la Sentencia al no hallarse en vigor cuando se interpuso la demanda ni cuando se reunieron las Juntas de Propietarios adoptando los acuerdos cuya impugnaci\u00f3n dio origen al procedimiento. No obstante, interesa hacer constar que el criterio de la norma catalana coincide plenamente con el de la Sentencia que hemos comentado.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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