{"id":2814,"date":"2014-06-10T08:34:00","date_gmt":"2014-06-10T07:34:00","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=2814"},"modified":"2020-06-17T12:17:45","modified_gmt":"2020-06-17T11:17:45","slug":"principales-modificaciones-arrendaticias-introducidas-por-la-ley-4-2013-de-4-de-junio-estabilidad-vs-rentabilidad","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/principales-modificaciones-arrendaticias-introducidas-por-la-ley-4-2013-de-4-de-junio-estabilidad-vs-rentabilidad\/","title":{"rendered":"Principales modificaciones arrendaticias introducidas por la Ley 4\/2013 de 4 de junio; estabilidad vs. rentabilidad"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

1\u00aa MESA DE TRABAJO<\/h4>\n\n\n\n

PONENTES:<\/span><\/strong>
Ilmo. Sr. Fernando Utrillas Carbonell<\/strong>,
Magistrado Secci\u00f3n 13\u00aa AP Barcelona
Ilmo. Sr. Joan Perarnau Moya<\/strong>,
Magistrado Secci\u00f3n 3\u00aa AP Tarragona

MODERADORA: <\/span><\/strong>
Sra. Ana Bozalongo Anto\u00f1anzas<\/strong>,
Asesora Jur\u00eddica CAF Tarragona<\/p>\n\n\n\n

Joan Perarnau:<\/span><\/strong><\/p>\n\n\n\n

1. Introducci\u00f3n: aplicaci\u00f3n y caracter\u00edsticas de la reforma<\/span><\/strong><\/p>\n\n\n\n

La \u00faltima reforma realizada al procedimiento de desahucio corresponde a la Ley 4\/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilizaci\u00f3n y fomento del mercado del alquiler de vivienda (BOE 134\/2013, de 5 de junio de 2013). <\/p>\n\n\n\n

Esta ley entr\u00f3 en vigor al d\u00eda siguiente de su publicaci\u00f3n, el d\u00eda 6 de junio de 2013 (DF 4), pero no afecta a las normas y a la tramitaci\u00f3n procesal de los procesos que estuvieran ya en tr\u00e1mite a la entrada en vigor de la misma, los cuales se seguir\u00e1n sustanciando, hasta que recaiga decreto o sentencia, conforme a la legislaci\u00f3n procesal anterior, de manera que las modificaciones procesales introducidas en la LEC no les afectar\u00e1n hasta dicho momento (DT 2\u00aa). Debe entenderse, pues, que hasta que finalice el procedimiento en primera instancia mediante decreto o sentencia se seguir\u00e1 tramitando conforme a la normativa procesal anterior. A partir de este momento, esto es, en su ejecuci\u00f3n o en la segunda instancia en su caso, ya ser\u00e1n de aplicaci\u00f3n las nuevas normas procesales establecidas por la reforma de la Ley 4\/2013. <\/p>\n\n\n\n

Esta Ley, dice su Exposici\u00f3n de motivos, opera una reforma de determinados preceptos de la LEC, al objeto de abordar las cuestiones m\u00e1s puntuales que est\u00e1n generando problemas en los procesos de desahucio despu\u00e9s de las \u00faltimas reformas. Por tanto, no es en modo alguno una ley que introduzca cambios importantes en la legislaci\u00f3n existente del desahucio, tras la reforma en profundidad de este realizada por la Ley 37\/2011, de 10 de octubre, de medidas de agilizaci\u00f3n procesal, sino meras aclaraciones, puntualizaciones y mejoras gramaticales. Que nadie busque en esta ley, pues, novedades significativas en materia procesal, a diferencia de lo que sucede con el derecho sustantivo de los arrendamientos urbanos, de los que s\u00ed hace una muy significativa reforma, sino una correcci\u00f3n de t\u00e9cnica legislativa para solventar los problemas creados por la deficiente redacci\u00f3n a las normas del desahucio dada por la Ley 37\/2011, de 10 de octubre, fundamentalmente en la regulaci\u00f3n y contenido de los decretos que el Secretario judicial debe dictar, contenido que se equipara al de las sentencias dictadas por el juez en el procedimiento. <\/p>\n\n\n\n

Debemos recordar que la Ley 37\/2011, de 10 de octubre, de medidas de agilizaci\u00f3n procesal, supuso una aut\u00e9ntica monitorizaci\u00f3n del procedimiento de desahucio, aplicando fundamentalmente los tr\u00e1mites procesales del monitorio al desahucio. Ello se debi\u00f3 no s\u00f3lo a las recomendaciones dadas por los profesionales, sino tambi\u00e9n al \u00e9xito objetivo que el procedimiento monitorio ha tenido1<\/a><\/sup>. La introducci\u00f3n de un procedimiento lleno de automatismos y mec\u00e1nico en gran parte, como es el monitorio, se ha visto como la herramienta m\u00e1s eficaz y adecuada para resolver el desahucio, que, por una parte, no debiera presentar a priori muchas complejidades procesales, pues el desahucio es la mera consecuencia de no pagar la renta, pero que, por otra, tiene un profundo alcance social, m\u00e1s en estos tiempos de grave crisis econ\u00f3mica.\u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n\n\n\n

Sin embargo, monitorizar el procedimiento de desahucio, a los efectos de darle mayor rapidez y agilidad, de motorizarlo en este sentido, supone tambi\u00e9n enfrentarse muchas veces con los problemas procesales del procedimiento monitorio, problemas que han sido y son muchos dada la parca regulaci\u00f3n legal del mismo. La Ley 4\/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilizaci\u00f3n y fomento del mercado del alquiler de vivienda, pretende resolver algunos de tales problemas. Como veremos, quedan todav\u00eda multitud de dudas, las cuales deber\u00e1n ser resueltas por la integraci\u00f3n y la interpretaci\u00f3n judicial.<\/p>\n\n\n\n

