{"id":2877,"date":"2013-06-10T10:25:00","date_gmt":"2013-06-10T09:25:00","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=2877"},"modified":"2020-06-16T10:49:13","modified_gmt":"2020-06-16T09:49:13","slug":"no-entregar-la-licencia-de-primera-ocupacion-como-causa-de-resolucion-del-contrato-de-compraventa-de-inmuebles","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/no-entregar-la-licencia-de-primera-ocupacion-como-causa-de-resolucion-del-contrato-de-compraventa-de-inmuebles\/","title":{"rendered":"No entregar la licencia de primera ocupaci\u00f3n como causa de resoluci\u00f3n del contrato de compraventa de inmuebles"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t<div class=\"dkpdf-button-container\" style=\" text-align:right \">\n\n\t\t<a class=\"dkpdf-button\" href=\"\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2877\/?pdf=2877\" target=\"_blank\"><span class=\"dkpdf-button-icon\"><i class=\"fa fa-file-pdf-o\"><\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n<p class=\"has-medium-font-size\">Son numerosos los conflictos que se producen ante la negativa del comprador a formalizar la escritura de compraventa por no haberse obtenido y entregado previamente la licencia de primera ocupaci\u00f3n (o la c\u00e9dula de habitabilidad) por el vendedor.<\/p>\n\n\n\n<p>Habitualmente se plantea la cuesti\u00f3n de si, en la situaci\u00f3n descrita, el comprador puede resolver el contrato por incumplimiento del vendedor, con la consiguiente reclamaci\u00f3n para recuperar las cantidades que en su caso hubiera entregado a cuenta, as\u00ed como el resarcimiento de los da\u00f1os y perjuicios que se le hayan causado. Para resolverla, ante todo conviene analizar la facultad resolutoria que establece el <a href=\"#1\" class=\"ek-link\">art\u00edculo<a class=\"ek-link\"> <\/a>1.124 del C\u00f3digo Civil.<\/a><\/p>\n\n\n\n<p>La interpretaci\u00f3n jurisprudencial de este art\u00edculo (por ejemplo, las Sentencias del Tribunal Supremo de 14 de junio de 2011 \u2013rec 369\/2008\u2013 y 21 de marzo de 2012 \u2013rec 931\/2009\u2013) establece que para que proceda la resoluci\u00f3n de un contrato por incumplimiento han de darse los siguientes requisitos:<\/p>\n\n\n\n<ul><li>Debe haberse producido un incumplimiento grave por uno de los contratantes de alguna de las obligaciones esenciales del contrato, que impida el fin normal del mismo.<\/li><li>No es preciso que el contratante incumplidor act\u00fae con el \u00e1nimo deliberado de incumplimiento, bastando con que exista una conducta voluntaria (que puede ser por pasividad) obstativa al cumplimiento y no sanada por una justa causa.<\/li><li>Es suficiente con que se frustre el fin del contrato para la parte no incumplidora, es decir, que se vean frustradas sus leg\u00edtimas aspiraciones. Esto ocurre cuando se le priva sustancialmente de lo que ten\u00eda derecho a esperar en virtud del contrato.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p>En el caso del contrato de compraventa, entre las l\u00f3gicas expectativas del comprador se encuentra la de recibir la cosa en el tiempo, lugar y forma que se hubiera estipulado y en condiciones para ser usada seg\u00fan su naturaleza, no en vano, la entrega es la obligaci\u00f3n esencial y m\u00e1s caracter\u00edstica del vendedor.<\/p>\n\n\n\n<p>La cuesti\u00f3n es si la entrega del inmueble sin la correspondiente licencia de primera ocupaci\u00f3n puede considerarse que constituye un incumplimiento esencial, que por tanto d\u00e9 lugar a la resoluci\u00f3n del contrato.<\/p>\n\n\n\n<h4 class=\"has-text-color\" style=\"color:#d7522c\"><strong>OBLIGACI\u00d3N CONTRACTUAL<\/strong><\/h4>\n\n\n\n<p>En la obligaci\u00f3n contractual de entrega del inmueble, se contiene que \u00e9sta se haga en el sentido de servir para todos los usos que a la misma le son propios y que las actividades que en \u00e9sta se desarrollen sean perfectamente leg\u00edtimas, debiendo contar con todos los requisitos legales para ello.<\/p>\n\n\n\n<p>En este sentido, la jurisprudencia ha declarado que la denominada licencia de primera ocupaci\u00f3n o de primera utilizaci\u00f3n no tiene m\u00e1s finalidad que la de contrastar que en la realidad se ha respetado la licencia de construcci\u00f3n, de tal modo que supone comprobar si se han cumplido o no las condiciones establecidas en dicha licencia de construcci\u00f3n y si el edificio re\u00fane las condiciones id\u00f3neas de seguridad y salubridad y puede habilitarse para el uso al que se le destina. Quien construye para vender no puede desconocer que le incumbe cumplir el deber administrativo de gestionar la licencia de primera ocupaci\u00f3n y de cumplir as\u00ed la obligaci\u00f3n de entregar la cosa en condiciones de ser utilizada para el uso o destino previsto nacido del contrato de compraventa.