{"id":2807,"date":"2013-03-10T08:19:20","date_gmt":"2013-03-10T07:19:20","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=2807"},"modified":"2020-06-04T08:26:47","modified_gmt":"2020-06-04T07:26:47","slug":"jurisprudencia-registral-93","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/jurisprudencia-registral-93\/","title":{"rendered":"Jurisprudencia Registral (93)"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

El derecho de vuelo, la divisi\u00f3n con asignaci\u00f3n de uso de partes, o la rectificaci\u00f3n de superficie de un elemento privativo son algunas de las cuestiones recogidas a continuaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

R. 03.09.2012
Derecho de vuelo: Una vez ejercitado se transforma en derecho perpetuo de propiedad sobre la obra realizada y elementos comunes
Derecho de vuelo: Inscrita la obra en construcci\u00f3n, no puede cancelarse por transcurso del plazo sin consentimiento del titular<\/strong><\/p>\n\n\n\n

El titular de una finca, al declarar la obra nueva y constituir la propiedad horizontal en 1999, se reserv\u00f3 el derecho de vuelo con un plazo de ejercicio de 10 a\u00f1os; en 2002 declar\u00f3 una edificaci\u00f3n en construcci\u00f3n, que integr\u00f3 en la propiedad horizontal y grav\u00f3 con una hipoteca; el titular actual de la finca solicita ahora la cancelaci\u00f3n del derecho de vuelo y de los asientos posteriores por haber transcurrido el plazo de 10 a\u00f1os sin que se haya realizado la construcci\u00f3n. Por una parte, \u201cno es admisible la pretensi\u00f3n de la recurrente al afirmar que el transcurso del plazo inscrito en el Registro implica la extinci\u00f3n del derecho del superficiario as\u00ed como de aquellos que de \u00e9l traigan causa (\u2026) el derecho de vuelo se concreta en un dominio perpetuo sobre la obra ejecutada y sujeto al r\u00e9gimen de propiedad horizontal por conllevar titularidad sobre los elementos comunes\u201d. Por otra parte, \u201cdesde el momento de la inscripci\u00f3n en ejercicio del derecho de vuelo el Registro proclama la presunci\u00f3n de exactitud y veracidad del contenido de sus asientos (vid. R. 12.12.2003)\u201d, teniendo en cuenta que el art. 8 LH exige para la inscripci\u00f3n de la propiedad horizontal que la construcci\u00f3n est\u00e9 construida o, por lo menos, comenzada; \u201cla valoraci\u00f3n del hecho de que la obra declarada no ha sido realizada materialmente (\u2026), a falta de consentimiento de los titulares registrales de los derechos cuya cancelaci\u00f3n se pretende, deber\u00e1 ser llevada a cabo en el oportuno procedimiento contradictorio en el que las partes puedan alegar con plenitud de medios lo que a su derecho convenga, como reiteradamente ha afirmado este Centro Directivo (vid. por todas, la R. 12.03.2012)\u201d.<\/p>\n\n\n\n

En efecto, la cuesti\u00f3n de hecho de si la obra est\u00e1 terminada o no y, por tanto, si se ha cumplido o no el plazo del derecho, es una cuesti\u00f3n litigiosa que debe resolverse en los Tribunales y no en el limitado procedimiento registral.<\/p>\n\n\n\n

R. 15.10.2012
Propiedad horizontal: La divisi\u00f3n en propiedad horizontal con asignaci\u00f3n del uso de partes concretas equivale a parcelaci\u00f3n<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Reitera en el sentido indicado la doctrina de la R. 03.04.2012.
En Catalu\u00f1a, la doctrina no ofrece dudas: seg\u00fan el art. 191 Dleg. 1\/03.08.2010, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley de Urbanismo, se entiende por parcelaci\u00f3n urban\u00edstica la operaci\u00f3n en que, sin divisi\u00f3n o segregaci\u00f3n de fincas, se enajenen o se arrienden partes indivisibles de una finca determinada, con la incorporaci\u00f3n del derecho de utilizaci\u00f3n exclusiva de partes concretas de terrenos; y adem\u00e1s, para evitar el fraude por la v\u00eda societaria, tambi\u00e9n la constituci\u00f3n de asociaciones o sociedades en las cuales la calidad de ser miembro o de tener participaciones o acciones incorpore el derecho de utilizaci\u00f3n exclusiva (\u2026).<\/p>\n\n\n\n

R. 17.10.2012
Propiedad horizontal: El derecho de uso de un elemento com\u00fan no requiere la previa inscripci\u00f3n del r\u00e9gimen de propiedad horizontal<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Para inscribir el derecho de uso exclusivo de un elemento com\u00fan basta con la descripci\u00f3n que del mismo se hace en el documento, sin necesidad de que su existencia est\u00e9 previamente indicada en la inscripci\u00f3n; y eso, aunque no se haya otorgado el t\u00edtulo constitutivo del r\u00e9gimen de propiedad horizontal, \u201cya que la situaci\u00f3n de horizontalidad puede perfectamente existir sin necesidad de la previa formalizaci\u00f3n de aqu\u00e9l (cfr. art. 1 y disp. trans. 1 LPH)\u201d.<\/p>\n\n\n\n

En realidad, el concepto de elemento com\u00fan es puramente residual: es com\u00fan todo lo que no se ha configurado como privativo en el t\u00edtulo constitutivo del r\u00e9gimen de propiedad horizontal; por tanto, todo lo com\u00fan figura virtualmente inscrito en la inscripci\u00f3n general de la finca, sin que sea necesario el detalle.<\/p>\n\n\n\n

