{"id":2846,"date":"2014-06-10T09:43:00","date_gmt":"2014-06-10T08:43:00","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=2846"},"modified":"2020-06-04T09:43:56","modified_gmt":"2020-06-04T08:43:56","slug":"el-registro-de-la-propiedad-y-los-contratos-de-arrendamientos-urbanos","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/el-registro-de-la-propiedad-y-los-contratos-de-arrendamientos-urbanos\/","title":{"rendered":"El Registro de la Propiedad y los contratos de arrendamientos urbanos"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

2\u00aa MESA DE TRABAJO<\/h4>\n\n\n\n

Ponentes:<\/span><\/span><\/strong>
Ilmo. Sr. Joan Marsal Guillamet, <\/strong>Magistrado-Juez del Juzgado de 1\u00aa Instancia n\u00fam. 1 de Girona y Profesor Titular de Derecho Civil excedente<\/em>
Sr. Jes\u00fas J. Fuentes Mart\u00ednez, <\/strong>Notario<\/em>
Sr. Rafael Arn\u00e1iz Ramos,<\/strong>Registrador de la Propiedad n\u00ba 7 de Barcelona <\/em>

Moderador: <\/span><\/span><\/strong>
Sr. Jos\u00e9 M\u00aa Aguil\u00e1 Bonfill, <\/strong>Asesor Jur\u00eddico del CAF Barcelona-Lleida<\/em><\/p>\n\n\n\n

Joan Marsal: <\/span><\/strong><\/p>\n\n\n\n

Quan un parla d\u2019arrendaments, segur que instintivament vost\u00e8s, i tamb\u00e9 jo, estem pensant en la Sra. Pepita. La Sra. Pepita t\u00e9 80 anys, o 75, cobra una pensi\u00f3 de viudetat escassa i intenta arribar a final de mes cobrant dos lloguers. Aquesta reforma de la LAU, tot i que tamb\u00e9 s\u2019aplicar\u00e0 als arrendaments de la Sra. Pepita, no est\u00e0 pensant en la Sra. Pepita, est\u00e0 pensant en d\u2019altres. Aquesta reforma de la LAU s\u2019ha fet pel Ministeri d\u2019Economia amb la finalitat d\u2019incentivar el mercat de lloguer. El que s\u2019ha fet \u00e9s, amb la finalitat d\u2019aconseguir que fons, societats immobili\u00e0ries, que encara avui no existeixen, comprin a lots els pisos de la Sareb, els pisos de les entitats financeres que no han traspassat a la Sareb (ahir a les not\u00edcies sortia que Bankia ha venut mil pisos de cop), i que aquests adquirents dels pisos no es trobin amb llogaters que puguin oposar el seu lloguer al nou adquirent. <\/p>\n\n\n\n

Se prev\u00e9 la posibilidad de acceder al registro de la propiedad y, como consecuencia de esta previsi\u00f3n, en el art. 27.4 se regula un procedimiento que es de car\u00e1cter monitorio, que hay que vincular (se est\u00e1 tramitando una reforma de la ley de jurisdicci\u00f3n voluntaria, anunciado en la Disposici\u00f3n Transitoria 1\u00aa de la ley de enjuiciamiento civil del a\u00f1o 2000), pues en la jurisdicci\u00f3n voluntaria se introduce un procedimiento monitorio notarial y en la LAU tambi\u00e9n se prev\u00e9 la posibilidad de hacer un requerimiento por v\u00eda notarial. El art. 27.4 establece que si el arrendador requiere al arrendatario para que pague o quede resuelto el contrato, este requerimiento, que se puede hacer notarialmente o por v\u00eda judicial, produce, al cabo de 10 d\u00edas sin oposici\u00f3n, la resoluci\u00f3n del contrato de arrendamiento y permite cancelar la inscripci\u00f3n del arrendamiento en el registro de la propiedad.<\/p>\n\n\n\n

As\u00ed, se ha realizado un equivalente al requerimiento resolutorio del art\u00edculo 1.504 del C\u00f3digo Civil de la compraventa. Si cuando alguien vende una cosa se establece que en caso de impago quedar\u00e1 resuelto, el art. 1.504 establece un requerimiento hecho notarialmente o judicialmente. Pues el art. 27.4 es lo mismo, es el equivalente para la compraventa con un peque\u00f1o detalle: en el caso del vendedor que no paga el precio, el vendedor no est\u00e1 en poder del bien vendido, y adem\u00e1s el vendedor no est\u00e1 obligado a pagar dinero. Cuando se resuelve un contrato de arrendamiento, el arrendatario normalmente debe dinero y adem\u00e1s est\u00e1 en posesi\u00f3n del bien, con lo cual la posibilidad de introducir este procedimiento resolutorio, ya sea notarial o judicial, tiene algunos problemas. <\/p>\n\n\n\n

\u00bfCu\u00e1l ser\u00e1 la bondad de la reforma? Pues depender\u00e1, en relaci\u00f3n con el notarial, ser\u00e1 inversamente proporcional al tiempo de tramitaci\u00f3n de un desahucio en un juzgado. En los juzgados de Girona tardamos tres meses en hacer los lanzamientos, con lo cual no creo que sea competitivo; en juzgados que est\u00e1n m\u00e1s retrasados de agenda quiz\u00e1s pueda tener alguna efectividad. El problema es que, resuelto el contrato, \u00bfse consigue la devoluci\u00f3n de la posesi\u00f3n? Pues en principio no. \u00bfC\u00f3mo se consigue la recuperaci\u00f3n de la posesi\u00f3n? Pues o bien yendo al juzgado, o bien, en el caso de que se apruebe el nuevo estadio del r\u00e9gimen jur\u00eddico del procurador, mediante la ejecuci\u00f3n por medio del procurador, pero esto todav\u00eda no existe, con lo cual vamos al juzgado. En cualquier caso, esta dualidad de requerimiento resolutorio introducido por el art. 27.4 de la LAU, que puede ser tanto hecho v\u00eda notarial como v\u00eda judicial, lo que es evidente es que la versi\u00f3n judicial no tiene ninguna posibilidad de \u00e9xito, dado que no superar\u00e1 la competencia con el proceso de desahucio que tambi\u00e9n se realiza parecidamente al procedimiento monitorio.<\/p>\n\n\n\n

Si comparamos los procedimientos, este procedimiento resolutorio que existe en el art. 27.4 de la nueva LAU, y la ejecuci\u00f3n de un contrato de desahucio, pues resulta que para ir a la resoluci\u00f3n de la LAU no se necesita procurador, mientras que s\u00ed que se necesita abogado y procurador para ir a un desahucio. El desahucio judicial tiene una ventaja: el requerimiento puede ser personal, pero si no se halla el arrendatario en su domicilio alquilado se le puede citar por edictos. En cambio, el requerimiento notarial s\u00f3lo puede ser personal. Cuesta pensar en que un Notario se desplace reiteradamente hasta que encuentre al arrendatario. En cualquier caso, el problema que tiene la resoluci\u00f3n del art. 27.4 es que s\u00f3lo tiene eficacia resolutoria, y por tanto s\u00f3lo atribuye un t\u00edtulo para efectuar el lanzamiento, mientras que el mismo requerimiento que se har\u00e1 judicialmente en un desahucio, adem\u00e1s tambi\u00e9n permite reclamar las rentas. Y el resultado es un t\u00edtulo ejecutivo no s\u00f3lo para el lanzamiento, sino tambi\u00e9n para la reclamaci\u00f3n de rentas. <\/p>\n\n\n\n

\u00bfQui\u00e9n paga el requerimiento notarial? Pues si no se ha previsto en el contrato, me temo que el arrendador. Y si se ha previsto en el contrato pero no se ha hecho un anticipo a cuenta, me temo que el Notario no saldr\u00e1 de la notar\u00eda. Primero solve<\/em> y luego repete<\/em>, aunque no sea administraci\u00f3n tributaria. El \u00faltimo problema que tiene este requerimiento resolutorio introducido por la LAU, puede ser que el Notario o Juez le diga que queda resuelto el contrato si no se opone en 10 d\u00edas y adem\u00e1s tendr\u00e1 que entregar el piso tal d\u00eda. Pero si no lo devuelve tal d\u00eda, el Notario no le echar\u00e1, ni el arrendador, habr\u00e1 que acudir al juzgado. En cambio, si se utiliza la v\u00eda del desahucio, en el mismo requerimiento (ese requerimiento del que hablaba el Sr. Perarnau de cuatro o cinco p\u00e1ginas), en los juzgados de Girona, le dice al arrendatario: tienes 10 d\u00edas para pagar, oponerte, enervar o consignar, pero si no haces nada de esto, tal d\u00eda se te lanzar\u00e1. Si te opones, tal d\u00eda fecha de vista y tal d\u00eda se te lanzar\u00e1. En los juzgados de Girona, como lo importante es la agenda, s\u00f3lo fijamos un se\u00f1alamiento, porque como partimos de la base de que si le dices: si te opones, vista y un lanzamiento dos meses m\u00e1s tarde de que si no te opones, pues aqu\u00ed todo el mundo se opone. Nosotros s\u00f3lo ponemos una fecha de lanzamiento y as\u00ed de esta manera la gente normalmente no se opone. Y lanzamos en tres meses. Vamos a ver, lanzamos en tres meses incluso si hay abogado o procurador de oficio, porque en el caso de que el arrendatario venga al juzgado en los tres d\u00edas siguientes de recibir el requerimiento y pida que se le atribuya el beneficio de la justicia gratuita, notificamos al Colegio de Abogados la petici\u00f3n pero tambi\u00e9n les notificamos que la fecha de vista es tal d\u00eda. Y normalmente el Colegio de Abogados de Girona hace una designaci\u00f3n inmediata y hay tiempo para poder hacer la vista en los d\u00edas que quedan para presentar oposici\u00f3n. <\/p>\n\n\n\n