<\/p>\n\n\n\n<p>Ahora bien, que se trate de una obligaci\u00f3n que incumbe al promotor-vendedor al amparo del <a href=\"#2\" class=\"ek-link\">art\u00edculo 1.258 del C\u00f3digo Civil<\/a> \u2013como consecuencia inherente a la naturaleza del contrato y conforme con la buena fe, el uso y la ley\u2013, no significa que siempre tenga un car\u00e1cter esencial, de modo que su incumplimiento permita ejercitar la pretensi\u00f3n resolutoria. Para fijar las consecuencias del mismo es preciso determinar en cada caso si el incumplimiento de esta obligaci\u00f3n tiene o no car\u00e1cter esencial.<\/p>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote\"><p>Para el supuesto en que no haya pacto expreso, la Sentencia considera que el incumplimiento tendr\u00e1 car\u00e1cter esencial o no en funci\u00f3n de si la falta de entrega obedece a la imposibilidad de obtenerla o si se trata de una simple demora temporal, por las razones que sea<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n<h4 class=\"has-text-color\" style=\"color:#d7522c\"><strong>ASPECTOS A TENER EN CUENTA<\/strong><\/h4>\n\n\n\n<p>En primer lugar, ser\u00e1 concluyente lo que las partes hayan pactado, de manera que si la entrega de la licencia de primera ocupaci\u00f3n se convino con car\u00e1cter de obligaci\u00f3n esencial del vendedor, es obvio que su incumplimiento puede dar lugar a la resoluci\u00f3n, habida cuenta que el <a href=\"#3\" class=\"ek-link\">art\u00edculo 1.469 del C\u00f3digo Civil<\/a> obliga a entregar la cosa junto a todo lo que se exprese en el contrato, en aras del principio general de libertad contractual de pactos.<\/p>\n\n\n\n<p>En cambio, si en el contrato no se convino nada de forma expresa, depender\u00e1 de las circunstancias concretas de cada caso.<\/p>\n\n\n\n<p>Por ejemplo, habr\u00e1 que distinguir entre los supuestos en los que la falta de entrega obedezca simplemente a&nbsp; la demora por parte de la Administraci\u00f3n P\u00fablica y aquellos otros en que se deba al incumplimiento de los presupuestos y requisitos legales para su otorgamiento. E igualmente habr\u00e1 que valorar las consecuencias que para el adquirente tiene la falta de licencia de primera ocupaci\u00f3n o de c\u00e9dula de habitabilidad.<\/p>\n\n\n\n<p>Sobre este \u00faltimo aspecto, la Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de septiembre de 2012 (rec. 1899\/2008)&nbsp; declara: \u201cNo obstante, de la vigente Ley del Suelo, Texto Refundido aprobado por Real Decreto Legislativo 2\/2008, de 20 de junio (art\u00edculos 7.2 y 22.3), parece desprenderse que para que lo edificado pase a integrar el patrimonio del due\u00f1o del suelo es condici\u00f3n indispensable que lo edificado se ajuste a la legalidad urban\u00edstica, hasta el extremo de que la ley no reconoce ning\u00fan valor a las edificaciones que no dispongan de las preceptivas licencias urban\u00edsticas, entre las que, en buena l\u00f3gica, debe entenderse incluida la licencia de primera ocupaci\u00f3n\u201d. Por lo tanto, parece estar atribuy\u00e9ndole car\u00e1cter esencial a la obligaci\u00f3n de entregar la licencia de primera ocupaci\u00f3n o la c\u00e9dula de habitabilidad.<\/p>\n\n\n\n<p>En la misma Sentencia de 10 de septiembre de 2012, el Tribunal Supremo ha querido fijar una doctrina general que permita resolver esta cuesti\u00f3n, declarando lo siguiente:<\/p>\n\n\n\n<p>\u201cLa Sala, reunida en Pleno, observa que, de acuerdo con los principios que se han desarrollado hasta aqu\u00ed, la anterior soluci\u00f3n no tiene car\u00e1cter absoluto y, en consecuencia, con \u00e1nimo de sentar una doctrina general, considera oportuno fijar los siguientes criterios:<\/p>\n\n\n\n<p><strong>(i)<\/strong> La falta de cumplimiento del deber de obtenci\u00f3n de la licencia de primera ocupaci\u00f3n por parte del promotor-vendedor no tiene, en principio, car\u00e1cter esencial, salvo si se ha pactado como tal en el contrato o lleva consigo un incumplimiento esencial de la obligaci\u00f3n de entrega del inmueble, seg\u00fan las condiciones pactadas en el contrato.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>(ii)<\/strong> Debe valorarse como esencial la falta de obtenci\u00f3n de licencia de primera ocupaci\u00f3n en aquellos casos en que las circunstancias concurrentes conduzcan a estimar que su concesi\u00f3n no va a ser posible en un plazo razonable por ser presumible contravenci\u00f3n de la legislaci\u00f3n y\/o planificaci\u00f3n urban\u00edstica, ya que en ese caso se estar\u00eda haciendo imposible o poniendo en riesgo la efectiva incorporaci\u00f3n del inmueble al patrimonio del adquirente.