R. 26.10.2012
Propiedad horizontal: La rectificaci\u00f3n de superficie de un elemento privativo requiere acuerdo de la junta<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Tras la segregaci\u00f3n y venta de un local en propiedad horizontal, se otorga escritura de rectificaci\u00f3n \u201cpor la que proceden a declarar que la superficie registral de los locales es la construida [el Registro dec\u00eda s\u00f3lo \u2018superficie\u2019], incluida la parte proporcional de zonas comunes y zona comercial; y a concretar la superficie construida propia, la superficie repercutida de zonas comunes, la superficie repercutida de zona comercial, y la superficie \u00fatil de cada uno de los elementos afectados por las segregaciones\u201d. Dice la Direcci\u00f3n que eso \u201cdebe considerarse que supone una modificaci\u00f3n de circunstancias que excede del \u00e1mbito de actuaci\u00f3n unilateral de los propietarios de los elementos privativos; (\u2026) implica una atribuci\u00f3n o especificaci\u00f3n en relaci\u00f3n con elementos comunes que se est\u00e1 llevando a cabo sin la intervenci\u00f3n de los cotitulares de estos mismos elementos, en contra de los principios de legitimaci\u00f3n y tracto sucesivo propios\u201d, adem\u00e1s de que \u201cla concreci\u00f3n de la superficie tiene consecuencias, conforme a lo dispuesto en el art. 5 LPH, en la fijaci\u00f3n de la cuota de participaci\u00f3n\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Lo mismo en el art. 553-3 C.c.C.<\/p>\n\n\n\n

R. 15.11.2012
Obra nueva: En la venta sin seguro de vivienda unifamiliar para uso propio debe acreditarse el uso por el autopromotor<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Reitera en el sentido indicado la doctrina de la R. 11.11.2010. Se trata de una adjudicaci\u00f3n en pago de deuda; en el t\u00edtulo previo de declaraci\u00f3n de obra nueva no se constitu\u00eda el seguro decenal porque se trataba de un autopromotor individual de una vivienda unifamiliar para uso propio. La Direcci\u00f3n repasa su doctrina sobre ese caso de exoneraci\u00f3n (cita las R. 11.02.2003, R. 09.07.2003, y Res. Circ. 03.12.2003), y rechaza la inscripci\u00f3n porque en este caso de trasmisi\u00f3n \u00ednter vivos dentro del plazo de diez a\u00f1os no ha existido exoneraci\u00f3n expresa por parte del adquirente, ni tampoco acreditaci\u00f3n del uso propio (disp. adic. 2 L. 38\/1999), sin que pueda bastar la mera manifestaci\u00f3n del promotor\u2011vendedor (cfr. R. 09.07.2003, R. 28.10.2004 y Res.-Circ. 03.12.2003).<\/p>\n\n\n\n

El seguro se prev\u00e9 en la Ley en protecci\u00f3n de los usuarios; no basta, pues, para prescindir de \u00e9l, con el acuerdo entre vendedor y comprador, porque podr\u00eda perjudicarse a futuros titulares, usufructuarios, arrendatarios, etc.; es tambi\u00e9n necesaria la acreditaci\u00f3n de que la finca se destinado por el autopromotor a uso propio (recibos de suministros, acta de notoriedad, etc.).<\/p>\n\n\n\n

R. 07.12.2012
Propiedad horizontal: Legalizaci\u00f3n de libro de actas para situaciones especiales
Propiedad horizontal: La nota de legalizaci\u00f3n de libro de actas no se puede cancelar parcialmente sin sentencia<\/strong><\/p>\n\n\n\n

En el Registro aparece nota marginal de haberse diligenciado un libro de actas de una comunidad correspondiente a numerosas fincas registrales, procedentes de la segregaci\u00f3n de otra; uno de los propietarios solicita la separaci\u00f3n de su finca registral de tal comunidad. La Direcci\u00f3n ha admitido el diligenciado de libros \u201csiempre y cuando de la instancia presentada se vea claramente que el libro est\u00e1 llamado a reflejar acuerdos propios de un r\u00e9gimen de propiedad horizontal, subcomunidad o conjunto inmobiliario o afecte a acuerdos de un \u00f3rgano colectivo de tal \u00edndole que recoja intereses espec\u00edficos\u201d; hecha la diligencia y extendida la nota \u2013aunque sea en el libro\u2011fichero de \u201cDiligencias de libros de actas de Comunidades no inscritas\u201d, de acuerdo con el art. 415 RH\u2013, se rechaza su cancelaci\u00f3n respecto a una finca, toda vez que \u201clos asientos de Registro, una vez extendidos, quedan bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen sus efectos mientras no se declare su inexistencia en los t\u00e9rminos establecidos en la Ley\u201d (art. 1 LH); de la nota extendida no se deriva derecho sustantivo alguno, ni esa nota implica vinculaci\u00f3n jur\u00eddica alguna para las fincas consignadas, \u201csi bien, en cualquier caso ha de dejarse a salvo la valoraci\u00f3n que de tal circunstancia f\u00e1ctica puedan realizar los Tribunales de Justicia\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Es interesante esta resoluci\u00f3n, m\u00e1s que por el caso concreto, por las afirmaciones marginales que hace sobre legalizaci\u00f3n de libros de subcomunidades o conjuntos sin constituci\u00f3n formal. Obs\u00e9rvese que la Direcci\u00f3n mantiene un criterio muy amplio, y esa amplitud puede que conduzca a incluir en una comunidad a quien no quiere formar parte de ella; pero si as\u00ed ocurriera, como parece que puede haber ocurrido en el caso contemplado, ser\u00eda bajo responsabilidad del que se dice presidente de la comunidad y solicita, o autoriza la solicitud, del libro de actas.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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