2. Breves datos estad\u00edsticos   <\/strong> <\/span><\/p>\n\n\n\n

Resalta el servicio de estad\u00edstica del CGPJ, en relaci\u00f3n al impacto de las medidas de agilizaci\u00f3n procesal derivadas de la Ley 37\/2011, de 10 de octubre, que la Estad\u00edstica Judicial permite todav\u00eda hacer pocos an\u00e1lisis sobre el impacto de las medidas de agilizaci\u00f3n procesal en la jurisdicci\u00f3n civil. <\/p>\n\n\n\n

Centr\u00e1ndonos en los procedimientos arrendaticios, cuyo ingreso tuvo un incremento del 8,1% en 2012 respecto a 2011, la estimaci\u00f3n de las duraciones medias de los terminados en el a\u00f1o 2012 muestra una reducci\u00f3n del 10,2% de su duraci\u00f3n, pasando de 4,7 meses a 4,2 meses.<\/p>\n\n\n\n

La estad\u00edstica judicial del CGPJ ofrece la cifra de 101.034 lanzamientos acordados por los juzgados en 2012 (de ejecuciones hipotecarias: 43.858; de laudos arbitrales: 1.909; de asuntos de familia: 549; y de verbales arrendaticios \u2013y resto de causas\u2013: 54.718).<\/p>\n\n\n\n

Por primera vez, en el a\u00f1o 2013 se dispone del n\u00famero total de lanzamientos practicados2<\/a><\/sup>, que en el primer semestre del presente a\u00f1o han sido de 37.545, de ellos el 24,5% se han producido en Catalu\u00f1a, el 14,5% en la Comunidad Valenciana, el 13% en la de Madrid y el 12,8% en Andaluc\u00eda.\u00a0<\/p>\n\n\n\n

Del total de lanzamientos, el 58% derivan de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el 37% se derivan de ejecuciones hipotecarias y el 5% de otras causas. El n\u00famero de lanzamientos solicitados ha sido un 15,6% menos que en 2012. De estos, han terminado con cumplimento positivo 20.757, un 23% menos que en 2012. <\/p>\n\n\n\n

Las causas de la disminuci\u00f3n de lanzamientos, seg\u00fan los analistas del CGPJ, son diversas, si bien citan como de origen legal tanto la publicaci\u00f3n de la Ley de Medidas de Agilizaci\u00f3n Procesal, que por lo que se refiere a los lanzamientos derivados de procedimientos arrendaticios facilita la entrega del inmueble en el juzgado, sin que se derive la pr\u00e1ctica del mismo a los servicios comunes, como la del Real Decreto-ley de Medidas para reforzar la protecci\u00f3n de los deudores hipotecarios, que establece la suspensi\u00f3n de los lanzamientos de viviendas habituales de colectivos especialmente vulnerables3<\/a><\/sup>, como la Ley 1\/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protecci\u00f3n de deudores hipotecarios, restructuraci\u00f3n de deuda y alquiler social y la Ley 4\/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilizaci\u00f3n y fomento del mercado del alquiler de viviendas, que, entre otras novedades, suprime la diligencia de lanzamiento en los casos en que el demandado atendiere el requerimiento en cuanto al desalojo sin formular oposici\u00f3n ni pagar la cantidad que se reclamase, se dejar\u00e1 sin efecto la diligencia de lanzamiento.<\/p>\n\n\n\n

3. Examen de las reformas<\/span><\/strong><\/p>\n\n\n\n

Vamos ya a examinar las diferentes disposiciones y reformas que en el procedimiento de desahucio ha introducido la Ley 4\/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilizaci\u00f3n y fomento del mercado del alquiler de vivienda.<\/p>\n\n\n\n

3.1. Enervaci\u00f3n: Art. 22 LEC<\/strong><\/p>\n\n\n\n

La reforma que la Ley 4\/2013 hace del apartado 4 del art. 22 se limita a aclarar y remarcar que el pago o consignaci\u00f3n enervadora que puede hacer el arrendatario debe hacerse necesariamente \u201cdentro del plazo conferido en el requerimiento\u201d, es decir, necesariamente dentro del plazo de 10 d\u00edas que se le dar\u00e1 al arrendatario conforme al art. 440.3 LEC. Por tanto, todo pago o consignaci\u00f3n posterior no tendr\u00e1 nunca efectos enervatorios. <\/p>\n\n\n\n

No se trata de ninguna reforma, ya que esta era realmente la norma ya vigente despu\u00e9s de la reforma hecha por la Ley 37\/2011, por lo que lo que se ha hecho es una mera aclaraci\u00f3n, puntualizaci\u00f3n o mejora del algo confuso texto del precepto.  <\/p>\n\n\n\n

