{"id":2850,"date":"2014-06-10T09:43:00","date_gmt":"2014-06-10T08:43:00","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=2850"},"modified":"2020-06-17T11:41:42","modified_gmt":"2020-06-17T10:41:42","slug":"el-proyecto-de-reforma-de-la-propiedad-horizontal-mejoras-introducidas-y-reformas-pendientes","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/el-proyecto-de-reforma-de-la-propiedad-horizontal-mejoras-introducidas-y-reformas-pendientes\/","title":{"rendered":"El Proyecto de reforma de la Propiedad Horizontal: mejoras introducidas y reformas pendientes"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

3\u00aa MESA DE TRABAJO<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

PONENTES:<\/span><\/strong>
Ilmo.  Sr. Albert Guilany\u00e0 Foix, <\/strong>Magistrado Presidente Secci\u00f3n 2\u00aa AP Lleida<\/em>
Ilmo. Sr. Sr. Jordi Segu\u00ed Puntas, <\/strong>Magistrado Secci\u00f3n 16\u00aa AP Barcelona<\/em>

MODERADOR<\/span>:<\/strong>
Sr. Llu\u00eds Bou Salazar, <\/strong>Vicepresidente 2\u00ba CAF Barcelona-Lleida<\/em><\/p>\n\n\n\n

ALBERT GUILANY\u00c0<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Comentari a les novetats introduides per l\u2019Avantprojecte de reforma de l\u2019article 553 del Codi Civil de Catalunya a les seccions segona, tercera i quarta, arts. 553-33 a 553-59.<\/p>\n\n\n\n

33<\/strong>
Article 553-33. Elements privatius. <\/strong>
(Redacci\u00f3 anterior)
Nom\u00e9s es poden configurar com a elements privatius d\u2019un edifici els habitatges, els locals i els espais f\u00edsics que poden \u00e9sser objecte de propietat separada i que tenen independ\u00e8ncia funcional perqu\u00e8 disposen d\u2019acc\u00e9s propi a la via p\u00fablica, sigui directe sigui a trav\u00e9s d\u2019un element com\u00fa de gaudi no restringit.<\/span><\/p>\n\n\n\n

Article 553-33. Elements privatius. <\/strong>
(Nova redacci\u00f3)
Nom\u00e9s es poden configurar com a elements privatius d\u2019un immoble els habitatges, els locals i els espais f\u00edsics que poden \u00e9sser objecte de propietat separada i que tenen independ\u00e8ncia funcional perqu\u00e8 disposen d\u2019acc\u00e9s directe o indirecte, a trav\u00e9s d\u2019un element com\u00fa, a la via p\u00fablica.<\/span><\/p>\n\n\n\n

COMENTARI<\/span><\/strong>
Es fan determinades precisions en la configuraci\u00f3 dels elements privatius de benefici com\u00fa. Es substitueix \u201cedifici\u201d per \u201cimmoble\u201d i es canvia \u201csigui directe sigui a trav\u00e9s d\u2019un element com\u00fa de gaudi no restringit\u201d per \u201cd\u2019acc\u00e9s directe o indirecte, a trav\u00e9s d\u2019un element com\u00fa, a la via p\u00fablica\u201d. 

No crec que sigui massa encertada la nova redacci\u00f3 per resultar equ\u00edvoca, at\u00e8s que sembla dir-se que els elements privatius nom\u00e9s ho poden ser si el seu acc\u00e9s a la via p\u00fablica es produeix a trav\u00e9s d\u2019un element com\u00fa, i no quan tenen acc\u00e9s directe com es diu a l\u2019actual redacci\u00f3, quan en realitat la immensa majoria dels locals comercials tenen aquell acc\u00e9s directe sense necessitat de passar per element com\u00fa. Crec, doncs, que la nova redacci\u00f3 no arranja res i l\u2019\u00fanic que fa \u00e9s complicar el que era clar i senzill. 

M\u00e9s f\u00e0cil hagu\u00e9s estat considerar com a elements privats els pisos o apartaments, els locals de negoci i aquelles parts d\u2019un edifici amb possibilitat d\u2019aprofitament independent, la qual cosa succeir\u00e0 quan aquestes parts tinguin sortida a un element com\u00fa del propi edifici o quan tinguin sortida directa a la via p\u00fablica. Amb aquesta definici\u00f3 s\u2019hi inclourien no solament els locals de negoci stricto sensu<\/em>, sin\u00f3 tamb\u00e9 altres parts de l\u2019immoble sobre les quals hi pot haver un domini exclusiu i independent com ara les places de garatge o els trasters. De totes maneres, entenc que el problema de redacci\u00f3 s\u2019arranjaria substituint la \u201c,\u201d per una \u201co\u201d de manera que digu\u00e9s \u201c…directe, indirecte o a trav\u00e9s d\u2019un element com\u00fa a la via p\u00fablica.\u201d

Pel que fa al canvi terminol\u00f2gic d\u2019edifici per immoble, cal considerar-lo correcte, at\u00e8s que un edifici \u00e9s un immoble, per\u00f2 no tots els immobles s\u00f3n edificis, sin\u00f3 que dins del concepte immoble, m\u00e9s ampli, s\u2019hi inclouria tamb\u00e9 p.e. les parcel\u00b7les, urbanitzades o no, o les cases. Segurament la modificaci\u00f3 ve en considerar que l\u2019al\u00b7locuci\u00f3 edifici no permetia encabir-hi tot el que pot ser objecte de propietat horitzontal, at\u00e8s que hi quedava fora la propietat per parcel\u00b7les que regula la secci\u00f3 4a del t\u00edtol V.<\/p>\n\n\n\n

34<\/strong>
Article 553-34. Elements privatius de benefici com\u00fa<\/strong>. <\/strong>
(Redacci\u00f3 anterior)
1. El t\u00edtol de constituci\u00f3 o la junta de propietaris poden establir que un o m\u00e9s elements privatius es destinin a benefici com\u00fa, sigui pel servei directe que presten als propietaris o pel benefici econ\u00f2mic que reporta cedir-ne l\u2019\u00fas. S\u00f3n titulars dels elements privatius de benefici com\u00fa els titulars dels altres elements privatius en proporci\u00f3 a llur quota i de manera inseparable de la propietat de llur element privatiu concret.
2. L\u2019administraci\u00f3 d\u2019un element privatiu de benefici com\u00fa es regeix per les normes generals. L\u2019alienaci\u00f3 o el gravamen del dit element requereix l\u2019acord un\u00e0nime de la junta de propietaris.<\/span> <\/p>\n\n\n\n

Article 553-34. Elements privatius de benefici com\u00fa<\/strong>. <\/strong>
(Nova redacci\u00f3)
1. S\u00f3n elements privatius de benefici com\u00fa els que per disposici\u00f3 de la llei, del t\u00edtol o per acord de la junta, pertanyen als propietaris en proporci\u00f3 a la quota i de manera inseparable de la propietat de l\u2019element privatiu concret.
2. Els elements comuns desafectats per acord de la junta de propietaris, excepte pacte en contra, tenen el car\u00e0cter d\u2019element privatiu de benefici com\u00fa. L\u2019acord de desafecci\u00f3 ha de determinar la quota de participaci\u00f3 de l\u2019element desafectat i la modificaci\u00f3 de la resta de les quotes.
3. L\u2019administraci\u00f3 i disposici\u00f3 d\u2019un element privatiu de benefici com\u00fa es regeix per les normes de la propietat horitzontal. <\/span><\/p>\n\n\n\n

COMENTARI<\/span><\/span><\/strong>
Ja en el seu moment, amb l\u2019aprovaci\u00f3 del Llibre V, aquesta esp\u00e8cie de b\u00e9ns (els privatius de benefici com\u00fa) van resultar una novetat dins de l\u2019\u00e0mbit de la propietat horitzontal (no tenen una regulaci\u00f3 paral\u00b7lela a la LPH), i de fet mai s\u2019ha sabut ben b\u00e9 a qu\u00e8 obe\u00efen, tot i que la majoria de la doctrina ha ent\u00e8s que encaixa tant en el concepte dels anomenats \u201cb\u00e9ns pro comunals\u201d, \u00e9s a dir, aquells que s\u00f3n un element com\u00fa per disposici\u00f3 del t\u00edtol (ja sigui el pis de la porteria o consergeria, el garatge o traster als quals s\u2019ha assignat una quota al t\u00edtol), com tamb\u00e9 els elements privatius que la comunitat s\u2019adjudica i que no \u00e9s possible inscriure al seu favor en no tenir la comunitat personalitat jur\u00eddica pr\u00f2pia. Hom tamb\u00e9 ha volgut veure-hi aquells b\u00e9ns que sent propietat inicialment privativa, la comunicat amb l\u2019acord del propietari privatiu els adquireix per al servei a la comunitat, als que ara clarament cal afegir-hi aquells que sent inicialment comunitaris queden desafectats per acord de la junta, i que malgrat no es digui expressament en el nou precepte (si s\u2019esmenta en la redacci\u00f3 actual), respecte d\u2019aquests darrers per a la seva desafecci\u00f3 es requereix segons el nou art. 553-26 b) la unanimitat.

La figura no acaba de tenir uns contorns prou clars i en ocasions resultar\u00e0 dif\u00edcil de distingir-la del que \u00e9s una servitud for\u00e7osa establerta per acord de la comunitat. Per tant, la nova redacci\u00f3 del precepte no acaba d\u2019esvair els dubtes i la confusi\u00f3 que ja inicialment havia ocasionat la regulaci\u00f3 d\u2019aquest tipus de b\u00e9ns. <\/p>\n\n\n\n

35<\/strong>
Article 553-35. Annexos. <\/strong><\/strong><\/strong>
(Redacci\u00f3 anterior)
1. Els annexos es determinen en el t\u00edtol de constituci\u00f3 com a espais f\u00edsics vinculats de manera inseparable a un element privatiu, no tenen quota especial i s\u00f3n de titularitat privativa a tots els efectes. <\/span>
2. Nom\u00e9s \u00e9s possible la cessi\u00f3 a\u00efllada de l\u2019\u00fas dels annexos que consisteixin en places d\u2019aparcament, boxs o trasters, tot i que els estatuts poden limitar aquesta cessi\u00f3. Aquesta limitaci\u00f3 no pot afectar les persones que conviuen amb els titulars de l\u2019\u00fas de l\u2019element privatiu principal.<\/span><\/p>\n\n\n\n

Article 553-35. Annexos. <\/strong><\/strong><\/strong>
(Nova redacci\u00f3)
1. Els annexos es determinen en el t\u00edtol de constituci\u00f3 com a espais f\u00edsics o drets vinculats de manera inseparable a un element privatiu, no tenen quota especial i s\u00f3n de titularitat privativa a tots els efectes. <\/span>
2. Els estatuts poden limitar la cessi\u00f3 a\u00efllada de l\u2019\u00fas dels annexos. Aquesta limitaci\u00f3 no pot afectar les persones que conviuen amb els titulars de l\u2019\u00fas de l\u2019element privatiu principal.<\/span><\/p>\n\n\n\n

COMENTARI<\/span><\/strong>
Es suprimeixen les restriccions injustificades en la disposici\u00f3 de l\u2019\u00fas i gaudi dels annexos. 

Malgrat que el CCCat no defineix els annexos, podem dir que aquells s\u00f3n els espais que hagin estat expressament assenyalats al t\u00edtol com a tals, malgrat que es trobin situats fora de l\u2019espai delimitat que constitueix l\u2019habitatge. \u00c9s clar que tots aquells annexos que units de forma inseparable a l\u2019element privatiu i que no disposen de quota a part, no poden ser objecte de cessi\u00f3 a\u00efllada (pensi\u2019s en un jard\u00ed p.e.). Gens menys ho \u00e9s que quan aix\u00f2 no \u00e9s aix\u00ed, i s\u00ed disposen de quota a\u00efllada, el que es vol dir \u00e9s que no solament poden ser objecte de cessi\u00f3 els boxs, aparcaments o trasters, sin\u00f3 tamb\u00e9 aquells altres que poden tenir caracter\u00edstiques semblants i que ara queden fora d\u2019aquella possibilitat, com ara les golfes, els soterranis o qualsevol altre espai f\u00edsic semblant. El que es fa \u00e9s eixamplar tamb\u00e9 a tots aquests la possibilitat de cessi\u00f3 a\u00efllada i no solament al que fins ara es citaven expressament.

De fet, el que es pret\u00e9n \u00e9s salvar l\u2019obstacle doctrinal existent respecte de la naturalesa jur\u00eddica dels annexos, at\u00e8s que a l\u2019\u00e0mbit estatal (LPH) la doctrina no \u00e9s pac\u00edfica respecte del car\u00e0cter dels annexos. Part de la doctrina els qualifica com elements comuns i altra part com elements privatius. El que succeeix \u00e9s que de fet hi ha dos tipus d\u2019annexos: els uns serien els integrats pels elements comuns que tenen la consideraci\u00f3 d\u2019annexes en relaci\u00f3 amb les parts privatives i els altres que estarien representats per les parts access\u00f2ries dels elements privatius. Pel que aqu\u00ed ens interessa, annex \u00e9s l\u2019element privat, separat f\u00edsicament del pis o local principal, per a un dest\u00ed accessori d\u2019aquell 

Un darrer comentari respecte del precepte \u00e9s que s\u2019hi troba a faltar que no s\u2019hi hagu\u00e9s afegit a \u201cles persones que conviuen amb els titulars de l\u2019\u00fas\u201d, a aquelles altres que tenen facultats per ocupar-lo, com ara els que tenen dret d\u2019arrendament o qualsevol altre t\u00edtol atorgat per la propietat i que habiliti per fer-ho.<\/p>\n\n\n\n

36<\/strong>
Article 553-36. \u00das i gaudi dels elements<\/strong> privatius<\/strong>. <\/strong><\/strong><\/strong>
(Redacci\u00f3 anterior)
1. Els propietaris d\u2019un element privatiu hi poden fer obres de conservaci\u00f3 i de reforma sempre que no perjudiquin els altres propietaris ni la comunitat i que no disminueixin la solidesa de l\u2019edifici ni alterin la composici\u00f3 o l\u2019aspecte exterior del conjunt. <\/span>
2. Els propietaris que es proposin de fer obres en llur element privatiu ho han de comunicar pr\u00e8viament al president o presidenta o, si escau, a l\u2019administrador o administradora de la comunitat. Si l\u2019obra comporta l\u2019alteraci\u00f3 d\u2019elements comuns, s\u2019ha d\u2019aprovar d\u2019acord amb la majoria que resulta del que estableix l\u2019article 553-25. <\/span>
3. La comunitat pot exigir la reposici\u00f3 a l\u2019estat originari dels elements comuns alterats sense el seu consentiment. No obstant aix\u00f2, s\u2019ent\u00e9n que la comunitat ha donat el consentiment si l\u2019exist\u00e8ncia d\u2019obres que no disminueixen la solidesa de l\u2019edifici ni comporten l\u2019ocupaci\u00f3 d\u2019elements comuns \u00e9s not\u00f2ria i la comunitat no ha mostrat oposici\u00f3 en el termini de sis anys des que es van acabar.<\/span><\/p>\n\n\n\n

Article 553-36. \u00das i gaudi dels elements<\/strong> privatius<\/strong>. <\/strong><\/strong><\/strong>
(Nova redacci\u00f3)
1. Els propietaris d\u2019elements privatius hi poden exercir totes les facultats del dret de propietat sense cap altra restricci\u00f3 que les que deriven del r\u00e8gim de propietat horitzontal. <\/span>
2. Els propietaris d\u2019un element privatiu hi poden fer obres de conservaci\u00f3 i de reforma sempre que no perjudiquin els altres propietaris ni la comunitat i que no disminueixin la solidesa de l\u2019immoble ni alterin la configuraci\u00f3 o l\u2019aspecte exterior del conjunt.<\/span>
3. Els propietaris que es proposin de fer obres en el seu element privatiu ho han de comunicar pr\u00e8viament a la presid\u00e8ncia o a l\u2019administraci\u00f3 de la comunitat i cal l\u2019acord de la junta si l\u2019obra comporta l\u2019alteraci\u00f3 d\u2019elements comuns. En cas d\u2019instal\u00b7laci\u00f3 d\u2019un punt de rec\u00e0rrega individual de vehicle el\u00e8ctric, nom\u00e9s cal enviar a la presid\u00e8ncia o a l\u2019administraci\u00f3 el projecte t\u00e8cnic amb quinze dies d\u2019antelaci\u00f3 a l\u2019inici de l\u2019obra i la certificaci\u00f3 t\u00e8cnica corresponent un cop finalitzada la instal\u00b7laci\u00f3). <\/span>
4. La comunitat pot exigir la reposici\u00f3 a l\u2019estat originari dels elements comuns alterats sense el seu consentiment. No obstant aix\u00f2, s\u2019ent\u00e9n que la comunitat ha donat el consentiment si l\u2019execuci\u00f3 de les obres \u00e9s not\u00f2ria, no disminueix la solidesa de l\u2019edifici ni comporta l\u2019ocupaci\u00f3 d\u2019elements comuns i la comunitat no s\u2019ha oposat en el termini de caducitat de quatre anys d\u2019en\u00e7\u00e0 que es van acabar. <\/span><\/p>\n\n\n\n

COMENTARI<\/span><\/strong>
S\u2019afegeix un primer ordinal a aquest precepte que abans es trobava recollit en el n\u00famero 1 de l\u2019article 553-37 sota la r\u00fabrica de \u201cdisposici\u00f3 dels elements privatius\u201d i que sembla tenir un millor encaix sistem\u00e0tic en l\u2019\u00fas i gaudi d\u2019aquest tipus d\u2019elements, at\u00e8s que les limitacions que la legislaci\u00f3 de propietat horitzontal estableix van m\u00e9s aviat referides a l\u2019\u00fas de l\u2019element privatiu que a la possible alienaci\u00f3 o disposici\u00f3 que d\u2019aquest se\u2019n faci. En tot cas, sembla evident que els propietaris dels elements privatius poden exercir el seu dret de propietat sense m\u00e9s limitaci\u00f3 que la que estableix el r\u00e8gim de propietat horitzontal, algunes de les quals es descriuen a continuaci\u00f3 i en l\u2019apartat relatiu a la realitzaci\u00f3 d\u2019obres. M\u2019hi referir\u00e9 m\u00e9s abastament despr\u00e9s en comentar la modificaci\u00f3 de l\u2019article 553-38.<\/p>\n\n\n\n

