{"id":2847,"date":"2013-06-10T09:43:00","date_gmt":"2013-06-10T08:43:00","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=2847"},"modified":"2020-06-04T09:44:11","modified_gmt":"2020-06-04T08:44:11","slug":"la-asistencia-a-las-juntas-de-propietarios-en-los-supuestos-de-comunidad-ordinaria","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/la-asistencia-a-las-juntas-de-propietarios-en-los-supuestos-de-comunidad-ordinaria\/","title":{"rendered":"La asistencia a las juntas de propietarios en los supuestos de comunidad ordinaria"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

\u00bfQui\u00e9n tiene derecho de asistir a las juntas de propietarios? \u00bfC\u00f3mo debe actuar la comunidad? Uno de los problemas al respecto se produce en aquellos inmuebles que pertenecen a m\u00e1s de una persona.<\/p>\n\n\n\n

De entre los problemas que existen en el desarrollo y celebraci\u00f3n de las juntas de propietarios, nos encontramos con un caso que da lugar a problemas, como es el de aquellos inmuebles que pertenecen a m\u00e1s de una persona \u2013la inmensa mayor\u00eda\u2013 y los problemas que surgen en torno a c\u00f3mo actuar por parte del administrador de fincas cuando se cita a la junta de propietarios a los comuneros y se trata de inmuebles que pertenecen a varios cotitulares. Y conste que no nos estamos refiriendo tan s\u00f3lo a aquellos inmuebles que pertenecen a personas jur\u00eddicas, sino tambi\u00e9n a los que pertenecen a un matrimonio, o a una pareja de hecho, o simplemente a m\u00e1s de una persona. Porque la citaci\u00f3n a la junta debe verificarse en el inmueble que pertenece a sus titulares, pero el problema no existe en la citaci\u00f3n, sino en la legitimaci\u00f3n para responder a la misma, y, por ello, para asistir a la junta de propietarios. \u00bfQui\u00e9n asiste? \u00bfC\u00f3mo acredita su legitimaci\u00f3n o cotitularidad?<\/p>\n\n\n\n

MARCO MUY LIMITADOR<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

As\u00ed las cosas, hay que precisar que tanto la LPH como la Ley 5\/2006 establecen un marco muy limitador para que se pueda asistir a la junta de propietarios en los supuestos de proindiviso de un inmueble. As\u00ed, el art. 15.1.2\u00ba LPH se\u00f1ala que, en los casos de proindiviso, los diferentes propietarios designar\u00e1n de com\u00fan acuerdo a un solo representante \u201cpara asistir y votar\u201d en las juntas, y el art. 553.22.2 tambi\u00e9n colige que en estos mismos supuestos se designar\u00e1 a un \u201csolo\u201d cotitular o una sola cotitular para asistir a la junta de propietarios. Es decir, que en ambos textos se entiende que debe restringirse la asistencia a la junta en estos casos. Pero \u00e9sta es una lectura sometida a matices y que, como es l\u00f3gico entender, la pr\u00e1ctica exigir\u00e1 que se interprete de una manera m\u00e1s flexible.<\/p>\n\n\n\n

Por ello, la mec\u00e1nica a seguir se entiende que debe centrarse siempre en que en las convocatorias se haga constar siempre que por los miembros del proindiviso se comunique a la administraci\u00f3n de fincas con antelaci\u00f3n a la celebraci\u00f3n de la junta qui\u00e9n va a asistir representando al proindiviso, o que de forma generalizada se haga constar en la convocatoria que esa designaci\u00f3n que se lleve a efecto servir\u00e1 para las siguientes juntas, salvo comunicaci\u00f3n en contrario.<\/p>\n\n\n\n

POSICI\u00d3N DE LOS COMUNEROS<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

La cuesti\u00f3n es que los comuneros pueden aceptar, o no, esta comunicaci\u00f3n que consta en la convocatoria, pero notemos que, al igual que hay muchos comuneros a los que no les gusta asistir a las juntas, hay otros a los que s\u00ed les gusta esta participaci\u00f3n activa en \u00e9stas, y el tema objeto de debate radica en si dos propietarios (que son pareja, por ejemplo) podr\u00edan asistir a la junta para participar en ella, o el administrador de fincas deber\u00eda vetar la asistencia a uno de ellos y exigirles que se pongan de acuerdo en cuanto a la presencia de uno de ellos en la junta.<\/p>\n\n\n\n

De todos modos, lo cierto es que la deducci\u00f3n que obtenemos de la expresa dicci\u00f3n del art. 553.22.2 es que asista un solo cotitular a la junta de entre los que componen el proindiviso. No obstante lo cual, una cosa es esta regla general y otra, mucho m\u00e1s distinta, como es l\u00f3gico, es llevar a la pr\u00e1ctica un r\u00e9gimen de prohibici\u00f3n al resto de cotitulares que no sean los especificados por el proindiviso en general para impedirles que puedan asistir a la junta de propietarios. Pi\u00e9nsese, por ejemplo, en cu\u00e1l ser\u00eda la reacci\u00f3n de los cotitulares de un inmueble que acuden a la junta acompa\u00f1ando al expresamente citado por el proindiviso si el administrador de fincas o el presidente les niega la entrada y\/o permanencia en la junta y les ruega que la abandonen.<\/p>\n\n\n\n

A buen seguro que la situaci\u00f3n se tornar\u00eda en complicada para quien toma esa decisi\u00f3n basada en una interpretaci\u00f3n excesivamente rigurosa de la normativa expuesta. Y ello, porque los cotitulares no designados se amparar\u00e1n en esa cotitularidad para, al menos, estar presentes en la junta y comprobar in situ el desarrollo del orden del d\u00eda y la exposici\u00f3n y el debate de los temas que son de su inter\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n