Debe recordarse que la LEC permit\u00eda, inicialmente, hacer el pago o la consignaci\u00f3n enervadora hasta el momento mismo del inicio de la vista del juicio verbal de desahucio (pero antes de su inicio, ya que una vez iniciada la vista ya no hab\u00eda lugar a opci\u00f3n alguna para enervar la acci\u00f3n de desahucio). Tal sistema fue cambiado por la Ley 37\/2011, en la medida que remit\u00eda claramente al art. 440.3 LEC (que dec\u00eda: \u201cEl Secretario judicial, tras la admisi\u00f3n y previamente a la vista que se se\u00f1ale, requerir\u00e1 al demandado para que, en el plazo de 10 d\u00edas, desaloje el inmueble, pague al actor o, en caso de pretender la enervaci\u00f3n, pague la totalidad de lo que deba o ponga a disposici\u00f3n de aquel en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio\u201d). Sin embargo, no era el texto introducido en la reforma muy afortunado en cuanto a claridad, lo que dio lugar a que un sector de la doctrina estimara la existencia de dos momentos posibles para enervar la acci\u00f3n: el previsto en el art. 22.4 LEC (que dec\u00eda textualmente \u201csi, requerido aqu\u00e9l previamente a la celebraci\u00f3n de la vista\u201d, por lo que de esta frase entend\u00edan que cab\u00eda la enervaci\u00f3n hasta la celebraci\u00f3n de la vista), y el momento del art. 440.3 LEC (en los 10 d\u00edas dados por el requerimiento). La presente reforma ha eliminado toda duda, mejorando la redacci\u00f3n del precepto.<\/p>\n\n\n\n

Vamos a examinar seguidamente algunos de los problemas no resueltos por la reforma: <\/p>\n\n\n\n

3.1.a) Qu\u00e9 sucede si el arrendatario paga o consigna en el plazo legal pero no lo acredita.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Se tratar\u00eda del supuesto en que el arrendatario demandado paga o consigna en el plazo legal, pretendiendo pues la enervaci\u00f3n de la acci\u00f3n, pero no lo acredita documentalmente ante el juzgado.<\/p>\n\n\n\n

Considera alg\u00fan autor4<\/a><\/sup> que debe acreditarse el pago enervador dentro de los 10 d\u00edas legamente establecidos, no simplemente efectuarlo, de manera que de nada vale que despu\u00e9s de los 10 d\u00edas tras el requerimiento judicial el arrendatario demandado quisiera acreditar que la consignaci\u00f3n o pago estaba hecho en plazo, ya que para que la enervaci\u00f3n sea correcta deben concurrir dos circunstancias, a saber: una, que se lleve a cabo dentro de los 10 d\u00edas citados, y otra, que se acredite este pago enervador, de tal manera que si se hace antes pero no se acredita, de nada valdr\u00e1 haberla hecho a los efectos enervadores de la acci\u00f3n de desahucio. S\u00ed que tendr\u00eda \u2013dice este sector doctrinal\u2013 el efecto de extinguir la deuda que ten\u00eda con el actor al objeto de que no se le reclamen en la ejecuci\u00f3n de sentencia las rentas adeudadas, pero la sentencia ser\u00e1 estimatoria de la pretensi\u00f3n del actor y deber\u00e1 acordarse el desahucio.<\/p>\n\n\n\n

No comparto la opini\u00f3n anterior. Lo que la ley exige es que el arrendatario que pretenda la enervaci\u00f3n pague o consigne dentro del plazo legal (los 10 d\u00edas desde el requerimiento), que es lo esencial en la medida que el pago es lo pretendido por el actor, no exigiendo expresamente la ley que el arrendatario lo acredite documentalmente ante el juzgado necesariamente dentro de dicho plazo legal. Cierto es que lo normal y lo que de ordinario debe hacerse es acreditar en el procedimiento tal pago o consignaci\u00f3n, presentando junto con el escrito que lo anuncie la documentaci\u00f3n acreditadora, sin perjuicio que ya el actor-arrendador habr\u00e1 tenido normalmente conocimiento del pago o de la consignaci\u00f3n. Ahora bien, realizado el pago o la consignaci\u00f3n dentro del plazo legal, y no acredit\u00e1ndolo el arrendatario dentro de dicho plazo, no hay inconveniente alguno en que lo pueda acreditar posteriormente, incluso en la vista preceptiva a realizar si el arrendador se opusiera a la enervaci\u00f3n pretendida por el arrendatario, al ser en todo caso tal falta de acreditaci\u00f3n un defecto subsanable. Tal subsanaci\u00f3n proceder\u00eda conforme al art. 231 LEC, y ser\u00eda la misma que se aplica, por ejemplo, a las consignaciones prevenidas en el art. 449 LEC para cuando el deudor manifiesta, pero no acredita, haber pagado o consignado en el plazo legal, subsanaci\u00f3n esta que incluso ha sido positivada en el apartado 6 del art. 449 LEC. <\/p>\n\n\n\n

509c4b3.1.b) Si el arrendatario paga o consigna despu\u00e9s de interpuesta la demanda de desahucio por el arrendador pero antes de recibir el requerimiento del art. 440.3 LEC. \u00bfHay enervaci\u00f3n? \u00bfY costas?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

i) <\/strong>Respecto a si habr\u00eda enervaci\u00f3n, en este caso la respuesta dada por el TS es afirmativa. El TS ha fijado como doctrina jurisprudencial la de que el pago de la renta del arrendamiento fuera de plazo contractual y despu\u00e9s de presentada la demanda de desahucio no excluye la aplicabilidad de la resoluci\u00f3n arrendaticia, y ello aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas peri\u00f3dicas (SSTS de 9 de septiembre de 2011 n\u00ba 594\/2011, 30 de octubre y 26 de marzo de 2009, 22 de noviembre de 2010, entre otras). En definitiva, el pago de la mensualidad de renta realizado fuera del tiempo pactado y con posterioridad a la interposici\u00f3n de la demanda podr\u00eda dar lugar a la resoluci\u00f3n arrendaticia; no obstante, dice el TS, cab\u00eda la enervaci\u00f3n de la acci\u00f3n de desahucio, al haber hecho efectivo el importe de la renta con posterioridad al plazo pactado pero antes de la celebraci\u00f3n de la vista (actualmente, antes del requerimiento del art. 440.3 LEC), por lo que proceder\u00eda, conforme a lo dispuesto en el art\u00edculo 22.4 de la LEC, declarar enervada la acci\u00f3n de desahucio. <\/p>\n\n\n\n

