{"id":2905,"date":"2013-09-10T11:39:01","date_gmt":"2013-09-10T10:39:01","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=2905"},"modified":"2020-06-17T09:35:30","modified_gmt":"2020-06-17T08:35:30","slug":"el-desistimiento-del-contrato-de-arrendamiento-en-la-ley-de-medidas-de-flexibilizacion-y-fomento-del-mercado-de-alquiler-de-viviendas","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/el-desistimiento-del-contrato-de-arrendamiento-en-la-ley-de-medidas-de-flexibilizacion-y-fomento-del-mercado-de-alquiler-de-viviendas\/","title":{"rendered":"El desistimiento del contrato de arrendamiento en la Ley de medidas de flexibilizaci\u00f3n y fomento del mercado de alquiler de viviendas"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

La Ley 4\/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilizaci\u00f3n y fomento del mercado de alquiler de viviendas, da una nueva redacci\u00f3n al art\u00edculo 11 de la LAU de 24 de noviembre de 1994, que regula el desistimiento del arrendatario en los contratos de arrendamiento de vivienda.<\/p>\n\n\n\n

Se trata de una de las novedades m\u00e1s interesantes y llamativas de la reforma, y los efectos que persigue son:<\/p>\n\n\n\n

\u2022 Favorecer la movilidad de los trabajadores.<\/p>\n\n\n\n

\u2022 Favorecer la movilidad y cambio de los arrendatarios de una vivienda a otra, de propiedad o alquiler, si var\u00edan sus circunstancias econ\u00f3micas o vitales.<\/p>\n\n\n\n

\u2022 Adaptaci\u00f3n de las rentas de mercado, por el libre concurso de la oferta y de la demanda. A mejor oferta econ\u00f3mica de renta, cambio.<\/p>\n\n\n\n

Es una medida muy positiva para los arrendatarios, que no estar\u00e1n ya obligados al cumplimiento \u00edntegro del plazo pactado. La reforma introducida solamente se aplicar\u00e1 a los contratos de arrendamiento de vivienda que se concierten a partir del 6 de junio de 2013 (fecha de entrada en vigor de la Ley 4\/2013<\/a>), puesto que los anteriores a esta fecha seguir\u00e1n rigi\u00e9ndose por la regulaci\u00f3n anterior. Ello, en base a lo establecido en la Disposici\u00f3n Transitoria Primera de esa Ley 4\/2013, salvo que las partes acuerden la adaptaci\u00f3n de los contratos anteriores a la nueva regulaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

I. El desistimiento despu\u00e9s de la entrada en vigor de la Ley 4\/2013 <\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Este art\u00edculo 11 contempla el derecho del arrendatario de vivienda a poner fin al contrato, a rescindirlo unilateralmente, sin necesidad de justificaci\u00f3n ni de justa causa, siendo indiferente el motivo. Antes de esta reforma la ley s\u00f3lo conced\u00eda al arrendatario este derecho en caso de contrato de duraci\u00f3n pactada superior a cinco a\u00f1os, y siempre que el contrato hubiere durado al menos cinco a\u00f1os. Eran usuales los pactos contractuales que establec\u00edan un plazo de obligado cumplimiento inferior para el arrendatario y regulaban consecuencias indemnizatorias o punitivas para el arrendatario que desist\u00eda sin respetar el plazo convenido.<\/p>\n\n\n\n

La Ley 4\/2013 universaliza el derecho al desistimiento para todos los contratos de arrendamiento de vivienda, se encuentren en plazo contractual, en la pr\u00f3rroga forzosa del art\u00edculo 9<\/a> o en la pr\u00f3rroga legal del art\u00edculo 10<\/a>. Los requisitos para el ejercicio del derecho al desistimiento o rescisi\u00f3n unilateral del contrato son los siguientes:<\/p>\n\n\n\n