La mejor opci\u00f3n ser\u00eda que aunque se les insista con la norma, permitirles entrar a los dos o a todos los cotitulares del proindiviso, pero con la advertencia de que s\u00f3lo uno representar\u00e1 al proindiviso para hablar y votar<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

PROTOCOLO DE ACTUACI\u00d3N<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

En cuanto a la sistem\u00e1tica de actuaci\u00f3n para que la comunidad conozca qui\u00e9n representa en cada caso al proindiviso, se entiende que se debe incluir en la convocatoria esta advertencia, pero m\u00e1s que con respecto a la asistencia a la junta en s\u00ed, en cuanto al ejercicio en \u00e9sta de los derechos pol\u00edticos, ya que es lo m\u00e1s importante, al referirnos tanto al derecho de deliberar como al derecho de votar. Y tambi\u00e9n para evitar que en el debate puedan intervenir m\u00e1s personas que las expresamente comunicadas a la administraci\u00f3n de fincas como los que tienen esa legitimaci\u00f3n para acudir a la junta. De no ser as\u00ed, y de incumplir sistem\u00e1ticamente los miembros del proindiviso esta forma de actuar, nos encontraremos con problemas el d\u00eda de la junta por la reclamaci\u00f3n de intervenir distintos cotitulares de un proindiviso. Y de esta manera, si ya se comunica en la convocatoria esta advertencia de designaci\u00f3n de uno de los cotitulares para ese ejercicio de los derechos pol\u00edticos, no ser\u00e1 preciso alertar de la limitaci\u00f3n en la junta.<\/p>\n\n\n\n

Por otro lado, con estas designaciones no surgir\u00e1n problemas de legitimaci\u00f3n en la junta para el caso de que acuda uno de los cotitulares, pero no tenga la posibilidad de acreditar en el acto su car\u00e1cter de copropietario del inmueble, habida cuenta que si el administrador de fincas no puede reconoc\u00e9rsela en el acto y surgen dudas acerca de su relaci\u00f3n con el inmueble, debe entenderse que la mera manifestaci\u00f3n del asistente a la junta de que es cotitular no deber\u00eda tener validez alguna. M\u00e1s que nada porque el administrador de fincas le comunicar\u00eda al asistente no reconocido formalmente como cotitular por la presidencia que ya les fue advertido a todos los comuneros que, para intervenir en la junta, todos los casos de cotitularidad deber\u00edan haber advertido con antelaci\u00f3n a la junta (es preferible fijar plazo para ello en la convocatoria) qui\u00e9n ejercer\u00eda el derecho de representante del proindiviso a los efectos de asistencia y ejercicio de derechos pol\u00edticos.<\/p>\n\n\n\n

INTERPRETACI\u00d3N FLEXIBLE<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Por todo ello, desde nuestro punto de vista, por un lado, entendemos que no es preciso hacer una batalla de esta exigencia que consta en los arts. 15.1.2\u00ba LPH o art. 553.22.2 Ley 5\/2006, ya que en el caso de que se admita a los dos miembros de una pareja en una junta, o a todos los cotitulares de un proindiviso, no conllevar\u00e1 la anulabilidad o nulidad de los acuerdos adoptados, siempre, claro est\u00e1, que solo haya votado uno de ellos, obviamente. Y ello, porque la ley no establece la nulidad o anulabilidad para estos casos, ni ello se deduce de la norma. Por ello, se trata m\u00e1s de una mera cuesti\u00f3n de forma que de fondo y que los administradores de fincas recomienden en las juntas y al presidente, para que as\u00ed se incluya en la convocatoria, (aunque en la pr\u00e1ctica la redacte el administrador de fincas) y se comunique a \u00e9ste qui\u00e9n asistir\u00e1 de los cotitulares en representaci\u00f3n del proindiviso. Pero de no ser as\u00ed y optar por asistir todos, deber\u00eda dej\u00e1rseles estar en la junta con la advertencia de que s\u00f3lo podr\u00eda intervenir uno de ellos para hablar y votar, sin que les sea posible opinar a los dos, o al resto del proindiviso, en la junta. Pero tambi\u00e9n, por otro, es preciso hacer la advertencia a los comuneros que sean cotitulares de que comuniquen la menci\u00f3n del representante a los efectos antes indicados.<\/p>\n\n\n\n

En cuanto a la postura del administrador de fincas en la junta cuando asistan varios cotitulares de un inmueble, es problem\u00e1tica en la pr\u00e1ctica del d\u00eda a d\u00eda, pero aqu\u00ed influir\u00e1 su psicolog\u00eda para tomar la decisi\u00f3n m\u00e1s coherente. Una cosa es advertirles a los comuneros de lo que marca la Ley y que deban cumplirla, pero tambi\u00e9n es muy conocida la permanente obstinaci\u00f3n de algunos comuneros que no entienden la \u201cl\u00f3gica\u201d de la ley y que no aceptar\u00e1n que no puedan asistir todos a la junta, m\u00e1s en el caso de las parejas matrimoniales o de hecho. Por ello, la mejor opci\u00f3n ser\u00eda que aunque se les insista con la norma, permitirles entrar a los dos o a todos los cotitulares del proindiviso, pero con la advertencia de que s\u00f3lo uno representar\u00e1 al proindiviso para hablar y votar, punto donde se deber\u00eda ser inflexible para evitar un desequilibrio con otros inmuebles donde s\u00f3lo uno interviene y vota.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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