En el n\u00famero 3, que correspon a l\u2019actual 2, s\u2019afegeix que l\u2019acord requereix la majoria del 553-25 i ara, encara que no es diu, seran les majories del 553-25 o 26 (at\u00e8s que l\u2019avantprojecte, el r\u00e8gim de majories, el recull en dos preceptes enlloc de fer-ho en un de sol) segons el tipus d\u2019obra i la seva finalitat, de manera que pot \u00e9sser majories simples si p.e. s\u00f3n obres necess\u00e0ries relacionades amb infraestructures comunes o altres similars, o per contra pot necessitar-se fins i tot majories refor\u00e7ades si p.e. es tracta d\u2019innovacions que afecten o alteren l\u2019estructura o configuraci\u00f3 exterior de l\u2019edifici u obres similars.<\/p>\n\n\n\n

En el n\u00famero 4 es modifica el termini, transcorregut el qual, s\u2019ent\u00e9n que la comunitat ha donat el consentiment a les obres, si l\u2019execuci\u00f3 de les obres \u00e9s not\u00f2ria, no disminueix la solidesa de l\u2019edifici ni comporta l\u2019ocupaci\u00f3 d\u2019elements comuns, sent que el que actualment cont\u00e9 la llei \u00e9s de sis anys des de l\u2019acabament de les obres i no es parla de caducitat, i el del projecte \u00e9s de quatre anys de caducitat, per tant no admet interrupci\u00f3 i es compta de data a data. <\/p>\n\n\n\n

Cap\u00edtol apart mereix el comentari a l\u2019afegit\u00f3 que el projecte fa al n\u00famero 3 d\u2019aquest article i en referencia a la instal\u00b7laci\u00f3 de punts de rec\u00e0rrega de vehicles el\u00e8ctrics.<\/p>\n\n\n\n

Efectivament, s\u2019afavoreix la instal\u00b7laci\u00f3 de punts de rec\u00e0rrega de vehicles el\u00e8ctrics i s\u2019atorga als propietaris aquesta facultat, amb l\u2019obligaci\u00f3 pr\u00e8via d\u2019enviar el projecte t\u00e8cnic a la presid\u00e8ncia o a l\u2019administraci\u00f3.<\/p>\n\n\n\n

Un primer comentari que cal fer \u00e9s al respecte de la majoria necess\u00e0ria per adoptar l\u2019acord si afecta a elements comuns, que entenc que ser\u00e0 la que s\u2019estableix en l\u2019article 553.25.2 e) tamb\u00e9 reformat i que diu al respecte:<\/p>\n\n\n\n

\u201c2. S\u2019adopten per majoria simple dels propietaris que han participat en cada votaci\u00f3 i que representen, alhora, la majoria simple del total de les seves quotes de participaci\u00f3, els acords que fan refer\u00e8ncia a:

c) L\u2019execuci\u00f3 de les obres necess\u00e0ries per a instal\u00b7lar infraestructures comunes o equips amb la finalitat de millorar l\u2019efici\u00e8ncia energ\u00e8tica o h\u00eddrica dels immobles i la mobilitat dels usuaris, per connectar serveis de telecomunicacions de banda ampla o per a individualitzar el mesurament dels consums d\u2019aigua, gas o electricitat, o per a la instal\u00b7laci\u00f3 general de punts de rec\u00e0rrega per a vehicles el\u00e8ctrics, encara que comporti la modificaci\u00f3 del t\u00edtol i dels estatuts\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Solament destacar que aquesta no \u00e9s la soluci\u00f3 que d\u00f3na la LPH a aquest tipus d\u2019innovaci\u00f3.<\/p>\n\n\n\n

Efectivament, a nivell espanyol, el dia 24 de desembre de 2009 va entrar en vigor la Ley 19\/2009 de fomento del alquiler y de eficiencia energ\u00e9tica de los edificios, darrera reforma en mat\u00e8ria de propietat horitzontal i concretament de l\u2019article 17.3 de la LPH estatal, aprofitant la modificaci\u00f3 de la LEC en mat\u00e8ria de desnonament, per introduir determinats preceptes relacionats amb l\u2019\u00fas de les energies sostenibles i del recursos h\u00eddrics. Aquesta modificaci\u00f3 facilita la instal\u00b7laci\u00f3 de punts de c\u00e0rrega en places de garatge particulars, ja que es decideix que no fa falta l\u2019aprovaci\u00f3 per part de la comunitat, com si ho \u00e9s per instal\u00b7lar qualsevol altra cosa, com ara una prestatgeria, una porta, etc.<\/p>\n\n\n\n

Per instal\u00b7lar un carregador a la teva pla\u00e7a nom\u00e9s \u00e9s necessari comunicar-ho i no importa quina sigui l\u2019opini\u00f3 de la resta de propietaris. Aix\u00ed ho diu l\u2019Art. 17, punt 3, tercer par\u00e0graf de la LPH: \u201cSi se tratara de instalar en el aparcamiento del edificio un punto de recarga de veh\u00edculos el\u00e9ctricos para uso privado, siempre que este se ubicara en una plaza individual de garaje, s\u00f3lo se requerir\u00e1 la comunicaci\u00f3n previa a la comunidad de que se proceder\u00e1 a su instalaci\u00f3n. El coste de dicha instalaci\u00f3n ser\u00e1 asumido \u00edntegramente por el o los interesados directos en la misma\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Ara b\u00e9, a nivell de la LPH la q\u00fcesti\u00f3 no \u00e9s tan f\u00e0cil i no sembla que amb aquesta declaraci\u00f3 legal estigui tot solucionat, at\u00e8s que quan per tal de portar a terme aquella instal\u00b7laci\u00f3 s\u2019ha d\u2019afectar un element com\u00fa no hi ha una previsi\u00f3 legal concreta. <\/p>\n\n\n\n

Per contra, el legislador catal\u00e0, en el projecte de reforma, ho soluciona tot dient que \u201cnom\u00e9s cal enviar a la presid\u00e8ncia o a l\u2019administraci\u00f3 el projecte t\u00e8cnic amb 15 dies d\u2019antelaci\u00f3 a l\u2019inici de l\u2019obra i la certificaci\u00f3 t\u00e8cnica corresponent un cop finalitzada la instal\u00b7laci\u00f3\u201d, i ho contraposa a la resta d\u2019obres en elements privatius en que \u201cho han de comunicar pr\u00e8viament a la presid\u00e8ncia o a l\u2019administraci\u00f3 de la comunitat i cal l\u2019acord de la junta si l\u2019obra comporta l\u2019alteraci\u00f3 d\u2019elements comuns\u201d.<\/p>\n\n\n\n

El cas \u00e9s que no s\u2019estableix cap conseq\u00fc\u00e8ncia en cas de contravenci\u00f3. En tot cas, no estic massa d\u2019acord amb el precepte, ja que sembla que \u00e9s evident que s\u00ed que tindria quelcom que dir la comunitat i per exemple el m\u00e9s normal \u00e9s que aquesta decideixi quin sigui el sistema m\u00e9s adequat a fi i efecte d\u2019homologar tots els aparells de rec\u00e0rrega que s\u2019instal\u00b7lin i que guardin una certa semblan\u00e7a.<\/p>\n\n\n\n

Tanmateix, cal relacionar-ho amb la servitud d\u2019acc\u00e9s a una xarxa general de l\u2019article 566.8 CCCat quan diu: <\/p>\n\n\n\n

\u201cEls propietaris d\u2019una finca sense connexi\u00f3 a una xarxa general de sanejament o subministradora d\u2019aigua, energia, comunicacions, serveis de noves tecnologies o altres serveis semblants poden exigir als ve\u00efns que s\u2019estableixi una servitud d\u2019acc\u00e9s de caracter\u00edstiques adequades per a obtenir el servei i amb les connexions m\u00e9s adequades.

2. La servitud solament es pot exigir si la connexi\u00f3 a la xarxa general no es pot fer per cap altre lloc sense despeses desproporcionades i si els perjudicis ocasionats no s\u00f3n substancials.

3. L\u2019acc\u00e9s a la xarxa general s\u2019ha de donar pel sistema t\u00e8cnicament m\u00e9s adequat i pel punt menys perjudicial o inc\u00f2mode per a les finques gravades i, si \u00e9s compatible, pel m\u00e9s benefici\u00f3s per a la finca dominant\u201d.<\/p>\n\n\n\n

\u00c9s important destacar que l\u2019article 553.39.3 referit als propietaris d\u2019elements privatius, a difer\u00e8ncia del que fa en el seu apartat 2n, no menciona la necessitat d\u2019acord en junta per a l\u2019establiment de la servitud, sin\u00f3 que declara el dret del propietari a exigir-la quan concorrin els requisits que esmenta. I aix\u00ed, mentre que l\u2019apartat 2n diu: \u201cLa comunitat pot exigir la constituci\u00f3 de servituds permanents sobre els elements d\u2019\u00fas privatiu diferents de l\u2019habitatge estricte si s\u00f3n indispensables per a l\u2019execuci\u00f3 dels acords de millorament adoptats per la junta o per a l\u2019acc\u00e9s a elements comuns que no en tinguin cap altre\u201d, l\u2019apartat 3r refereix que \u201cels propietaris d\u2019elements privatius poden exigir la constituci\u00f3 de les servituds, permanents o temporals, absolutament imprescindibles per efectuar obres de conservaci\u00f3 i subministrament de llur element privatiu\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Per \u00faltim, escau tamb\u00e9 comentar que el par\u00e0graf 4t indica que \u201cels titulars de les servituds han de rescabalar els danys que causin en els elements privatius o comuns afectats i, si s\u2019escau, el menyscabament que els produeixin\u201d, la qual cosa es correspon amb el que l\u2019article 566.10 disposa respecte de l\u2019establiment de les servituds for\u00e7oses.<\/p>\n\n\n\n

Pel que fa a qui n\u2019ha de pagar el consum, sembla evident que \u00e9s aquell que en fa \u00fas, tenint en compte que el normal \u00e9s la instal\u00b7laci\u00f3 d\u2019un comptador que individualitzi els consums de cada pla\u00e7a d\u2019aparcament o de cada presa el\u00e8ctrica. En un sup\u00f2sit de consums el\u00e8ctrics en un garatge i on el propietari s\u2019enganxa a la xarxa comunit\u00e0ria at\u00e8s que aquesta individualitzaci\u00f3 no s\u2019havia fet, la SAP Vizcaya 16-11-2010 deia: \u201c… De haber existido desde la fase constructiva, esa instalaci\u00f3n privativa de electricidad para determinadas parcelas, ello se hubiera traducido en la existencia de alg\u00fan contador que midiera el consumo efectuado, porque lo que no resulta admisible es que el demandante pretenda tener una iluminaci\u00f3n propia y privativa a costa de los caudales de la Comunidad y aqu\u00ed se ha acreditado que esa instalaci\u00f3n que le daba servicio como tal no era sufragada por el demandante, sino por la Comunidad, al tratarse de un enganche conectado a la iluminaci\u00f3n de emergencia, y por lo tanto comunitaria, y cuando el Presidente de la Comunidad le dio autorizaci\u00f3n para realizar la acometida el\u00e9ctrica a su propiedad privada en el garaje, se hizo condicionada a que dicha acometida se efectuase desde el contador individual del demandante, situado en el cuarto de contadores, hasta su propiedad por espacios comunes, pero esto no fue lo que realiz\u00f3 el demandante, sino que realiz\u00f3 un enganche desde el cuadro comunitario\u201d.<\/p>\n\n\n\n

37<\/strong>
Article 553-37. Disposici\u00f3 dels elements <\/strong> privatius. <\/strong><\/strong><\/strong>
(Redacci\u00f3 anterior)
1. Els propietaris d\u2019elements privatius hi poden exercir totes les facultats del dret de propietat sense cap altra limitaci\u00f3 que les que deriven del r\u00e8gim de propietat horitzontal. En conseq\u00fc\u00e8ncia, els poden modificar, alienar i gravar i hi poden fer tota mena d\u2019actes de disposici\u00f3 ordin\u00e0ria i extraordin\u00e0ria. Si hi estableixen servituds en benefici d\u2019altres finques, aquestes servituds s\u2019extingeixen en cas de destrucci\u00f3 o enderroc de l\u2019edifici. <\/span>
2. Els propietaris, en els casos d\u2019arrendament o de qualsevol altra transmissi\u00f3 del gaudi de l\u2019element privatiu, s\u00f3n responsables davant de la comunitat i de terceres persones de les obligacions derivades del r\u00e8gim de propietat horitzontal. <\/span>
3. La persona que adquireix un element privatiu ha de comunicar el canvi de titularitat a la secretaria de la comunitat i designar un domicili per a comunicacions.<\/span><\/p>\n\n\n\n

Article 553-37. Disposici\u00f3 dels elements <\/strong> privatius. <\/strong><\/strong><\/strong>
(Nova redacci\u00f3)
1. Els propietaris d\u2019elements privatius els poden modificar, alienar i gravar i hi poden fer tota mena d\u2019actes de disposici\u00f3. Si hi estableixen servituds en benefici d\u2019altres finques, aquestes servituds s\u2019extingeixen en cas de destrucci\u00f3 o enderroc de l\u2019edifici.<\/span>
2. Els propietaris, en els casos d\u2019arrendament o de qualsevol altra transmissi\u00f3 del gaudi de l\u2019element privatiu, s\u00f3n responsables davant de la comunitat i de terceres persones de les obligacions derivades del r\u00e8gim de propietat horitzontal.<\/span>
3. La persona que aliena un element privatiu ha de comunicar el canvi de titularitat a la secretaria de la comunitat; mentre no ho comuniqui respon solid\u00e0riament dels deutes envers la comunitat.<\/span><\/p>\n\n\n\n

COMENTARI<\/span><\/strong>
A m\u00e9s del trasllat del primer par\u00e0graf de l\u2019article 553-37 al 553-36 per les raons abans esmentades, es canvia l\u2019expressi\u00f3 \u201cd\u2019actes de disposici\u00f3 ordin\u00e0ria i extraordin\u00e0ria\u201d per \u201cactes de disposici\u00f3\u201d, sens dubte perqu\u00e8 la distinci\u00f3 no t\u00e9 massa sentit, ja que es considera que aquesta precisi\u00f3 \u00e9s innecess\u00e0ria per ser l\u2019element privatiu de plena propietat de la persona titular. 

Aix\u00ed mateix, l\u2019expressi\u00f3 \u201csi hi estableixen servituds en benefici d\u2019altres finques, aquestes servituds s\u2019extingeixen en cas de destrucci\u00f3 o enderroc de l\u2019edifici\u201d ja es cont\u00e9 en l\u2019actual redacci\u00f3, tampoc sembla que sigui necess\u00e0ria, at\u00e8s que desaparegut l\u2019immoble \u00e9s clar que desapareix la servitud 

Pel que fa a la resta, amb l\u2019afegit\u00f3 al n\u00famero 3, que diu \u201dmentre no ho comuniqui respon solid\u00e0riament dels deutes envers la comunitat\u201d, es fomenta el compliment de l\u2019obligaci\u00f3 de comunicar el canvi de titularitat de l\u2019element privatiu amb l\u2019establiment de la responsabilitat solid\u00e0ria del transmitent respecte dels deutes que es meritin fins a l\u2019efectiva notificaci\u00f3 de la transmissi\u00f3 a la comunitat.

El criteri actual que sigui l\u2019adquirent la persona obligada a comunicar el canvi de titularitat \u00e9s certament perill\u00f3s, ja que moltes vegades \u00e9s dif\u00edcil con\u00e8ixer l\u2019adre\u00e7a i les dades de l\u2019adquirent si aquest no ho fa, sobretot en el cas que sigui un estranger.

Aix\u00ed mateix, \u00e9s pla que no \u00e9s suficient amb establir obligacions si no es disposen sancions, i per tant, afegir la responsabilitat solid\u00e0ria de l\u2019alienant si no fa la comunicaci\u00f3 del canvi de titularitat a la comunitat \u00e9s for\u00e7a encertat i afegeix una garantia m\u00e9s a la comunitat. Aquesta reforma \u00e9s, doncs, for\u00e7a encertada.<\/p>\n\n\n\n

38<\/strong>
Article 553-38. Obligacions de conservaci\u00f3 i manteniment dels elements privatius. <\/strong><\/strong><\/strong><\/strong>
(Redacci\u00f3 anterior)
1. Els propietaris d\u2019elements privatius els han de conservar i mantenir en bon estat, parets endins, i mantenir els serveis i les instal\u00b7lacions que s\u2019hi emplacin.<\/span>
2. Les despeses ordin\u00e0ries i extraordin\u00e0ries de conservaci\u00f3 i manteniment dels elements comuns d\u2019\u00fas restringit s\u00f3n a c\u00e0rrec dels propietaris dels elements privatius que en gaudeixen. Les reparacions que es deuen a vicis de construcci\u00f3 o estructurals, originaris o sobrevinguts, o a reparacions que afecten i beneficien tot l\u2019edifici s\u00f3n comunit\u00e0ries, llevat que siguin conseq\u00fc\u00e8ncia d\u2019un mal \u00fas.<\/span>
3. La comunitat ha de fer les obres necess\u00e0ries per a la conservaci\u00f3 integral de l\u2019immoble i dels seus serveis, de manera que compleixi les condicions estructurals, d\u2019habitabilitat, d\u2019accessibilitat, d\u2019estanquitat i de seguretat necess\u00e0ries.<\/span><\/p>\n\n\n\n

Article 553-38. Obligacions de conservaci\u00f3 i manteniment dels elements privatius. <\/strong><\/strong><\/strong><\/strong>
(Nova redacci\u00f3)
Els propietaris d\u2019elements privatius els han de conservar en bon estat i mantenir els serveis i les instal\u00b7lacions que s\u2019hi emplacin.<\/span><\/p>\n\n\n\n

COMENTARI<\/span><\/strong>
Es suprimeix la confusa distinci\u00f3 que la normativa fins ara vigent establia entre elements comuns d\u2019\u00fas restringit i elements comuns d\u2019\u00fas exclusiu, i s\u2019instaura un \u00fanic r\u00e8gim per als elements comuns l\u2019\u00fas dels quals sigui atribu\u00eft a un o diversos propietaris d\u2019elements privatius.