Yo en concreto, y no est\u00e1 hecho ex profeso<\/em> porque la agenda lleva un cierto tiempo, el lunes 18 tengo desahucios y tengo uno en el que todav\u00eda no se han opuesto, pero el abogado y procurador de oficio tienen posibilidad para oponerse hasta el mismo d\u00eda 18, que es el d\u00eda de gracia, con lo cual si vienen y se oponen hacemos el juicio, y si no se oponen pues decreto finalizado el procedimiento por falta de oposici\u00f3n. Los desahucios en Girona y en todos sitios funcionaban mejor antes de la reforma de 2011, la del desahucio expr\u00e9s, porque si no se anunciaba el recurso de apelaci\u00f3n, la sentencia era firme al cabo de cinco d\u00edas, por lo cual el lanzamiento se pod\u00eda hacer a los 15 d\u00edas o tres semanas de la fecha de vista anunciada, que entonces era siempre. <\/p>\n\n\n\n

Ahora, como se ha eliminado el anuncio del recurso de apelaci\u00f3n y las sentencias no son firmes hasta pasados 20 d\u00edas despu\u00e9s de que se han emitido (aunque se emitan el mismo d\u00eda hay un plazo para hacerlo de cinco d\u00edas, pero se emiten el mismo d\u00eda), pues el problema es que 20 d\u00edas h\u00e1biles son cuatro semanas, con lo cual los juzgados de Girona lanzamos 15 d\u00edas m\u00e1s tarde de lo que hac\u00edamos antes. Pero bueno, el desahucio expr\u00e9s en algunos sitios lo habr\u00e1 agilizado, pero a nosotros en Girona nos ha ampliado el tiempo.<\/p>\n\n\n\n

Para conseguir la ejecuci\u00f3n, si se ha conseguido la resoluci\u00f3n notarial, se precisar\u00e1 una demanda ejecutiva por parte del arrendador con abogado y procurador de oficio, y a partir del momento en que entre la demanda, que est\u00e9 completamente bien formulada, entonces se llama al SAC (Servicio de Auxilio Com\u00fan) para fijar fecha de lanzamiento. En el fondo, siendo pr\u00e1cticos, \u00bfqu\u00e9 es lo que le interesa m\u00e1s al arrendador y al Administrador de Fincas que act\u00faa en su nombre? Tener un hueco en la agenda de quien efect\u00faa el lanzamiento para que le toque lo antes posible. <\/p>\n\n\n\n

Si va por el desahucio, la reserva de fecha para el lanzamiento se hace con la presentaci\u00f3n de la demanda de desahucio y reclamaci\u00f3n de rentas. Si se va a esta resoluci\u00f3n del art. 27.4 de la LAU, pues seguramente se presentar\u00e1 la demanda ejecutiva un mes o un mes y medio m\u00e1s tarde seg\u00fan lo f\u00e1cil que haya sido el requerimiento a efectuar por el notario. Por lo tanto, si lo que quieren es lanzar, olv\u00eddense de resolver v\u00eda 27.4 de la LAU los contratos y vayan al desahucio. Porque el 27.4, s\u00ed, muy bien, dice que el contrato estar\u00e1 resuelto, pero el arrendatario seguir\u00e1 en la vivienda alquilada sin contrato porque est\u00e1 resuelto, pero no la habr\u00e1n recuperado.<\/p>\n\n\n\n

Si utilizan el desahucio, el decreto del secretario judicial que ponga fin al procedimiento, si no ha habido oposici\u00f3n del arrendatario, o la sentencia que ponga fin al procedimiento si ha habido oposici\u00f3n, son t\u00edtulos que se pueden presentar al registro de la propiedad, salvo que el registrador diga lo contrario, para conseguir la cancelaci\u00f3n de este arrendamiento inscrito. Y adem\u00e1s, permiten obtener antes la posesi\u00f3n de la finca, que creo que es lo que persiguen todos los arrendadores y Administradores de Fincas que act\u00faen por ellos. <\/p>\n\n\n\n

MODERADOR:<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Ha dicho antes el Sr. Perarnau que una demanda tiene que estar muy bien hecha, y que luego los secretarios dictaban una resoluci\u00f3n de un decreto en cuatro p\u00e1ginas. Centr\u00e1ndonos en que el contrato est\u00e9 inscrito en el registro de la propiedad, \u00bfpuede el abogado, ya que la justicia es rogatoria, pedir por medio de otro s\u00ed, que una vez se haya practicado el lanzamiento, se proceda a la cancelaci\u00f3n en el registro de la propiedad de esta anotaci\u00f3n registral?<\/p>\n\n\n\n

Joan Marsal: <\/span><\/strong><\/p>\n\n\n\n

Y sin esperar al lanzamiento, sencillamente pedirlo por otro s\u00ed y que la sentencia no s\u00f3lo condene… Vamos a ver, en una sentencia de arrendamiento lo que se hace es condenar al arrendatario a entregar la finca voluntariamente, y si no lo hace le advierte de la fecha que ya figuraba en el requerimiento cuando se le notific\u00f3 la demanda de que se le va a lanzar, tambi\u00e9n se le condena a pagar las rentas debidas m\u00e1s las rentas de tramitaci\u00f3n e indudablemente si se pide, no tanto como otro s\u00ed, sino dentro de la s\u00faplica de la demanda, que se expida por el juzgado mandamiento para proceder a la cancelaci\u00f3n del arrendamiento en el registro de la propiedad, pues esto forma parte todo del otro s\u00ed y si se condena, se condenar\u00e1 a todo.<\/p>\n\n\n\n

MODERADOR:<\/strong><\/p>\n\n\n\n

O sea, que aparte de presentar la demanda, presentar el t\u00edtulo con la legitimaci\u00f3n activa y presentar el contrato de arrendamiento y los recibos de alquiler, tenemos que presentar tambi\u00e9n una nota informativa del registro conforme este contrato se encuentra inscrito ante el registro de la propiedad n\u00famero tal, folio tal, p\u00e1gina tal.<\/p>\n\n\n\n

Joan Marsal: <\/span><\/strong><\/p>\n\n\n\n

S\u00ed, si lo que se pide es la cancelaci\u00f3n s\u00ed, pero cuando el magistrado Perarnau se refer\u00eda a que una demanda de desahucio hay que hacerla muy bien, hay que hacerla muy bien porque uno constata cuando lee las demandas de desahucio que estas se contin\u00faan redactando antes de que se convirtiera el proceso de arrendamiento en monitorio. Entonces, la s\u00faplica de una demanda de desahucio ya no es s\u00f3lo que se declare resuelto el contrato y se condene al pago de las rentas m\u00e1s las rentas que se susciten hasta la fecha de la sentencia m\u00e1s las rentas de tramitaci\u00f3n hasta el lanzamiento y se condene al arrendatario a entregar el inmueble, sino que lo que hay que hacer es pedir que se requiera al arrendatario para que en el plazo de 10 d\u00edas manifieste, o sea, el contenido del art. 440.3, que si paga, que pague, que enerve o bien que presente oposici\u00f3n. Y que para el caso en que no haya oposici\u00f3n ni enervaci\u00f3n, se ordene el lanzamiento, y para el caso en el que haya oposici\u00f3n, tenga lugar el acto de vista y como consecuencia de ello… y entonces s\u00ed que viene el petitum<\/em>, el formulario t\u00edpico de la acci\u00f3n de desahucio existente antes de la reforma del 2011. El problema es que si hay oposici\u00f3n, la petici\u00f3n inicial de procedimiento monitorio se convierte en demanda de juicio verbal, no se presenta una nueva demanda de juicio verbal. Por eso, as\u00ed como los requerimientos que se hacen a los arrendatarios tienen cuatro p\u00e1ginas, el petitum<\/em> de la demanda de desahucio pues tambi\u00e9n tiene que tener dos p\u00e1ginas, por si hay oposici\u00f3n y por si no la hay.<\/p>\n\n\n\n

MODERADOR:<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Seguir\u00e1 siendo competente el juzgado donde est\u00e9 ubicada la finca. Si el registro es de otra localidad, \u00bfser\u00e1 por oficio exhortatorio?<\/p>\n\n\n\n

Joan Marsal: <\/span><\/strong><\/p>\n\n\n\n

Los partidos judiciales tienen su planta y los registros de la propiedad tambi\u00e9n, pero en principio lo que no puede ser es que una finca que est\u00e9 situada en Vic est\u00e9 inscrita en el registro de la propiedad de Manlleu. Los Juzgados de 1\u00aa Instancia e Instrucci\u00f3n de Vic tienen competencia sobre la comarca de Osona y por lo tanto tienen competencia para hacer mandamientos tanto a los Registradores de la propiedad de Vic como a los de Manlleu. Bueno, ahora estaba pensando m\u00e1s en Notarios que en Registradores, pero lo que quiero decir es que no es inconveniente, el partido judicial es el partido judicial y si en \u00e9l hay m\u00e1s de un registro no s\u00f3lo en la misma localidad sino en distintas localidades, no hay ning\u00fan inconveniente por ello.<\/p>\n\n\n\n

Jes\u00fas Juli\u00e1n Fuentes: <\/span><\/strong><\/p>\n\n\n\n

Sigo pensando, seg\u00fan manifest\u00e9 ya en alguna otra intervenci\u00f3n anterior, que esta Ley es absolutamente desafortunada, desenfocada, con errores de t\u00e9cnica legislativos imperdonables. Que una ley hable de una finca no inscrita cuando en realidad no est\u00e1 inmatriculada y cuando desconozca la mec\u00e1nica de la propiedad registral, no maneje bien los conceptos, al decir esto tiene que estar inscrito antes de la inscripci\u00f3n de la transmisi\u00f3n y diga \u201cel arrendamiento inscrito antes de…\u201d son cosas que no se entienden muy bien. Y quiz\u00e1 lo que la Ley deb\u00eda hacer es pensar sobre todo en dos cosas: la primera, deber\u00eda haber puesto fin a algo tan arcaico que adem\u00e1s nace en Espa\u00f1a en los a\u00f1os 40 en unas sucesivas reformas arrendaticias, que es el derecho de adquisici\u00f3n preferente, que nunca he entendido qu\u00e9 raz\u00f3n de ser tiene en este momento y que es una visi\u00f3n gravemente arcaica y trasnochada, y la segunda en agilizar un poco los procedimientos de desahucio y no meterse m\u00e1s en l\u00edos. <\/p>\n\n\n\n

