{"id":2861,"date":"2013-06-10T10:00:00","date_gmt":"2013-06-10T09:00:00","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=2861"},"modified":"2020-06-16T12:24:21","modified_gmt":"2020-06-16T11:24:21","slug":"mayorias-imposibles-como-actuar","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/mayorias-imposibles-como-actuar\/","title":{"rendered":"Mayor\u00edas imposibles: \u00bfc\u00f3mo actuar?"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

Todos lo que de una manera u otra, en calidad de abogados o de administradores, tratamos con comunidades de propietarios, nos hemos encontrado en alguna ocasi\u00f3n con situaciones de bloqueo de la comunidad porque, por alguna raz\u00f3n u otra, la mayor\u00eda no puede conseguirse.<\/p>\n\n\n\n

La Ley de Propiedad Horizontal estatal prev\u00e9 la situaci\u00f3n de imposibilidad de lograr la mayor\u00eda en su art\u00edculo 17<\/a>, que espec\u00edficamente indica: \u201cCuando la mayor\u00eda no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los p\u00e1rrafos anteriores, el Juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda Junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados, resolver\u00e1 en equidad lo que proceda dentro de veinte d\u00edas, contados desde la petici\u00f3n, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas\u201d.<\/p>\n\n\n\n

En la normativa catalana, sin embargo, no existe ning\u00fan precepto comparable al que establece el art\u00edculo 17 de la L.P.H<\/a>. La norma auton\u00f3mica no da ninguna respuesta espec\u00edfica a esta cuesti\u00f3n y ello hace que nos preguntemos qu\u00e9 es lo que podemos hacer en caso de bloqueo de la comunidad.<\/p>\n\n\n\n

TIPOS DE ACUERDOS<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Ante la falta de un precepto espec\u00edfico, debemos tratar la cuesti\u00f3n de una forma casu\u00edstica siguiendo los diferentes tipos de acuerdos comunitarios en funci\u00f3n de las mayor\u00edas necesarias para ello, siguiendo al efecto de forma libre lo preceptuado en el art\u00edculo 553.25 CCCat<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

1. <\/strong>Imposibilidad de nombrar cargos de la junta, presidente, secretaria y administraci\u00f3n, por falta de mayor\u00edas. En este caso, entiendo que hay que acudir al mecanismo establecido por el art\u00edculo 553-15<\/a> y acudir al sistema rotatorio o de sorteo. No obstante, el problema puede no ser tan sencillo como parece, sobre todo en el cargo de administrador, que requiere unos conocimientos t\u00e9cnicos y materiales que no siempre est\u00e1n al alcance t\u00e9cnico de un propietario nombrado por sorteo.<\/p>\n\n\n\n

2.<\/strong> Modificaci\u00f3n del t\u00edtulo de constituci\u00f3n y estatutos o acuerdos relativos a innovaciones f\u00edsicas en el edificio si afectan a su estructura o configuraci\u00f3n exterior y a la construcci\u00f3n de piscinas e instalaciones recreativas. No puede darse en estos casos situaciones de empate, sino que simplemente, de no alcanzase las mayor\u00edas necesarias para su modificaci\u00f3n, \u00e9stas no podr\u00e1n llevarse a t\u00e9rmino. Diversa jurisprudencia menor ya hac\u00eda inaplicable para estos supuestos el mecanismo del art\u00edculo 17 de la L.P.H<\/a>.\u00a0<\/p>\n\n\n\n

3.<\/strong> Los acuerdos que disminuyan las facultades de uso y goce de cualquier propietario requieren que \u00e9ste lo consienta expresamente. Esto puede suponer en la pr\u00e1ctica un derecho de veto de esos propietarios respecto a los acuerdos de la comunidad, si bien se ha de tener presentes que \u00e9stos no pueden impedir la realizaci\u00f3n de determinados tipo de obras y actuaciones, dado que el art\u00edculo 553.39 del CCCat<\/a> establece una servidumbre de los elementos privativos a favor de los dem\u00e1s propietarios, que pueden afectar de forma permanente a \u201celementos de uso privativo diferentes a la vivienda estricta\u201d (locales, terrazas, patios, accesos, etc).<\/p>\n\n\n\n

4.<\/strong> Los acuerdos relativos a lo establecido en el art 553-25.5 (comentado en \u201cAcuerdos de mayor\u00eda cualificada\u201d de \u201cEl Consultor Jur\u00eddico\u201d, Editorial Europea de Derecho).<\/p>\n\n\n\n

a) <\/strong>La ejecuci\u00f3n de obras o el establecimiento de servicios que tienen la finalidad de suprimir barreras arquitect\u00f3nicas o la instalaci\u00f3n de ascensores.<\/p>\n\n\n\n

b) <\/strong>Las innovaciones exigibles para la viabilidad o la seguridad del inmueble, seg\u00fan su naturaleza y sus caracter\u00edsticas.<\/p>\n\n\n\n

La ley catalana s\u00ed recoge en este caso un mecanismo espec\u00edfico para el supuesto de que los acuerdos no puedan conseguirse cuando \u00e9stos afecten a las personas m\u00e1s necesitadas de protecci\u00f3n en su #2<\/p>\n\n\n\n

: \u201cLos propietarios con discapacidad f\u00edsica o las personas con quienes conviven, si los acuerdos a que se refieren las letras a y b del apartado 5 no alcanzan la mayor\u00eda necesaria, pueden pedir a la autoridad judicial que obligue a la comunidad a suprimir las barreras arquitect\u00f3nicas o a realizar las innovaciones exigibles para alcanzar la transitabilidad del inmueble\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Si una comunidad no puede aprobar sus cuentas porque hay empate entre propietarios a favor y en contra, o no puede contratar unas obras porque no se aprueba ning\u00fan presupuesto al faltar las mayor\u00edas necesarias, entre otros ejemplos, no tiene mecanismo alguno de soluci\u00f3n<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

Obs\u00e9rvese que aqu\u00ed se impone de facto la obligaci\u00f3n de eliminar estas barreras, sea cual sea el resultado de la votaci\u00f3n; la ley lo configura como un acto debido cuando en la finca vivan personas con discapacidad f\u00edsica. Si puede dar lugar a discusi\u00f3n la poca concreci\u00f3n jur\u00eddica de la discapacidad f\u00edsica y la conexi\u00f3n necesaria entre \u00e9stas y la obra que se solicita, y que sucede cuando en lo que no hay acuerdo no es en cuanto a la obra en s\u00ed, sino en cuanto al presupuesto o proyecto de la misma.<\/p>\n\n\n\n

5.<\/strong> Resto de acuerdos que se rigen por el sistema de mayor\u00eda simple, entre los que destacan:<\/p>\n\n\n\n