Possiblement, un dels aspectes que des de l\u2019inici de l\u2019entrada en vigor del Llibre V del CCCat va ser m\u00e9s durament criticat va ser el relatiu a l\u2019establiment d\u2019un r\u00e8gim de b\u00e9ns completament noved\u00f3s que afegia al tradicional de b\u00e9ns privatius, b\u00e9ns comuns i b\u00e9ns comuns destinats a l\u2019\u00fas privatiu, la categoria de bens d\u2019\u00fas restringit. Justament fa dos anys, en el primer F\u00f2rum de Jutges\/Administradors de finques celebrat a Sitges i en qu\u00e8 ja vaig tenir l\u2019honor de participar amb una pon\u00e8ncia referida als dubtes que creava el sistema de pagament de les despeses extraordin\u00e0ries en aquesta nova categoria de b\u00e9ns, la vaig iniciar tot manifestant: \u201c\u00c9s aquesta una q\u00fcesti\u00f3 no exempta de pol\u00e8mica i d\u2019interpretacions for\u00e7a diferents i \u00e0dhuc diria que de vegades for\u00e7a allunyades. De fet, del que sembla que no queda cap dubte \u00e9s que el legislador catal\u00e0 ha afegit una nova categoria de b\u00e9ns als comuns, privatius i privatius atribu\u00efts a l\u2019\u00fas exclusiu d\u2019un propietari i que s\u00f3n els bens privatius d\u2019\u00fas restringit, categoria aquesta fins ara in\u00e8dita a la legislaci\u00f3 de la LPH. La primera dificultat la trobem en la seva definici\u00f3, at\u00e8s que la llei no ens la d\u00f3na malgrat s\u2019hi refereixi en els articles 553-38 i 553-42.3. Per trobar-la podr\u00edem acudir al descart. Aix\u00ed, no s\u00f3n b\u00e9ns privatius d\u2019\u00fas restringit els b\u00e9ns comuns, ni tampoc els b\u00e9ns que tot i ser privatius est\u00e0 atorgat el seu \u00fas amb car\u00e0cter exclusiu a un propietari. A partir d\u2019aqu\u00ed hi ha opinions per a tots els gustos. 

Despr\u00e9s de fer una s\u00e8rie d\u2019hip\u00f2tesis i recollir diverses teories al respecte, acabava inclinant-me per considerar que els b\u00e9ns d\u2019\u00fas restringit eren: \u201cEls referits als serveis i subministres i en els quals el propietari del b\u00e9 que en t\u00e9 atribu\u00eft l\u2019\u00fas restringit hauria de fer-se c\u00e0rrec de les despeses ordin\u00e0ries i extraordin\u00e0ries, mentre que els b\u00e9ns comuns d\u2019\u00fas exclusiu serien els esmentats en l\u2019article 553-42 (patis, terrasses, jardins o cobertes i similars, \u00e9s a dir, espais o habitacles concrets) i en els quals el propietari que en tingu\u00e9s atribu\u00eft l\u2019\u00fas nom\u00e9s s\u2019hauria de fer c\u00e0rrec de les despeses ordin\u00e0ries, mentre que les extraordin\u00e0ries i estructurals i de refacci\u00f3 serien a c\u00e0rrec de la comunitat. Aquesta postura podria tenir l\u2019aval jurisprudencial relatiu a la responsabilitat dels propietaris dels habitatges en els danys causats per canonades que discorren dintre de la seva casa, mentre que la comunitat nom\u00e9s ho seria dels que discorren per elements comuns exteriors a l\u2019habitatge\u201d.

De fet, en els primers treballs preparatoris de l\u2019observatori del dret privat de Catalunya, ja es contemplava la modificaci\u00f3 d\u2019aquest precepte i la superaci\u00f3 de la contradicci\u00f3 entre els articles 553-38.2 i 553-42.3, i es deia que \u201cla distinci\u00f3 entre \u2018elements comuns d\u2019\u00fas exclusiu\u2019 i \u2018elements comuns d\u2019\u00fas restringit\u2019 que es despr\u00e8n d\u2019ambd\u00f3s preceptes i el contradictori tractament que en ambd\u00f3s preceptes es realitza respecte a la responsabilitat d\u2019assumir les despeses ordin\u00e0ries i extraordin\u00e0ries, no es justifica des d\u2019un punt de vista jur\u00eddic ni pr\u00e0ctic, provocant dissensions i interpretacions dispars, a difer\u00e8ncia del r\u00e8gim anterior, que es correspondria amb el criteri establert en l\u2019art. 553-42.3, m\u00e9s propi de la l\u00f2gica i del sentit com\u00fa\u201d.

Sortosament, aquest tertium genus <\/em>ha estat suprimit i s\u2019ha tornat a la tradicional distinci\u00f3 entre b\u00e9ns comuns, b\u00e9ns privatius i b\u00e9ns comuns atribu\u00efts a \u00fas privatiu, del que n\u2019\u00e9s una bona mostra la nova redacci\u00f3 de l\u2019article 553-38 amb la corresponent supressi\u00f3 dels n\u00fameros 2 i 3 i la corresponent modificaci\u00f3 de l\u2019article 553-42 amb la supressi\u00f3 tamb\u00e9 dels n\u00fameros 2 i 3. 

La reforma va en la idea amb la qual la majoria de la doctrina s\u2019alineava i que era la que ja vaig recollir en aquella pon\u00e8ncia de fa dos anys com la m\u00e9s adient. De manera que el nou r\u00e8gim de pagament de les despeses distingeix entre elements privatius, elements comuns i elements comuns destinats a l\u2019\u00fas privatiu. 

Pel que fa als primers, els privatius, el 553-38 diu que \u201cels propietaris d\u2019elements privatius els han de conservar en bon estat i mantenir els serveis i les instal\u00b7lacions que s\u2019hi emplacin\u201d, al\u00b7locuci\u00f3 aquesta de serveis i instal\u00b7lacions que s\u2019hi emplacin que, segons el meu parer, es refereix a la suprimida categoria de b\u00e9ns comuns d\u2019\u00fas restringit (parets endins diu l\u2019encara vigent 553-38) i que es referiria a les canonades i serveis que discorren per dins del b\u00e9 privatiu.

Pel que fa als comuns d\u2019\u00fas exclusiu, el 553-44, respecte a la seva conservaci\u00f3 i manteniment, diu: \u201cConservaci\u00f3 i manteniment d\u2019elements comuns. La comunitat ha de conservar els elements comuns de l\u2019immoble de manera que compleixi les condicions estructurals, d\u2019habitabilitat d\u2019accessibilitat, d\u2019estanquitat i de seguretat necess\u00e0ries, i ha de mantenir en funcionament correcte els serveis i les instal\u00b7lacions. Els propietaris han d\u2019assumir les obres de conservaci\u00f3 i reparaci\u00f3 necess\u00e0ries\u201d.

I finalment, i pel que fa als elements comuns atribu\u00efts a l\u2019\u00fas exclusiu d\u2019un propietari, l\u2019article 553-43 diu: <\/p>\n\n\n\n

\u201c2. Els propietaris dels elements privatius que tenen l\u2019\u00fas i el gaudi exclusiu dels elements comuns assumeixen totes les despeses de conservaci\u00f3 i manteniment i tenen l\u2019obligaci\u00f3 de conservar-los adequadament i mantenir-los en bon estat.
3. Les reparacions que es deuen a vicis de construcci\u00f3 o estructurals, originaris o sobrevinguts, o a reparacions que afecten i beneficien tot l\u2019immoble, s\u00f3n a c\u00e0rrec de la comunitat, llevat que siguin conseq\u00fc\u00e8ncia d\u2019un mal \u00fas o d\u2019una mala conservaci\u00f3\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Distingeix, doncs, entre les despeses de conservaci\u00f3 i manteniment que els hi corresponen a ells i les que siguin derivades de vicis de construcci\u00f3, estructurals o reparacions que afecten a tot l\u2019immoble que seran de c\u00e0rrec de la comunitat, llevat l\u00f2gicament siguin conseq\u00fc\u00e8ncia d\u2019un mal \u00fas o d\u2019una mala conservaci\u00f3.

Es suprimeix el darrer par\u00e0graf del n\u00famero 3 del 553-42 que tants problemes havia causat i que en la redacci\u00f3 actual afegeix a l\u2019ara dit \u201cles despeses estructurals, de refacci\u00f3 i les altres despeses extraordin\u00e0ries s\u00f3n comunes\u201d i tot en conson\u00e0ncia amb la desaparici\u00f3 dels b\u00e9ns d\u2019\u00fas restringit.

Sobre el que ha d\u2019entendre\u2019s per \u201cdespeses estructurals\u201d i at\u00e8s que la llei no s\u2019hi refereix, pot servir l\u2019enumeraci\u00f3 descriptiva de l\u2019article 17, 1, a) de la Llei 3\/1999, de 5 de novembre, de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n (LOE), que fa refer\u00e8ncia a la \u201ccimentaci\u00f3n, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga, u otros elementos estructurales, cuyas deficiencias pueden comprometer directamente las resistencia mec\u00e1nica y la estabilidad del edificio\u201d. A aquestes ha d\u2019assimilar-se les obres de refacci\u00f3 (de llat\u00ed re<\/em> i facio<\/em>), que \u00e9s sin\u00f2nim de reedificaci\u00f3, restauraci\u00f3, reparaci\u00f3, reconstrucci\u00f3, rehabilitaci\u00f3, o reparaci\u00f3 extraordin\u00e0ria, que excedeixi, per la seva entitat o quantia, de les normals despeses ordin\u00e0ries de conservaci\u00f3 i manteniment.<\/p>\n\n\n\n

39<\/strong>
Article 553-39. Limitacions i servituds legals.<\/strong><\/strong><\/strong><\/strong><\/strong>
(Redacci\u00f3 anterior)
1. Els elements privatius estan subjectes, en benefici dels altres i de la comunitat, a les limitacions imprescindibles per a efectuar les obres de conservaci\u00f3 i manteniment dels elements comuns i dels altres elements privatius quan no hi ha cap altra manera d\u2019efectuar-les o l\u2019altra manera \u00e9s desproporcionadament cara o carregosa. <\/span>
2. La comunitat pot exigir la constituci\u00f3 de servituds permanents sobre els elements d\u2019\u00fas privatiu diferents de l\u2019habitatge estricte si s\u00f3n indispensables per a l\u2019execuci\u00f3 dels acords de millorament adoptats per la junta o per a l\u2019acc\u00e9s a elements comuns que no en tinguin cap altre.<\/span>
3. Els propietaris d\u2019elements privatius poden exigir la constituci\u00f3 de les servituds, permanents o temporals, absolutament imprescindibles per efectuar obres de conservaci\u00f3 i subministrament de llur element privatiu.<\/span>
4. Els titulars de les servituds han de rescabalar els danys que causin en els elements privatius o comuns afectats i, si s\u2019escau, el menyscabament que els produeixin.<\/span><\/p>\n\n\n\n

Article 553-39. Restriccions i servituds for\u00e7oses. <\/strong><\/strong><\/strong><\/strong><\/strong><\/strong>
(Nova redacci\u00f3)
1. Els elements privatius estan subjectes, en benefici dels altres i de la comunitat, a les restriccions imprescindibles per efectuar les obres de conservaci\u00f3 i manteniment dels elements comuns i dels altres elements privatius, quan no hi ha cap altra manera d\u2019efectuar-les o l\u2019altra manera \u00e9s desproporcionadament cara o carregosa.<\/span>
2. La comunitat pot exigir la constituci\u00f3 de servituds permanents sobre els elements d\u2019\u00fas privatiu diferents de l\u2019habitatge estricte si s\u00f3n indispensables per a l\u2019execuci\u00f3 dels acords de supressi\u00f3 de les barreres arquitect\u00f2niques o de millorament adoptats per la junta o per a l\u2019acc\u00e9s a elements comuns que no en tinguin cap altre.<\/span>
3. Els propietaris d\u2019elements privatius poden exigir la constituci\u00f3 de les servituds, permanents o temporals, imprescindibles per efectuar-hi les obres de conservaci\u00f3 i d\u2019acc\u00e9s a xarxes generals de subministraments de serveis.<\/span>
4. Els titulars de les servituds han de rescabalar els danys que causin en els elements privatius o comuns afectats i, si s\u2019escau, el menyscabament que els produeixin.<\/span><\/p>\n\n\n\n

COMENTARI<\/span><\/strong>
L\u2019avantprojecte introdueix en aquest precepte dues novetats. Per una banda, en el par\u00e0graf 2n i respecte de la constituci\u00f3 de servituds que pot exigir la comunitat, s\u2019hi afegeix a aquelles que deriven d\u2019acords comunitaris de millorament adoptats per la junta o per a l\u2019acc\u00e9s a elements comuns que no en tinguin cap altre, les necess\u00e0ries per a l\u2019execuci\u00f3 dels acords de supressi\u00f3 de les barreres arquitect\u00f2niques.

Pel que fa a les servituds que poden exigir els propietaris, s\u2019afegeix a les imprescindibles per efectuar-hi les obres de conservaci\u00f3, les d\u2019acc\u00e9s a xarxes generals de subministraments de serveis. Aquest afegit soluciona qualsevol dubte al respecte dels sup\u00f2sits en que l\u2019acc\u00e9s a les xarxes de subministrament de serveis requereixi passar per elements comuns, un cas, per exemple, de les de subministrament per vehicles el\u00e8ctrics.

Noti\u2019s per\u00f2 la diferencia entre unes i altres, at\u00e8s que mentre que les comunit\u00e0ries requereixen previs acords de junta, les que poden exigir els propietaris s\u00f3n for\u00e7oses. <\/p>\n\n\n\n

4<\/strong>0
Article 553-40. Limitacions d\u2019\u00fas dels elements privatius.<\/strong><\/strong><\/strong><\/strong><\/strong><\/strong>
(Redacci\u00f3 anterior)
1. Els propietaris i els ocupants dels elements privatius no hi poden fer activitats contr\u00e0ries a la conviv\u00e8ncia normal en la comunitat o que malmetin o facin perillar l\u2019edifici. Tampoc no poden fer les activitats que els estatuts o la normativa urban\u00edstica i d\u2019usos del sector on hi ha l\u2019edifici exclouen o prohibeixen de manera expressa.<\/span>
2. El president o presidenta de la comunitat, si es fan les activitats a qu\u00e8 fa refer\u00e8ncia l\u2019apartat 1, per iniciativa pr\u00f2pia o a petici\u00f3 d\u2019una quarta part dels propietaris, ha de requerir fefaentment a qui les faci que les deixi de fer. Si la persona requerida persisteix en la seva activitat, la junta pot interposar contra els propietaris i els ocupants de l\u2019element privatiu l\u2019acci\u00f3 de cessaci\u00f3, que s\u2019ha de tramitar d\u2019acord amb les normes del judici ordinari. Una vegada presentada la demanda, que s\u2019ha d\u2019acompanyar del requeriment i de la certificaci\u00f3 de l\u2019acord de la junta de propietaris, l\u2019autoritat judicial ha d\u2019adoptar les mesures cautelars que consideri convenients, entre les quals, la cessaci\u00f3 immediata de l\u2019activitat prohibida.<\/span>
3. La comunitat t\u00e9 dret a la indemnitzaci\u00f3 pels perjudicis que se li causin i, si les activitats prohibides continuen, a instar judicialment la privaci\u00f3 de l\u2019\u00fas i el gaudi de l\u2019element privatiu per un per\u00edode que no pot excedir els dos anys i, si escau, l\u2019extinci\u00f3 del contracte d\u2019arrendament o de qualsevol altre que atribueixi als ocupants un dret sobre l\u2019element privatiu.<\/span><\/p>\n\n\n\n

Article 553-40. Prohibicions i restriccions d\u2019\u00fas dels elements privatius i comuns. <\/strong><\/strong><\/strong><\/strong><\/strong><\/strong><\/strong>
(Nova redacci\u00f3)
1. Els propietaris i els ocupants no poden fer en els elements privatius, ni en la resta de l\u2019immoble, activitats contr\u00e0ries a la conviv\u00e8ncia normal en la comunitat o que malmetin o facin perillar l\u2019immoble. Tampoc no poden dur a terme les activitats que la llei o els estatuts exclouen o prohibeixen de manera expressa.<\/span>
2. La presid\u00e8ncia de la comunitat, si es fan les activitats a qu\u00e8 fa refer\u00e8ncia l\u2019apartat 1, per iniciativa pr\u00f2pia o a petici\u00f3 d\u2019una quarta part dels propietaris, ha de requerir fefaentment qui les faci que deixi de fer-les. Si la persona requerida persisteix en la seva activitat, la junta pot interposar contra els propietaris i els ocupants de l\u2019element privatiu l\u2019acci\u00f3 per fer-la cessar, que s\u2019ha de tramitar d\u2019acord amb les normes processals corresponents. Una vegada presentada la demanda, que s\u2019ha d\u2019acompanyar del requeriment i de la certificaci\u00f3 de l\u2019acord de la junta de propietaris, l\u2019autoritat judicial ha d\u2019adoptar les mesures cautelars que consideri convenients, entre les quals, la cessaci\u00f3 immediata de l\u2019activitat prohibida.<\/span>
3. La comunitat t\u00e9 dret a la indemnitzaci\u00f3 pels perjudicis que se li causin i, si les activitats prohibides continuen, a instar judicialment la privaci\u00f3 de l\u2019\u00fas i el gaudi de l\u2019element privatiu per un per\u00edode que no pot excedir els dos anys i, si escau, l\u2019extinci\u00f3 del contracte d\u2019arrendament o de qualsevol altre que atribueixi als ocupants un dret sobre l\u2019element privatiu.<\/span><\/p>\n\n\n\n

COMENTARI<\/span><\/strong>
La modificaci\u00f3 m\u00e9s destacable en aquest article \u00e9s que ara \u00e9s un \u00fanic precepte el que recull el r\u00e8gim de les activitats prohibides, tant pel que fa les que es puguin desenvolupar en elements privatius com aquelles que es portin a terme en elements comuns, que al text fins ara vigent est\u00e0 contingut en dos articles diferents (40 referit a activitats a la comunitat i 47 referit a activitats en element privatiu). Aix\u00ed, ara es diu que \u201cels propietaris i els ocupants no poden fer en els elements privatius, ni en la resta de l\u2019immoble, activitats contr\u00e0ries a la conviv\u00e8ncia normal…\u201d. S\u2019aconsegueix aquesta finalitat afegint \u201cni en la resta de l\u2019immoble\u201d. 