Nuestro sistema de seguridad jur\u00eddica preventiva, que es mod\u00e9lico y creo que es no solamente exportable, sino que resiste la comparaci\u00f3n con cualquiera, se basa en dos ejes esenciales: tan importante es la intervenci\u00f3n notarial como la intervenci\u00f3n registral, pero hemos de ver c\u00f3mo se traduce esto en la pr\u00e1ctica. Tenemos un decreto que se dict\u00f3 en el a\u00f1o 1996 que regula la inscripci\u00f3n de los arrendamientos en los registros que ha pasado sin pena ni gloria, ya que las escrituras de arrendamiento e inscripciones las podemos contar con los dedos de una mano. Yo solamente he hecho escrituras que tengan que ver con arrendamientos cuando hay una opci\u00f3n de compra, cuando la opci\u00f3n de compra es consecuencia del arrendamiento (que adem\u00e1s es una escritura compleja y tiene sus intr\u00edngulis). <\/p>\n\n\n\n

Pero salvo eso, de verdad que es un decreto que ha pasado sin pena ni gloria. Y ya puestos a matizar con el papel que puede jugar la inscripci\u00f3n… imagino que es una omisi\u00f3n deliberada, o no, por ejemplo la inscripci\u00f3n no protege al arrendatario de la alegaci\u00f3n de la causa de necesidad , que es una de las materias que ha sufrido una radical alteraci\u00f3n en la reforma de la LAU, porque ya no hace falta hacerla constar en el contrato pasado el primer a\u00f1o, o sea, de hecho incluso yo dec\u00eda que parece que un arrendatario si tiene que elegir entre que le arriende una sociedad (y enlazamos con lo que hemos dicho antes) o una persona f\u00edsica, dir\u00e1: bueno, que me arriende una sociedad, una gran empresa desde luego, que no me va a alegar nunca una causa de necesidad, mientras que si me arrienda una persona tengo ah\u00ed una espada de Damocles, frente a lo cual la inscripci\u00f3n no me protege, quede dicho.<\/p>\n\n\n\n

Algo hemos de decir del acceso al arrendamiento y de los efectos frente a terceros, aunque voy a pasar muy de puntillas porque creo que esto es una materia que de hecho llevamos los tres ponentes. Por decir algo brevemente, el acceso presupone una documentaci\u00f3n y el notario, al plasmar el documento, tiene que poner inicialmente el acento en dos cuestiones que son muy trascendentes: la primera de ellas es la capacidad. Es un acto de administraci\u00f3n, o es de disposici\u00f3n; citaba en la anterior conferencia de julio que la Direcci\u00f3n General, por ejemplo, con una doctrina que es la acertada, dice que el arrendamiento es un acto de administraci\u00f3n, es una acto de gesti\u00f3n. Era un supuesto del a\u00f1o 2006 en que, de tres propietarios, dos deciden arrendar y uno no. Se otorga el arrendamiento, se inscribe (yo creo que es la doctrina correcta) y esa resoluci\u00f3n es impugnada y acaba en manos de la Audiencia Provincial de Murcia, y acaba diciendo que es una pol\u00e9mica muy vieja si es un acto de disposici\u00f3n o no, incluso anteriormente se lleg\u00f3 a decir que los arrendamientos sometidos a leyes especiales eran actos que exced\u00edan de la administraci\u00f3n por la gran restricci\u00f3n de derechos que operaba para el propietario, y dice, no mire, lo decisivo es la duraci\u00f3n del arrendamiento. Sale por ah\u00ed. Posteriormente, la Direcci\u00f3n General, en una resoluci\u00f3n que se dicta en el a\u00f1o 2012, dice que el arrendamiento en principio es un acto de gesti\u00f3n. Yo creo que ten\u00eda la espina clavada de esa sentencia con toda la raz\u00f3n, dice, aunque esto sea de extremo dudoso, en casos como este al pactarse un plazo de 14 a\u00f1os. En este caso, adem\u00e1s, hab\u00eda alquilado una comunidad de propietarios, que es un tema tambi\u00e9n que, aparte de los dolores de cabeza que nos da a los Notarios y Registradores cuando, supuesto harto frecuente en la actualidad por razones obvias, la propiedad decide mire, hemos suprimido al portero porque cuesta mucho dinero, tenemos ah\u00ed un piso, vamos a ver c\u00f3mo lo colocamos en el mercado, y la verdad es que desvincular o vender nos crea unos quebraderos de cabeza que al final solucionamos pero que bueno, que tambi\u00e9n puede decidir alquilarlo, entonces hay que estar a lo que dice el Libro 5\u00ba del C\u00f3digo Civil de Catalunya, que est\u00e1 en fase de modificaci\u00f3n y de evidente mejora, porque la ley que va a reformarlo va a mejorarlo en este aspecto sustancialmente, y hay que estar a las disposiciones sobre qu\u00f3rums, mayor\u00edas, etc. <\/p>\n\n\n\n

Les explicaba tambi\u00e9n que para que el arrendamiento acceda al registro tiene que ser un contrato documentado en escritura p\u00fablica, bien sea otorgada per se<\/em> o elevando a p\u00fablico un contrato, la legitimaci\u00f3n de firmas no tiene nada que ver con un contrato p\u00fablico, es una cosa distinta. Y hay que respetar principios administrativos que vengan impuestos: c\u00e9dula de habitabilidad, certificado de eficiencia energ\u00e9tica… El tema de la c\u00e9dula de habitabilidad afortunadamente ha sido suavizado en Catalunya por un decreto de 2012 que nos ha permitido solucionar infinidad de problemas que antes, al no disponer de la c\u00e9dula, imped\u00edan otorgar el documento ni inscribirlo, pero hay que respetarlo sustantivamente. <\/p>\n\n\n\n

Hay un grave problema, la cancelaci\u00f3n de los arrendamientos en el registro, que es uno de los temas absolutamente graves y trascendentes, no ya de los arrendamientos hist\u00f3ricos sino de muchos, que ahora puede ocurrir que por ejemplo cuando un inquilino dec\u00eda pues yo me voy de buenas a primeras y ya ver\u00e1 usted c\u00f3mo me cancela, y si quiere que yo consienta, pues vamos a hablar. <\/p>\n\n\n\n

Para m\u00ed esta ley, t\u00e9cnicamente, obedece m\u00e1s que a un estudio serio, a plantearse decir qu\u00e9 es la fe p\u00fablica, qu\u00e9 es la oponibilidad frente a terceros, y qu\u00e9 es la protecci\u00f3n al tercer hipotecario que subyace… son dos cosas totalmente distintas, el principio de inoponibilidad que proclama la ley hipotecaria en el art. 32 y principio de fe p\u00fablica registral. Yo creo que esta ley ha mezclado los dos sin saber muy bien c\u00f3mo ni cuando, y adem\u00e1s con un agravante, que el art. 7.2 dice \u201cen todo caso para que los arrendamientos surtan efecto frente a terceros deber\u00e1n inscribirse en el registro de la propiedad\u201d. Esto tambi\u00e9n plantea grandes dudas. <\/p>\n\n\n\n

Hab\u00eda un art\u00edculo, el 29, que dice que \u201cel adquiriente de finca arrendada quedar\u00e1 subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador salvo que concurran en el adquiriente los requisitos del art. 34 de la Ley Hipotecaria\u201d. Y este art\u00edculo, que no se reforma en este a\u00f1o, dice algo bastante distinto de lo que dice el art. 14.1. Una sentencia que a m\u00ed me llam\u00f3 much\u00edsimo la atenci\u00f3n es una que dicta la AP de Oviedo en 2001, que precisamente trata de esto y de otra cosa que tambi\u00e9n puede ser interesante, porque habla de que si el administrador es el que concierta el contrato aplica la doctrina del mandato… pero la doctrina del mandato en el \u00e1mbito puramente judicial es sujeto de valoraci\u00f3n, igual que existe la figura del factor notorio en el C\u00f3digo de Comercio, ex lege<\/em>, invertido de unas facultades, pero eso en el \u00e1mbito en el que nos movemos de notarios y registradores no es factible, o sea, qui\u00e9n act\u00faa en nombre de otro debe acreditar documentalmente en la forma establecida por la ley tal representaci\u00f3n, sea voluntario u org\u00e1nica. \u00bfY qu\u00e9 dice esta sentencia con relaci\u00f3n al tercero? Mire usted, un se\u00f1or que conoce el arrendamiento no es tercero, punto. As\u00ed de sencillo. La Sentencia es de 9 de abril de 2001, AP de Asturias, Secci\u00f3n 6\u00aa. <\/p>\n\n\n\n

