{"id":2852,"date":"2013-06-10T09:46:00","date_gmt":"2013-06-10T08:46:00","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=2852"},"modified":"2020-06-16T12:42:19","modified_gmt":"2020-06-16T11:42:19","slug":"acuerdos-inexistentes-nulos-y-anulables","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/acuerdos-inexistentes-nulos-y-anulables\/","title":{"rendered":"Acuerdos inexistentes, nulos y anulables"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t<div class=\"dkpdf-button-container\" style=\" text-align:right \">\n\n\t\t<a class=\"dkpdf-button\" href=\"\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2852\/?pdf=2852\" target=\"_blank\"><span class=\"dkpdf-button-icon\"><i class=\"fa fa-file-pdf-o\"><\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n<p class=\"has-medium-font-size\">En el n\u00famero primero del vigente art. 553-31 del Codi Civil de Catalunya, el legislador declara que los acuerdos de la Junta de Propietarios, en determinados supuestos, ser\u00e1n impugnables ante los Tribunales.<\/p>\n\n\n\n<p>El precepto prev\u00e9 la impugnaci\u00f3n de los acuerdos comunitarios en los siguientes casos:<\/p>\n\n\n\n<p style=\"--ek-indent:20px\" class=\"has-ek-indent\"><strong>a)<\/strong> Cuando sean contrarios a las leyes, o al t\u00edtulo constitutivo o a los estatutos de la comunidad de propietarios.<\/p>\n\n\n\n<p style=\"--ek-indent:20px\" class=\"has-ek-indent\"><strong>b) <\/strong>Cuando resulten gravemente perjudiciales para un propietario, o contrarios a los intereses de la comunidad.<\/p>\n\n\n\n<p style=\"--ek-indent:20px\" class=\"has-ek-indent\"><strong>c) <\/strong>Cuando, atendidas las circunstancias, impliquen un abuso de derecho.<\/p>\n\n\n\n<p>Y su n\u00famero tercero contempla la duraci\u00f3n de las acciones de impugnaci\u00f3n, distinguiendo entre los acuerdos contrarios a la ley o a los Estatutos, caso en que la acci\u00f3n tendr\u00e1 un plazo de caducidad de un a\u00f1o, mientras que respecto a los dem\u00e1s acuerdos el plazo de ejercicio de la acci\u00f3n ser\u00e1 de dos meses, tambi\u00e9n de caducidad.<\/p>\n\n\n\n<h4 class=\"has-text-color\" style=\"color:#d7522c\"><strong>VALORACI\u00d3N DEL ACUERDO<\/strong><\/h4>\n\n\n\n<p>Para calibrar la eficacia o no de un acuerdo irregular y la necesidad de su impugnaci\u00f3n, se hace preciso determinar si este acuerdo existe o no como tal, esto es, si es un verdadero acuerdo o tan s\u00f3lo una apariencia de acuerdo.<\/p>\n\n\n\n<p>Todo acuerdo comunitario es una declaraci\u00f3n de voluntad que emana de un \u00f3rgano colectivo que es la junta de propietarios, que debe, para que sea colectivo, producirse en el seno de la junta de propietarios (que es el \u00f3rgano al que la ley atribuye en exclusiva la posibilidad de adoptarlos seg\u00fan se deduce con claridad del <a href=\"#1\" class=\"ek-link\">art. 553-19 del CCCat<\/a>).<\/p>\n\n\n\n<p>La declaraci\u00f3n de voluntad se somete a determinados requisitos (de convocatoria, de citaci\u00f3n de propietarios, de obtenci\u00f3n de mayor\u00edas, etc.) en los <a href=\"http:\/\/2\" class=\"ek-link\">art\u00edculos 553-21<\/a>, <a href=\"#3\" class=\"ek-link\">553-25<\/a> y <a href=\"#4\" class=\"ek-link\">553-26<\/a> del mismo CCCat, por lo que, en principio, habr\u00eda que entender que si dichas formalidades no se cumplen al menos m\u00ednimamente, el acuerdo no es que sea nulo por infringir las normas de la Propiedad Horizontal que regulan dichos requisitos, sino que tan siquiera ha podido llegar a existir, pues la declaraci\u00f3n de voluntad que puede quedar reflejada en el Acta de la Junta, o que se produzca desde otros \u00f3rganos de la Comunidad (presidente o administrador) sin pasar por la Junta, o sin cumplir esos requisitos y esas formalidades esenciales, puede tener la apariencia de un acuerdo comunitario pero no lo ser\u00e1, habr\u00e1 una apariencia de acuerdo (un \u201cpseudoacuerdo\u201d o acuerdo \u201caparente\u201d).