D\u2019altra banda, se substitueix la frase \u201cles activitats que els estatuts o la normativa urban\u00edstica i d\u2019usos del sector prohibeixen de manera expressa\u201d per la de \u201cles activitats que la llei o els estatuts exclouen o prohibeixen de manera expressa\u201d, expressi\u00f3 aquesta que empra l\u2019encara actual article 553-47 per referir-se a les activitats en elements privatius. El canvi segurament obeeix a poder encabir-hi com a normativa a respectar la derivada de les regles estatals o auton\u00f2miques i els propis ordenaments municipals. Des d\u2019aquest punt de vista, la reforma \u00e9s correcta.

En tot cas, continua mantenint-se l\u2019expressi\u00f3 \u201cactivitats contr\u00e0ries a la conviv\u00e8ncia normal en la comunitat\u201d, concepte aquest indeterminat de clara valoraci\u00f3 judicial i que requereix de l\u2019acreditaci\u00f3 de mol\u00e8sties objectives, com ara sorolls, altercats, etc.

Una altra novetat \u00e9s que aqu\u00ed tamb\u00e9 se substitueix (com de fet es fa en altres preceptes reformats) l\u2019al\u00b7locuci\u00f3 \u201cedifici\u201d per \u201cimmoble\u201d amb les connotacions a les que ja abans m\u2019he referit.

Es canvia acci\u00f3 de cessaci\u00f3, per \u201cacci\u00f3 per fer-les cessar\u201d, f\u00f3rmula aquesta que des del punt de vista del llenguatge jur\u00eddic catal\u00e0 sembla m\u00e9s encertada. 

Pel que fa a la resta, la remissi\u00f3 que ara es cont\u00e9 al judici ordinari es fa a \u201cles normes processals corresponents\u201d, que mentre que no es modifiqui la LEC ser\u00e0 la del judici ordinari segons disposa l\u2019article 249-8 de la LEC i que remet a aquest tr\u00e0mit:<\/p>\n\n\n\n

\u201c8.\u00ba Cuando se ejerciten las acciones que otorga a las Juntas de Propietarios y a estos la Ley de Propiedad Horizontal, siempre que no versen exclusivamente sobre reclamaciones de cantidad, en cuyo caso se tramitar\u00e1n por el procedimiento que corresponda\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Un darrer comentari seria en el sentit que podria haver-se modificat la necessitat que sigui una quarta part dels propietaris els que hagin de prendre la iniciativa per tal que es faci el requeriment, quan en realitat si s\u2019acorda en junta \u00e9s necess\u00e0ria solament la majoria simple del 553-25.2f), tant en la redacci\u00f3 actual com en la redacci\u00f3 proposada, i \u00e9s sabut que en moltes ocasions aquella majoria simple ni tan sols arriba a aquella quarta part. <\/p>\n\n\n\n

4<\/strong>1
Article 553-41. Elements comuns. <\/strong><\/strong><\/strong><\/strong><\/strong><\/strong><\/strong>
(Redacci\u00f3 anterior)
S\u00f3n elements comuns el solar, els jardins, les piscines, les estructures, les fa\u00e7anes, les cobertes, els vest\u00edbuls, les escales i els ascensors, les antenes i, en general, les instal\u00b7lacions i els serveis situats parets enfora dels elements privatius que es destinen a l\u2019\u00fas comunitari o a facilitar l\u2019\u00fas i el gaudi dels dits elements privatius.<\/span><\/p>\n\n\n\n

Article 553-41. Elements comuns. <\/strong><\/strong><\/strong><\/strong><\/strong><\/strong><\/strong>
(Nova redacci\u00f3)
S\u00f3n elements comuns el solar, els jardins, les piscines, les estructures, les fa\u00e7anes, les cobertes, els vest\u00edbuls, les escales i els ascensors, les antenes i, en general, les instal\u00b7lacions i els serveis dels elements privatius que es destinen a l\u2019\u00fas comunitari o a facilitar l\u2019\u00fas i el gaudi dels esmentats elements privatius.<\/span><\/p>\n\n\n\n

COMENTARI<\/span><\/strong>
L\u2019\u00fanica modificaci\u00f3 en aquest precepte rau en suprimir l\u2019expressi\u00f3 \u201cserveis situats parets enfora\u201d com un tipus m\u00e9s d\u2019element com\u00fa, sens dubte corroborant el que s\u2019havia vingut sostenint respecte de la categoria de b\u00e9ns d\u2019\u00fas restringit, en el sentit que aquests serien aquells que sent comunitaris estarien parets endins. En desapar\u00e8ixer aquella categoria de b\u00e9ns, no cal fer aquella distinci\u00f3. Per tant, les instal\u2022lacions i els serveis (com ara les canonades d\u2019aigua, gas, calefacci\u00f3, xarxes energ\u00e8tiques, etc.), tant comuns s\u00f3n si estan parets endins com parets enfora de l\u2019element privatiu.<\/p>\n\n\n\n

42 i 43<\/strong><\/strong>
Article 553-42. Aprofitament d\u2019elements comuns. <\/strong><\/strong><\/strong><\/strong><\/strong><\/strong><\/strong><\/strong>
(Redacci\u00f3 anterior)
1. L\u2019\u00fas i el gaudi dels elements comuns correspon a tots els propietaris d\u2019elements privatius i s\u2019ha d\u2019adequar a la destinaci\u00f3 que estableixen els estatuts o a la que resulti normal i adequada a llur naturalesa, sense perjudicar l\u2019inter\u00e8s de la comunitat.<\/span>
2. Es pot vincular, en el t\u00edtol de constituci\u00f3 o per acord un\u00e0nime de la junta de propietaris, l\u2019\u00fas exclusiu de patis, jardins, terrasses, cobertes de l\u2019edifici o altres elements comuns a un o diversos elements privatius. L\u2019atribuci\u00f3 exclusiva i inseparable a elements privatius de l\u2019\u00fas i el gaudi d\u2019una part dels elements comuns no els fa perdre aquesta naturalesa.<\/span>
3. Els propietaris dels elements privatius que tenen l\u2019\u00fas i el gaudi exclusiu dels elements comuns, en el cas a qu\u00e8 fa refer\u00e8ncia l\u2019apartat 2, n\u2019assumeixen les despeses ordin\u00e0ries de conservaci\u00f3 i manteniment i tenen l\u2019obligaci\u00f3 de conservar-los adequadament i mantenir-los en bon estat. Les despeses estructurals, de refacci\u00f3 i les altres despeses extraordin\u00e0ries s\u00f3n comunes.<\/span><\/p>\n\n\n\n

Article 553-42. \u00das i gaudi dels elements comuns. <\/strong><\/strong><\/strong><\/strong><\/strong><\/strong><\/strong><\/strong><\/strong>
(Nova redacci\u00f3)
L\u2019\u00fas i el gaudi dels elements comuns correspon a tots els propietaris L\u2019\u00fas i gaudi dels elements comuns correspon a tots els propietaris d\u2019elements privatius i s\u2019ha d\u2019adaptar a la destinaci\u00f3 que estableixen els estatuts o a la que resulti normal i adequada a llur naturalesa, sense perjudicar l\u2019inter\u00e8s de la comunitat<\/span><\/p>\n\n\n\n

Article 553-43. Elements comuns d\u2019\u00fas exclusiu. <\/strong><\/strong><\/strong><\/strong><\/strong><\/strong><\/strong><\/strong><\/strong><\/strong>
(Nova redacci\u00f3)
1. En el t\u00edtol de constituci\u00f3 o per acord un\u00e0nime de la junta de propietaris, es pot vincular a un o diversos elements privatius l\u2019\u00fas exclusiu de patis, jardins, terrasses, cobertes de l\u2019immoble o altres elements comuns. Aquesta vinculaci\u00f3 no els fa perdre la naturalesa d\u2019element com\u00fa.<\/span>
2. Els propietaris dels elements privatius que tenen l\u2019\u00fas i el gaudi exclusiu dels elements comuns assumeixen totes les despeses de conservaci\u00f3 i manteniment i tenen l\u2019obligaci\u00f3 de conservar-los adequadament i mantenir-los en bon estat.<\/span>
3. Les reparacions que es deuen a vicis de construcci\u00f3 o estructurals, originaris o sobrevinguts, o a reparacions que afecten i beneficien tot l\u2019immoble, s\u00f3n a c\u00e0rrec de la comunitat, llevat que siguin conseq\u00fc\u00e8ncia d\u2019un mal \u00fas o d\u2019una mala conservaci\u00f3.<\/span><\/p>\n\n\n\n

COMENTARI<\/span><\/strong>
Aqu\u00ed l\u2019avantprojecte divideix l\u2019article 553-42 en dos preceptes. El proppassat 553-42, que \u00e9s la transcripci\u00f3 literal del par\u00e0graf 1 de l\u2019actual 553-42, i el nou article 553-43, que el formen els actuals n\u00fameros 2 i 3 del 553-42 amb les novetats que a continuaci\u00f3 comentar\u00e9.

Pel que fa al par\u00e0graf 1 del nou 553-43, es redacta a l\u2019inrev\u00e9s amb un llenguatge jur\u00eddic m\u00e9s polit i es substitueix en relaci\u00f3 a la desafecci\u00f3 de l\u2019element com\u00fa, l\u2019expressi\u00f3 \u201cl\u2019atribuci\u00f3 exclusiva i inseparable no els fa perdre la naturalesa d\u2019element com\u00fa\u201d per \u201caquesta vinculaci\u00f3 no els fa perdre la naturalesa d\u2019element com\u00fa\u201d.

El canvi substancial es produeix en el par\u00e0graf 3 de l\u2019actual 553-42, que \u00e9s substitu\u00eft pel 2n i 3r del 553-43 i un cop desapareguda la figura dels b\u00e9ns d\u2019\u00fas restringit. Com ja he dit en comentar l\u2019article 553-38, la distinci\u00f3 entre \u201celements comuns d\u2019\u00fas exclusiu\u201d i \u201celements comuns d\u2019\u00fas restringit\u201d que es despr\u00e8n de l\u2019actual 553-38 i 553-42.3 i el contradictori tractament que en ambd\u00f3s preceptes es realitza respecte a la responsabilitat d\u2019assumir les despeses ordin\u00e0ries i extraordin\u00e0ries, no es justifica des d\u2019un punt de vista jur\u00eddic ni pr\u00e0ctic, provocant dissensions i interpretacions dispars, a difer\u00e8ncia del r\u00e8gim anterior, que es correspondria amb el criteri establert en l\u2019art. 553-42.3, m\u00e9s propi de la l\u00f2gica i del sentit com\u00fa i que s\u2019acaba de explicitar d\u2019una forma clara i entenedora en el 553-43 2 i 3 de l\u2019avantprojecte. Des d\u2019aquest punt de vista, la reforma \u00e9s un encert i \u00e9s el que ja des d\u2019un inici s\u2019havia demanat des dels diferents furs jur\u00eddics i marcadament des d\u2019aquest mateix en les jornades de Sitges.<\/p>\n\n\n\n

44<\/strong><\/strong>
Article 553-44. Manteniment d\u2019elements comuns. <\/strong><\/strong><\/strong><\/strong><\/strong><\/strong><\/strong><\/strong><\/strong>
(Redacci\u00f3 anterior)
1. La comunitat ha de conservar els elements comuns de l\u2019immoble i mantenir en funcionament correcte els serveis i les instal\u00b7lacions. Els propietaris han d\u2019assumir les obres de conservaci\u00f3 i reparaci\u00f3 necess\u00e0ries.<\/span>
2. Els propietaris dissidents solament resten exonerats de contribuir a les despeses que un servei o una instal\u00b7laci\u00f3 nous comportin si han impugnat judicialment l\u2019acord de la junta i han obtingut una sent\u00e8ncia favorable, i tamb\u00e9 en els sup\u00f2sits de l\u2019article 553-30. <\/span>
3. Tots els propietaris han de sufragar necess\u00e0riament les despeses que comportin la supressi\u00f3 de barreres arquitect\u00f2niques i l\u2019establiment del servei d\u2019ascensor, d\u2019acord amb la normativa d\u2019habitatge, i dels serveis imprescindibles per a la transitabilitat i la seguretat de l\u2019edifici. Els propietaris poden exigir de fraccionar el pagament en mensualitats durant un any.<\/span><\/p>\n\n\n\n

Article 553-44. Conservaci\u00f3 i manteniment d\u2019elements comuns. <\/strong><\/strong><\/strong><\/strong><\/strong><\/strong><\/strong><\/strong><\/strong><\/strong>
(Nova redacci\u00f3)
La comunitat ha de conservar els elements comuns de l\u2019immoble de manera que compleixi les condicions estructurals, d\u2019habitabilitat, d\u2019accessibilitat, d\u2019estanquitat i de seguretat necess\u00e0ries, i ha de mantenir en funcionament correcte els serveis i les instal\u00b7lacions. Els propietaris han d\u2019assumir les obres de conservaci\u00f3 i reparaci\u00f3 necess\u00e0ries.<\/span><\/p>\n\n\n\n

COMENTARI<\/span><\/strong>
La nova redacci\u00f3 suprimeix els n\u00fameros 2 i 3 com a conseq\u00fc\u00e8ncia de la supressi\u00f3 dels b\u00e9ns d\u2019\u00fas restringit, tot sotmetent els b\u00e9ns comuns a un mateix r\u00e8gim de manteniment. Des d\u2019aquest punt de vista, el precepte \u00e9s encertat i conseq\u00fc\u00e8ncia de la modificaci\u00f3 abans comentada<\/p>\n\n\n\n

45<\/strong>
Article 553-45. Despeses comunes. <\/strong><\/strong><\/strong><\/strong><\/strong><\/strong><\/strong><\/strong><\/strong><\/strong><\/strong>
(Nova redacci\u00f3)
1. Els propietaris han de sufragar les despeses comunes en proporci\u00f3 a llur quota de participaci\u00f3, d\u2019acord amb les especialitats que fixen el t\u00edtol de constituci\u00f3 i els estatuts.<\/span>
2. La manca d\u2019\u00fas i gaudi d\u2019elements comuns concrets no eximeix de l\u2019obligaci\u00f3 de sufragar les despeses que deriven de llur manteniment, llevat que una disposici\u00f3 dels estatuts, que nom\u00e9s es pot referir a serveis o elements especificats de manera concreta, estableixi el contrari.<\/span>
3. La contribuci\u00f3 al pagament de determinades despeses sobre les quals els estatuts estableixen quotes especials de participaci\u00f3, entre les quals s\u2019inclouen les d\u2019escales diferents, piscines i zones enjardinades, s\u2019ha de fer d\u2019acord amb la quota espec\u00edfica.<\/span>
4. El t\u00edtol de constituci\u00f3 pot establir un increment de la participaci\u00f3 en les despeses comunes que correspon a un element privatiu concret en el cas d\u2019\u00fas o gaudi desproporcionat de manera provada d\u2019elements o serveis comuns a conseq\u00fc\u00e8ncia de l\u2019exercici d\u2019activitats empresarials o professionals en el pis o el local. Aquest increment tamb\u00e9 el pot acordar la junta de propietaris per majoria de quatre cinquenes parts de propietaris i de quotes. En cap dels dos casos, l\u2019increment no pot \u00e9sser superior al doble del que li correspondria per la quota.<\/span><\/p>\n\n\n\n

Article 553-45. Contribuci\u00f3 al pagament de les despeses comunes. <\/strong><\/strong><\/strong><\/strong><\/strong><\/strong><\/strong><\/strong><\/strong><\/strong><\/strong><\/strong>
(Nova redacci\u00f3)
1. Els propietaris han de sufragar les despeses comunes en proporci\u00f3 a llur quota de participaci\u00f3, d\u2019acord amb les especialitats que fixen el t\u00edtol de constituci\u00f3 i els estatuts.<\/span>
2. La manca d\u2019\u00fas i gaudi d\u2019elements comuns concrets no eximeix de l\u2019obligaci\u00f3 de sufragar les despeses que deriven del seu manteniment, llevat que una disposici\u00f3 dels estatuts, que nom\u00e9s es pot referir a serveis o elements especificats de manera concreta, estableixi el contrari i llevat tamb\u00e9 d\u2019all\u00f2 regulat per l\u2019article 553-30.2.<\/span>
3. La contribuci\u00f3 al pagament de determinades despeses sobre les quals els estatuts estableixen quotes especials diferents de les de participaci\u00f3, entre les quals s\u2019inclouen les d\u2019escales diferents, piscines i zones enjardinades, s\u2019ha de fer d\u2019acord amb la quota espec\u00edfica.<\/span>
4. El t\u00edtol de constituci\u00f3 pot establir un increment de la participaci\u00f3 en les despeses comunes que correspon a un element privatiu concret, en el cas d\u2019\u00fas o gaudi desproporcionat d\u2019elements o serveis comuns com a conseq\u00fc\u00e8ncia de l\u2019exercici d\u2019activitats empresarials o professionals en el pis o el local. Aquest increment tamb\u00e9 el pot acordar la junta de propietaris. En cap dels dos casos, l\u2019increment no pot \u00e9sser superior al doble del que li correspondria per la quota.<\/span><\/p>\n\n\n\n

COMENTARI<\/span><\/strong>
Cap canvi en el par\u00e0graf 1r. Al segon par\u00e0graf s\u2019introdueix una crida al par\u00e0graf 2n en relaci\u00f3 als propietaris dissidents, i en aquest cas, es remet a l\u2019article 553-30.2 i que diu: \u201c2. No obstant el que estableix l\u2019apartat anterior, els propietaris dissidents no estan obligats a satisfer les despeses originades per les noves instal\u00b7lacions o nous serveis comuns que no siguin exigibles d\u2019acord amb la llei, si el valor total de la despesa acordada \u00e9s superior a la quarta part del pressupost anual vigent de la comunitat. Els propietaris nom\u00e9s poden gaudir de les noves instal\u00b7lacions o nous serveis si satisfan l\u2019import de les despeses d\u2019execuci\u00f3 i de manteniment amb l\u2019actualitzaci\u00f3 que correspongui aplicant l\u2019\u00edndex general de preus de consum\u201d. Precepte en el qual no insistir\u00e9, en haver ja estat objecte de comentari pel meu company. En tot cas, aquesta remissi\u00f3 es fa en l\u2019encara actual redacci\u00f3 en el n\u00famero 553-44.2.<\/p>\n\n\n\n