La buena fe se puede predicar que es uno de los requisitos del art. 34, y el art. 34 requiere para proteger ese adquiriente que inscribe a t\u00edtulo oneroso, de buena fe, ergo si no es a t\u00edtulo oneroso no hay protecci\u00f3n ex 34 Ley Hipotecaria, puede predicarse del que conoce la situaci\u00f3n, dada la ostentabilidad que suele tener la relaci\u00f3n arrendaticia… Cuando llegue esto al banco de pruebas de los tribunales qu\u00e9 va a pasar.. mire usted, usted conoc\u00eda el arrendamiento… ni qu\u00e9 decir tiene que hay otro art\u00edculo, el 13.1, que dice que esto es en caso de resoluci\u00f3n del derecho del arrendador, por una serie de supuestos, y entre ellos piensa en la ejecuci\u00f3n judicial, luego ya podemos plantearnos qu\u00e9 pasa con las ejecuciones administrativas, que hay muchas, con otros supuestos… Esto se va a llevar a tales extremos, o al extremo estricto que dice lisa y llanamente la ley, cuando por ejemplo en el anuncio de la subasta se va a decir que la finca est\u00e1 arrendada o cuando el rematante conoce efectivamente, y es el caso adem\u00e1s que planteaba la sentencia del 2001, \u00bfconoce la situaci\u00f3n arrendaticia? Y si el arrendador, por ejemplo el banco, que ha concedido la hipoteca… Me llamaba la atenci\u00f3n que me dec\u00eda Rafael que algunas entidades bancarias ya han modificado las minutas, pero la mayor\u00eda de las entidades financieras siguen diciendo: el hipotecante podr\u00e1 arrendar la finca y en estas condiciones: duraci\u00f3n, cl\u00e1usula de actualizaci\u00f3n… Oiga, si yo hago esto en los t\u00e9rminos que dice al margen de que esta cl\u00e1usula, voy a matizar, puede acceder o no al registro en funci\u00f3n de ciertas circunstancias pero tampoco es objeto de esta exposici\u00f3n, si yo he arrendado y me he ajustado a lo que se convino en la estructura de hipoteca, yo he arrendado con el consentimiento de la entidad financiera. Esto creo que puede plantear unos problemas cuando vayamos al banco de pruebas que es la v\u00eda judicial, tremendos.<\/p>\n\n\n\n

Vamos a hablar algo del art. 27, que est\u00e1 pensado m\u00e1s en clave notarial que judicial porque hay un apartado que incluso habla de la consignaci\u00f3n ante el Notario y requerimiento de cargas posteriores. \u00bfDisponibilidad de los notarios? Recogiendo el guante que antes ha lanzado el Magistrado, pues bueno, creo que los Administradores de Fincas la conocen sobradamente porque nos solicitan muchas veces que levantemos actas no solamente de presencia de aspectos puramente f\u00e1cticos, sino que nos piden muchas veces que vayamos a levantar acta de una reuni\u00f3n de propietarios. Conocen nuestra disponibilidad, que est\u00e1 siempre al servicio de la sociedad en el ejercicio de nuestras funciones, y nosotros conocemos tambi\u00e9n su buen hacer y profesionalidad. Yo no he o\u00eddo nunca a ning\u00fan compa\u00f1ero que haya tenido problemas con ning\u00fan Administrador. En cuanto al pago de los honorarios, el servicio notarial y registral lo paga quien lo insta, igual que un banco ejecuta una hipoteca e inicia el procedimiento con un requerimiento previo, pues el requerimiento inicial lo paga el requirente, luego ya veremos eso en las reclamaciones que se puedan hacer por gastos, por costas o por otras cantidades consignadas, si eso se puede detraer. Pero insisto, disponibilidad, toda, y seguro que por ese lado el precepto no se va a caer; por otros, dudo mucho de la operatividad. <\/p>\n\n\n\n

Indudablemente, como ha dicho el Sr. Marsal, tiene que ser un arrendamiento inscrito, estipularse que quedar\u00e1 resuelto por falta de pago… bueno pues s\u00ed, es una resoluci\u00f3n que cumpli\u00e9ndose los presupuestos opera ex lege<\/em>. Hay una cosa que sigue d\u00e1ndome muchas vueltas, porque en la desafortunada t\u00e9cnica legislativa de la ley, el art. 27.4 habla de finca urbana pero est\u00e1 incluido dentro de las disposiciones sobre arrendamientos de viviendas, pero si luego uno se coge el art. 35 y las remisiones que hace a qu\u00e9 se aplica en los arrendamientos de locales respecto del otro, no hay habilitaci\u00f3n para entender llamado a la regulaci\u00f3n de los arrendamientos de uso distinto a vivienda a este precepto. Yo tengo serias dudas de que esto pueda ser aplicable. Creo que este procedimiento est\u00e1 llamado a correr la misma suerte que la conducci\u00f3n resolutoria expl\u00edcita, fenecida o enterrada pues porque se exige la voluntad deliberadamente rebelde, porque adem\u00e1s en cuanto hay una m\u00ednima oposici\u00f3n, no ya un aquietamiento, pues se acab\u00f3 el procedimiento, hay que ir a la v\u00eda judicial, el notario tiene que paralizar su actuaci\u00f3n… Va a haber graves problemas con las notificaciones, no lo habr\u00e1 cuando por ejemplo alguien haya comprado un lote de mil pisos arrendados que hayan desaparecido, el Notario ir\u00e1 all\u00ed, dir\u00e1 que no hay nadie, que no contesta nadie, cumplir\u00e1 lo que dice el reglamento notarial, que ahora es muy restrictivo porque solamente habilita a hacer la notificaci\u00f3n en el domicilio a determinado c\u00edrculo de personas que est\u00e9n en ese lugar. Solamente se puede acudir subsidiariamente al portero de la finca y si no lo hay ya no se puede acudir ni a ning\u00fan vecino ni al vecino con casa abierta (hay a quien le sonar\u00e1 del C\u00f3digo de Comercio, pero eso desapareci\u00f3 hace muchos a\u00f1os), pero fuera del c\u00edrculo de personas que puedan estar en el domicilio, s\u00f3lo cabe acudir al portero y si no acudir al procedimiento que es mediante correo identificando en el env\u00edo que esto es un acta de notificaci\u00f3n. Por supuesto, la doctrina sobre qu\u00e9 se entiende por notificaci\u00f3n, las normas que ha dictado el Constitucional que la Direcci\u00f3n General, por ejemplo, las trae a colaci\u00f3n en una resoluci\u00f3n de 2013 relativa a c\u00f3mo se han hecho ciertas notificaciones de un procedimiento extrajudicial, que acaba tumb\u00e1ndolo porque dice que estas notificaciones no han llegado al c\u00edrculo, hay una indefensi\u00f3n y esto va a reaparecer all\u00ed. <\/p>\n\n\n\n

\u00bfTodo esto para qu\u00e9? Para en el supuesto bueno de que haya habido la resoluci\u00f3n, se haya podido cancelar, pues el se\u00f1or sigue all\u00ed en la casa y ah\u00ed hay que acudir a la v\u00eda judicial para, como dec\u00eda un profesor m\u00edo, \u00bfqu\u00e9 es el lanzamiento? El lanzamiento es el desalojo manu militari.<\/em> Pues eso, acabaremos en el desalojo manu militari.<\/em> El Notario no tiene imperio como tienen los Jueces de tribunales.<\/p>\n\n\n\n

MODERADOR:<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Muchos administradores tenemos poder para administrar. \u00bfEste poder nos servir\u00e1 para poder ir al notario y elevar a p\u00fablico este contrato de arrendamiento?<\/p>\n\n\n\n

Jes\u00fas Juli\u00e1n Fuentes: <\/span><\/strong><\/p>\n\n\n\n

Un buen poder para administrar tiene que hablar de concertar para arrendamientos. Yo sigo pensando que el arrendamiento es un acto de administraci\u00f3n, y m\u00e1s todav\u00eda en los t\u00e9rminos de la ley. Un poder para administrar enumera actos normalmente, lo normal es que contemple el arrendamiento. Yo siempre lo pongo, y las facultades subsiguientes. Pero si dice poder s\u00f3lo para administrar la finca… vamos a discutirlo, pero me inclino a que s\u00ed, porque sigo creyendo que el arrendamiento es un acto de gesti\u00f3n y administraci\u00f3n. Pero vamos a eliminar los problemas y vamos a hacer las cosas bien ahorr\u00e1ndonos problemas para el futuro.<\/p>\n\n\n\n

Rafael Arn\u00e1iz: <\/span><\/strong><\/p>\n\n\n\n

Esta es una ponencia sobre arrendamientos y Registro, y en los Registros donde se pueden inscribir los arrendamientos, hay muy pocos practicados, no desde que esta ley entra en vigor, sino desde hace muchos a\u00f1os. Ciertamente, los arrendamientos con opci\u00f3n a compra y alg\u00fan arrendamiento sin opci\u00f3n de compra tambi\u00e9n, pero pocos. En los seis a\u00f1os que llevo en Barcelona habr\u00e9 inscrito tres o cuatro como mucho. Esto es un aprendizaje para vosotros y para m\u00ed, porque el contacto con la realidad contractual de la pr\u00e1ctica arrendaticia del registro es muy escaso.<\/p>\n\n\n\n

Voy a profundizar o plantear de otra manera lo que se ha dicho hasta ahora, enfoc\u00e1ndolo desde un punto de vista estrictamente registral y partiendo de lo que os acabo de decir. No es que esta ley establezca la posibilidad de que los contratos de arrendamiento accedan al registro… los contratos de arrendamiento inmobiliarios pueden acceder al registro todos desde la ley 1994, y ya con anterioridad tambi\u00e9n aquellos que ten\u00edan una duraci\u00f3n m\u00ednima suficiente superior a seis a\u00f1os. Por lo tanto, no es novedad que los arrendamientos puedan acceder al registro, lo que s\u00ed es novedad es que el legislador establezca ciertos incentivos para que los arrendamientos accedan al registro. La inscripci\u00f3n en el registro siempre es voluntaria y el titular del derecho que ha de recibir la protecci\u00f3n registral lo inscribe o no en funci\u00f3n de que le merezca la pena, en funci\u00f3n de que tenga o no incentivos suficientes para que le hagan razonable o rentable soportar los costes que supone la inscripci\u00f3n: costes de car\u00e1cter fiscal, documental, costes generados por la pr\u00e1ctica de la inscripci\u00f3n…<\/p>\n\n\n\n

