{"id":2801,"date":"2013-03-10T08:16:16","date_gmt":"2013-03-10T07:16:16","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=2801"},"modified":"2020-06-04T08:17:05","modified_gmt":"2020-06-04T07:17:05","slug":"la-notificacion-de-la-subrogacion-en-arrendamiento-de-vivienda","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/la-notificacion-de-la-subrogacion-en-arrendamiento-de-vivienda\/","title":{"rendered":"La notificaci\u00f3n de la subrogaci\u00f3n\u00a0en arrendamiento\u00a0de vivienda"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

La publicaci\u00f3n de la nueva LAU ya permit\u00eda aventurar que la nueva norma generar\u00eda problemas y situaciones injustas en la notificaci\u00f3n de la subrogaci\u00f3n en arrendamiento de vivienda en caso de muerte del arrendatario. As\u00ed ha sido, ya que se han producido numerosos procesos judiciales promovidos por los arrendadores en solicitud de resoluci\u00f3n o extinci\u00f3n del contrato de arrendamiento por ausencia de esa notificaci\u00f3n. <\/p>\n\n\n\n

Como punto de partida, recordemos que el apartado 3 del art\u00edculo 16 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 establece que, en los arrendamientos de vivienda, el contrato se extinguir\u00e1 si, en el plazo de los tres meses siguientes a la muerte del arrendatario, el arrendador no recibe notificaci\u00f3n por escrito del hecho del fallecimiento con certificado registral de defunci\u00f3n y de la identidad del subrogado, indicando su parentesco con el fallecido y ofreciendo, en su caso, un principio de prueba de que cumple con los requisitos legales para subrogarse.<\/p>\n\n\n\n

Esta norma legal es aplicable, por remisi\u00f3n de la Disposici\u00f3n Transitoria 2\u00aa de la misma LAU, a los arrendamientos de vivienda concertados con anterioridad a 9 de mayo de 1985, que son los que, en la pr\u00e1ctica, generan m\u00e1s problemas, por estar sometidos a la pr\u00f3rroga forzosa indefinida, con el comprensible inter\u00e9s del arrendador en ponerles fin, con mayor raz\u00f3n si cabe en el tan frecuente caso de rentas de valor econ\u00f3mico desfasado.
Tengamos en cuenta asimismo que el sistema de notificaci\u00f3n implantado por este art\u00edculo 16 es diferente del que contemplaba la LAU anterior de 1964 en el apartado 4 de su art\u00edculo 58. Si bien tambi\u00e9n era obligado efectuar la notificaci\u00f3n de subrogaci\u00f3n en el plazo de 90 d\u00edas desde el fallecimiento, el arrendamiento no se extingu\u00eda directamente por su falta, sino que para ello era necesario un requerimiento del arrendador a los ocupantes, con advertencia de que si en los 30 d\u00edas siguientes a \u00e9ste no se recib\u00eda la notificaci\u00f3n de subrogaci\u00f3n, tendr\u00eda lugar la resoluci\u00f3n del contrato.<\/p>\n\n\n\n

A ra\u00edz de la publicaci\u00f3n de la nueva LAU, la doctrina ya puso de manifiesto que la nueva norma generar\u00eda problemas y situaciones injustas, especialmente en el caso del c\u00f3nyuge viudo de edad avanzada que por desconocimiento (que no excusa obviamente del cumplimiento de la ley) o por olvido no practicara la notificaci\u00f3n escrita.<\/p>\n\n\n\n

Y efectivamente as\u00ed fue, habiendo llegado a conocimiento de los tribunales numerosos procesos judiciales promovidos por los arrendadores en solicitud de resoluci\u00f3n o extinci\u00f3n del contrato de arrendamiento por ausencia de la notificaci\u00f3n preceptiva. <\/p>\n\n\n\n