46<\/strong>
Article 553-46. Responsabilitat de la comunitat. <\/strong><\/strong><\/strong><\/strong><\/strong><\/strong><\/strong><\/strong><\/strong><\/strong><\/strong><\/strong><\/strong>
(Redacci\u00f3 anterior)
1. La comunitat de propietaris respon dels deutes que contreu amb els seus fons i cr\u00e8dits i amb els elements privatius de benefici com\u00fa.<\/span>
2. Els elements privatius de benefici com\u00fa nom\u00e9s es poden embargar fent un requeriment als propietaris i demandant-los personalment.<\/span>
3. Els elements privatius nom\u00e9s es poden embargar per deutes de la comunitat si es requereix el pagament a tots els propietaris de l\u2019immoble i se\u2019ls demanda personalment.<\/span><\/p>\n\n\n\n

Article 553-46. Responsabilitat de la comunitat. <\/strong><\/strong><\/strong><\/strong><\/strong><\/strong><\/strong><\/strong><\/strong><\/strong><\/strong><\/strong><\/strong>
(Nova redacci\u00f3)
1. Dels deutes contrets per ra\u00f3 de la comunitat en responen els cr\u00e8dits i fons comuns dels propietaris i els elements privatius de benefici com\u00fa. Subsidi\u00e0riament, en responen els propietaris dels elements privatius en proporci\u00f3 a la quota de participaci\u00f3.<\/span>
2. Per embargar els fons, els cr\u00e8dits i els elements privatius de benefici com\u00fa, n\u2019hi ha prou amb demandar la comunitat en la persona del seu president.<\/span>
3. Per embargar la resta dels elements privatius, s\u2019ha de requerir el pagament a tots els propietaris i demandar-los personalment.<\/span><\/p>\n\n\n\n

COMENTARI<\/span><\/strong>
Es fa un canvi en la legitimaci\u00f3 passiva quan la demanda contra la comunitat per deutes d\u2019aquella es dirigeixi contra elements privatius de benefici com\u00fa, on estar\u00e0 legitimat per suportar-ho el president sense necessitat de demandar a tots els propietaris, com s\u00ed s\u2019haur\u00e0 de fer quan es pretengui embargar elements privatius<\/p>\n\n\n\n

4<\/strong>7
Article 553-47. Reclamaci\u00f3 en cas d\u2019impagament de les despeses comunes. <\/strong><\/strong><\/strong><\/strong><\/strong><\/strong><\/strong><\/strong><\/strong><\/strong><\/strong><\/strong><\/strong><\/strong>
(Nova redacci\u00f3)
1. La presid\u00e8ncia o l\u2019administraci\u00f3 poden exigir, en un proc\u00e9s monitori, el pagament de les quantitats degudes per les despeses comunes.<\/span>
2. La certificaci\u00f3 de l\u2019impagament ha de contenir:<\/span>
a) La liquidaci\u00f3 del deute amb indicaci\u00f3 dels conceptes impagats.<\/span>
b) La identificaci\u00f3 de l\u2019acord o els acords de la junta de propietaris de la qual es deriven les quantitats reclamades.<\/span>
c) La data i el lloc on s\u2019han presentat al pagament els rebuts impagats.<\/span>
d) El requeriment de pagament fet al deutor.<\/span>
3. Si el deutor s\u2019hi oposa, la comunitat pot instar i els tribunals han de decretar, sense necessitat d\u2019haver de constituir cauci\u00f3, l\u2019embargament preventiu del o dels elements privatius del propietari deutor per fer efectives les quantitats reclamades, els seus interessos i les costes. El deutor pot deixar sense efecte l\u2019embargament si aporta un aval bancari per l\u2019esmentada quantitat.<\/span>
4. En cas que s\u2019imposin les costes al deutor, s\u2019han d\u2019incloure els honoraris d\u2019assist\u00e8ncia lletrada i de procurador encara que el concurs d\u2019aquests serveis professionals no fos preceptiu segons la llei.<\/span><\/p>\n\n\n\n

COMENTARI<\/span><\/strong>
Aquest \u00e9s un precepte completament nou. S\u2019especifica el procediment per reclamar les despeses comunes i, segons el legislador, es resolen aix\u00ed els enormes problemes que aquesta q\u00fcesti\u00f3 havia plantejat als tribunals de just\u00edcia.

Certament que l\u2019especificaci\u00f3 del procediment (el monitori) com una de les possibilitats (no l\u2019\u00fanica) de reclamar les despeses comunit\u00e0ries \u00e9s quelcom d\u2019agrair. Ara b\u00e9, que digui el legislador que amb aquesta especificaci\u00f3 es resolen els enormes problemes que la q\u00fcesti\u00f3 planteja davant dels tribunals, \u00e9s obviar que la q\u00fcesti\u00f3 tot i que discutida en un inici, no planteja cap tipus de dubte en l\u2019actualitat, de manera que cap tribunal o jutjat catal\u00e0 dubti de que \u00e9s possible emprar el procediment monitori per a la reclamaci\u00f3 de deutes comunitaris. 

Malgrat tot, hi trobo a faltar un xic m\u00e9s de valentia en la regulaci\u00f3 i potser s\u2019hagu\u00e9s pogut aprofitar per resoldre algunes q\u00fcestions pol\u00e8miques, com ara la de la possibilitat d\u2019acumular a un inicial monitori quotes impagades que vagin vencent (q\u00fcesti\u00f3 discutida avui als tribunals), especialment quan es fa oposici\u00f3 al monitori i el tr\u00e0mit \u00e9s el del judici verbal per no ultrapassar els 6.000 \u20ac (l\u00f2gicament mai es podrien acumular m\u00e9s enll\u00e0 d\u2019aquell l\u00edmit sense inc\u00f3rrer en manca de compet\u00e8ncia objectiva per ra\u00f3 de la quantia), at\u00e8s que quan l\u2019oposici\u00f3 s\u2019ha de substanciar mitjan\u00e7ant judici ordinari, aquella acumulaci\u00f3 s\u00ed \u00e9s possible segons reiterada Jurisprud\u00e8ncia i sempre que es tracti d\u2019addicionar les quotes ven\u00e7udes des de la Junta on es van aprovar. 

Una bona mostra en seria la Sentencia de l\u2019Audi\u00e8ncia Provincial de M\u00e1laga, Secci\u00f3 4a, de 18 de juny de 2007, que expressa: \u201cNada impide a la parte actora adicionar al petitum<\/em> de su demanda las cantidades correspondientes a las cuotas que hayan ido venciendo a lo largo de la tramitaci\u00f3n del proceso monitorio hasta la interposici\u00f3n de la demanda en el ordinario, ni la cuant\u00eda de este proceso puede venir condicionada por la cuant\u00eda del monitorio, pues, trat\u00e1ndose de la misma causa de pedir y trat\u00e1ndose de un nuevo proceso (art\u00edculo 818.1 de la LEC) y siendo \u00e9ste ordinario, pueden adicionarse en \u00e9l otras pretensiones que nazcan del mismo derecho discutido, es decir, de la misma reclamaci\u00f3n\u201d. En igual sentit, la SAP de Vizcaya, Secci\u00f3 4a, de 30 de mar\u00e7 de 2007, la SAP de Madrid, Secci\u00f3 11a, de 20 de novembre de 2006 i la SAP de Toledo, de 28 de mar\u00e7 de 2006.

De fet, el contingut de l\u2019article 553-47 ve a ser l\u2019equivalent de l\u2019article 21 de la LPH, que cont\u00e9 una norma de marcat caire processal, malgrat que incl\u00f2s en una llei substantiva i respecte de la qual els tribunals catalans s\u2019han pronunciat en el sentit que \u00e9s aplicable a Catalunya, tot i disposar nosaltres de la nostra pr\u00f2pia regulaci\u00f3 en mat\u00e8ria de propietat horitzontal.

Certament que \u00e9s aquesta una q\u00fcesti\u00f3 delicada, at\u00e8s que es tracta de mat\u00e8ria processal respecte de la qual el legislador catal\u00e0 no t\u00e9 compet\u00e8ncia a no ser que es tracti d\u2019una regulaci\u00f3 processal fruit d\u2019una instituci\u00f3 jur\u00eddica pr\u00f2pia i exclusiva del dret catal\u00e0 i en aquest cas concret podria pensar-se que res justificaria aquella especialitat processal, el que abocaria el precepte a la declaraci\u00f3 d\u2019inconstitucionalitat, com va passar en el seu moment amb l\u2019article 43 del CF en relaci\u00f3 a l\u2019acumulaci\u00f3 a les demandes de separaci\u00f3 i divorci de l\u2019acci\u00f3 de divisi\u00f3 de cosa comuna.

De totes maneres, si fem una comparaci\u00f3 d\u2019ambd\u00f3s preceptes, no trobem suficients difer\u00e8ncies com per arribar a sostenir que estem enfront d\u2019una especialitat processal respecte de la resta d\u2019Espanya, at\u00e8s que no es canvia res quant al procediment stricto sensu<\/em> i s\u00ed quelcom relatiu als requisits per accedir-hi o all\u00f2 que en pot ser objecte, el que al meu entendre queda dins de l\u2019\u00e0mbit competencial del legislador catal\u00e0. 

Aix\u00ed, per exemple, es fa una especifica menci\u00f3 a l\u2019Administraci\u00f3 de la comunitat com a legitimat activament per iniciar el procediment monitori, cosa que no contempla la LPH; en els requisits que ha de contenir la certificaci\u00f3 d\u2019impagament s\u2019hi afegeix que ha d\u2019incloure la data i el lloc on s\u2019han presentat al pagament els rebuts impagats. 

Per\u00f2, per contra, s\u2019hi ometen altres q\u00fcestions que poden causar importants dubtes interpretatius, at\u00e8s el car\u00e0cter autointegrador del dret civil catal\u00e0 que proclama el Llibre I (art 111.2) i que impedeix acudir, en cas de vuit legal, al dret com\u00fa espanyol sense haver abans esgotat totes les possibilitats d\u2019acudir als principis generals del dret catal\u00e0, la tradici\u00f3 jur\u00eddica catalana i la jurisprud\u00e8ncia del TSJC. Aix\u00ed, per exemple, res es diu al respecte de les despeses de reclamaci\u00f3. Aix\u00ed la LPH diu que: \u201c3. A la cantidad que se reclame en virtud de lo dispuesto en el apartado anterior podr\u00e1 a\u00f1adirse la derivada de los gastos del requerimiento previo de pago, siempre que conste documentalmente la realizaci\u00f3n de \u00e9ste, y se acompa\u00f1e a la solicitud el justificante de tales gastos\u201d.

Tampoc es fa esment a: \u201c4. Cuando el propietario anterior de la vivienda o local deba responder solidariamente del pago de la deuda, podr\u00e1 dirigirse contra \u00e9l la petici\u00f3n inicial, sin perjuicio de su derecho a repetir contra el actual propietario. Asimismo, se podr\u00e1 dirigir la reclamaci\u00f3n contra el titular registral, que gozar\u00e1 del mismo derecho mencionado anteriormente. En todos estos casos, la petici\u00f3n inicial podr\u00e1 formularse contra cualquiera de los obligados o contra todos ellos conjuntamente.\u201d

En definitiva, la regulaci\u00f3 \u00e9s insuficient i at\u00e8s que el legislador decideix abordar-la, ho hagu\u00e9s hagut de fer de manera complerta i no creant dubtes interpretatius que si no s\u2019arrangen en el tr\u00e0mit parlamentari, seran pol\u00e8mics en un tema tan delicat com l\u2019\u00e0mbit processal.<\/p>\n\n\n\n

48-52<\/strong>
53-59<\/strong><\/strong>
COMENTARI<\/span><\/strong>
Pel que fa a la propietat horitzontal complexa, continua regulada en la Secci\u00f3 3a (arts. 48 a 52) i la propietat horitzontal per parcel\u00b7les a la secci\u00f3 4a (52 a 59). En ambd\u00f3s casos, la llei respecta en l\u00ednies generals el r\u00e8gim vigent fins ara.

Malgrat aix\u00f2, s\u2019ha refor\u00e7at el principi d\u2019autonomia privada en la propietat horitzontal per parcel\u00b7les i s\u2019ha millorat molt la redacci\u00f3 dels preceptes aix\u00ed, per exemple, s\u2019han suprimit totes les al\u00b7lusions que err\u00f2niament es feien a la urbanitzaci\u00f3, terme que s\u2019ha substitu\u00eft per la locuci\u00f3 propietat horitzontal per parcel\u00b7les.
Tamb\u00e9 s\u2019han precisat els aspectes relatius a la inscripci\u00f3 de tots dos tipus de propietat horitzontal que havien donat algun problema interpretatiu. 

S\u2019ha harmonitzat la majoria prevista per a l\u2019extinci\u00f3 de la propietat horitzontal per parcel\u00b7les amb la qual es requereix per a les modificacions del t\u00edtol constitutiu i els estatuts i es fixa en 4\/5 parts (art. 59) enlloc de les 3\/5 previstes en l\u2019actual redacci\u00f3; aix\u00ed s\u2019ha evitat la utilitzaci\u00f3 de m\u00faltiples criteris que dificultaven la comprensi\u00f3 de la norma. 

Tamb\u00e9 s\u2019han suprimit algunes discordances en relaci\u00f3 amb la legislaci\u00f3 urban\u00edstica.

Finalment, i per tal de permetre a les propietats horitzontals per parcel\u00b7les existents abans de l\u20191 de juliol de 2006 la seva adaptaci\u00f3 volunt\u00e0ria a la normativa vigent per mitj\u00e0 de l\u2019atorgament del t\u00edtol constitutiu, s\u2019estableix en la disposici\u00f3 transit\u00f2ria un nou termini de quatre anys a comptar de l\u2019entrada en vigor d\u2019aquesta llei, a partir del qual qualsevol propietari podr\u00e0 exigir davant els tribunals l\u2019atorgament for\u00e7\u00f3s del t\u00edtol constitutiu.<\/span><\/p>\n\n\n\n

JORDI SEGU\u00cd: <\/strong><\/p>\n\n\n\n

El Projecte de Llei de reforma del Llibre cinqu\u00e8 del Codi civil de Catalunya en mat\u00e8ria de propietat horitzontal aprovat pel Govern de la Generalitat el dia 1 de juliol de 2013 (BOPC 15 juliol) neix de les resolucions del Parlament de 29 de gener de 2009 \u2013aquesta esperonada pels Administradors de Finques\u2013 i 28 d\u2019abril de 2011, que instaven dita reforma. Hom persegueix corregir \u201cimprecisions, disfuncions i contrasentits\u201d i tamb\u00e9 harmonitzar la regulaci\u00f3 i coordinar-la amb la resta del Llibre cinqu\u00e8. Nom\u00e9s per aquestes raons cal qualificar la iniciativa legislativa d\u2019oportuna. Per\u00f2 el cert \u00e9s que va m\u00e9s enll\u00e0 i el que proposa \u00e9s en principi suggeridor.<\/p>\n\n\n\n

Les principals reformes s\u00f3n:<\/p>\n\n\n\n

a)<\/strong>Canvis profunds en l\u2019organitzaci\u00f3 de la comunitat: supressi\u00f3 de la pertorbadora doble convocat\u00f2ria; notificacions telem\u00e0tiques; cust\u00f2dia de la documentaci\u00f3 (5 anys, el llibre d\u2019actes 30 anys); creaci\u00f3 de la figura de la vicepresid\u00e8ncia i d\u2019altres \u00f2rgans.<\/p>\n\n\n\n

b) <\/strong>Nova regulaci\u00f3 del r\u00e8gim per a l\u2019adopci\u00f3 d\u2019acords: <\/p>\n\n\n\n

(i)<\/strong> Es recupera l\u2019equilibri de la doble majoria de propietaris i quotes, es configura com a \u201cr\u00e8gim general\u201d el de la majoria simple \u2013nom\u00e9s requereix que \u201cels vots i quotes a favor superin els vots i quotes en contra\u201d \u2013, es descriuen els sup\u00f2sits particulars de majoria qualificada i es reserva la unanimitat pels sup\u00f2sits estrictament necessaris.<\/p>\n\n\n\n

(ii)<\/strong> Es d\u00f3na contingut a l\u2019abstenci\u00f3 en el vot i al vot en els elements privatius de benefici com\u00fa, que computen en el mateix sentit que el de la majoria assolida. <\/p>\n\n\n\n

(iii)<\/strong> Es diferencia entre els acords de formaci\u00f3 instant\u00e0nia \u2013els de majoria simple, computada pels vots favorables dels part\u00edcips en cada votaci\u00f3 incloent-hi els abstencionistes, per\u00f2 amb exclusi\u00f3 dels absents, que nom\u00e9s poden oposar-s\u2019hi als efectes d\u2019una eventual impugnaci\u00f3\u2013 i els de formaci\u00f3 successiva \u2013tots els altres1<\/a><\/sup>\u2013.<\/p>\n\n\n\n

(iv)<\/strong> El consentiment expr\u00e9s del propietari afectat nom\u00e9s s\u2019exigeix pels acords que el privin de les facultats d\u2019\u00fas i gaudi d\u2019elements comuns2<\/a><\/sup>.<\/p>\n\n\n\n

c)<\/strong> Clarificaci\u00f3 del r\u00e8gim d\u2019impugnaci\u00f3 d\u2019acords (caducitat acci\u00f3\u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u2013tres mesos i un any3<\/a><\/sup>\u2013 i exig\u00e8ncia d\u2019estar al corrent de pagament o haver consignat l\u2019import).<\/p>\n\n\n\n

d) <\/strong>Homologaci\u00f3 dels elements privatius de benefici com\u00fa (ho s\u00f3n els elements comuns desafectats, llevat que s\u2019estableixi altrament), l\u2019administraci\u00f3 i la disposici\u00f3 dels quals \u201ces regeix per les disposicions de la propietat horitzontal\u201d.<\/p>\n\n\n\n

e)<\/strong> Unificaci\u00f3 del r\u00e8gim dels elements comuns d\u2019\u00fas restringit4<\/sup> <\/a>i de les prohibicions (compr\u00e8n nom\u00e9s les activitats que les lleis o els estatuts exclouen o prohibeixen expressament5<\/a><\/sup>) i restriccions d\u2019\u00fas en elements privatius i comuns (es mantenen \u201cles contr\u00e0ries a la conviv\u00e8ncia normal en la comunitat\u201d6<\/a><\/sup> i les que \u201cmalmetin o facin perillar l\u2019immoble\u201d).<\/p>\n\n\n\n

f)<\/strong> Foment de l\u2019arbitratge i de la mediaci\u00f3, aclariment del procediment judicial de reclamaci\u00f3 del deute (monitori molt semblant al de l\u2019article 21 LPH) i refor\u00e7 dels privilegis del cr\u00e8dit de la comunitat enfront dels propietaris (s\u2019introdueix la prefer\u00e8ncia de cobrament sobre l\u2019element privatiu \u201camb la prelaci\u00f3 que determini la llei\u201d i s\u2019amplia l\u2019afecci\u00f3 real als deutes dels tres anys immediatament anteriors).<\/p>\n\n\n\n

g) <\/strong>Aplicaci\u00f3 suplet\u00f2ria del r\u00e8gim de la propietat horitzontal a les situacions de propietat horitzontal de facto<\/em> (sense t\u00edtol constitutiu)7<\/a><\/sup>.<\/p>\n\n\n\n