Esta ley introduce una modificaci\u00f3n radical respecto del criterio que el legislador manten\u00eda con anterioridad en relaci\u00f3n con los incentivos para que los contratos de arrendamiento se inscriban en el registro de la propiedad. Y ese cambio fundamental se produce porque venimos de un sistema establecido ya en el texto refundido del 64 y posteriormente mantenido en parte por la ley del 94, en cuya virtud los arrendamientos de fincas urbanas derogan con car\u00e1cter general el principio venta quita renta<\/em> establecido por el art. 1.571 del C\u00f3digo Civil. Y ese principio general en cuya virtud el contrato de arrendamiento no obstante de tener una naturaleza personal y derivar de un contrato inter partes<\/em> que produce efecto entre las partes y sus causahabientes va a vincular a un tercero, que no interviene en la relaci\u00f3n y que adquiere con posterioridad, ese principio en la ley del 94 s\u00f3lo queda exceptuado respecto de adquirientes posteriores muy cualificados. Y esos adquirientes posteriores muy cualificados son los protegidos por la fe p\u00fablica registral, son aquellos que adquieren confiando en que lo que dice el Registro de la propiedad es efectivamente lo que resulta en la realidad extra-registral, y que cuando el Registro dice que no hay ning\u00fan arrendamiento, efectivamente no lo hay. Y ellos que adquieren de buena fe, es decir, crey\u00e9ndose lo que dice el registro, confiando en lo que dice la apariencia generada por el registro y adquieren a t\u00edtulo oneroso, no se pueden ver perjudicados por ese arrendamiento. Y en arrendamientos de vivienda, s\u00f3lo para casos de que hubiesen transcurrido cinco a\u00f1os desde la celebraci\u00f3n del contrato, es decir, que se establec\u00eda un principio de eficacia frente a terceros, o de subrogaci\u00f3n obligatoria del adquiriente posterior en el contrato de arrendamiento que incluso afectaba a los adquirientes que cumplieran los m\u00e1ximos requisitos de diligencia, que hubieran confiado en el contenido del registro. El arrendamiento de fincas urbanas en el \u00e1mbito de viviendas se conformaba, y se conforma, porque hay muchos arrendamientos que van a continuar sujetos a la ley del 94, como una de las llamadas cargas ocultas, es decir, como una circunstancia que afecta a la titularidad de la finca y que puede perjudicar a quien adquiere confiando en el registro aunque no resulte del registro, al igual que ocurre con algunas hipotecas legales t\u00e1citas o con algunas afecciones determinadas. <\/p>\n\n\n\n

Este planteamiento cambia radicalmente en la nueva ley, y el legislador establece la vigencia general del art. 1.571 del C\u00f3digo Civil, en cuya virtud el comprador puede resolver el contrato de arrendamiento en cuya celebraci\u00f3n no ha intervenido. Y lo formula de forma expresa, es decir, rige el 1.571 respecto de lo que llama la Ley fincas no inscritas, como bien ha dicho Jes\u00fas con una t\u00e9cnica legislativa muy deficiente, porque parece que se est\u00e1 refiriendo a fincas no inmatriculadas, es decir, a aquellos contratos de arrendamiento que se han celebrado sobre fincas que no tienen un historial abierto en el Registro de la propiedad. Aunque tambi\u00e9n podr\u00eda referirse a contratos de arrendamiento celebrados por titulares que no tienen su derecho inscrito en el Registro, pero vamos a interpretar que se refiere a contratos celebrados sobre fincas no inmatriculadas. Como a veces se confunde el concepto de finca con el de derecho y el de inscrito con el de inmatriculado, se supone que el legislador es quien tiene que evitar este tipo de cosas… para meter la pata en la terminolog\u00eda ya estamos los pr\u00e1cticos. Pero en este caso es el propio legislador el que genera la confusi\u00f3n. <\/p>\n\n\n\n

En todo caso, trat\u00e1ndose de contratos de arrendamiento sobre fincas no inmatriculadas, en los que por tanto ni est\u00e1 inscrita la titularidad dominical de quien arrienda, es decir, no est\u00e1 inscrito el derecho del arrendador, ni se puede inscribir el contrato de arrendamiento porque la finca no tiene un historial registral, en todos esos contratos rige el 1.571 del C\u00f3digo Civil. Por tanto, en esos contratos, el comprador, a quien no se le exigen requisitos de buena fe, no se subroga, se le exige \u00fanicamente que haya adquirido por t\u00edtulo de compraventa. No se subroga sin perjuicio de las indemnizaciones que han de ser satisfechas. Y cuando el legislador traslada o parece que quiere trasladar ese principio al \u00e1mbito registral, al de los contratos de arrendamiento celebrados sobre fincas inscritas, establece un contenido que resulta muy dif\u00edcilmente comprensible o entendible si nos queremos ajustar al tenor literal de la ley, porque verdaderamente resulta contradictorio en sus t\u00e9rminos. Es decir, si partimos de la base, que parece ser lo que resulta de la finalidad de la ley, de restablecer el principio venta quita renta<\/em> y determinar que los arrendamientos no inscritos no son oponibles frente a terceros; si ese es el planteamiento, los arrendamientos no inscritos cuando se celebra el contrato sobre una finca inscrita en el registro de la propiedad, no deber\u00e1n perjudicar al que adquiere posteriormente e inscribe. Pero la Ley, en el art. 14 y en el 13, establece que ese que va a quedar protegido frente al arrendamiento no inscrito, ese que en arrendamientos sujetos a la nueva ley adquiere confiando en el registro y no quedar\u00e1 sujeto u obligado a subrogarse en el contrato de arrendamiento no inscrito, es el tercero que cumpla los requisitos del art. 34 de la ley hipotecaria, que formula el principio de fe p\u00fablica registral y que tiene por objeto proteger a quien conf\u00eda en la apariencia registral frente a lo que desconoce porque no tuvo acceso al Registro. Aquel que no promovi\u00f3 su inscripci\u00f3n y fue poco diligente, no podr\u00e1 oponer posteriormente lo que no ha inscrito frente a quien lo desconoci\u00f3 porque no resultaba del Registro, porque lo que resulta del Registro es toda la informaci\u00f3n relevante en la que quien quiere contratar sobre derechos reales debe confiar y debe conocer, y fuera de lo que resulta del Registro, a estos efectos, a los efectos de la fe p\u00fablica, no hay nada. Pero claro, tiene que actuar de buena fe, concepto que en esta materia se refiere a la ignorancia de lo que no resulta del Registro. <\/p>\n\n\n\n

Pues bueno, la nueva ley, a la hora de determinar a qu\u00e9 terceros registrales no afectan los contratos de arrendamiento no inscritos, dice que es s\u00f3lo a los que cumplen los requisitos del art. 34. \u00bfAct\u00faa de buena fue el tercer adquiriente que conoce la existencia del contrato de arrendamiento como en el 99% de los casos no puede ser de otra manera, por raz\u00f3n de las manifestaciones que se han de realizar en materia de derechos de adquisici\u00f3n preferente y, por lo tanto, por raz\u00f3n del hecho posesorio? \u00bfCabe pensar que estableciendo en el \u00e1mbito de lo no inscrito el principio de venta quita renta<\/em>, es decir, cabe pensar que estableciendo en el \u00e1mbito de los contratos sobre fincas no inmatriculadas un principio general de inoponibilidad del contrato frente al comprador, conozca o no con car\u00e1cter previo el contrato, cabe pensar que el comprador quiere e inscribe su derecho cuando el arrendamiento no estaba inscrito, pero \u00e9l lo conoc\u00eda, va a quedar inevitablemente u obligatoriamente subrogado en ese contrato de arrendamiento? Pues cabe pensarlo si nos atenemos al tenor literal de la ley, pero desde luego no es muy acorde con el planteamiento del legislador expuesto en la exposici\u00f3n de motivos y sobre todo resultante de lo que establece para los arrendamientos sobre fincas no inmatriculadas. Por tanto, podr\u00edamos entender que hay un defecto de t\u00e9cnica legislativa y que en realidad el legislador lo que quer\u00eda decir, pero no ha dicho, es que adquiere confiando en lo que dice el registro y a\u00fan cuando conozca el contrato de arrendamiento pues puede exigir su extinci\u00f3n. <\/p>\n\n\n\n

Pero claro, luego resulta que tenemos el art. 29 que en materia de arrendamientos para uso distinto de vivienda, sigue con el contenido anterior a la ley 4\/2013, y sigue diciendo expresamente que el tercero se subroga, salvo que cumpla los requisitos del art. 34. Y ah\u00ed ya s\u00ed que no hay interpretaci\u00f3n posible salvo que le demos la vuelta al art\u00edculo. Cuando el texto est\u00e1 claro, no cabe interpretaci\u00f3n, tendr\u00eda que ser una interpretaci\u00f3n negatoria del texto del art\u00edculo, o entender que el legislador quiere proteger m\u00e1s al arrendatario de un local de negocio que al de una vivienda, pero no acabamos de imaginarnos cu\u00e1l ha podido ser la raz\u00f3n por la que el legislador hubiera querido hacer las cosas as\u00ed. Podr\u00edamos pensar que el legislador quiere \u00fanicamente agilizar el mercado del alquiler de viviendas, y que est\u00e1n pensando en que como con la reforma de la Ley arrendaticia ha llevado a cabo una reforma de las sociedades cotizadas de inversi\u00f3n inmobiliaria, reformas que ven\u00edan de la mano pero que finalmente se separaron, pues el legislador est\u00e1 imaginando que con esa reformas en el r\u00e9gimen de las sociedades cotizadas, que establece beneficios fiscales y societarios, van a venir una masa de fondos y de sociedades para promover y adquirir bloques y bloques de viviendas para su alquiler o para su explotaci\u00f3n en r\u00e9gimen de alquiler de manera que ciertamente la oponibilidad no sea un problema porque siempre va a haber otra vivienda lista para alquilar, ni tampoco el desistimiento, porque al arrendador no le va a plantear ning\u00fan problema porque siempre va a tener otro arrendatario que quiera alquilar. Es decir, se va a generar una oferta y una demanda tan extraordinaria que la flexibilizaci\u00f3n en materia de vivienda tiene sentido, pero no en materia de locales. En fin, nos encontramos en una situaci\u00f3n sin salida. Esto no quiere decir que no la tenga, porque probablemente alguien la haya encontrado o la encontrar\u00e1, porque la ley es muy reciente y los comentarios a la misma todav\u00eda son escasos. <\/p>\n\n\n\n