ii) <\/strong>Respecto a las costas del procedimiento de desahucio instado por el arrendador, algunos autores5<\/a> <\/sup>consideran que, si bien el pago hecho por el arrendatario fuera del plazo contractual pero antes de que se le hubiera requerido judicialmente por la v\u00eda del art. 440.3 LEC debe producir ciertamente como efecto la enervaci\u00f3n, no se le impondr\u00edan, sin embargo, las costas del procedimiento, porque estas se imponen por el conocimiento directo de la interpelaci\u00f3n judicial, o bien por el requerimiento extrajudicial sin que el demandado haya satisfecho su deuda, es decir, se impondr\u00edan las costas con la enervaci\u00f3n efectuada una vez que el arrendatario ha sido requerido judicialmente.<\/p>\n\n\n\n

No comparto la opini\u00f3n anterior. En primer lugar, el art. 22.5 LEC claramente dispone que \u201cla resoluci\u00f3n que declare enervada la acci\u00f3n de desahucio condenar\u00e1 al arrendatario al pago de las costas devengadas\u201d, por lo que si el efecto del pago o consignaci\u00f3n hecho con retraso, hecho despu\u00e9s de interpuesta la demanda pero antes de efectuarse el requerimiento, da lugar, como dice el TS, a la enervaci\u00f3n de la acci\u00f3n de desahucio instada por el arrendador, deben imponerse las costas de dicha acci\u00f3n de desahucio enervada al arrendatario en aplicaci\u00f3n literal del citado art. 22.5 LEC. En segundo lugar, tal imposici\u00f3n es de justicia material, ya que ha sido el impago de la renta por parte del arrendatario, el incumplimiento, pues, de su obligaci\u00f3n contractual, lo que ha obligado al arrendador a instar la acci\u00f3n de desahucio. Debe tenerse en cuenta que el arrendador pretend\u00eda la resoluci\u00f3n del contrato por el incumplimiento del arrendatario, mientras que este con el pago ha perseguido y obtenido la continuaci\u00f3n del contrato de arrendamiento pese a pagar la renta con retraso, incumpliendo pues el contrato, por lo que el decreto que ponga fin al procedimiento de desahucio, instado correctamente por el arrendador, acordar\u00e1 la conclusi\u00f3n del procedimiento por enervaci\u00f3n de la acci\u00f3n instada de desahucio con imposici\u00f3n de costas al arrendatario-demandado conforme al art. 22.5 LEC. <\/p>\n\n\n\n

\u00bfQu\u00e9 suceder\u00e1 si a la acci\u00f3n de desahucio se ha acumulado la acci\u00f3n de reclamaci\u00f3n de rentas y cantidades asimiladas? Ciertamente la enervaci\u00f3n afecta exclusivamente al desahucio, por lo que a la satisfacci\u00f3n extraprocesal respecto de la acci\u00f3n de reclamaci\u00f3n de rentas y cantidades asimiladas deber\u00e1 aplicarse el art. 22.1 y 2 LEC6<\/a><\/sup>. Por tanto, en buena t\u00e9cnica procesal, deben distinguirse ambas acciones tambi\u00e9n a efectos de las costas7<\/a><\/sup>.<\/p>\n\n\n\n

3.1.c) \u00bfQu\u00e9 requisitos debe tener el requerimiento previo al procedimiento judicial para que impida la enervaci\u00f3n de la acci\u00f3n de desahucio?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Son contrapuestas las soluciones dadas por las distintas Audiencias Provinciales a este tema: unas apoyan la tesis de que el requerimiento de pago a que se refiere el art\u00edculo 22.4 LEC que impide la posibilidad de enervar no exige que se advierta expresamente al arrendatario de las acciones judiciales concretas que se iniciar\u00e1n en caso de impago de las rentas vencidas, siendo suficiente que se haya producido un requerimiento fehaciente de pago de rentas o cantidades debidas, aparte del requisito temporal y falta de pago. Por el contrario, otras sostienen que es imprescindible que a trav\u00e9s del requerimiento no s\u00f3lo se ilustre al arrendatario de los datos b\u00e1sicos de la relaci\u00f3n jur\u00eddica litigiosa, como son la identidad del arrendador y del v\u00ednculo contractual incumplido, as\u00ed como del detalle de las cantidades que aquel adeuda, bien en concepto de rentas, bien en concepto de cantidades cuyo pago le sea imputable, sino que, adem\u00e1s, debe contener una intimaci\u00f3n o requerimiento para que satisfaga todas esas cantidades en el plazo m\u00e1ximo de un mes, y con advertencia de las consecuencias jur\u00eddicas inherentes a su impago, que ha de ser clara y terminante8<\/a><\/sup>.\u00a0<\/p>\n\n\n\n