PreguntaS A LA MESA<\/strong>
Moderador:<\/strong><\/span><\/p>\n\n\n\n

Ha quedat suficientment aclarit amb la nova redacci\u00f3 del Projecte la distinci\u00f3 entre els dos conceptes diferenciats de quota de participaci\u00f3 en despeses i quota de participaci\u00f3 en la propietat? Seria convenient adequar la terminologia a la redacci\u00f3 del nou projecte a fi d\u2019evitar definitivament diferents interpretacions al respecte a les diverses resolucions judicials?  <\/strong><\/p>\n\n\n\n

JORDI SEGU\u00cd: <\/strong><\/p>\n\n\n\n

La quota de participaci\u00f3 segueix sent el m\u00f2dul que determina la participaci\u00f3 que correspon als elements privatius sobre la propietat dels elements comuns i fixa la participaci\u00f3 en les c\u00e0rregues i en els beneficis (article 553-3.1, a) i b)), concreci\u00f3 del principi general de contribuci\u00f3 proporcional aplicable a tota mena de comunitat ordin\u00e0ria indivisa (article 552-1.2). M\u00e9s concretament, la quota de participaci\u00f3 \u00e9s el criteri que estableix la distribuci\u00f3 de les despeses i el repartiment dels ingressos, per\u00f2 sempre \u201cllevat de pacte en contra\u201d (article 553-3.1, c).<\/p>\n\n\n\n

\u00c9s evident, per\u00f2, la voluntat del legislador per establir una clara distinci\u00f3 entre la quota de participaci\u00f3 en la propietat i la quota especial per a despeses determinades. Aix\u00ed ho palesen la nova ordenaci\u00f3 dels quatre apartats de l\u2019article 553-3 (la previsi\u00f3 de la quota especial per a despeses determinades passa ara a ser el darrer apartat) i la proclamaci\u00f3 de la unanimitat o, si no, la decisi\u00f3 judicial o arbitral com a exig\u00e8ncia per a la modificaci\u00f3 de la quota de participaci\u00f3 (hom suprimeix la confusion\u00e0ria remissi\u00f3 al que digueren els estatuts prevista a la redacci\u00f3 encara vigent de l\u2019article 553-3.4), mentre que per introduir i\/o modificar la quota especial n\u2019hi haur\u00e0 prou amb la majoria qualificada (confronteu els apartats 1 a), 2 a) i 2 c) del nou article 553-26), per b\u00e9 que tant la quota de participaci\u00f3 com, \u201csi escau\u201d, les quotes especials han de figurar en el t\u00edtol constitutiu (article 553-9.1 b).<\/p>\n\n\n\n

En principi, doncs, els propietaris contribueixen a les despeses comunes en proporci\u00f3 a la quota de participaci\u00f3 en la propietat, per\u00f2 la proposta de reforma, tot millorant la redacci\u00f3 de l\u2019article 553-45.1, estableix que abans s\u2019han de tenir en compte \u201cles especialitats que fixen el t\u00edtol de constituci\u00f3, els estatuts o els acords de la junta\u201d. Per tant, si el t\u00edtol preveu quotes especials per a despeses determinades o els estatuts contenen regles en aquest apartat (article 553-45.3), o un acord de la junta les introdueix, prevalen aquestes respectives decisions espec\u00edfiques. <\/p>\n\n\n\n

Val a dir que la simple manca d\u2019\u00fas i gaudi d\u2019un element com\u00fa concret no eximeix de pagar les despeses del seu manteniment (article 553-45.2). Ara b\u00e9, s\u00f3n v\u00e0lides les cl\u00e0usules estatut\u00e0ries que exoneren certs propietaris del pagament de \u201cdespeses de conservaci\u00f3 d\u2019elements comuns concrets\u201d, com ara portals, escales, ascensors, jardins, piscines (article 553-11.2 b), i tamb\u00e9 que els propietaris que han dissentit d\u2019una nova instal\u00b7laci\u00f3 o servei que no sigui exigible per llei n\u2019estan exempts de la despesa si \u00e9s superior a una quarta part del pressupost anual vigent (article 553-30.2).<\/p>\n\n\n\n

Des de la perspectiva contr\u00e0ria, es v\u00e0lida la determinaci\u00f3 en el t\u00edtol o per acord de la junta d\u2019un increment de la contribuci\u00f3 de l\u2019element privatiu que fa un \u00fas o gaudi desproporcionat dels elements comuns; en la reforma de l\u2019article 553-45.4 desapareix la menci\u00f3 a la majoria qualificada que ha d\u2019aprovar aquest acord nom\u00e9s per raons de t\u00e8cnica legislativa, ja que el sup\u00f2sit passar\u00e0 a estar previst en la regla especial de l\u2019article 553-26.2, c).<\/p>\n\n\n\n

Cal dir que \u201ctotes les despeses de conservaci\u00f3 i manteniment\u201d \u2013les que fins ara s\u2019entenien com a despeses ordin\u00e0ries\u2013 dels elements comuns d\u2019\u00fas i gaudi exclusiu (patis, jardins, terrasses, cobertes) s\u00f3n a c\u00e0rrec dels propietaris que en gaudeixen, mentre que corresponen a la comunitat les que anomenar\u00edem despeses extraordin\u00e0ries, concepte que inclou les reparacions que es deuen a vicis de construcci\u00f3 o estructurals, originaris o sobrevinguts, o les que afecten i beneficien tot l\u2019immoble8<\/sup>,<\/a> llevat \u00e9s clar que no siguin conseq\u00fc\u00e8ncia d\u2019un mal \u00fas o d\u2019una mala conservaci\u00f3 (vegeu el nou article 553-43 que aclareix la confusa regulaci\u00f3 de l\u2019actual article 553-42.3).<\/p>\n\n\n\n

La nova regulaci\u00f3, per acabar, preveu un sup\u00f2sit de fixaci\u00f3 judicial de despeses: \u00e9s el jutge qui fixa l\u2019import de les despeses de supressi\u00f3 de barreres arquitect\u00f2niques i les destinades a garantir l\u2019habitabilitat de l\u2019immoble per la pres\u00e8ncia de discapacitats o majors de 70 anys, \u201cen funci\u00f3 de les despeses ordin\u00e0ries comunes de la comunitat\u201d (article 553-30.3). \u00c9s dubt\u00f3s que aquesta facultat discrecional del jutge comprengui tamb\u00e9 la de fer una distribuci\u00f3 no igualit\u00e0ria de la despesa, per exemple, en proporci\u00f3 a l\u2019al\u00e7ada en qu\u00e8 es troba cada element privatiu.<\/p>\n\n\n\n

No cal confondre, en darrer terme, el criteri que determinar\u00e0 la contribuci\u00f3 de cada propietari a les despeses comunes (aplicaci\u00f3 de la quota general o de l\u2019especial que escaigui), amb la liquidaci\u00f3 d\u2019aquest deute, la qual cosa exigeix un acord espec\u00edfic de la junta (l\u2019article 553-4.2 t\u00e9 nova redacci\u00f3 per tal d\u2019aclarir que dita liquidaci\u00f3 es far\u00e0 segons \u201cla quota que correspongui\u201d, no necess\u00e0riament segons la quota de participaci\u00f3).<\/p>\n\n\n\n

Moderador:<\/span><\/strong><\/p>\n\n\n\n

Quin \u00e9s el qu\u00f2rum necessari per a la modificaci\u00f3 del sistema de repartiment de despeses de determinats serveis acordat per la comunitat quan els Estatuts no diuen res espec\u00edfic al respecte? Es veu convenient encabir-ho de manera expressa a l\u2019article 25.2, com un acord que requereix majoria simple, d\u2019acord amb la darrera doctrina jurisprudencial del Tribunal Suprem? <\/strong><\/p>\n\n\n\n

JORDI SEGU\u00cd: <\/strong><\/p>\n\n\n\n

Les quotes especials de contribuci\u00f3 que constin al t\u00edtol constitutiu nom\u00e9s podran ser modificades mitjan\u00e7ant la majoria qualificada de persones i quotes sancionada per l\u2019article 553-26.2, c). En cas de silenci del t\u00edtol (nom\u00e9s descriu les quotes de participaci\u00f3 en la propietat), \u00e9s quan t\u00e9 sentit el darrer inc\u00eds de l\u2019article 553-3.1, c) que d\u00f3na prefer\u00e8ncia al pacte espec\u00edfic relatiu a la distribuci\u00f3 de les despeses seguint un criteri diferent de la quota general.<\/p>\n\n\n\n

A banda de la quota especial que figuri als estatuts, aquest pacte espec\u00edfic pot ser assolit mitjan\u00e7ant els \u201cacords de la junta\u201d al\u00b7ludits per l\u2019article 553-45.1 in fine<\/em>. Aquesta interpretaci\u00f3 sistem\u00e0tica permet afirmar que la quota general de participaci\u00f3 en la propietat compleix una funci\u00f3 nom\u00e9s suplet\u00f2ria quant a la determinaci\u00f3 de la distribuci\u00f3 de les despeses.<\/p>\n\n\n\n

Aquests acords de la junta, en la mesura que s\u2019entengui que fan una distribuci\u00f3 especial de les despeses i que tenen voluntat de crear quotes especials de repartiment de despeses, s\u2019hauran d\u2019adoptar per la majoria qualificada de persones i propietaris de l\u2019article 553-26.2, c). Per\u00f2 si no fan ni una cosa ni l\u2019altra, sin\u00f3 que la junta es limita a fer una distribuci\u00f3 de cas \u00fanic de les despeses (no pret\u00e9n crear quotes especials i menys encara incorporar-les al t\u00edtol, amb la corresponent inscripci\u00f3 registral), podr\u00edem pensar que n\u2019hi haur\u00e0 prou amb la majoria simple de persones i quotes prevista en l\u2019article 553-25.2, f) com a r\u00e8gim supletori general d\u2019adopci\u00f3 d\u2019acords. <\/p>\n\n\n\n

\u00c9s oport\u00fa recordar en aquest punt que el Tribunal Suprem, en aplicaci\u00f3 del que preveu l\u2019article 9.1 e) de la Llei estatal de Propietat Horitzontal, ha establert que la junta \u00e9s sobirana per modificar el t\u00edtol en mat\u00e8ria de repartiment de les despeses comunes, cas en el qual es requereix unanimitat (article 17.1 LPH), per\u00f2 que tamb\u00e9 ho \u00e9s per acordar per majoria simple una distribuci\u00f3 de les despeses diferent sense haver de modificar la quota de participaci\u00f3, afegint a m\u00e9s que no pot ser apreciat un consentiment t\u00e0cit favorable a la modificaci\u00f3 del t\u00edtol pel simple fet que durant una \u00e8poca m\u00e9s o menys llarga s\u2019hagi tolerat una distribuci\u00f3 diferent de la imposada pel t\u00edtol (sent\u00e8ncies de 26 de febrer i 7 de mar\u00e7 de 2013)9<\/a><\/sup>. La difer\u00e8ncia \u00e9s que en el r\u00e8gim de la LPH no hi ha la previsi\u00f3 legal de quotes especials de repartiment de les despeses diferenciades de la quota general de participaci\u00f3. En canvi, si el t\u00edtol o els estatuts contenen regles especials i la junta vol fer un repartiment de la despesa diferent, caldr\u00e0 la majoria qualificada exigida per l\u2019article 553-26.2, c)10<\/a><\/sup>.<\/p>\n\n\n\n

Moderador:<\/span><\/strong><\/p>\n\n\n\n

La previsi\u00f3 continguda en el projecte que la junta de propietaris pugui aprovar una remuneraci\u00f3 econ\u00f2mica per a qui sigui president aquella anualitat; podria resultar conflictiva, o fins i tot suposar en temps de crisi, la professionalitzaci\u00f3 de la figura del President, quan exercir el c\u00e0rrec \u00e9s una obligaci\u00f3 de tot propietari? Quins par\u00e0metres, en el seu cas, s\u2019haurien de tenir en compte per fixar la mateixa? Est\u00e0 justificada la supressi\u00f3 de la refer\u00e8ncia expressa continguda a la llei vigent, quan parla de la remuneraci\u00f3 del c\u00e0rrec de secretaria i administraci\u00f3 en cas que ho desenvolupi un professional legalment qualificat extern a la comunitat?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

JORDI SEGU\u00cd: <\/strong><\/p>\n\n\n\n

Fins ara, l\u2019exercici dels c\u00e0rrecs org\u00e0nics de la comunitat era \u201cobligatori i gratu\u00eft\u201d, llevat de la secretaria i l\u2019administraci\u00f3 quan era encomanada a una \u00fanica persona externa a la comunitat amb la qualificaci\u00f3 professional adequada, cas en el qual hi hauria remuneraci\u00f3 (article 553-15, apartats 3 i 5).<\/p>\n\n\n\n

Segons la reforma, l\u2019exercici dels c\u00e0rrecs continua sent obligatori (la designa es fa per torn rotatori o per sorteig), per b\u00e9 que s\u00f3n apreciables \u201cmotius d\u2019excusa fonamentats\u201d, i ara ja simplement no remunerat, la qual cosa es complementa amb la previsi\u00f3 que la junta \u201cacordi el contrari\u201d. Es mant\u00e9, per\u00f2, que en qualsevol cas, \u201chom t\u00e9 dret a rescabalar-se de les despeses que ocasiona el seu exercici\u201d (article 553-15.5).<\/p>\n\n\n\n

Hi ha un risc de professionalitzaci\u00f3 dels c\u00e0rrecs? Ho evitar\u00e0 \u2013si \u00e9s que ho considerem un tret negatiu\u2013 la temporalitat de la designa (un any, reelegible) i l\u2019establiment, cas que la junta ho cregui convenient, d\u2019una remuneraci\u00f3 moderada o fins i tot simb\u00f2lica. Pensem que, en l\u00f2gica contrapartida, el projecte ha volgut remarcar que els c\u00e0rrecs org\u00e0nics \u201cresponen de les seves actuacions\u201d davant la junta, que \u00e9s qui els designa (article 553-15.2)11<\/a><\/sup>.\u00a0<\/p>\n\n\n\n

S\u00f3n admissibles com a criteris retributius tant la remuneraci\u00f3 fixa o en proporci\u00f3 al pressupost (el marmessor particular, per exemple, t\u00e9 dret al 2% del cabal relicte l\u00edquid, segons que estableix l\u2019article 429.5.1 CCC). En tot cas, la secretaria\/administraci\u00f3 conferida a un professional extern, responsable davant la junta, \u00e9s per principi retribu\u00efda, perqu\u00e8 ho \u00e9s de natural la funci\u00f3 per a la qual habilita la seva qualificaci\u00f3 professional.<\/p>\n\n\n\n

Moderador:<\/span><\/strong><\/p>\n\n\n\n

En el cas de l\u2019article 25.4, podria ser suficient el consentiment t\u00e0cit del propietari que no assisteix a la junta, i no s\u2019oposa en el transcurs d\u2019un mes des de la notificaci\u00f3 de l\u2019acord, per tal de dotar de m\u00e9s efici\u00e8ncia als acords de les comunitats? <\/strong><\/p>\n\n\n\n

ALBERT GUILANY\u00c0<\/strong><\/p>\n\n\n\n

L\u2019actual article 25.4 es refereix a aquells acords que disminueixin les facultats d\u2019\u00fas i gaudi de qualsevol propietari o propiet\u00e0ria, essent que respecte d\u2019aquests per a la seva validesa s\u2019exigeix que el propietari afectat presti el seu consentiment de manera expressa. La finalitat del precepte estaria en evitar que la junta pugui modificar les facultats d\u2019\u00fas i gaudi de la propietat comuna o d\u2019elements comuns atribu\u00efts a \u00fas exclusiu d\u2019un comunitari (patis, terrasses, etc.) sense que aquell ho hagi consentit de forma \u201cexpressa\u201d, dicci\u00f3 aquesta literal que l\u2019avantprojecte no solament mant\u00e9 sin\u00f3 que tanmateix hi afegeix dos nous sup\u00f2sits al que actualment es recull.<\/p>\n\n\n\n

Efectivament, l\u2019Avantprojecte de Llei de modificaci\u00f3 del Llibre V eixampla l\u2019\u00e0mbit de l\u2019exig\u00e8ncia del consentiment expr\u00e9s, de manera que a aquells acords que disminueixin les facultats d\u2019\u00fas i gaudi de qualsevol propietari o propiet\u00e0ria, hi afegeix \u201cels acords que modifiquin la quota de participaci\u00f3, els que determinin l\u2019extinci\u00f3 del r\u00e8gim de la propietat horitzontal simple o complexa i puntualitza pel que fa als que privin a qualsevol propietari de les facultats d\u2019\u00fas i gaudi, l\u2019expressi\u00f3 \u201cd\u2019elements comuns\u201d i de manera que tots aquest requereixen el consentiment expr\u00e9s dels propietaris afectats. <\/p>\n\n\n\n

De fet, el precepte proposat ve a afegir a l\u2019actual redacci\u00f3 dos sup\u00f2sits contemplats a l\u2019article 14, i pel que fa a l\u2019extinci\u00f3 del r\u00e8gim de comunitat, i a l\u2019article 3.3 pel que fa a la modificaci\u00f3 de les quotes de participaci\u00f3, sup\u00f2sits ambd\u00f3s on l\u2019actual redacci\u00f3 i la nova exigeixen unanimitat, i a m\u00e9s consentiment expr\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n