Pero con esta breve referencia, quiero poneros de manifiesto hasta qu\u00e9 punto los efectos frente a terceros del contrato de arrendamiento celebrado sobre fincas inscritas, que es un aspecto esencial para determinar si se generan o no los suficientes incentivos como para que se inscriban los contratos en el registro, es absolutamente dudosa y est\u00e1 elaborada de una manera tan carente de claridad que me resulta muy dif\u00edcil aclararme. Quiero pensar, por raz\u00f3n del entorno y de lo que establece la ley en materia de arrendamientos sobre fincas no inscritas, que la idea es, con car\u00e1cter general, suprimir la inoponibilidad del contrato de arrendamiento frente a cualquier adquiriente a t\u00edtulo oneroso aunque haya conocido la existencia del contrato. De tal manera que: \u00bfcu\u00e1ndo es oponible el contrato de arrendamiento? S\u00f3lo cuando quien es el tercero protegido por el art. 34 es el arrendatario, porque eso es que no lo dice la ley, pero es que es as\u00ed. Cuando el arrendatario ha inscrito, y ha inscrito antes de que inscriba el acreedor hipotecario o ha inscrito antes de que inscriba el otro comprador, \u00bfqu\u00e9 es el arrendatario que inscribe? El arrendatario que inscribe primero es el tercero hipotecario, y como es tercero hipotecario, su derecho arrendaticio inscrito, sea personal, sea real, subsiste y perjudica a los adquirientes posteriores que se subrogar\u00e1n. Fuera de ese supuesto, entiendo yo que es el esp\u00edritu de la ley, el arrendamiento no ser\u00e1 oponible frente a adquirientes posteriores. <\/p>\n\n\n\n

Y una \u00faltima pregunta para acabar. \u00bfEse incentivo ser\u00e1 suficiente para que cambie una tendencia de muchos a\u00f1os y los arrendamientos se inscriban? \u00bfSer\u00e1 suficiente como para que haga que merezca la pena soportar los costes de generaci\u00f3n de la documentaci\u00f3n precisa para inscribir, y posteriormente de inscripci\u00f3n o de impuestos? La verdad es que no tengo respuesta para ello. No s\u00e9 tampoco cu\u00e1les son los costes, est\u00e1 pendiente de aprobar un Real Decreto que modifique el de 1996 sobre inscripci\u00f3n de arrendamientos que no sabemos lo que establecer\u00e1, probablemente una reducci\u00f3n de los costes, por ah\u00ed es muy probable que vayan los tiros. En un mercado como el de la se\u00f1orita Pepita al que hac\u00eda referencia el Magistrado, pues probablemente los incentivos no van a ser suficientes. En un deseado mercado como el existente en Alemania o en el centro de Europa donde grandes fondos se dediquen a promover para explotar en r\u00e9gimen de alquiler, donde la promoci\u00f3n p\u00fablica de vivienda quede sustituida para su transmisi\u00f3n en r\u00e9gimen de venta o de alquiler y donde los contratos se celebren por entidades respecto de las cuales quien sea o no arrendatario es m\u00e1s fungible, es decir, la flexibilidad del contrato es mucho mayor y el inter\u00e9s de que los contratos consten en el registro o se cancelen pueda resultar mayor… pues quiz\u00e1s s\u00ed. Pero desde luego yo no me veo con la capacitaci\u00f3n suficiente para hacer una previsi\u00f3n sobre si este incentivo que establece el legislador de la manera m\u00e1s poco clara posible acerca de la necesidad de inscribir en el registro los contratos para que sean oponibles a terceros va o no va a dar lugar a que los contratos accedan al registro en masa. No tengo una respuesta, quiz\u00e1s vosotros la teng\u00e1is porque sois aquellos que est\u00e1is en la pr\u00e1ctica y sois los que recib\u00eds el incentivo del legislador.<\/p>\n\n\n\n

En relaci\u00f3n con la cancelaci\u00f3n de arrendamientos, mientras no haya transcurrido el plazo de duraci\u00f3n del contrato de arrendamiento veo pr\u00e1cticamente imposible que se pueda cancelar si no es con una resoluci\u00f3n judicial firme que declare extinguido el contrato de arrendamiento o sin el consentimiento del arrendatario, salvo que el legislador vuelva a establecer alguna norma que permita la cancelaci\u00f3n. Transcurrido el plazo, entiendo que se podr\u00e1 cancelar por el mero transcurso del plazo salvo en arrendamientos de vivienda durante los tres primeros a\u00f1os en los que la pr\u00f3rroga se produce de forma autom\u00e1tica salvo denuncia previa. Transcurridos esos tres a\u00f1os o en arrendamientos para uso distinto de vivienda, el mero transcurso del plazo provoca la extinci\u00f3n del contrato y por lo tanto si no han inscrito la pr\u00f3rroga, no parece que haya raz\u00f3n para que desde el registro se sobreproteja a quien no ha sido diligente.<\/p>\n\n\n\n

En relaci\u00f3n con el art. 27.4 y el procedimiento al que se han referido mis compa\u00f1eros, es la extrapolaci\u00f3n que hace el legislador del procedimiento establecido para reinscribir a favor del vendedor como consecuencia del cumplimiento de condiciones resolutorias expl\u00edcitas, consolidando la doctrina que establec\u00eda la Direcci\u00f3n General de los registros en relaci\u00f3n con la necesidad de que el perjudicado, es decir, el arrendatario en este caso, no se oponga en un plazo determinado… De hecho la flexibiliza, porque ya de la Ley resulta que basta con la no oposici\u00f3n durante un periodo y se ven\u00eda discutiendo qu\u00e9 supon\u00eda allanamiento, qu\u00e9 no supon\u00eda allanamiento, pero estoy de acuerdo con Jes\u00fas en que quiz\u00e1s no tenga una aplicaci\u00f3n excesiva, desde luego es dependiente de que se inscriban los arrendamientos, pues este procedimiento poca o ninguna utilidad va a tener.<\/p>\n\n\n\n

En definitiva, creo que es cierto que la t\u00e9cnica legislativa es manifiestamente mejorable, por lo menos para un t\u00e9cnico medio como yo, y a partir de ah\u00ed la intenci\u00f3n del legislador de someter a un r\u00e9gimen general a los arrendamientos en cuanto a su eficacia respecto de terceros, pues sin duda facilita el tr\u00e1fico sobre la base de contenido del registro, es decir, desaparece una carga oculta m\u00e1s: desaparecen hipotecas legales t\u00e1citas, arrendamientos que producen efectos perjudiciales aunque no consten en el registro, todo lo que haya de generar efectos respecto a terceros resulta del registro… por tanto, a efectos de claridad y sencillez en el mercado, y en el tr\u00e1fico inmobiliario, sin duda es beneficioso. <\/p>\n\n\n\n

\u00bfEs razonable que desaparezcan medidas de protecci\u00f3n al arrendatario? Es pol\u00edtica legislativa que se ajusta a unas finalidades que van m\u00e1s all\u00e1 del contenido de esta ley y engarzan con otras leyes que promueven la creaci\u00f3n de personas jur\u00eddicas o f\u00f3rmulas societarias que permitan el arrendamiento en masa, y criterios de pol\u00edtica legislativa sobre los cuales es dif\u00edcil opinar desde el punto de vista registral.<\/p>\n\n\n\n

PreguntaS A LA MESA<\/span><\/strong>
Moderador: <\/span><\/strong><\/p>\n\n\n\n

Requerimiento notarial para resolver el contrato, \u00bfs\u00f3lo cuando el contrato est\u00e1 inscrito en el registro o para todos?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Jes\u00fas J. Fuentes: <\/span><\/strong><\/p>\n\n\n\n

S\u00f3lo cuando el contrato est\u00e1 inscrito. Con los efectos que prev\u00e9 la ley, que es la resoluci\u00f3n de pleno derecho y la cancelaci\u00f3n, s\u00f3lo en este supuesto. Si vamos al art. 27, que contempla la resoluci\u00f3n de pleno derecho y la reinscripci\u00f3n de un arrendamiento inscrito, o sea, solamente es para los arrendamientos inscritos.<\/p>\n\n\n\n

Moderador: <\/span><\/strong><\/p>\n\n\n\n

\u00bfSe encargar\u00e1 la propia parte de trasladar el mandamiento al registro, o es indiferente que no coincidan las demarcaciones del juzgado o del registro?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Joan Marsal: <\/span><\/strong><\/p>\n\n\n\n

Suponemos que el partido judicial y el distrito registral son una intersecci\u00f3n porque no coinciden plenamente sino que hay una parte que est\u00e1 dentro del partido judicial y coincide con el registro y otra parte que no. Creo que la competencia para conocer del arrendamiento lo da estar situado en el partido judicial del juzgado. Si la ciudad en concreto del partido judicial del juzgado pertenece a un registro cuya sede no est\u00e1 en el partido judicial, pues el mandamiento se env\u00eda a ese Registrador. \u00bfA qui\u00e9n se env\u00eda normalmente cuando un secretario hace un mandamiento porque se ha establecido una sentencia? Lo que se hace es entreg\u00e1rselo al procurador y es \u00e9l el que se ocupa de entregarlo. Si estamos en fase judicial, de momento siempre existe un procurador.<\/p>\n\n\n\n

Rafael Arn\u00e1iz: <\/span><\/strong><\/p>\n\n\n\n

Yo creo que s\u00ed, ser\u00e1 el procurador el que lo traiga, o el propio interesado. Desde luego, remisi\u00f3n directa desde los juzgados, salvo en el \u00e1mbito penal y social, no hay. Ni es deseada tampoco.<\/p>\n\n\n\n