<\/p>\n\n\n\n<p>Si no existe, no habr\u00e1 nada que impugnar, no existir\u00e1 tampoco plazo perentorio para ello, ni obligaci\u00f3n de hacerlo. Simplemente cuando la Comunidad lo quiera hacer valer se le podr\u00e1 oponer por v\u00eda de excepci\u00f3n que no existe el t\u00edtulo en virtud del cual reclama.<\/p>\n\n\n\n<p>Un problema frecuente es la determinaci\u00f3n de la actuaci\u00f3n a seguir que debe adoptar el propietario que no ha consentido un acuerdo que requiere la unanimidad, o el qu\u00f3rum que exige la Ley, especialmente cuando la comunidad lo pretende ejecutar. \u00bfSin impugnarlo, puede oponerse a su ejecuci\u00f3n?<\/p>\n\n\n\n<p>Si se concluyese que ese acuerdo es inexistente, no ser\u00eda en puridad necesario, ya que no podr\u00eda producir ning\u00fan efecto, no habr\u00eda plazo para obtener la declaraci\u00f3n judicial de esa inexistencia, y ello podr\u00eda hacerse tambi\u00e9n por v\u00eda de excepci\u00f3n, no necesariamente de acci\u00f3n. Lo mismo ocurrir\u00eda con los acuerdos nulos de pleno derecho, asimilables en cuanto a carencia de efectos a los inexistentes.<\/p>\n\n\n\n<p>Sin perjuicio de que en diversas sentencias del Tribunal Supremo puede hallarse la distinci\u00f3n entre la categor\u00eda de la denominada inexistencia de un negocio jur\u00eddico (falta absoluta de requisitos esenciales) frente a la nulidad radical o absoluta, esta diferenciaci\u00f3n resulta m\u00e1s terminol\u00f3gica que pr\u00e1ctica en sus consecuencias.<\/p>\n\n\n\n<p>La nulidad radical o \u201cipso iure\u201d acontece en los siguientes supuestos:<\/p>\n\n\n\n<ul><li>No concurrencia de los requisitos legales cuando son exigibles para la adopci\u00f3n del acuerdo. Esto es, los qu\u00f3rum exigidos por la Ley.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<ul><li>La contravenci\u00f3n de normas imperativas, salvo que \u00e9stas contemplen otra sanci\u00f3n para el caso de incumplimiento (<a href=\"#5\" class=\"ek-link\">art. 6.3 CC<\/a>).<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p>La acci\u00f3n de nulidad se caracteriza por una serie de notas que le atribuyen una configuraci\u00f3n propia y permiten su deslinde con otro tipo de acciones, como la de anulabilidad. As\u00ed, en primer t\u00e9rmino, se trata de una acci\u00f3n que en principio confiere una legitimaci\u00f3n muy amplia. De hecho, cualquiera con un inter\u00e9s leg\u00edtimo puede entablar una acci\u00f3n de nulidad para que se proclame la ineficacia.<\/p>\n\n\n\n<p>Este amplio reconocimiento para el ejercicio de la acci\u00f3n se conecta con el hecho de que el negocio nulo s\u00f3lo constituye una apariencia, por lo que cualquiera puede poner de manifiesto este hecho y as\u00ed depurar el tr\u00e1fico jur\u00eddico de un negocio aparente.<\/p>\n\n\n\n<p>En segundo t\u00e9rmino, la acci\u00f3n es declarativa, por cuanto la nulidad no constituye una situaci\u00f3n que se cree con la resoluci\u00f3n judicial, sino que es previa y lo \u00fanico que lleva a cabo la sentencia es constatar la invalidez del negocio. En tercer t\u00e9rmino, se trata de una acci\u00f3n imprescriptible. El negocio nulo no produce efectos (\u201cQuod nullum est, nullum effectum producit\u201d).<\/p>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote\"><p>El acuerdo nulo radicalmente o inexistente, o acuerdo anulable, se suele suscitar cuando frente a la demanda declarativa o impugnatoria, la Comunidad opone la excepci\u00f3n de caducidad de la acci\u00f3n impugnatoria y la convalidaci\u00f3n correspondiente del acuerdo nulo inicialmente por la falta de impugnaci\u00f3n en el plazo legal<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n<h4 class=\"has-text-color\" style=\"color:#d7522c\"><strong>DOCTRINA JURISPRUDENCIAL<\/strong><\/h4>\n\n\n\n<p>Pero el Tribunal Supremo y la jurisprudencia mayoritaria de los tribunales tienen declarado en m\u00faltiples sentencias que los acuerdos que entra\u00f1en infracci\u00f3n de alg\u00fan