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>(iii)<\/strong> De conformidad con las reglas sobre distribuci\u00f3n de la carga de la prueba y el principio de facilidad probatoria, corresponde a la parte contra la que se formula la alegaci\u00f3n de incumplimiento, es decir, a la parte vendedora (obligada, en calidad de agente de la edificaci\u00f3n, a obtener la licencia de primera ocupaci\u00f3n), probar el car\u00e1cter meramente accesorio y no esencial de la falta de dicha licencia, demostrando que el retraso en su obtenci\u00f3n no responde a motivos relacionados con la imposibilidad de dar al inmueble el uso adecuado\u201d.<\/p>\n\n\n\n<h4 class=\"has-text-color\" style=\"color:#d7522c\"><strong>CONCLUSIONES DE LA SENTENCIA<\/strong><\/h4>\n\n\n\n<p>En definitiva, para el supuesto en que no haya pacto expreso, est\u00e1 considerando que el incumplimiento tendr\u00e1 car\u00e1cter esencial o no en funci\u00f3n de si la falta de entrega obedece a la imposibilidad de obtenerla o si se trata de una simple demora temporal, por las razones que sea.<\/p>\n\n\n\n<p>Y a\u00fan va m\u00e1s all\u00e1, puesto que atribuye a la vendedora la carga de acreditar que la falta de licencia es algo meramente accesorio y que no impide dar al inmueble el uso propio de su destino. Con lo cual, pr\u00e1cticamente est\u00e1 estableciendo la presunci\u00f3n de que la falta de licencia de primera ocupaci\u00f3n constituye un incumplimiento esencial y por tanto es causa resolutoria del contrato de compraventa, que s\u00f3lo podr\u00e1 ser desvirtuada si el vendedor acredita que la no obtenci\u00f3n de la licencia obedece al retraso de la Administraci\u00f3n pero que no existe ning\u00fan obst\u00e1culo para ello, lo cual es de prueba realmente dif\u00edcil.<\/p>\n\n\n\n<p>De hecho, la citada sentencia resuelve un litigio relativo a un contrato en el que nada se hab\u00eda pactado respecto a la entrega de la licencia de primera ocupaci\u00f3n, y declara lo siguiente:<\/p>\n\n\n\n<p>\u201cPor tanto, a falta de pacto, su valoraci\u00f3n como esencial debe resultar de las circunstancias concurrentes, pues no es igual que se trate de un mero retraso no imputable a la promotora, que no justificar\u00eda por s\u00ed la resoluci\u00f3n, a que la falta de licencia traiga causa o responda en realidad a motivos relacionados con la imposibilidad de obtenerla, y por tanto, de dar adecuado uso al inmueble, que s\u00ed la amparar\u00eda por frustraci\u00f3n de las leg\u00edtimas expectativas del comprador. Incumbe a la promotora \u2013parte a la que se imputa el incumplimiento\u2013 acreditar que el retraso no se funda en estas \u00faltimas razones.<\/p>\n\n\n\n<p>Examinadas dichas circunstancias, se observa que la promotora, que solicit\u00f3 la licencia de primera ocupaci\u00f3n de los edificios en que se encontraban integrados la vivienda y el garaje objeto de venta en este pleito dos d\u00edas despu\u00e9s de que los compradores formularan requerimiento resolutorio, no ha acreditado que la falta de licencia obedezca a una simple demora, y no a la ausencia de los presupuestos f\u00e1cticos y jur\u00eddicos en que se funda su otorgamiento, esto es, no ha demostrado que no existan obst\u00e1culos para su obtenci\u00f3n. Esta tesitura justifica la resoluci\u00f3n contractual instada por la parte compradora en el entendimiento de que no puede ser obligada a escriturar y a cumplir con su parte del contrato cuando subsiste la incertidumbre de si la promotora va a poder cumplir en un plazo razonable, siquiera tard\u00edamente, con su obligaci\u00f3n de entregar la referida licencia de primera ocupaci\u00f3n, al no haber logrado, como le incumb\u00eda, disipar las dudas sobre la existencia de posibles impedimentos legales para su otorgamiento\u201d.<\/p>\n\n\n\n<p>En definitiva, el Tribunal Supremo est\u00e1 imponiendo al vendedor las consecuencias de no haber acreditado que la falta de licencia de primera ocupaci\u00f3n ni le es imputable ni es definitiva.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>PDF Son numerosos los conflictos que se producen ante la negativa del comprador a formalizar la escritura de compraventa por no haberse obtenido y entregado previamente la licencia de primera ocupaci\u00f3n (o la c\u00e9dula de habitabilidad) por el vendedor. 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