Joan Marsal: <\/span><\/strong><\/p>\n\n\n\n

Porque los juzgados no pagan….<\/p>\n\n\n\n

MODERADOR:<\/strong><\/p>\n\n\n\n

\u00bfLo calificar\u00e1, se\u00f1or Registrador, este mandamiento? <\/p>\n\n\n\n

Rafael Arn\u00e1iz: <\/span><\/strong><\/p>\n\n\n\n

Sin duda, aunque lo mande el juzgado, porque nosotros, en relaci\u00f3n con lo que se comentaba antes, yo creo que las notar\u00edas tambi\u00e9n, desde luego en los registros la actuaci\u00f3n es debida, siempre se hace lo que se ha de hacer de conformidad con la ley, con independencia de que los honorarios se satisfagan o no. Incluida la devoluci\u00f3n de los documentos, si hay resistencia a devolver el documento hay que exigirlo. Los honorarios van por otro lado.<\/p>\n\n\n\n

Moderador: <\/span><\/strong><\/p>\n\n\n\n

En caso de que la finca sea de propiedad vertical y se venda la finca entera, \u00bfse supone que no entra en juego la posibilidad de resoluci\u00f3n de los contratos no inscritos?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Rafael Arn\u00e1iz: <\/span><\/strong><\/p>\n\n\n\n

Creo que s\u00ed, creo que se resuelven exactamente igual. El principio establecido por el art. 14 en relaci\u00f3n con la venta de la finca arrendada debe entenderse referido al caso de que se venda la finca que coincide con la arrendada como al caso de que se venda la edificaci\u00f3n en la cual est\u00e1 la finca arrendada.<\/p>\n\n\n\n

Joan Marsal: <\/span><\/strong><\/p>\n\n\n\n

Creo que si se produce la venta del conjunto y un arrendatario tiene un derecho de adquisici\u00f3n preferente, como en el derecho de adquisici\u00f3n preferente no hay coincidencia objetiva entre el objeto de la venta, entonces no tiene derecho al mismo. Objetivamente, la finca se vende tanto si se vende s\u00f3lo el departamento n\u00famero 12 constituido en r\u00e9gimen de propiedad horizontal como si se vende todo el bloque entero.<\/p>\n\n\n\n

Jes\u00fas J. Fuentes: <\/span><\/strong><\/p>\n\n\n\n

Comparto las apreciaciones. Yo creo que la pregunta est\u00e1 pensando en el retracto, pero es un caso en que no hay retracto.<\/p>\n\n\n\n

Moderador: <\/span><\/strong><\/p>\n\n\n\n

\u00bfConsideran los ponentes que la necesidad de inscripci\u00f3n del contrato de arrendamiento afectar\u00e1 a la ejecuci\u00f3n hipotec<\/strong>aria y s\u00f3lo se reconocer\u00e1 como t\u00edtulo leg\u00edtimo de quien aparece como ocupante a quien tenga el t\u00edtulo inscrito? <\/strong><\/p>\n\n\n\n

Joan Marsal: <\/span><\/strong><\/p>\n\n\n\n

Objetivamente, se prev\u00e9 la inscripci\u00f3n porque no hay ning\u00fan arrendamiento inscrito. Las primeras consecuencias de la reforma de la LAU de 2006 fueron todos los abogados de bancos pidiendo que se suspendieran los incidentes de tercer ocupante de fincas hipotecadas, porque dado que no tienen ning\u00fan t\u00edtulo inscrito, pues a la calle. Claro, en mi caso yo soy el \u201cmalvado\u201d juez del 1 de Girona, pero creo que todos mis compa\u00f1eros nos leemos la Disposici\u00f3n Transitoria 1\u00aa y la inscripci\u00f3n s\u00f3lo es exigible a los contratos firmados a partir de junio. Los otros contin\u00faan siendo cargas. Lo que importa es vender, que precisamente son terceros adquirientes de buena fe, porque una pareja de novios no va a comprar un piso sin haberlo visto, pero un fondo de inversi\u00f3n compra mil pisos de golpe. Otra consecuencia: no se sabe por qu\u00e9, pero hoy he descubierto el por qu\u00e9, unos cuantos bancos est\u00e1n imponiendo acciones reales del art. 41 de la Ley Hipotecaria para expulsar a ignorados ocupantes. \u00bfPor qu\u00e9? El BBVA ha vendido mil pisos y el comprador de esos mil pisos ahora se est\u00e1 subrogando en el procedimiento. El procedimiento lo ha empezado el BBVA y ahora el adquiriente se opone para que contin\u00fae el proceso. Por tanto, \u00bfpara qu\u00e9 sirve la inscripci\u00f3n registral? Sencillamente para vaciar los pisos con arrendatarios no inscritos. No es que persiga la inscripci\u00f3n en el registro, lo que persigue es echar a todo el mundo salvo los que est\u00e9n inscritos en el registro. \u00bfCu\u00e1l es el problema? Que esta LAU est\u00e1 hecha pensando en fondos de inversi\u00f3n en sociedades inmobiliarias que hoy por hoy no son propietarias, y por tanto tampoco son arrendadoras. Habr\u00e1 alguno que tenga 20, 30 o 40 pisos, pero hoy los propietarios son personas f\u00edsicas individuales o sociedades civiles constituidas para pagar menos impuestos. <\/p>\n\n\n\n

Moderador: <\/span><\/strong><\/p>\n\n\n\n

El requerimiento judicial del art. 27.4 de la ley, \u00bfpor qu\u00e9 v\u00eda judicial se puede llevar a cabo?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Joan Marsal: <\/span><\/strong><\/p>\n\n\n\n

Los juzgados estamos haciendo dos requerimientos de pago. En los juicios cambiarios se hace mediante Auto del juez. En los desahucios, a partir de la 13\/2009 (la reforma de la LEC que ha puesto a los Secretarios en su sitio, y por tanto tienen mucho m\u00e1s trabajo) se hace mediante Decreto del Secretario. Como el art. 27.4 de la LAU exige que la finalizaci\u00f3n del procedimiento sea por el mismo juez que hizo el requerimiento, pues el requerimiento se hace mediante Auto. Un Auto con el contenido de los decretos del secretario en desahucios pero firmado por el juez.<\/p>\n\n\n\n

Moderador<\/span>: <\/strong><\/p>\n\n\n\n

Se\u00f1or Registrador, la sentencia en s\u00ed, sin necesidad de que la misma contenga la orden de cancelaci\u00f3n al registro, \u00bfya ser\u00e1 inscribible?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Rafael Arn\u00e1iz: <\/span><\/strong><\/p>\n\n\n\n

Probablemente no. Depende. La sentencia tendr\u00e1 que declarar resuelto el contrato con car\u00e1cter firme, lo cual no excluye que no haya alguna calificaci\u00f3n que considere que debe Su Se\u00f1or\u00eda adem\u00e1s ordenar como consecuencia de la resoluci\u00f3n del contrato, que se proceda a la cancelaci\u00f3n de la inscripci\u00f3n en el registro de la propiedad. Por tanto, no me atrevo a decir que la sentencia firme, o sea, la ejecutoria, de la que resulte la resoluci\u00f3n del contrato, pueda ser en todos los casos t\u00edtulo suficiente para practicar la inscripci\u00f3n si no va acompa\u00f1ado de un mandamiento de cancelaci\u00f3n. Digo en todos los casos que aqu\u00ed es lo que interesa. \u00bfMi criterio particular? Yo si tengo una sentencia, una ejecutoria firme que declara resuelto el contrato, inscribo la cancelaci\u00f3n sin necesidad de un mandamiento espec\u00edfico que me ordene que lleve a cabo la cancelaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

Moderador: <\/span><\/strong><\/p>\n\n\n\n

Si un arrendatario desea inscribir un arrendamiento preexistente y el propietario no desea otorgar la escritura, \u00bfqu\u00e9 f\u00f3rmula puede utilizar el arrendatario para garantizar su derecho?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Jes\u00fas J. Fuentes: <\/span><\/strong><\/p>\n\n\n\n

La forma es que cualquiera de las partes, cuando hay una forma exigida para un efecto ulterior, como puede ser la inscripci\u00f3n, puede compelerse, cumplir esa formalidad. Y cuando alguien no cumple voluntariamente algo, no queda m\u00e1s remedio que demandarlo para que lo haga, o que alguien con la autoridad suficiente porque la tiene atribuida ex lege<\/em>, lo haga en su sustituci\u00f3n. No hay otra opci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

Moderador: <\/span><\/strong><\/p>\n\n\n\n

Si por la parte arrendataria no se ha contestado al requerimiento una vez transcurridos los 10 d\u00edas h\u00e1biles, \u00bfel contrato se considera resuelto de pleno derecho? \u00bfSe podr\u00e1 recuperar la posesi\u00f3n de la vivienda? \u00bfC\u00f3mo se ejecuta el lanzamiento y entrega de la correspondiente posesi\u00f3n?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Joan Marsal: <\/span><\/strong><\/p>\n\n\n\n

Si no contestas al requerimiento, el contrato queda resuelto al cabo de los 10 d\u00edas si no existe oposici\u00f3n o pago o enervaci\u00f3n, y esto es un t\u00edtulo que se puede enmarcar en la pared. Para conseguir el lanzamiento, lo que hay que pedir es el lanzamiento, el requerimiento notarial o judicial es t\u00edtulo ejecutivo para conseguir el lanzamiento. Hay que presentar una demanda ejecutiva para conseguir el lanzamiento a partir de la resoluci\u00f3n del contrato.<\/p>\n\n\n\n

Moderador<\/span>: <\/strong><\/p>\n\n\n\n

Transcurridos los tres a\u00f1os, en el supuesto de que el contrato sea de tres a\u00f1os, \u00bfse tendr\u00e1n que inscribir de nuevo las pr\u00f3rrogas o las pr\u00f3rrogas renovadas anuales se habr\u00e1n de ir inscribiendo anualmente?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Rafael Arn\u00e1iz: <\/span><\/strong><\/p>\n\n\n\n