Malgrat tot, noti\u2019s que en aquests dos sup\u00f2sits afegits, l\u2019actual redacci\u00f3 ja preveu una s\u00e8rie d\u2019excepcions que la reforma no modifica m\u00e9s que en part. Aix\u00ed, i pel que fa a les quotes de participaci\u00f3, segons l\u2019actual article 3.4: \u201cLes quotes es determinen i es modifiquen per acord un\u00e0nime dels propietaris o, si aquest no \u00e9s possible, per l\u2019autoritat judicial si les lleis o els estatuts no estableixen una altra cosa\u201d, mentre que segons la nova redacci\u00f3 proposada per l\u2019avantprojecte \u201cles quotes de participaci\u00f3 es determinen i es modifiquen per acord un\u00e0nime dels propietaris o, si aquest no \u00e9s possible, per l\u2019autoritat judicial o per mitj\u00e0 d\u2019un procediment de resoluci\u00f3 extrajudicial de conflictes\u201d, \u00e9s a dir, que tamb\u00e9 l\u2019autoritat judicial pot modificar-les, per\u00f2 es suprimeix l\u2019expressi\u00f3 \u201cque la llei o els estatuts estableixin una altra cosa\u201d, previsi\u00f3 aquesta darrera referida als estatuts que sempre ha estat for\u00e7a criticada, at\u00e8s que aquells poden esser aprovats per una majoria qualificada i no sembla que aquesta sigui suficient per tal d\u2019afectar d\u2019una manera tan directa al dret dominical saltant-se la requerida unanimitat.<\/p>\n\n\n\n

D\u2019altra banda, i respecte de la segona de les modificacions que s\u2019introdueix en l\u2019avantprojecte en l\u2019article 25.4, est\u00e0 la relativa a l\u2019extinci\u00f3 volunt\u00e0ria del r\u00e8gim de propietat horitzontal per conversi\u00f3 en comunitat ordin\u00e0ria, previsi\u00f3 per a la qual tant l\u2019actual com la nova redacci\u00f3 ja preveuen en l\u2019article 14 tamb\u00e9 la necessitat d\u2019unanimitat, tot i que s\u2019hi afegeix la necessitat de l\u2019expr\u00e9s consentiment dels titulars de drets reals que recauen sobre els elements privatius que resulten afectats o, si no el poden donar o no el donen sense causa, el de l\u2019autoritat judicial. El precepte en aquesta actual redacci\u00f3 ha estat criticat en introduir un terme indeterminat com \u00e9s ara \u201cno el donen sense causa\u201d al qual l\u2019avantprojecte hi afegeix \u201cque ho justifiqui\u201d, que ha obligat en m\u00e9s d\u2019una ocasi\u00f3 als tribunals a pronunciar-se interpretant aquesta indeterminaci\u00f3. Penso que afegir-hi \u201cque ho justifiqui\u201d no impedeix que continuem estan davant d\u2019un terme indeterminat, i penso que el correcte hagu\u00e9s estat directament la seva supressi\u00f3. <\/p>\n\n\n\n

Per tant, si recapitulem i examinem el redactat que proposa l\u2019avantprojecte per al nou article 25.2, ens adonarem que el que es fa \u00e9s unificar i traslladar la necessitat de consentiment expr\u00e9s a un sol precepte, recollint tres sup\u00f2sits diferents pels quals ja ara s\u2019exigeix el consentiment expr\u00e9s dels propietaris afectats, ometent en part all\u00f2 que fins ara havia estat motiu de discussi\u00f3, \u00e9s a dir, la possibilitat que uns estatuts aprovats o modificats amb una majoria determinada (que no unanimitat) podessin modificar quelcom tan sensible i inherent al domini, com \u00e9s la quota de participaci\u00f3, o mantenint en el cas de l\u2019extinci\u00f3, la necessitat d\u2019efectuar una valoraci\u00f3, per part dels tribunals, de quan concorre causa justificada o no en els sup\u00f2sits de negativa a donar aquell consentiment per part d\u2019un dels propietaris afectats.<\/p>\n\n\n\n

Ara b\u00e9, el que es demana \u00e9s si podria ser suficient el consentiment t\u00e0cit del propietari que no assisteix a la junta, i no s\u2019oposa en el transcurs d\u2019un mes des de la notificaci\u00f3 de l\u2019acord, per tal de dotar de m\u00e9s efici\u00e8ncia als acords de les comunitats, al que hauria de contestar que, en principi, no. <\/p>\n\n\n\n

La pregunta \u00e9s evident que es fa des de l\u2019\u00f2ptica de la modificaci\u00f3 que tamb\u00e9 proposa l\u2019avantprojecte en mat\u00e8ria d\u2019adopci\u00f3 d\u2019acords i en especial pel que fa a la manera de formar les majories. Ja avan\u00e7a el legislador a l\u2019exposici\u00f3 de motius que \u201cla llei fa expl\u00edcita la distinci\u00f3 entre els acords de formaci\u00f3 instant\u00e0nia i els de formaci\u00f3 successiva; en aquests darrers s\u2019ha d\u2019esperar a comprovar la voluntat de les persones que no han assistit a la junta. El nou sistema parteix de la necessitat que els propietaris presents a la reuni\u00f3 hagin votat a favor de l\u2019acord per majoria simple, i aleshores el c\u00f2mput de la majoria qualificada o de la unanimitat es fa amb els vots favorables d\u2019aquells que no s\u2019han oposat a l\u2019acord en el termini d\u2019un mes\u201d. La qual cosa queda positivitzada en l\u2019article 26.3 a).<\/p>\n\n\n\n

Pel que fa a la resta, l\u2019apartat 1, quan recull aquells acords que exigeixen unanimitat, es refereix a:<\/p>\n\n\n\n

La modificaci\u00f3 de les quotes de participaci\u00f3,<\/p>\n\n\n\n

h) L\u2019extinci\u00f3 del r\u00e8gim de propietat horitzontal, simple o complexa, i la seva conversi\u00f3 en un tipus de comunitat diferent.<\/p>\n\n\n\n

I en les lletres b), c), d) i e), a casos que suposen una privaci\u00f3 de les facultats d\u2019us i gaudi d\u2019elements comuns.<\/p>\n\n\n\n

Sense descon\u00e8ixer l\u2019efici\u00e8ncia que una regulaci\u00f3 d\u2019aquest tipus podria aportar en el desenvolupament del dia a dia comunitari, al meu entendre hi concorrerien una s\u00e8rie de raons que ultrapassarien aquella desitjable efici\u00e8ncia en encarnar valors jur\u00eddics de necessitada tutela superior, com ara la seguretat jur\u00eddica, el propi contingut i abast del dret de propietat, o la pr\u00f2pia regulaci\u00f3 legal que ja contempla mecanismes suficients, en all\u00f2 que resulti essencial, per evitar l\u2019inconvenient que suposa la necessitat d\u2019obtenir aquell consentiment expr\u00e9s. Les raons que se m\u2019acudeixen, i entre altres possibles, podrien ser les seg\u00fcents:<\/p>\n\n\n\n

1.<\/strong> Des de el punt de vista de la regulaci\u00f3 positiva, suposaria un canvi radical, tant pel que fa a la regulaci\u00f3 fins ara vigent en el Llibre V com pel que fa a la regulaci\u00f3 hom\u00f2nima de la LPH espanyola que no preveu res semblant.<\/p>\n\n\n\n

2. <\/strong>No solament la mens legis<\/em> \u00e9s evident, sin\u00f3 que la mens legislatoris <\/em>deixa clar en l\u2019avantprojecte que aquest \u00e9s el seu criteri en afegir a l\u2019article 25.4 dos nous sup\u00f2sits pels quals fins ara s\u2019exigeix gens menys que unanimitat, sense que modifiqui en absolut la necessitat d\u2019aquell consentiment expr\u00e9s, ans al contrari ja que la fa pal\u00e8s en el nou article 25.4 quan abans no hi era, mostra clara del que vol.<\/p>\n\n\n\n

3.<\/strong> El consentiment es defineix com a tota manifestaci\u00f3 de voluntat, lliure, inequ\u00edvoca, espec\u00edfica i informada, per mitj\u00e0 de la qual l\u2019interessat mostra la seva conformitat, essent que aquell nom\u00e9s es pot entendre t\u00e0citament donat quan la llei de forma expressa ho preveu. Dins de l\u2019\u00e0mbit de la comunitat de b\u00e9ns del que la propietat horitzontal n\u2019\u00e9s una esp\u00e8cie, l\u2019article 397 del CC diu que cap dels copropietaris pot, sense consentiment dels altres, fer cap alteraci\u00f3 en la cosa comuna, malgrat que d\u2019aquella en podessin resultar avantatges per tots. Cal recordar aqu\u00ed que per exemple, i pel que fa a la quota de participaci\u00f3, que aquella concreta gens menys que la relaci\u00f3 dels drets sobre els b\u00e9ns privatius amb els drets sobre els b\u00e9ns comuns, al temps que serveix de m\u00f2dul per fixar la participaci\u00f3 en les c\u00e0rregues, els beneficis, la gesti\u00f3 i el govern de la comunitat i els drets dels propietaris en cas d\u2019extinci\u00f3 del r\u00e8gim. D\u2019altra banda, la llei sempre acudeix al consentiment expr\u00e9s quan es tracta de protegir valors de rellev\u00e0ncia constitucional i el dret a la propietat privada n\u2019\u00e9s un d\u2019ells. <\/p>\n\n\n\n

4. <\/strong>En definitiva, doncs, la meva opini\u00f3 \u00e9s que justament en aquesta q\u00fcesti\u00f3 l\u2019avantprojecte el que fa \u00e9s una passa endavant i arranja una problem\u00e0tica que fins ara es donava en el cas de la modificaci\u00f3 de les quotes de participaci\u00f3 i en el de l\u2019extinci\u00f3 del r\u00e8gim de propietat horitzontal i les sotmet de manera conscient al r\u00e8gim del consentiment expr\u00e9s, segurament conscient tamb\u00e9 del nou sistema de c\u00f2mput de vots dels absent fins i tot per aquells acords que requereixen unanimitat, per\u00f2 sense que arribin a afectar als de l\u2019article 25.4, at\u00e8s que estem davant d\u2019actes de disposici\u00f3 de la propietat i no de mera administraci\u00f3, i per tant, afectant a l\u2019ess\u00e8ncia mateixa d\u2019aquella, el que requereix sens dubte de la m\u00e0xima garantia i protecci\u00f3. <\/p>\n\n\n\n

MODERADOR:<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Tenint en compte que no \u00e9s exigible la notificaci\u00f3 fefaent dels acords als propietaris presents, els terminis per impugnar els acords adoptats per aquests a la Junta, seria m\u00e9s correcte computar-los des del dia de la seva celebraci\u00f3, en lloc de des del dia de la tramesa de l\u2019acta?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

ALBERT GUILANY\u00c0<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Diu l\u2019article 31.4. segons la nova redacci\u00f3 proposada en l\u2019avantprojecte: \u201dL\u2019acci\u00f3 d\u2019impugnaci\u00f3 dels acords caduca en el termini d\u2019un any en els sup\u00f2sits a qu\u00e8 es refereix la lletra a), i en el termini de tres mesos en els sup\u00f2sits a qu\u00e8 es refereix la lletra b) de l\u2019apartat 1. Els terminis es compten des de la tramesa de l\u2019acta o de l\u2019annex de l\u2019acta, segons correspongui\u201d. En la redacci\u00f3 actual encara vigent, l\u2019article 31.3, que \u00e9s l\u2019equivalent a aquell, diu: \u201c3. L\u2019acci\u00f3 d\u2019impugnaci\u00f3 s\u2019ha d\u2019exercir en el termini de dos mesos a comptar de la notificaci\u00f3 de l\u2019acord o en el termini d\u2019un any si \u00e9s contrari al t\u00edtol de constituci\u00f3 o als estatuts\u201d.<\/p>\n\n\n\n

El canvi operat resulta evident, ja que mentre que ara el dies a quo <\/em>\u00e9s el de la notificaci\u00f3 de l\u2019acord, en el projecte el dies a quo<\/em> ser\u00e0, o b\u00e9 el de la tramesa de l\u2019acta, o b\u00e9 el de l\u2019annex de l\u2019acta, el que obeeix sens dubte al nou sistema establert per a la formaci\u00f3 de voluntat de la comunitat amb la distinci\u00f3 entre acords de formaci\u00f3 instant\u00e0nia i els acords de formaci\u00f3 successiva.<\/p>\n\n\n\n

Pel que fa als primers, els de formaci\u00f3 instant\u00e0nia, seran sempre i en tot cas, tots aquells als que es refereix el nou article 25, \u00e9s a dir aquells que requereixen majoria simple i que segons l\u2019article 27.4, l\u2019acta en qu\u00e8 s\u2019acordin \u201cs\u2019ha de trametre a tots els propietaris en el termini de 10 dies a comptar de l\u2019endem\u00e0 de la reuni\u00f3 de la junta de propietaris a l\u2019adre\u00e7a comunicada pel propietari a la secretaria i, en el cas que manqui, a l\u2019element privatiu. La tramesa es pot fer per correu electr\u00f2nic o per altres mitjans telem\u00e0tics de comunicaci\u00f3, o b\u00e9 per correu postal\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Per contra, els acords a qu\u00e8 es refereix l\u2019article 26, que s\u00f3n els que requereixen unanimitat o la majoria qualificada de les 4\/5 parts, en cas que la majoria requerida no s\u2019aconsegueixi en la corresponen junta comunit\u00e0ria, no s\u2019entenen adoptats sin\u00f3 quan concorre el sup\u00f2sit del n\u00famero 3 d\u2019aquest article 26, aix\u00f2 \u00e9s: <\/p>\n\n\n\n

a) <\/strong>En el cas de requerir-se la unanimitat, quan hi han votat favorablement tots els part\u00edcips a la votaci\u00f3 i, en el termini d\u2019un mes des de la notificaci\u00f3 de l\u2019acord, no s\u2019hi ha oposat cap altre propietari mitjan\u00e7ant un escrit enviat a la secretaria per qualsevol mitj\u00e0 fefaent.<\/p>\n\n\n\n

b) <\/strong>En el cas de requerir-se les 4\/5 parts, quan hi ha votat favorablement la majoria simple dels propietaris i de les quotes part\u00edcips a la votaci\u00f3 i, en el termini d\u2019un mes des de la notificaci\u00f3 de l\u2019acord, s\u2019assoleix la majoria qualificada amb el c\u00f2mput com a favorable del vot dels propietaris absents que no s\u2019han oposat, dins de l\u2019esmentat termini, a l\u2019acord mitjan\u00e7ant un escrit enviat a la secretaria per qualsevol mitj\u00e0 fefaent.<\/p>\n\n\n\n

Solament en aquests casos i segons l\u2019article 27.5, \u201cuna vegada transcorregut el termini establert per l\u2019article 553-26.3, es tramet a tots els propietaris un annex a l\u2019acta en el qual s\u2019indica si els acords susceptibles de formaci\u00f3 successiva han esdevingut efectius o no, i es fa constar, aix\u00ed mateix, el resultat final de la votaci\u00f3\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Aquest nou r\u00e8gim d\u2019adopci\u00f3 d\u2019acords (formaci\u00f3 instant\u00e0nia i formaci\u00f3 successiva) \u00e9s el que provoca l\u2019exist\u00e8ncia d\u2019aquest doble termini d\u2019impugnaci\u00f3, ja que en els de formaci\u00f3 instant\u00e0nia el termini es computa des de la tramesa de l\u2019acta, mentre que els de formaci\u00f3 successiva ser\u00e0 des de la tramesa de l\u2019annex de l\u2019acta un cop comprovat que s\u2019ha assolit la majoria legalment requerida, si \u00e9s que aquella, \u00e9s clar, no s\u2019havia ja assolit a la corresponent junta. <\/p>\n\n\n\n

Explicitat el nou sistema, no vull defugir la contestaci\u00f3 de la pregunta que es refereix als dies a quo <\/em>a tenir en compte respecte a l\u2019inici del c\u00f2mput per impugnar respecte dels propietaris presents, i si en aquest cas el termini podria comen\u00e7ar a comptar, no ja des de la recepci\u00f3 de l\u2019acta sin\u00f3 des de la mateixa celebraci\u00f3 de la junta. Per poder contestar-ho crec que era necessari fer aquesta breu introducci\u00f3 per tal de poder ja directament rebutjar aquesta possibilitat pel que fa als acords de formaci\u00f3 successiva, ja que com ens recorda l\u2019exposici\u00f3 de motius, \u201cen aquests s\u2019ha d\u2019esperar a comprovar la voluntat de les persones que no han assistit a la junta. El nou sistema parteix de la necessitat que els propietaris presents a la reuni\u00f3 hagin votat a favor de l\u2019acord per majoria simple, i aleshores el c\u00f2mput de la majoria qualificada o de la unanimitat es fa amb els vots favorables d\u2019aquells que no s\u2019han oposat a l\u2019acord en el termini d\u2019un mes. El r\u00e8gim d\u2019impugnaci\u00f3 dels acords tamb\u00e9 t\u00e9 en compte aquesta formaci\u00f3 successiva\u201d. Per tant, en aquests no \u00e9s possible que el c\u00f2mput es faci des del dia de la votaci\u00f3 per als presents, at\u00e8s que fins passat el termini marcat no existeix acord que impugnar.<\/p>\n\n\n\n

Una altra cosa \u00e9s el sup\u00f2sit dels acords de formaci\u00f3 instant\u00e0nia, on efectivament i com diu l\u2019enunciat de la pregunta, la llei actual no exigeix la notificaci\u00f3 fefaent d\u2019aquests acords als presents, ni tampoc es fa en el text de la nova redacci\u00f3 de l\u2019avantprojecte. Ara b\u00e9, malgrat aix\u00f2, la llei catalana no distingeix als present dels absents a l\u2019hora de fixar el dies a quo<\/em> de la impugnaci\u00f3, a difer\u00e8ncia del que succeeix amb la LPH, que al seu article 18.3, i respecte del dies a quo<\/em> per a la impugnaci\u00f3 dels acords, distingeix als propietaris presents dels absent i expressament fa refer\u00e8ncia que \u201cpara los propietarios ausentes, dicho plazo se computar\u00e1 a partir de la comunicaci\u00f3n del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el art\u00edculo 9\u201d, el que significa que, al r\u00e8gim de la LPH, per als presents no fa falta cap comunicaci\u00f3 i el dies a quo<\/em> ser\u00e0 el de la pressa de l\u2019acord.<\/p>\n\n\n\n