1\u00ba.<\/strong> Que se trate de un arrendamiento de vivienda. El arrendatario de finca urbana para uso diferente de vivienda sigue careciendo de este derecho de desistimiento, salvo pacto contractual. Son numerosas las sentencias que as\u00ed lo han declarado: \u201cComo esta Sala ha venido entendiendo y expresamos en sentencia de 29 de marzo de 2006, por citar a modo de ejemplo, si nada se prev\u00e9 en el contrato que integra la fuente de las obligaciones para los contratos de arrendamiento de uso distinto del de vivienda como el presente, tal y como ya declar\u00f3 esta Sala en su sentencia de 15 de mayo de 2001 conforme al art. 4 n\u00fam. 3 LAU, y esta materia no es ninguna de las normas que son imperativas (art. 4 n\u00fam. 1 y Tit. I, IV y V), debemos acudir por disposici\u00f3n legal a lo dispuesto en el T\u00edtulo III de la LAU (art. 29 y ss), que nada regula al respecto, pues el desistimiento unilateral s\u00f3lo lo regula el art. 11 (Tit. II) para los arrendamientos de vivienda en determinados casos, y en su defecto, a lo dispuesto en el C\u00f3digo Civil, el cual, al regular en el art. 1546 y ss el arrendamiento, nada prev\u00e9 (SAP Vizcaya-Secci\u00f3n 5\u00aa – 17\/07\/2007; SAP Madrid-Secci\u00f3n 10\u00aa – 1\/03\/2005 – 156\/2004)\u201d.<\/p>\n\n\n\n

2\u00ba.<\/strong> Que el arrendamiento haya durado como m\u00ednimo seis meses.<\/p>\n\n\n\n

3\u00ba.<\/strong> Que el arrendatario notifique el desistimiento al menos con 30 d\u00edas de antelaci\u00f3n a la fecha en que haya de producir sus efectos.<\/p>\n\n\n\n

El art\u00edculo 11 es una norma imperativa, no pudiendo, por tanto, excluirse por pacto el derecho del arrendatario de vivienda al desistimiento, porque ese pacto vulnerar\u00eda lo dispuesto en el art\u00edculo 6 de la misma LAU; pero s\u00ed ser\u00eda v\u00e1lido un pacto que permitiese al inquilino desistir con anterioridad al transcurso de esos primeros seis meses, al no entra\u00f1ar perjuicio alguno para aqu\u00e9l.<\/p>\n\n\n\n

El desistimiento no podr\u00e1 tener efectos, salvo pacto que as\u00ed lo establezca, antes del transcurso de los seis meses, plazo que se convierte en de obligado cumplimiento para ambas partes contratantes <\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

II. La notificaci\u00f3n de desistimiento<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

La redacci\u00f3n del precepto plantea la duda sobre si esa notificaci\u00f3n podr\u00e1 hacerse con anterioridad al transcurso de los seis meses. <\/p>\n\n\n\n

Entendemos que la respuesta debe ser afirmativa. El desistimiento no podr\u00e1 tener efectos, salvo pacto que as\u00ed lo establezca, antes del transcurso de los seis meses, plazo que se convierte en de obligado cumplimiento para ambas partes contratantes. Pero el preaviso podr\u00e1 hacerse con anterioridad, para que surta efecto el desistimiento (este efecto es la resoluci\u00f3n del contrato) una vez transcurridos los seis meses.<\/p>\n\n\n\n

El arrendatario viene obligado, en todo caso, a satisfacer la renta y dem\u00e1s prestaciones econ\u00f3micas correspondientes al plazo de preaviso, habida cuenta que el desistimiento s\u00f3lo podr\u00e1 tener efectos una vez transcurrido este plazo.<\/p>\n\n\n\n

III. Necesidad de la entrega posesoria<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

No basta la notificaci\u00f3n de la voluntad de desistir del contrato. La perfecci\u00f3n del desistimiento se producir\u00e1 con la devoluci\u00f3n de la vivienda, lo cual usualmente tiene lugar con la entrega de las llaves o su ofrecimiento a la parte arrendadora. En tanto no se produzca este hecho, la renta seguir\u00e1 deveng\u00e1ndose a cargo del arrendatario y el arrendamiento seguir\u00e1 desplegando sus efectos.<\/p>\n\n\n\n