Considero que debe seguirse la segunda doctrina, que es la mayoritaria. As\u00ed, las Sentencias de la Audiencia Provincial de Tarragona, Sec. 3\u00aa, 2 de abril de 2013 y de 22-5-2009, n\u00fam. 168\/2009, dec\u00edan que \u201cel trascrito art. 22.4 L.E.C. exige para la imposibilidad de la enervaci\u00f3n en el caso de que se haya procedido a un previo requerimiento de pago al arrendatario, no solo que haya transcurrido el tiempo indicado, sino tambi\u00e9n que en el mismo se le advierta de las consecuencias de no proceder a dicho pago y, en concreto, de la intenci\u00f3n de resolver el contrato y de la p\u00e9rdida de la facultad de enervar, ya que es de la \u00fanica manera que el arrendatario pueda conocer cu\u00e1les van a ser aquellas y puede entonces valorar qu\u00e9 es lo m\u00e1s conveniente para \u00e9l\u201d. Igualmente, la Sentencia de 26 de junio de 2007 dec\u00eda que, respecto a los requisitos del requerimiento del art. 22.4 LEC, \u201cse ha de tener presente que su \u00e9xito exige, junto al transcurso de dicho plazo, la efectiva formulaci\u00f3n por la arrendadora de una declaraci\u00f3n de voluntad dirigida a la arrendataria comprensiva de su intenci\u00f3n e inter\u00e9s en dar por finalizado el contrato para el caso de no serle abonadas, en aquel improrrogable plazo, las cantidades que especifica y que detalladamente deben concretarse, haci\u00e9ndolo saber as\u00ed a la contraparte, ya que s\u00f3lo una admonici\u00f3n en estos t\u00e9rminos, esto es, de manera clara y terminante, puede provocar la improcedencia de la enervaci\u00f3n, puesto que \u00fanicamente de este modo comprender\u00e1 el inquilino el alcance de la intimaci\u00f3n y podr\u00e1 adaptar su conducta a lo que estime procedente\u201d. Por tanto, el requerimiento previo de pago a los fines de lo dispuesto en el art. 22.4 LEC debe ser objeto de interpretaci\u00f3n restrictiva, en cuanto limitativo de la facultad de enervar, por lo que debe ser claro, preciso, terminante y contener una intimaci\u00f3n clara y expresa de pago con las consecuencias desfavorables en el caso de no ser atendida.9<\/a><\/sup> Esta posici\u00f3n tiene refrendo incluso en el contenido que legalmente debe tener el requerimiento judicial al arrendatario demandado, conforme al art. 440.3 LEC, por lo que no parece razonable que el requerimiento previo al procedimiento judicial, para que impida la enervaci\u00f3n de la acci\u00f3n de desahucio, pueda tener menos requisitos que aquel y limitarse a hacer simplemente una conminaci\u00f3n de pago al arrendatario.\u00a0<\/p>\n\n\n\n

3.2. Notificaciones por edictos en el tabl\u00f3n del juzgado<\/strong><\/p>\n\n\n\n

La reforma realizada al art. 164-\u00faltimo p\u00e1rrafo LEC se limita a a\u00f1adir las palabras \u201co requerimiento\u201d, de manera que lo que se colgar\u00e1 en el tabl\u00f3n de anuncios del juzgado en caso de citaci\u00f3n edictal del arrendatario demandado y no localizado ser\u00e1 el requerimiento que debiera hac\u00e9rsele conforme al art. 440.3 LEC. <\/p>\n\n\n\n

Por su parte, la reforma del art. 497 LEC se limita a a\u00f1adir las palabras \u201cy en los procesos de desahucio en los que se acumule la acci\u00f3n de reclamaci\u00f3n de las rentas y cantidades debidas\u201d, de manera que se especifica que, tanto en el proceso de desahucio estricto como cuando se haya acumulado a la acci\u00f3n de desahucio la acci\u00f3n de reclamaci\u00f3n de rentas, puede hacerse tambi\u00e9n la notificaci\u00f3n edictal de la sentencia o de la resoluci\u00f3n que ponga fin al proceso en el tabl\u00f3n de anuncios de la Oficina Judicial, sin que sea necesaria la publicaci\u00f3n de edictos en el Bolet\u00edn Oficial de la Comunidad Aut\u00f3noma o en el Bolet\u00edn Oficial del Estado.  <\/p>\n\n\n\n

3.3. Si se condena, se condenar\u00e1 siempre al pago de las rentas que se devenguen hasta la entrega de la posesi\u00f3n de la finca al arrendador y tambi\u00e9n al pago de las costas cuando el arrendatario ni paga ni se opone<\/strong><\/p>\n\n\n\n

i) <\/strong>La reforma tanto del art. 220 LEC como del art. 440.3-\u00faltimo p\u00e1rrafo LEC clarifica que, en los casos de reclamaciones de rentas peri\u00f3dicas, cuando la acci\u00f3n de reclamaci\u00f3n se acumule a la acci\u00f3n de desahucio por falta de pago o por expiraci\u00f3n legal o contractual del plazo, y el demandante lo hubiere interesado expresamente en su demanda, la sentencia, el auto o el decreto que estimen tales acciones incluir\u00e1n, siempre y sin excepci\u00f3n, la condena a satisfacer tambi\u00e9n las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentaci\u00f3n de la demanda hasta la entrega de la posesi\u00f3n efectiva de la finca, tom\u00e1ndose como base de la liquidaci\u00f3n de las rentas futuras, el importe de la \u00faltima mensualidad reclamada al presentar la demanda. <\/p>\n\n\n\n

Por tanto, en el procedimiento de desahucio y reclamaci\u00f3n de rentas peri\u00f3dicas, ya concluya el procedimiento por sentencia o auto del Juez o bien por decreto del Secretario Judicial, en todas las resoluciones anteriores en que se estimen las acciones ejercitadas debe condenarse, cuando el demandante lo hubiere solicitado expresamente en su demanda, al pago de las rentas futuras, es decir, las rentas que se devenguen con posterioridad a la presentaci\u00f3n de la demanda y hasta la entrega efectiva de la posesi\u00f3n de la finca al arrendador. <\/p>\n\n\n\n