Certament que, a nivell del CCCat, actualment hi ha doctrina que sost\u00e9 que a manca de explicitaci\u00f3 ha d\u2019estar-se al que diu la llei, aix\u00f2 \u00e9s, a la data de notificaci\u00f3 de l\u2019acta, per\u00f2 gens menys cert \u00e9s que tamb\u00e9 s\u00f3n molts els que sostenen que el termini neix el dia de l\u2019adopci\u00f3 de l\u2019acord, ja que aquell dia ja es pot con\u00e8ixer m\u00e9s o menys i de forma raonable el contingut de l\u2019acord i contra qui podr\u00e0 interposar-se, i m\u00e9s encara en el sistema catal\u00e0 en qu\u00e8 s\u2019exigeix al final de la junta llegir els acords (27.1 actual). Tanmateix, els qui sostenen aquesta tesi, a m\u00e9s, es recolzen en l\u2019article 122.5, que diu que \u201cel termini de caducitat s\u2019inicia, si no hi ha normes espec\u00edfiques, quan neix l\u2019acci\u00f3 o quan la persona titular pot con\u00e8ixer raonablement les circumst\u00e0ncies que fonamenten l\u2019acci\u00f3 i la persona contra la qual es pot exercir\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Malgrat tot, si el text de l\u2019avantprojecte no es modifica, la redacci\u00f3 que proposa fa m\u00e9s f\u00e0cil sostenir la primera postura que la segona. Primer, pel fet que s\u2019introdueixen els acords de formaci\u00f3 simult\u00e0nia, als que com hem vist no se\u2019ls hi podria aplicar aquest r\u00e8gim, i despr\u00e9s perqu\u00e8 fins i tot el requisit que l\u2019acta sigui llegida al final de la reuni\u00f3 s\u2019ha suprimit, sent que aquest era un dels punts on es subjectava la tesi favorable. <\/p>\n\n\n\n

En definitiva, entendre-ho de forma favorable suposaria la conviv\u00e8ncia de tres r\u00e8gims de notificaci\u00f3 diferents; a saber, els dels presents en els acords de formaci\u00f3 instant\u00e0nia (seria des del dia de la junta i solament pels presents), els dels absents en els acords de formaci\u00f3 instant\u00e0nia (seria a partir del dia de la recepci\u00f3 de l\u2019acta) i el dels acords de formaci\u00f3 successiva (seria a partir del dia de recepci\u00f3 de l\u2019annex), al que caldria afegir-hi la problem\u00e0tica que crearia el dels representats i les delegacions de vot, que haurien de decidir-se si encabir-los entre els presents o els absents en els acords de formaci\u00f3 instant\u00e0nia, sistema tot plegat un xic complicat i que faria dif\u00edcil la governabilitat de la comunitat. En tot cas, i at\u00e8s que la tramesa de l\u2019acta s\u2019ha de fer segons l\u2019article 27.4 en el termini de 10 dies a comptar des de la reuni\u00f3, tampoc sembla que s\u2019hi guany\u00e9s gran cosa, at\u00e8s que els terminis que preveu la llei s\u00f3n de tres mesos o d\u2019un any. M\u00e9s encara quan segons l\u2019article 27.4 existeix la possibilitat de fer la tramesa de l\u2019acta per correu electr\u00f2nic o qualsevol altra mitja telem\u00e0tic. <\/p>\n\n\n\n

Per acabar, solament cal aconsellar que la notificaci\u00f3 es faci de forma fefaent, at\u00e8s que malgrat que la llei no ho exigeix, sempre impedeix l\u2019arbitrarietat d\u2019alguns propietaris i dota a la comunitat de seguretat jur\u00eddica.<\/p>\n\n\n\n

MODERADOR:<\/strong><\/p>\n\n\n\n

\u00c9s legalment possible que un propietari impugni un acord que ell mateix ha votat favorablement? <\/strong><\/p>\n\n\n\n

ALBERT GUILANY\u00c0<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Aquesta \u00e9s una q\u00fcesti\u00f3 certament controvertida i que a l\u2019avantprojecte, com despr\u00e9s veurem, crec que no se li d\u00f3na una soluci\u00f3 adequada. Actualment, la legitimaci\u00f3 per a la impugnaci\u00f3 dels acords la trobem a l\u2019article 31.2, que distingeix dos tipus de propietaris legitimats:<\/p>\n\n\n\n

1.<\/strong> D\u2019una banda, els propietaris que han votat en contra de l\u2019acord que s\u2019impugna, els absents que no s\u2019han adherit a l\u2019acord i els que han estat privats il\u00b7leg\u00edtimament del dret de vot. Tots ells poden impugnar tot tipus d\u2019acords.<\/p>\n\n\n\n

2.<\/strong> D\u2019altra banda, si l\u2019acord \u00e9s contrari a les lleis, la legitimaci\u00f3 per impugnar-lo la t\u00e9 (segons dicci\u00f3 literal) tot propietari o propiet\u00e0ria.<\/p>\n\n\n\n

El problema sorgeix quan hom ha d\u2019interpretar qu\u00e8 ha d\u2019entendre\u2019s per \u201ctot\u201d propietari, i m\u00e9s concretament si dins d\u2019aquest \u201ctot\u201d s\u2019hi ha d\u2019incloure tamb\u00e9 fins i tot al propietari que hi hagu\u00e9s votat a favor. Hi ha postures que sostenen que s\u00ed i ho argumenten amb les seg\u00fcents raons:<\/p>\n\n\n\n

1.<\/strong> La literalitat del precepte, que no deixa lloc a dubtes i no admet mat\u00eds o excepci\u00f3. In claris non fit interpretatio<\/em> (el que \u00e9s clar no necessita interpretaci\u00f3).<\/p>\n\n\n\n

2. <\/strong>Una interpretaci\u00f3 sistem\u00e0tica del precepte ens portaria a igual soluci\u00f3, at\u00e8s que en el primer par\u00e0graf legitima als que han votat en contra, als absents, als que no s\u2019hi ha adherit i els que han estat privats il\u00b7leg\u00edtimament del vot, deixant fora solament als que han votat a favor, ra\u00f3 per la qual, quan al segon par\u00e0graf es refereix a \u201ctot\u201d propietari, \u00e9s justament perqu\u00e8 tamb\u00e9 hi vol incloure expressament a aquests, \u00e9s a dir, als que hi ha votat a favor, si no, no tindria sentit.<\/p>\n\n\n\n

3.<\/strong> La legitimaci\u00f3 als que han votat a favor queda reservada pels actes contraris a llei, atesa la prevalen\u00e7a que el legislador vol donar-li de manera que aquesta no pot ser infringida, conculcada u obviada i aquesta infracci\u00f3 no pot quedar \u201csantificada\u201d per una mera manifestaci\u00f3 de voluntat com ara un vot a favor.<\/p>\n\n\n\n

4. <\/strong>La propietat horitzontal es configura com un r\u00e8gim jur\u00eddic voluntari i es regeix pel t\u00edtol de constituci\u00f3 que ha d\u2019adequar-se als requisits legals, i en el no previst, s\u2019aplica la llei. Malgrat el t\u00edtol de constituci\u00f3 i els estatuts poden ser modificats, sempre haur\u00e0 de respectar-se la regulaci\u00f3 legal, i per tant, la prevalen\u00e7a de la llei dins del r\u00e8gim voluntari de propietat horitzontal \u00e9s m\u00e0xima.<\/p>\n\n\n\n

Ara b\u00e9, malgrat totes aquestes argumentacions, sens dubte for\u00e7a ben travades i plenes de sentit jur\u00eddic, la majoria de la doctrina i la jurisprud\u00e8ncia s\u2019hi pronuncien en contra. Les raons que s\u2019addueixen s\u00f3n tan v\u00e0lides com les anteriors, i no amb un menor pes jur\u00eddic, ja que per als altres van acompanyades de la l\u00f2gica jur\u00eddica i el sentit com\u00fa. Serien les seg\u00fcents:<\/p>\n\n\n\n

1.<\/strong> Acceptar que qui ha votat a favor despr\u00e9s pugui impugnar l\u2019acord resultaria incongruent i contrari a la seguretat jur\u00eddica, a m\u00e9s de poder resultar totalment sorprenent. Pensi\u2019s, per exemple, en el cas que en un matrimoni ell acudeix a la junta i vota que s\u00ed i despr\u00e8s ella, copropiet\u00e0ria del pis, impugna l\u2019acord. <\/p>\n\n\n\n

2. <\/strong>Seria contrari a la bona fe. Aquesta, en la seva manifestaci\u00f3 objectiva, fa refer\u00e8ncia a un m\u00f2dul de conducta acceptat per la societat de qu\u00e8 es tracti, de manera que constitueix una regla de comportament exigible. Al dret privat, la bona fe, a m\u00e9s d\u2019un instrument de descripci\u00f3 sint\u00e8tica del sup\u00f2sit de fet de certes de les seves normes, constitueix un principi general del dret, que d\u2019acord amb l\u2019article 1.4 del Codi Civil espanyol o el 111.7 del CCCat, opera com principi informador de l\u2019ordenament jur\u00eddic, que a l\u2019ensems posa en relaci\u00f3 el sistema jur\u00eddic amb els valors que la societat considera adequats en cada moment, a mode de c\u00e0non o criteri orientatiu en la tasca interpretadora. D\u2019altra banda, la bona fe actua no solament com a l\u00edmit en l\u2019exercici dels drets subjectius, sin\u00f3 tamb\u00e9 com a font general de deures i de prohibicions, en situacions de tot tipus. Aix\u00ed, la doctrina ha acudit a la bona fe, per exemple, per explicar una actuaci\u00f3 contradict\u00f2ria o incompatible amb una anterior \u201cvenire contra actum propium<\/em>\u201d, en la manca d\u2019inter\u00e8s propi i durador en la reclamaci\u00f3 \u201cdolo agit qui petit quod statim reddditurus<\/em>\u201d, adquisici\u00f3 d\u2019una posici\u00f3 jur\u00eddica per mitj\u00e0 d\u2019una conducta irregular \u201cmemo auditur propiam turpitudinem allegans<\/em>\u201d o actes innocus o desconsiderats \u201cinciviliter agere<\/em>\u201d.<\/p>\n\n\n\n

3. <\/strong>Seria contrari a l\u2019acte propi. Els actes propis venen definits a l\u2019article 111-8 del CCCAT, que diu: \u201cNing\u00fa no pot fer valer un dret o una facultat que contradigui la conducta pr\u00f2pia observada amb anterioritat si aquesta tenia una significaci\u00f3 inequ\u00edvoca de la qual deriven conseq\u00fc\u00e8ncies jur\u00eddiques incompatibles amb la pretensi\u00f3 actual\u201d. O com indica la jurisprud\u00e8ncia del TS en sent\u00e8ncies de 20 de gener i 9 de maig de 2000, i en la de 21 de maig de 2001: \u201cEsta Sala tiene declarado que para la aplicaci\u00f3n de la doctrina de los actos propios es preciso que los hechos tengan una significaci\u00f3n y eficacia jur\u00eddica contraria a la acci\u00f3n ejercitada (SSTS de 6 de abril y 4 de julio de 1962) y como ha se\u00f1alado la STS de 28 de enero de 2000 \u201cel principio general de derecho que veda ir contra los propios actos (nemo potest contra proprium actum venire<\/em>), como l\u00edmite al ejercicio de un derecho subjetivo o de una facultad, cuyo apoyo legal se encuentra en el art. 7.1 del C\u00f3digo Civil que acoge la exigencia de la buena fe en el comportamiento jur\u00eddico, y con base en el que se impone un deber de coherencia en el tr\u00e1fico sin que sea dable defraudar la confianza que fundadamente se crea en los dem\u00e1s, precisa para su aplicaci\u00f3n la observancia de un comportamiento (hechos, actos) con conciencia de crear, definir, fijar, modificar, extinguir o esclarecer una determinada situaci\u00f3n jur\u00eddica, para lo cual es insoslayable el car\u00e1cter concluyente e indubitado, con plena significaci\u00f3n inequ\u00edvoca, del mismo, de tal modo que entre la conducta anterior y la pretensi\u00f3n actual exista una incompatibilidad o contradicci\u00f3n, en el sentido que, de buena fe, hubiera de atribuirse a la conducta anterior\u2026 \u201c. <\/p>\n\n\n\n

Doncs b\u00e9, comen\u00e7ava la contestaci\u00f3 a la pregunta manifestant que \u00e9s aquesta una q\u00fcesti\u00f3 certament controvertida i que a l\u2019avantprojecte no se li dona una soluci\u00f3, al meu entendre adequada. I aix\u00ed \u00e9s, perqu\u00e8 si examinem quin \u00e9s el redactat que l\u2019avantprojecte proposa respecte del tema veurem que aquest problema no queda solucionat. Efectivament, diu l\u2019article 31.2: \u201cEstan legitimats per a la impugnaci\u00f3 els propietaris que han votat en contra, els absents que s\u2019han oposat a l\u2019acord i els que han estat privats il\u00b7leg\u00edtimament del dret de vot. Nogensmenys, si l\u2019acord \u00e9s contrari a la llei el pot impugnar qualsevol propietari\u201d. Dissortadament, no s\u2019aprofita l\u2019avantprojecte per modificar aquest extrem, sent que quan es proposa la nova redacci\u00f3 \u00e9s clar que \u00e9s amb plena consci\u00e8ncia a l\u2019afegir-ho en un par\u00e0graf separat i precedit de la paraula \u201cnogensmenys\u201d. Haurem d\u2019esperar si en el tr\u00e0mit parlamentari es resol el problema. <\/p>\n\n\n\n

MODERADOR:<\/strong><\/p>\n\n\n\n

\u00bfLa remuneraci\u00f3n del presidente supondr\u00e1, dado que es un trabajo remunerado, el alta en seguridad social?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

JORDI SEGU\u00cd: <\/strong><\/p>\n\n\n\n

Entiendo que no, ya que me parece que ser\u00eda llevar las cosas muy lejos. Creo que de esos trabajos que quedan excluidos. <\/p>\n\n\n\n

MODERADOR:<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Sobre la instalaci\u00f3n de ascensor, \u00bftiene la misma consideraci\u00f3n en primera que en segunda residencia? <\/strong><\/p>\n\n\n\n

JORDI SEGU\u00cd: <\/strong><\/p>\n\n\n\n

Evidentemente tiene la misma consideraci\u00f3n en primera o segunda residencia, ya que no se tiene en cuenta el tipo de disfrute.<\/p>\n\n\n\n

MODERADOR:<\/strong><\/p>\n\n\n\n

\u00bfUn \u00fanico propietario puede solicitar en asamblea el cambio del sistema de reparto no ajustado a coeficiente?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

ALBERT GUILANY\u00c0:<\/strong><\/p>\n\n\n\n

El Tribunal Supremo lo tiene claro, una cosa son las cuotas de participaci\u00f3n establecidas en el t\u00edtulo y otra muy diferente es el sistema de reparto. Las cuotas de participaci\u00f3n s\u00f3lo pueden modificarse por unanimidad y adem\u00e1s con el consentimiento expreso de todos los afectados, y otra cosa es el sistema de reparto que la comunidad pueda establecer. De hecho, la comunidad puede establecer el sistema de reparto que tenga por conveniente, incluso contrario a lo que establece el t\u00edtulo constitutivo, y no obstante no pasa nada porque cada a\u00f1o cuando se aprueban las cuentas anuales pues se entiende que el sistema va funcionando sin ning\u00fan problema. El problema surge a partir del momento en que un propietario manifiesta que el sistema no se ajusta a las cuotas que fija el t\u00edtulo, y pretende que se ajusten a lo que diga \u00e9ste \u00faltimo. \u00bfHace falta modificar alguna cosa? Pues no, porque el t\u00edtulo dice lo que dice. Adem\u00e1s, es lo que comentaba el TS en esa sentencia, que el t\u00edtulo est\u00e1 inscrito en el registro de la propiedad y cualquiera que compra confiado en el registro, si en el registro se dice que su vivienda responde de una determinada cuota de participaci\u00f3n y \u00e9l quiere responder pagando con esa cuota, pues no tiene que modificar nada porque el t\u00edtulo ya lo dice. Simplemente, hacer la manifestaci\u00f3n y evidentemente esto tendr\u00e1 que ser modificado y tendr\u00e1 que ajustarse a lo que este solicite. <\/p>\n\n\n\n

No es nada extra\u00f1o, el \u00faltimo supuesto que tuvimos en la Audiencia de Lleida en esta materia fue una casa donde conviv\u00edan apartamentos peque\u00f1os con pisos muy grandes y donde tradicionalmente el reparto siempre se hab\u00eda hecho a partes iguales. No hab\u00eda demasiados problemas porque los gastos no eran muchos, pero el d\u00eda que se decidi\u00f3 pintar la escalera, evidentemente el se\u00f1or del piso de 200 m2<\/sup> pagaba lo mismo que el piso de 50 y el de 50 dijo: esto no es, que el t\u00edtulo constitutivo dice lo que dice. Entonces impugn\u00f3 el acuerdo en que continuaba pag\u00e1ndose a partes iguales y en la Audiencia dijimos que no: hay que ir a lo que dice el t\u00edtulo. Otra cosa es que se quiera modificar el t\u00edtulo de constituci\u00f3n, ah\u00ed s\u00ed que hace falta la unanimidad, pero para modificar un sistema de reparto, pues evidentemente que no. Pedir se puede pedir lo que quiera, pero acordar, habr\u00e1 que acordar conforme a lo que la ley se\u00f1ala. <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

PDF 3\u00aa MESA DE TRABAJO PONENTES:Ilmo.  Sr. Albert Guilany\u00e0 Foix, Magistrado Presidente Secci\u00f3n 2\u00aa AP LleidaIlmo. Sr. Sr. Jordi Segu\u00ed Puntas, Magistrado Secci\u00f3n 16\u00aa AP Barcelona MODERADOR:Sr. Llu\u00eds Bou Salazar, Vicepresidente 2\u00ba CAF Barcelona-Lleida ALBERT GUILANY\u00c0 Comentari a les novetats introduides per l\u2019Avantprojecte de reforma de l\u2019article 553 del Codi Civil de Catalunya a les […]<\/p>\n","protected":false},"author":11,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"advgb_blocks_editor_width":"","advgb_blocks_columns_visual_guide":"","_editorskit_title_hidden":false,"_editorskit_reading_time":61},"categories":[100],"tags":[],"author_meta":{"display_name":"finderwilber","author_link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/author\/finderwilber\/"},"featured_img":null,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2850\/"}],"collection":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/"}],"about":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post\/"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/users\/11\/"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/comments\/?post=2850"}],"version-history":[{"count":13,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2850\/revisions\/"}],"predecessor-version":[{"id":5252,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2850\/revisions\/5252\/"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media\/?parent=2850"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/categories\/?post=2850"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/tags\/?post=2850"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}