precepto de la Propiedad Horizontal o de los Estatutos de la respectiva Comunidad, no son radicalmente nulos, sino meramente anulables, y por lo tanto susceptibles de sanaci\u00f3n por el transcurso del plazo de caducidad que establece la citada Ley para su impugnaci\u00f3n. Ya queda reservada la m\u00e1s grave calificaci\u00f3n de nulidad radical o absoluta solamente para aquellos otros acuerdos que, por infringir cualquiera otra Ley imperativa o prohibitiva que no tenga establecido un efecto distinto para el caso de su contravenci\u00f3n o por ser contrarios a la moral o al orden p\u00fablico o por implicar un fraude de ley, hayan de ser conceptuados nulos de pleno derecho, conforme al p\u00e1rrafo 3\u00ba del <a href=\"#5\" class=\"ek-link\">art. 6 CC<\/a> y, por tanto, insubsanables por el transcurso del tiempo.\u00a0<\/p>\n\n\n\n<p>Esta doctrina jurisprudencial nos dice que hay que diferenciar entre los acuerdos que afectan a la propia Ley de Propiedad Horizontal y los Estatutos, que s\u00f3lo pod\u00edan ser anulados, en su caso, mediante la impugnaci\u00f3n en el plazo correspondiente y las decisiones que infringieran otras Leyes imperativas, las cuales hab\u00eda que considerar radicalmente nulas, a no ser que en las mismas se determinara efecto distinto. Y que si bien, en principio, los actos contrarios a la Ley son nulos de pleno derecho, conforme al <a href=\"#5\" class=\"ek-link\">art\u00edculo 6.3 del C\u00f3digo Civil<\/a>, se a\u00f1ade: \u201cSalvo que en ellas se establezca un efecto distinto para su contravenci\u00f3n\u201d.<\/p>\n\n\n\n<p>Pero esta doctrina del Tribunal Supremo sobre la convalidaci\u00f3n de acuerdos nulos en origen por infringir preceptos de la Ley de Propiedad Horizontal tambi\u00e9n tiene fisuras. Existen sentencias que declaran radicalmente nulos sin posibilidad de convalidaci\u00f3n acuerdos comunitarios que han infringido normas imperativas contenidas en esta ley, aunque cada vez sean menos.<\/p>\n\n\n\n<p>Puede citarse como ejemplo el acuerdo de nombramiento de residente que recae en una persona que no es copropietaria del edificio. La sentencia del Alto Tribunal de fecha 13 de julio de 2006 declara que el precepto de la LPH que lo exige tiene car\u00e1cter imperativo, y que su contravenci\u00f3n produce la nulidad \u201cde pleno derecho\u201d del acuerdo, sin posibilidad de sanaci\u00f3n o convalidaci\u00f3n por falta de impugnaci\u00f3n en el plazo legal, tal y como hab\u00eda mantenido el mismo tribunal en resoluciones anteriores como las sentencias, que cita, de 30 de junio de 2005 y 30 de abril de 1994.<\/p>\n\n\n\n<p>Por lo tanto, se puede afirmar que hay acuerdos nulos de pleno derecho respecto de los cuales la acci\u00f3n para exigir su declaraci\u00f3n de nulidad no caducar\u00e1, pues su nulidad ser\u00e1 absoluta y no sanable por el transcurso del tiempo.<\/p>\n\n\n\n<p>Padecer\u00e1n dicha nulidad radical, por ejemplo, los acuerdos v\u00e1lidamente adoptados con los requisitos de qu\u00f3rum y dem\u00e1s normas imperativas de la Ley (convocatoria, voto, emisi\u00f3n en el seno de la Junta, orden del d\u00eda, citaci\u00f3n, etc.) que sin embargo sean contrarios a la Constituci\u00f3n, a normas imperativas del ordenamiento jur\u00eddico que prevean la sanci\u00f3n de nulidad radical y absoluta o no prevean sanci\u00f3n distinta para el caso de su contravenci\u00f3n (<a href=\"#5\" class=\"ek-link\">art. 6.3 CC<\/a>), los realizados en fraude de ley de estas normas, los que tengan una causa il\u00edcita o torpe, o los acuerdos contrarios al orden p\u00fablico.<\/p>\n\n\n\n<p>Como dice la doctrina, \u201cen modo alguno puede entenderse que, en materia de propiedad horizontal, la fuerza del ordenamiento imperativo m\u00e1s fundamental (constitucional, penal, procesal, normas estructurales de los derechos reales, etc.) quede debilitada por los acuerdos de la Junta no impugnados a tiempo\u201d.