La reforma tiene su origen en la doctrina que consideraba que, como no se preve\u00eda expresamente en la LEC que en el decreto del Secretario judicial dando por terminado el procedimiento, por falta de pago o de oposici\u00f3n por parte del arrendatario demandado, se hiciera pronunciamiento sobre las rentas que se fueran devengando hasta el momento mismo del desalojo, no era posible hacer en el decreto tal pronunciamiento10<\/a><\/sup>.<\/p>\n\n\n\n

Tal doctrina resultaba no s\u00f3lo contraria a lo establecido en la LEC, sino incluso il\u00f3gica, ya que daba distinto trato en este tema a cuando el procedimiento terminaba por sentencia condenatoria que cuando terminaba por decreto condenatorio por falta de oposici\u00f3n del demandado. Por ello, la doctrina mayoritaria era la contraria. As\u00ed, se se\u00f1alaba en los acuerdos unificadores de criterios de la Audiencia Provincial de Barcelona que \u201cla pasividad del arrendatario demandado no puede repercutir en detrimento del actor y no podemos obviar que si el arrendatario no se opone, el arrendador no tiene posibilidades de conseguir una sentencia\u201d. Tambi\u00e9n el Auto de la AP Tarragona, Sec. 3\u00aa, de 7 de mayo de 2013, se pronunciaba claramente por incluir en el decreto que conclu\u00eda el procedimiento por falta de oposici\u00f3n la condena al pago de las rentas hasta el desalojo efectivo de la finca. <\/p>\n\n\n\n

La reforma ha pretendido clarificar el tema, igualando los efectos tanto de la sentencia condenatoria como del decreto condenatorio en el mismo sentido: Si se estima el desahucio y se reclamaban tambi\u00e9n las rentas, se estime por sentencia o por decreto, se condenar\u00e1 siempre al arrendatario a pagar las rentas que se devenguen hasta que entregue realmente la posesi\u00f3n de la finca al arrendador, siempre l\u00f3gicamente que el actor hubiere solicitado esta condena de futuro en su demanda. <\/p>\n\n\n\n

ii) <\/strong>Igualmente clarifica la reforma que se impondr\u00e1n en el decreto las costas al demandado cuando ni paga ni se opone, aunque desaloje en estos casos el inmueble. <\/p>\n\n\n\n

Al igual que suced\u00eda con las rentas futuras, exist\u00eda determinada doctrina que se manifestaba en contra de la imposici\u00f3n de costas en estos casos, bajo el argumento de que el art\u00edculo 440.3 LEC no conten\u00eda referencia alguna al pago de las costas en el decreto que pon\u00eda fin al procedimiento por falta de oposici\u00f3n. <\/p>\n\n\n\n

Por contra, sosten\u00edamos m\u00e1s ajustado a Derecho su imposici\u00f3n por las razones siguientes: el art\u00edculo 22.5 LEC expresamente lo preve\u00eda para la resoluci\u00f3n que declara enervada la acci\u00f3n de desahucio; hab\u00eda sido el incumplimiento del demandado el que motiv\u00f3 que el arrendador hubiera de interponer la preceptiva demanda; la necesidad de intervenci\u00f3n normalmente de abogado y procurador en el proceso; y que si el arrendatario no estaba conforme con la reclamaci\u00f3n deber\u00eda haberse opuesto (Auto de la AP Tarragona, Sec. 3\u00aa, de 7 de mayo de 2013).<\/p>\n\n\n\n

La reforma ha clarificado finalmente el tema.<\/p>\n\n\n\n

3.4. Lanzamiento autom\u00e1tico y directo si el arrendatario no paga ni se opone<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Es la novedad principal de la reforma: se vincula el lanzamiento a la falta de oposici\u00f3n del demandado, de tal modo que si este no atendiere el requerimiento de pago o no compareciere para oponerse o allanarse, el secretario judicial dictar\u00e1 decreto dando por terminado el juicio y producir\u00e1 el lanzamiento.<\/p>\n\n\n\n

La reforma pretende reforzar, pues, el automatismo que la falta de pago y la falta de oposici\u00f3n por parte del arrendatario en el plazo de los 10 d\u00edas despu\u00e9s del requerimiento produce: el lanzamiento inmediato y directo, a realizar el d\u00eda que ya se le hubiera se\u00f1alado en el requerimiento. <\/p>\n\n\n\n

Antes de la reforma, el efecto que produc\u00eda la falta de pago y la falta de oposici\u00f3n por parte del arrendatario, una vez dictado por el secretario judicial el decreto dando por tenido el procedimiento, era la posibilidad que ten\u00eda entonces el demandante para instar el despacho de ejecuci\u00f3n, bast\u00e1ndole para ello con una mera solicitud. Tras la reforma, no se precisa que el demandante inste el lanzamiento, ya que el secretario judicial lo acordar\u00e1 necesariamente en su decreto dando por finalizado el procedimiento de desahucio siempre que as\u00ed lo hubiera solicitado el demandante en su demanda. De esta forma, y tras la modificaci\u00f3n de los art. 440.3 y 549 LEC, se da el mismo efecto de ejecuci\u00f3n inmediata a las sentencias condenatorias de desahucio \u2013que era lo que ya contemplaban los citados preceptos\u2013 que a los decretos del secretario judicial que pongan fin al procedimiento de desahucio por no haberse pagado ni presentado oposici\u00f3n por parte del arrendatario demandado.    <\/p>\n\n\n\n

En definitiva, y examinando el iter procesal, se requerir\u00e1 al arrendatario demandado para que, en el plazo de 10 d\u00edas, desaloje el inmueble, pague al actor o, en caso de pretender la enervaci\u00f3n, pague la totalidad de lo que deba o ponga a disposici\u00f3n de aquel en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio; o en otro caso comparezca ante \u00e9ste y alegue sucintamente, formulando oposici\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

Si el arrendatario demandado, en el plazo de los 10 d\u00edas despu\u00e9s del requerimiento, ni paga, ni enerva, ni se opone, se producen los siguientes efectos:<\/p>\n\n\n\n

1)<\/strong> La falta de oposici\u00f3n al requerimiento supondr\u00e1 la prestaci\u00f3n de su consentimiento a la resoluci\u00f3n del contrato de arrendamiento que le vincula con el arrendador.