En el campo de los tribunales, encontramos esta sentencia: \u201cAunque no se exija un acto formal de entrega de llaves para poner fin al arriendo, con la consiguiente cesaci\u00f3n en el deber del pago de las rentas, s\u00ed es necesario acreditar la puesta a disposici\u00f3n del arrendador de la cosa a fin de perfeccionar la extinci\u00f3n del contrato y, sin duda, tal acto transmisivo de la posesi\u00f3n suele coincidir con la devoluci\u00f3n de las llaves\u201d (SAP C\u00f3rdoba-Secci\u00f3n 2\u00aa – 18\/07\/2003 – 179\/2003, citada por SAP Valencia – Secci\u00f3n 7\u00aa – 25\/04\/2008 – 61\/2008).<\/p>\n\n\n\n

IV. La indemnizaci\u00f3n al arrendador<\/h4>\n\n\n\n

a)<\/strong> Cuant\u00eda de la indemnizaci\u00f3n en el caso de desistimiento producido transcurridos los seis primeros meses de duraci\u00f3n del contrato. Este desistimiento es el \u00fanico a que se refiere el art\u00edculo 11. S\u00f3lo es procedente la indemnizaci\u00f3n si se pacta en forma expresa en el contrato. Tiene un l\u00edmite m\u00e1ximo tasado legalmente, que ser\u00e1 la cuant\u00eda de un mes de renta por a\u00f1o del contrato que quede por transcurrir. Los per\u00edodos del contrato que queden por transcurrir inferiores al a\u00f1o dar\u00e1n lugar a la parte proporcional de la indemnizaci\u00f3n. Ello quiere decir que un pacto contractual que establezca una indemnizaci\u00f3n, o una penalizaci\u00f3n contractual, de cuant\u00eda superior a \u00e9sta, ser\u00e1 nulo parcialmente, en cuanto al exceso, por aplicaci\u00f3n de lo dispuesto en el art\u00edculo 6 <\/a>de la misma L.A.U.<\/p>\n\n\n\n

b)<\/strong> Cuant\u00eda de la indemnizaci\u00f3n si el desistimiento se produce antes del transcurso de los seis primeros meses. En el supuesto de que contractualmente no est\u00e9 prevista la facultad de desistimiento del arrendatario en este per\u00edodo de tiempo, el arrendador podr\u00e1 oponerse al desistimiento exigiendo el cumplimiento del contrato durante esos seis meses y consecuentemente el \u00edntegro pago de la merced arrendaticia. Si est\u00e1 prevista esa facultad, el pacto indemnizatorio no tiene por qu\u00e9 limitarse al par\u00e1metro de c\u00e1lculo previsto en este art\u00edculo. <\/p>\n\n\n\n

c)<\/strong> \u00bfCabr\u00e1 la moderaci\u00f3n por el tribunal de la indemnizaci\u00f3n a que se refiere este art\u00edculo? Tal y como est\u00e1 configurada en este precepto, no es una sanci\u00f3n por incumplimiento, sino una indemnizaci\u00f3n y adem\u00e1s de car\u00e1cter contractual, si bien su cuant\u00eda m\u00e1xima est\u00e1 limitada por la ley. Por esta raz\u00f3n, podr\u00eda ser limitada en su cuant\u00eda, para evitar un enriquecimiento injusto del arrendador, si \u00e9ste arrendase nuevamente la vivienda y la indemnizaci\u00f3n a que se refiere este art\u00edculo fuese superior al importe de los meses transcurridos sin arrendar. <\/p>\n\n\n\n

V. \u00bfQu\u00e9 ocurrir\u00e1 en el supuesto de que exista un coarrendamiento?<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Opinamos que el inquilino no tiene derecho a imponer al arrendador una modificaci\u00f3n subjetiva para que donde antes hab\u00eda varios obligados ahora s\u00f3lo persista uno. <\/p>\n\n\n\n

La ley parece contemplar el desistimiento total, que produce la resoluci\u00f3n del contrato, no una simple novaci\u00f3n subjetiva del arrendamiento. De ah\u00ed la conveniencia de que en el contrato de arrendamiento efectuado a favor de m\u00e1s de un arrendatario se puntualice esta cuesti\u00f3n.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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