NO NECESIDAD DE NOTIFICACI\u00d3N DEL COARRENDATARIO<\/h4>\n\n\n\n

Es doctrina com\u00fanmente admitida que, al fallecimiento del arrendatario cotitular del arrendamiento, no es precisa la notificaci\u00f3n de subrogaci\u00f3n, pues el arrendamiento contin\u00faa con el sobreviviente. Ello supone una excepci\u00f3n a la aplicaci\u00f3n de lo dispuesto en el art\u00edculo 16. <\/p>\n\n\n\n

Se hab\u00eda polemizado en el \u00e1mbito doctrinal y jurisprudencial acerca de si los contratos de arrendamiento con destino a vivienda conyugal concertados con anterioridad a la nueva LAU de 24-11-1994 por uno de los c\u00f3nyuges cuando el r\u00e9gimen matrimonial existente entre ellos fuere el de gananciales, hab\u00edan de entenderse celebrados en nombre de ambos o tan s\u00f3lo a favor, como \u00fanico arrendatario, del que lo hubiese firmado.
Hasta el punto de que ha existido una numerosa jurisprudencia de Audiencias Provinciales, declarando que cuando se arrienda la vivienda para hogar familiar, constante matrimonio, o por raz\u00f3n de \u00e9l, aunque s\u00f3lo uno de los c\u00f3nyuges haya suscrito el contrato, ambos pueden ser considerados titulares conjuntamente de los derechos arrendaticios. Es la doctrina que podemos llamar gr\u00e1ficamente como de la cotitularidad \u201cmaterial\u201d. Para otras, si el r\u00e9gimen matrimonial fuere el de sociedad de gananciales, el arrendamiento de vivienda tambi\u00e9n ser\u00eda de titularidad compartida. El c\u00f3nyuge no firmante del contrato tambi\u00e9n ser\u00eda arrendatario, coarrendatario.<\/p>\n\n\n\n

Esta doctrina se origin\u00f3 a ra\u00edz de la sentencia del Tribunal Constitucional de 31 de octubre de 1986, que otorg\u00f3 el amparo solicitado por la esposa contra el desahucio por falta de pago de un piso del que era arrendatario el marido y cuyo uso hab\u00eda sido atribuido en sentencia firme de separaci\u00f3n a la recurrente y sus hijos, por no haber sido citado la esposa en dicho proceso. Se afirmaba que \u201cel c\u00f3nyuge, aunque fuera el \u00fanico firmante del contrato, no por eso puede ostentar la exclusiva de la titularidad de la posesi\u00f3n, obviamente posesi\u00f3n com\u00fan o coposesi\u00f3n. Ser\u00e1 s\u00ed, la del marido, una titularidad formal a los efectos de terceros e incluso procesal en caso de contienda, pero sin que eso suponga que en el ejercicio pueda disponerse del derecho que el t\u00edtulo concede con desprecio de otros intereses leg\u00edtimos y menos de los cotitulares materiales (esposa e hijos)\u201d. Y m\u00e1s adelante: \u201cY que en buena interpretaci\u00f3n no puede alterarse unilateralmente la disponibilidad posesoria de la vivienda y que el consentimiento de ambos c\u00f3nyuges convierte el inter\u00e9s en derecho \u2018ope legis\u2019, o lo que es lo mismo, que los dos c\u00f3nyuges ostentan y tienen atribuido el derecho que el contrato de arrendamiento configura\u201d.
Advi\u00e9rtase de la trascendencia pr\u00e1ctica que ha tenido el acogimiento por muchos tribunales de esta doctrina, invocada con frecuencia con \u00e9xito en pleitos sobre resoluci\u00f3n del contrato por inexistencia del derecho de subrogaci\u00f3n del c\u00f3nyuge separado, o tras la nueva LAU, por falta de notificaci\u00f3n al arrendador de la subrogaci\u00f3n en el plazo de los tres meses. Si partimos de que los dos esposos eran cotitulares, el arrendamiento no existir\u00eda en puridad subrogaci\u00f3n, ni ser\u00eda necesaria notificaci\u00f3n alguna al fallecimiento del c\u00f3nyuge, por continuar la vigencia del arrendamiento con el sobreviviente.<\/p>\n\n\n\n