2)<\/strong> El secretario judicial dictar\u00e1 seguidamente decreto dando por terminado el juicio de desahucio y se proceder\u00e1 el lanzamiento, en la fecha ya fijada en el requerimiento, cuando dicha ejecuci\u00f3n la hubiera solicitado el demandante en su demanda, sin necesidad de notificar el lanzamiento de nuevo al demandado.

3)<\/strong> Este decreto dando por terminado el juicio de desahucio impondr\u00e1 las costas al demandado e incluir\u00e1 las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentaci\u00f3n de la demanda hasta la entrega de la posesi\u00f3n efectiva de la finca.<\/p>\n\n\n\n

Si el arrendatario demandado, en el plazo de los 10 d\u00edas despu\u00e9s del requerimiento, ni paga, ni enerva, pero s\u00ed se opone, se producen los siguientes efectos:<\/p>\n\n\n\n

1)<\/strong> Para que su oposici\u00f3n sea admisible es necesario que el demandado comparezca en forma en el procedimiento, lo que supone que en la gran mayor\u00eda de los casos deber\u00e1 ser con procurador y abogado, dada la cuant\u00eda de este procedimiento (una anualidad de renta). Si no comparece en forma no se le tendr\u00e1 por opuesto.

2)<\/strong> Comparecido en forma, para que se le tenga por opuesto ser\u00e1 necesario que alegue sucintamente las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervaci\u00f3n. No basta, pues, como ya suced\u00eda con la oposici\u00f3n al monitorio, con que meramente alegue que \u201cse opone\u201d, o que \u201cno debe nada\u201d, o que \u201cno son ciertos los hechos de la demanda\u201d, u otras expresiones igualmente inconcretas. La ley le obliga expl\u00edcitamente a dar las razones, a que motive, aunque sea sucintamente, por qu\u00e9 no debe o por qu\u00e9 procede la enervaci\u00f3n, en definitiva, a que explique su oposici\u00f3n. Igualmente estas razones deber\u00e1n ser las que reproduzca en la vista, sin que en ella pueda dar otras distintas11<\/a><\/sup>, salvo las de naturaleza estrictamente procesal. Si su oposici\u00f3n no cumple con los anteriores requisitos no se le tendr\u00e1 por opuesto.

3)<\/strong> Si comparece en forma y se opone correctamente, se dictar\u00e1 por el secretario judicial decreto teni\u00e9ndolo por opuesto, y deber\u00e1 realizarse la vista ante el juez. En el decreto teni\u00e9ndolo por opuesto se fijar\u00e1, tras la reforma, d\u00eda y hora para que tenga lugar, en su caso, el lanzamiento, que deber\u00e1 verificarse antes de treinta d\u00edas desde la fecha se\u00f1alada para la vista, advirtiendo al demandado que, si la sentencia fuese condenatoria y no se recurriera, se proceder\u00e1 al lanzamiento en la fecha fijada, sin necesidad de notificaci\u00f3n posterior. Se trata de otra novedad de la reforma. En la redacci\u00f3n anterior era en el decreto de admisi\u00f3n de la demanda cuando ya deb\u00eda fijarse el d\u00eda y la hora para el lanzamiento a realizar, en su caso, tras la vista. Tras la reforma, es en el decreto teniendo por opuesto al demandado cuando se fijar\u00e1 d\u00eda y hora para que tenga lugar, en su caso, el lanzamiento. La reforma carece de sentido. Tendr\u00eda sentido que fuera en el decreto teniendo por opuesto al demandado cuando se fijara el d\u00eda y hora para que tuviera lugar la vista ante el juez, por razones pr\u00e1cticas y atendiendo a la sobrecargada agenda de se\u00f1alamientos de los jueces, pero resulta que el d\u00eda y hora de la vista ya se se\u00f1ala en el decreto de admisi\u00f3n de la demanda y en el requerimiento, y lo que se\u00f1alar\u00e1 ahora ser\u00e1 la fecha del lanzamiento tras la vista, pero teniendo en cuenta que esta fecha de lanzamiento deber\u00e1 ser dentro de los treinta d\u00edas siguientes a la fecha se\u00f1alada para la vista. En definitiva, se trata de una reforma in\u00fatil, entorpecedora y que nada aporta, por lo que parece razonable que en la pr\u00e1ctica se pueda seguir se\u00f1alando el d\u00eda y la hora para el lanzamiento a realizar, en su caso, en el decreto de admisi\u00f3n de la demanda y en el requerimiento. \u00a0

4)<\/strong> La vista deber\u00e1 celebrarse ante el Juez en el d\u00eda y hora que ya se estableci\u00f3 para ello en el requerimiento, habiendo servido el requerimiento como diligencia de citaci\u00f3n para la misma, es decir, sin que sea necesario citar al demandado de nuevo para la vista. Si el demandado no comparece a la vista se declarar\u00e1 el desahucio sin m\u00e1s tr\u00e1mites. En la vista, que se tramitar\u00e1 por las normas del juicio verbal, se dilucidar\u00e1 estrictamente la oposici\u00f3n presentada anteriormente por el demandado. Tal oposici\u00f3n debe limitarse exclusivamente a: ser procedente la enervaci\u00f3n de la acci\u00f3n de desahucio y\/o a no deber, en todo o en parte, las cantidades reclamadas en la demanda. La vista o juicio verbal concluir\u00e1 dict\u00e1ndose sentencia, estimando o desestimando la demandada de desahucio y, en su caso, la reclamaci\u00f3n de rentas y cantidades asimiladas. Contra la sentencia cabr\u00e1 siempre recurso de apelaci\u00f3n, ya que no estamos en un juicio verbal por raz\u00f3n de la cuant\u00eda sino en un juicio verbal por raz\u00f3n de la materia (art. 250.1.1 LEC).\u00a0<\/p>\n\n\n\n