Yo creo que se habr\u00e1n de inscribir, sin duda. Durante los tres primeros a\u00f1os en los que la pr\u00f3rroga se produce, creo que salvo denuncia del arrendatario con un plazo de antelaci\u00f3n, cabe entender que no, o por lo menos yo no lo cancelar\u00eda sin que consintiera el arrendatario. Pero transcurridos los tres primeros a\u00f1os, para obtener la protecci\u00f3n del Registro (esa protecci\u00f3n que no sabemos muy bien cu\u00e1l es pero que es una protecci\u00f3n mucho m\u00e1s intensa que la que establec\u00eda la legislaci\u00f3n anterior), habr\u00e1 que solicitar la inscripci\u00f3n de la pr\u00f3rroga. <\/p>\n\n\n\n

Moderador:<\/span>  <\/strong><\/p>\n\n\n\n

\u00bfSer\u00eda inscribible realizar una manifestaci\u00f3n de que la finca est\u00e1 arrendada pero que se ha pactado la renuncia al tanteo y retracto?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Rafael Arn\u00e1iz: <\/span><\/strong><\/p>\n\n\n\n

S\u00ed, de hecho hoy en d\u00eda se hace de manera constante. La exigencia que establece el art. 25 en relaci\u00f3n con la venta de fincas arrendadas impone la manifestaci\u00f3n de que est\u00e9 o no arrendada y, en caso de que lo est\u00e9, que se han practicado las notificaciones correspondientes. Cierto es que hay muchos casos en los que hay renuncias por parte del arrendatario formalizada generalmente por contrato privado. El criterio general es el de que manifestado que esa finca est\u00e1 arrendada y que hay renuncia, a esa renuncia parece que es razonable darle la misma fuerza que a la manifestaci\u00f3n de que est\u00e1 arrendado o de que no lo est\u00e1. Puede que alguno de mis compa\u00f1eros diga no, tr\u00e1igame usted el contrato del que resulta la renuncia, que en definitiva es un contrato privado, por lo tanto tampoco ofrece una garant\u00eda suficiente, pero bueno, no vas a exigir que eleve a p\u00fablico la renuncia ni que venga el arrendatario a renunciarte al registro. Por lo tanto, creo que el criterio inevitable es que si se reconoce eficacia a la manifestaci\u00f3n del arrendador en el sentido de que la finca no est\u00e1 arrendada, pues inevitablemente le tenemos que reconocer la eficacia a la manifestaci\u00f3n de que se ha producido la renuncia. Y en contratos posteriores a la ley 6 de junio, 4\/2013, sea cual sea el tiempo en el que la renuncia haya sido realizada porque la renuncia se admite con car\u00e1cter general, no s\u00f3lo para contratos de duraci\u00f3n posterior a los cinco a\u00f1os. <\/p>\n\n\n\n

Jes\u00fas J. Fuentes: <\/span><\/strong><\/p>\n\n\n\n

Estoy de acuerdo, de hecho es frecuente. Los casos que ha habido hasta ahora yo no he tenido nunca ning\u00fan problema de cara a que luego se exija la acreditaci\u00f3n… Si damos relevancia a lo m\u00e1s, que es que no est\u00e1 arrendada, no podemos desvirtuar lo menos. Creo que tambi\u00e9n es un principio.<\/p>\n\n\n\n

Rafael Arn\u00e1iz: <\/span><\/strong><\/p>\n\n\n\n

Yo lo que s\u00ed pido en ocasiones… es decir, se manifiesta que est\u00e1 arrendada y no se incluye manifestaci\u00f3n alguna de la renuncia, y se incorpora el contrato privado que resulta de la renuncia. Bueno, pues en esos casos s\u00ed que digo: haga usted la manifestaci\u00f3n en escritura p\u00fablica diciendo que se ha renunciado, no me basta con que resulte del contrato. El hecho de que me resulte de un contrato privado tiene mucha menos fuerza que el hecho de que se manifieste en escritura p\u00fablica que se ha producido la renuncia.<\/p>\n\n\n\n

Moderador: <\/span><\/strong><\/p>\n\n\n\n

En el supuesto de que el arrendatario discrepe del importe de la deuda que se le imputa en el requerimiento, \u00bfqu\u00e9 efectos jur\u00eddicos se producen seg\u00fan el art. 27.4? \u00bfHay que iniciar antes un procedimiento judicial para aclararlo?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Jes\u00fas J. Fuentes: <\/span><\/strong><\/p>\n\n\n\n

Si es en v\u00eda notarial, el procedimiento se muere ah\u00ed. Si hay oposici\u00f3n, por m\u00ednima que sea, punto y final, al menos para esta v\u00eda. <\/p>\n\n\n\n

Moderador:  <\/span><\/strong><\/p>\n\n\n\n

\u00bfLos aranceles ser\u00e1n por la duraci\u00f3n del contrato, por la cuant\u00eda anual, por la cuant\u00eda mensual? Lo digo porque como Administradores tendremos que prever el coste que supondr\u00e1 tanto de la notar\u00eda como del registro de la propiedad. <\/strong><\/p>\n\n\n\n

Jes\u00fas J. Fuentes: <\/span><\/strong><\/p>\n\n\n\n

Nos sometemos al criterio fiscal. La base imponible es la que computamos cuando no est\u00e1 fijada la duraci\u00f3n para calcularlo.<\/p>\n\n\n\n

MODERADOR:<\/strong> <\/strong><\/p>\n\n\n\n

\u00bfPero un a\u00f1o? \u00bfO por ejemplo, la cuant\u00eda litigiosa siempre es la cuant\u00eda de un a\u00f1o. En la cuant\u00eda del contrato qu\u00e9 ser\u00e1, \u00bfla duraci\u00f3n pactada?<\/p>\n\n\n\n

Jes\u00fas J. Fuentes: <\/span><\/strong><\/p>\n\n\n\n

Hasta la pr\u00f3rroga. <\/p>\n\n\n\n

MODERADOR:<\/strong><\/p>\n\n\n\n

O sea, los tres a\u00f1os, los cuatro, los cinco a\u00f1os…<\/p>\n\n\n\n

Rafael Arn\u00e1iz: <\/span><\/strong><\/p>\n\n\n\n

S\u00ed, parece inevitable. Nosotros nos tenemos que objetar al valor declarado salvo que tengamos un valor fiscalmente comprobado, que no lo vamos a tener. El valor declarado generalmente ser\u00e1 la determinaci\u00f3n de la renta por el n\u00famero de anualidades. Puede que se declare un valor inferior o superior, pero la regla general ser\u00e1 la determinaci\u00f3n de la renta por el n\u00famero de a\u00f1os.<\/p>\n\n\n\n

Moderador:  <\/span><\/strong><\/p>\n\n\n\n

\u00bfC\u00f3mo se puede inscribir un contrato de un piso que pertenezca a una finca de propiedad vertical? Lo pregunto porque normalmente son solamente una finca registral y no se entiende cu\u00e1l es la manera de inscribir esta finca.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Rafael Arn\u00e1iz: <\/span><\/strong><\/p>\n\n\n\n

De esos tres o cuatro arrendamientos que os comentaba que tengo inscritos, los cuatro se constituyen sobre una finca que no est\u00e1 dividida horizontalmente. El Real Decreto del 96 prev\u00e9 expresamente la posibilidad de que en caso de que el contrato sea celebrado sobre parte de una edificaci\u00f3n no dividida horizontalmente, pueda llevarse a cabo la inscripci\u00f3n sin necesidad de previa divisi\u00f3n horizontal, es decir, en el folio de la matriz, del edificio, se inscribe el contrato de arrendamiento con descripci\u00f3n suficiente del elemento privativo al que se refiere.<\/p>\n\n\n\n

MODERADOR:<\/strong><\/p>\n\n\n\n

\u00bfSe podr\u00eda entender entonces por ejemplo la vivienda de la portera, que es un elemento comunitario cuando a\u00fan no se ha procedido a la desafectaci\u00f3n del elemento com\u00fan y sigue si\u00e9ndolo?<\/p>\n\n\n\n

Rafael Arn\u00e1iz:<\/span><\/strong><\/p>\n\n\n\n

No, es que si no hay divisi\u00f3n horizontal no es elemento com\u00fan. Si no hay divisi\u00f3n horizontal, todo es del mismo, y por lo tanto puede arrendar cualquiera de los objetos que arriende, cualquiera de los objetos que f\u00edsicamente tengan entidad individual pero que jur\u00eddicamente no la tienen, carecen de ella. <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

PDF 2\u00aa MESA DE TRABAJO Ponentes:Ilmo. Sr. Joan Marsal Guillamet, Magistrado-Juez del Juzgado de 1\u00aa Instancia n\u00fam. 1 de Girona y Profesor Titular de Derecho Civil excedenteSr. Jes\u00fas J. Fuentes Mart\u00ednez, NotarioSr. Rafael Arn\u00e1iz Ramos,Registrador de la Propiedad n\u00ba 7 de Barcelona  Moderador: Sr. Jos\u00e9 M\u00aa Aguil\u00e1 Bonfill, Asesor Jur\u00eddico del CAF Barcelona-Lleida Joan Marsal:  Quan […]<\/p>\n","protected":false},"author":11,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"advgb_blocks_editor_width":"","advgb_blocks_columns_visual_guide":"","_editorskit_title_hidden":false,"_editorskit_reading_time":37},"categories":[100],"tags":[],"author_meta":{"display_name":"finderwilber","author_link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/author\/finderwilber\/"},"featured_img":null,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2846\/"}],"collection":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/"}],"about":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post\/"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/users\/11\/"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/comments\/?post=2846"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2846\/revisions\/"}],"predecessor-version":[{"id":2848,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2846\/revisions\/2848\/"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media\/?parent=2846"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/categories\/?post=2846"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/tags\/?post=2846"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}