Una v\u00e1lida subrogaci\u00f3n exige la comunicaci\u00f3n formal, en el plazo de tres meses desde el fallecimiento del arrendatario, del hecho mismo de su muerte y de la persona que desea subrogarse<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

GANANCIALIDAD DESCARTADA<\/h4>\n\n\n\n

En su sentencia de 8 de junio de 2004, la Secci\u00f3n 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona, por ejemplo, hac\u00eda un estudio exhaustivo del tema, aunque descartaba la tesis de la ganancialidad del arrendamiento de vivienda. Lo justificaba porque \u201cel arrendamiento es en s\u00ed una relaci\u00f3n obligacional o crediticia y por ello afecta en principio \u2013con las salvedades que luego se har\u00e1n\u2013 s\u00f3lo a quien aparece como titular del mismo, de acuerdo con la doctrina del p\u00e1rrafo primero del art\u00edculo 1385, en relaci\u00f3n con el m\u00e1s general art\u00edculo 1257, ambos del C\u00f3digo Civil\u201d y \u201cparece evidente que el fundamento de derecho positivo de tal tesis, que son los art\u00edculos 96 y 1320 del C\u00f3digo Civil, no se inscriben dentro de la regulaci\u00f3n de la sociedad legal de gananciales, sino al margen de la misma, con lo que el legislador parece, incluso desde el punto de vista sistem\u00e1tico, haber tratado por todos los medios de separar derechos sobre la vivienda habitual y r\u00e9gimen de gananciales en el \u00e1mbito que nos afecta, aunque su esfuerzo quiz\u00e1 no se haya visto recompensado totalmente con el \u00e9xito; que los derechos que a un c\u00f3nyuge le puedan corresponder en relaci\u00f3n con una vivienda familiar de la que no es titular no proceden, pues, de su r\u00e9gimen econ\u00f3mico matrimonial, sino del hecho del matrimonio\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Sin embargo, llegaba a la conclusi\u00f3n que la doctrina expuesta puede ponerse en duda en los casos de arrendamientos concertado por el marido cuando, de acuerdo con una determinada concepci\u00f3n sociol\u00f3gica y jur\u00eddica de la familia, el esposo era el representante de la esposa, quien no pod\u00eda obligarse sin su consentimiento \u2013pi\u00e9nsese en la primitiva redacci\u00f3n de los art\u00edculos 60 y 61 del C\u00f3digo Civil\u2013. Esos art\u00edculos fueron modificados por la Ley 14\/1975, de 2 de mayo, que confiri\u00f3 \u201cla mayor\u00eda de edad legal\u201d a la mujer casada, dejando de existir la representaci\u00f3n legal del marido respecto de la misma.<\/p>\n\n\n\n

La aplicaci\u00f3n de esta tesis conducir\u00eda a distinguir a estos fines entre los arrendamientos concertados con anterioridad a la Ley 14\/1975 antes citada, y los concertados con posterioridad cuando se produzca el fallecimiento de la persona que en el contrato apareciere como titular arrendatario. En el primer supuesto, cabr\u00eda entender que el c\u00f3nyuge sobreviviente era a modo de un coarrendatario, por lo que no se producir\u00eda subrogaci\u00f3n alguna seg\u00fan la transitoria 2\u00aa de la LAU 1994, ya que la continuaci\u00f3n en el arrendamiento se producir\u00eda como consecuencia del contrato celebrado aunque lo hubiese firmado s\u00f3lo uno de los c\u00f3nyuges.<\/p>\n\n\n\n