3.5 Reformas en materia de ejecuci\u00f3n<\/strong><\/p>\n\n\n\n

La reforma ha introducido la posibilidad, modificando el art. 440.3 LEC, de que el arrendador demandante interese la diligencia de lanzamiento a pesar que el arrendatario haya ya desalojado la finca, a los solos efectos de que se levante acta sobre el estado en que se encuentre la finca. <\/p>\n\n\n\n

Por su parte, la reforma operada en el art. 549.3 LEC se limita a equiparar, a efectos de ejecuci\u00f3n, la sentencia condenatoria de desahucio con los decretos que pongan fin al referido desahucio si no hubiera habido oposici\u00f3n al requerimiento, de manera que, en ambos casos, la solicitud de su ejecuci\u00f3n en la demanda de desahucio ser\u00e1 suficiente para la ejecuci\u00f3n directa de dichas resoluciones, sin necesidad de ning\u00fan otro tr\u00e1mite para proceder al lanzamiento en el d\u00eda y hora se\u00f1alados en la propia sentencia o en la fecha que se hubiera fijado al ordenar la realizaci\u00f3n del requerimiento al demandado.<\/p>\n\n\n\n

Finalmente, la reforma del art. 703.1 LEC ha consistido en dar cobertura legal expresa a lo que ya suced\u00eda en la pr\u00e1ctica diaria de los lanzamientos: por un lado, la realizaci\u00f3n de la diligencia de lanzamiento por un funcionario judicial; por otra, la necesidad de solicitar muchas veces el auxilio policial para poder realizarlo. As\u00ed se ha a\u00f1adido que, previa autorizaci\u00f3n del secretario judicial, bastar\u00e1 con la presencia de un \u00fanico funcionario con categor\u00eda de Gestor para realizar la diligencia de lanzamiento, que podr\u00e1 solicitar el auxilio, en su caso, de la fuerza p\u00fablica. Esta delegaci\u00f3n que puede hacer el Secretario judicial al funcionario gestor es imposible si se interesa por el actor que se levante acta sobre el estado en que se encuentre la finca tras el lanzamiento, pues el acta la deber\u00e1 hacer necesariamente el Secretario judicial. <\/p>\n\n\n\n

4. Finalizaciones posibles del procedimiento de desahucio y reclamaci\u00f3n de rentas<\/span><\/strong><\/p>\n\n\n\n

Debemos examinar c\u00f3mo puede concluir el procedimiento de desahucio y reclamaci\u00f3n de rentas ante las diversas actuaciones que puede realizar el arrendatario demandado. Posibilidades:<\/p>\n\n\n\n

A)<\/strong> Que el arrendatario demandado, antes o despu\u00e9s de ser requerido, desaloje la finca y pague o consigne lo que debe hasta el momento mismo del desalojo. En este caso habr\u00e1 una satisfacci\u00f3n extraprocesal de todas las pretensiones del actor y, por tanto, una carencia sobrevenida de objeto del art. 22.1 LEC, por lo que el secretario judicial lo har\u00e1 constar y dictar\u00e1 seguidamente decreto dando por terminado el procedimiento sin hacer imposici\u00f3n de costas.<\/p>\n\n\n\n

B)<\/strong> Que el arrendatario demandado comparezca en el procedimiento y se allane a la demanda, oblig\u00e1ndose pues a desalojar la finca y a pagar lo que debe. Ser\u00e1 de aplicaci\u00f3n al art. 21 LEC y para las costas el art. 395 LEC.<\/p>\n\n\n\n

C)<\/strong> Que el arrendatario acepte el ofrecimiento y compromiso hecho por el actor de condonarle todo o parte de la deuda y de las costas a cambio del desalojo voluntario de la finca dentro del plazo que le indique el arrendador (art. 437.3 LEC). La aceptaci\u00f3n de este compromiso equivale a un allanamiento (art. 440.3 LEC), por lo que ser\u00e1 aplicable el art. 21 LEC.<\/p>\n\n\n\n

D)<\/strong> Que el arrendatario demandado pague o consigne lo que debe, pretendiendo la enervaci\u00f3n de la acci\u00f3n de desahucio y la continuaci\u00f3n del contrato de arrendamiento. Ser\u00e1 de aplicaci\u00f3n el art. 22.4 LEC. Si el actor se muestra conforme con la enervaci\u00f3n, el secretario dictar\u00e1 decreto dando por terminado el procedimiento con imposici\u00f3n de costas al arrendatario. Si el actor no se muestra conforme con la enervaci\u00f3n, se citar\u00e1 a las partes a una vista, a realizar conforme al art. 443, tras la cual el Juez dictar\u00e1 sentencia por la que declarar\u00e1 enervada la acci\u00f3n o, en otro caso, estimar\u00e1 la demanda habiendo lugar al desahucio. <\/p>\n\n\n\n

E) <\/strong>Que el arrendatario demandado se limite a desalojar el inmueble, sin pagar o consignar lo que debe. En este caso debemos distinguir:<\/p>\n\n\n\n