<\/p>\n\n\n\n<h4 class=\"has-text-color\" style=\"color:#d7522c\"><strong>REQUISITOS PARA EL ACUERDO<\/strong><\/h4>\n\n\n\n<p>En definitiva, y a efectos pr\u00e1cticos, la cuesti\u00f3n estriba en determinar qu\u00e9 requisitos establecidos para la v\u00e1lida adopci\u00f3n de los acuerdos son esenciales, esto es, aquellos sin cuyo cumplimiento no puede hablarse propiamente de la existencia de un acuerdo comunitario, y qu\u00e9 requisitos, por el contrario, no son esenciales para la existencia del acuerdo, en cuyo caso, aunque se incumplieran, el acuerdo existir\u00eda, pese a que la infracci\u00f3n de las normas reguladoras de los se\u00f1alados requisitos, en el plazo dispuesto por la ley ser\u00eda impugnable. Se tratar\u00eda de acuerdos anulables, pero no radicalmente nulos ni inexistentes. De no ser impugnados en los plazos de caducidad previstos en la ley quedar\u00edan \u201cconvalidados\u201d o \u201csubsanados\u201d, a tenor de la interpretaci\u00f3n jurisprudencial m\u00e1s arriba se\u00f1alada.<\/p>\n\n\n\n<p>Debe tenerse presente que es muy d\u00edficil establecer reglas definitivas sobre el particular. Ser\u00e1n las circunstancias concurrentes en cada caso concreto y su apreciaci\u00f3n por los tribunales las que deban determinar si estamos en presencia de un verdadero acuerdo o no, lo que ciertamente produce que en esta materia leamos decisiones judiciales aparente o sustancialmente, contradictorias.<\/p>\n\n\n\n<p>En la pr\u00e1ctica de los tribunales, esta cuesti\u00f3n (acuerdo nulo radicalmente o inexistente, o acuerdo anulable) se suele suscitar cuando frente a la demanda declarativa o impugnatoria, la Comunidad opone la excepci\u00f3n de caducidad de la acci\u00f3n impugnatoria y la convalidaci\u00f3n correspondiente del acuerdo nulo inicialmente por la falta de impugnaci\u00f3n en el plazo legal. Y es \u00e9ste el punto clave donde adquiere relevancia la distinci\u00f3n entre acuerdos inexistentes (pero \u201caparentes\u201d porque los publica como tales el libro de actas) y acuerdos nulos o anulables.<\/p>\n\n\n\n<p>Un ejemplo de esta distinci\u00f3n lo proporciona la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Catalu\u00f1a de 26 de julio de 2007. La sentencia recurrida hab\u00eda desestimado la demanda aplicando la caducidad de la acci\u00f3n, pues se hab\u00eda interpuesto la demanda transcurrido el plazo de dos meses para la impugnaci\u00f3n. Se trataba de un acuerdo sobre materia precisada de mayor\u00eda de cuotas, habiendo sido votado favorablemente solamente por una mayor\u00eda de propietarios que no ten\u00edan la mayor\u00eda de las cuotas de participaci\u00f3n. El Tribunal casa la sentencia. Declara que para la estimaci\u00f3n de la caducidad ser\u00eda necesaria la previa existencia de un acuerdo. Y en el caso, tal acuerdo no hab\u00eda llegado a nacer al no reunirse los qu\u00f3rums legales. Por lo que su impugnaci\u00f3n no puede entenderse caducada aun habiendo transcurrido el plazo legal, siendo nulo de pleno derecho, de \u201cpleno iure\u201d dice la sentencia, sin posibilidad de convalidaci\u00f3n. Se cita una de las sentencia dictadas al respecto por el Tribunal Supremo, la de 15 de febrero de 1992, recuper\u00e1ndose y aplic\u00e1ndose en Catalu\u00f1a la distinci\u00f3n entre acuerdos nulos y anulables: \u201c(&#8230;) es de distinguir casu\u00edsticamente entre un orden de acuerdos cuya ilegalidad es susceptible de subsanaci\u00f3n por efecto de caducidad sobrevenida de la acci\u00f3n de impugnaci\u00f3n y otro orden en que la ilegalidad conlleva la nulidad \u201cpleno iure\u201d sin posibilidad de convalidaci\u00f3n por el transcurso del plazo de caducidad\u201d.&nbsp;<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>PDF En el n\u00famero primero del vigente art. 553-31 del Codi Civil de Catalunya, el legislador declara que los acuerdos de la Junta de Propietarios, en determinados supuestos, ser\u00e1n impugnables ante los Tribunales. 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