El Tribunal Supremo ha resuelto la pol\u00e9mica sentando como doctrina jurisprudencial en su sentencia (Sala 1\u00aa) de 3 de abril de 2009 (Rec. 1200\/2004) que el contrato de arrendamiento concluido por uno de los c\u00f3nyuges constante matrimonio no forma parte de los bienes gananciales y se rige por lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos en lo relativo a la subrogaci\u00f3n por causa de muerte del c\u00f3nyuge titular del arrendamiento, por lo que es necesaria la notificaci\u00f3n de la subrogaci\u00f3n y la falta de comunicaci\u00f3n al arrendador de la subrogaci\u00f3n en la posici\u00f3n de su esposo es causa de resoluci\u00f3n contractual. Una doctrina reiterada en sentencias posteriores de fechas 10-3-2010 (Rec. 1275\/2005) y 24-3-2011.<\/p>\n\n\n\n

NECESIDAD DE NOTIFICACI\u00d3N FORMAL<\/h4>\n\n\n\n

Otra de las cuestiones planteadas con frecuencia en esta clase de litigios hac\u00eda referencia directa a la no imperatividad de la notificaci\u00f3n escrita cuando el arrendador, si se prueba en el litigio que \u00e9ste ha tenido conocimiento del hecho del fallecimiento y de la subrogaci\u00f3n, habi\u00e9ndose efectuado por una parte de los tribunales una interpretaci\u00f3n finalista y no formalista del texto del art\u00edculo 16.3 LAU 1994.<\/p>\n\n\n\n

Como ejemplo de esta tesis tenemos las sentencias de la Secci\u00f3n 13\u00aa de la Audiencia Provincial de Barcelona de 17 de mayo de 2006 y de 29 de febrero de 2012, en las que se razona que la exigencia de comunicar al arrendador las circunstancias relativas a la subrogaci\u00f3n mencionada en el art\u00edculo 16.3 no es absolutamente categ\u00f3rica e indeclinable, sino que ha de ceder cuando el arrendador tiene conocimiento, a\u00fan sin haberse realizado la comunicaci\u00f3n, tanto de la subrogaci\u00f3n como de los restantes datos del precepto, por cumplirse la finalidad en el mismo pretendida, debiendo, pues, examinarse cada caso concreto, porque a la notificaci\u00f3n en forma regulada en la Ley no puede d\u00e1rsele una mayor trascendencia que la que se deriva de la finalidad que con las formas establecidas se persiguen.<\/p>\n\n\n\n

De esta pol\u00e9mica en la llamada \u201cpeque\u00f1a jurisprudencia\u201d se ocupa la reciente sentencia de la Sala 1\u00aa del Tribunal Supremo de 30 de mayo de 2012 (Recurso n\u00ba 1978\/2008), que proclama que para la existencia de la subrogaci\u00f3n es imprescindible cumplir los requisitos formales establecidos en el art\u00edculo 16.3 de la LAU, expresando, a las claras, que \u201cuna v\u00e1lida subrogaci\u00f3n exige la comunicaci\u00f3n formal, en el plazo de tres meses desde el fallecimiento del arrendatario, del hecho mismo de su muerte y de la persona que desea subrogarse, pues es muy posible que sean varias las personas que puedan ejercer ese derecho de subrogaci\u00f3n, y que de hecho lo ejerciten, circunstancia por la que el art\u00edculo 16 LAU 1994 no s\u00f3lo fija un plazo, sino tambi\u00e9n las personas que est\u00e1n legitimadas para subrogarse y su orden de prelaci\u00f3n. Esta conclusi\u00f3n impide que pueda considerarse que el conocimiento del fallecimiento del arrendatario y de que la vivienda est\u00e1 siendo ocupada por un familiar con derecho a ejercer la subrogaci\u00f3n, pueda ser considerado como un consentimiento t\u00e1cito a la continuaci\u00f3n del contrato arrendaticio\u201d.<\/p>\n\n\n\n

A la vez que declara nuestro Alto Tribunal como doctrina jurisprudencial que \u201cen los arrendamientos de vivienda celebrados bajo la vigencia de la LAU 1964, producido el fallecimiento de su titular, para que se produzca la subrogaci\u00f3n, es imprescindible que se cumplan los requisitos exigidos en el art\u00edculo 16 LAU, por remisi\u00f3n de lo prescrito en la DT 2\u00aa LAU 1994\u201d. <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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