{"id":2918,"date":"2013-09-10T11:55:18","date_gmt":"2013-09-10T10:55:18","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=2918"},"modified":"2020-06-04T12:05:20","modified_gmt":"2020-06-04T11:05:20","slug":"es-valido-el-acuerdo-de-instalacion-de-ascensor-con-ocupacion-de-espacio-privativo-de-los-bajos-pese-a-la-oposicion-del-copropietario","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/es-valido-el-acuerdo-de-instalacion-de-ascensor-con-ocupacion-de-espacio-privativo-de-los-bajos-pese-a-la-oposicion-del-copropietario\/","title":{"rendered":"Es v\u00e1lido el acuerdo de instalaci\u00f3n de ascensor con ocupaci\u00f3n de espacio privativo de los bajos pese a la oposici\u00f3n del copropietario"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

En la revista Consell n\u00famero 79, correspondiente al tercer trimestre de 2009, ya tratamos el presente tema. Se comentaba entonces la existencia de jurisprudencia contradictoria sobre el particular, ya que una sentencia acud\u00edan al inter\u00e9s general de la comunidad para permitir la mencionada instalaci\u00f3n, mientras otra exig\u00eda la aprobaci\u00f3n del propietario afectado.<\/p>\n\n\n\n

La Sentencia de 29 de mayo de 2008 de la Audiencia Provincial de Barcelona (Secci\u00f3n 14) entend\u00eda que cabe la ocupaci\u00f3n de un espacio privativo en aras del inter\u00e9s general de la Comunidad, en tanto que la Sentencia de 24 de octubre de 2008 de la propia Audiencia Provincial de Barcelona (Secci\u00f3n 1\u00aa) consideraba, por el contrario, que no puede aprobarse la obra con oposici\u00f3n del propietario afectado por la instalaci\u00f3n que le priva parcialmente de parte del uso de un espacio privativo.<\/p>\n\n\n\n

Ante esta situaci\u00f3n, formulaba entonces el suscrito y pon\u00eda de manifiesto en aquel art\u00edculo una inquietante pregunta: \u00bfen qu\u00e9 quedamos?, para terminar con el siguiente p\u00e1rrafo: \u201cHe evitado sistem\u00e1ticamente pronunciarme y exponer un criterio personal en las cuestiones legalmente conflictivas, pero me permito opinar en este caso que para adaptar los edificios a las necesidades de nuestro tiempo ser\u00eda conveniente flexibilizar la rigidez normativa y admitir la posibilidad de imponer un sacrificio (que podr\u00eda ser valorado e indemnizado) en aras al inter\u00e9s \u2013que hoy pr\u00e1cticamente puede constituir una necesidad\u2013 com\u00fan\u201d.<\/p>\n\n\n\n

La reciente Sentencia 15\/2012, de 20 febrero, del Tribunal Superior de Justicia de Catalunya, resolviendo recurso de casaci\u00f3n por inter\u00e9s casacional, confirma la validez del acuerdo de la Comunidad con el voto de la mayor\u00eda de los propietarios para la instalaci\u00f3n del ascensor de la finca, para lo cual se dispon\u00eda ocupar, previa indemnizaci\u00f3n, una peque\u00f1a parte del local comercial sito en los bajos de la finca, sin el consentimiento del propietario afectado.<\/p>\n\n\n\n

Seg\u00fan consta en la propia Sentencia, el recurso de casaci\u00f3n de las demandantes fue admitido por inter\u00e9s casacional en la medida en que se justific\u00f3 la existencia de doctrina contradictoria de las Audiencias Provinciales sobre la posibilidad de ocupar parte de los elementos privativos para la instalaci\u00f3n del ascensor sin consentimiento del propietario afectado. De aqu\u00ed radica la especial importancia de dicha Sentencia, que seguidamente comentaremos, porque unifica los distintos criterios existentes sobre el particular sentando una interpretaci\u00f3n definitiva de la cuesti\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

ANTECEDENTES DE HECHO<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

La Comunidad aprob\u00f3, por mayor\u00eda, la instalaci\u00f3n de un ascensor mediante acuerdos de 15 enero, 29 enero y 21 abril de 2008. El aparato elevador ocupar\u00eda una parte de la planta baja, concretamente la zona del aseo, en una superficie que aunque no debidamente concretada en los autos, consistir\u00eda en un cuadrado de entre 1,15 y 1,60 metros, y no consta que, con ello, el local perdiese su funcionalidad. El traslado del aseo del local es t\u00e9cnicamente posible.<\/p>\n\n\n\n

Los recurrentes se opusieron en tiempo y forma a dicho acuerdo y lo impugnaron judicialmente en el plazo legal por entender que no pod\u00eda adoptarse el acuerdo sin su consentimiento, al tener que ocuparse parte del local de su propiedad. El Juzgado y, posteriormente, la Audiencia en apelaci\u00f3n desestimaron la impugnaci\u00f3n del acuerdo.<\/p>\n\n\n\n

RECURSO DE CASACI\u00d3N<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Se interpone por los siguientes motivos:<\/p>\n\n\n\n

a)<\/strong> Infracci\u00f3n del art. 553, 25, 4 del C.C Cat., que dispone que \u201clos acuerdos que disminuyan las facultades de uso y goce de cualquier propietario requieren que \u00e9ste los consienta expresamente\u201d. Infracci\u00f3n del art. 553, 39, 2, en relaci\u00f3n con el 556-1 del mismo C\u00f3digo. <\/p>\n\n\n\n

b)<\/strong> Dice el art. 553-39,2 que \u201cla Comunidad puede exigir la constituci\u00f3n de servidumbres permanentes sobre los elementos de uso privativa diferentes a la vivienda estricta si son indispensables para la ejecuci\u00f3n de los acuerdos de mejora adoptados por la Junta o para el acceso a otros elementos comunes que no tengan ning\u00fan otro acceso\u201d. Y el art. 566-1, que \u201cla servidumbre es el derecho real que grava parcialmente una finca, que es la sirviente, en beneficio de otra, que es la dominante, y puede consistir en el otorgamiento a esta de un uso determinado de la finca o en una reducci\u00f3n de las facultades del titular o la titular de la finca sirviente\u201d.<\/p>\n\n\n\n

La Sentencia del TSJC que comentamos desestima ambos motivos tras un profundo y detallado estudio de la cuesti\u00f3n en base, primordialmente a los argumentos que sucintamente se expresan a continuaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

El art 553.24.4 CCCat., cuando dice que \u201clos acuerdos que disminuyan las facultades de uso y goce de cualquier propietario requieren que \u00e9ste los consienta expresamente\u201d, viene a proclamar que la p\u00e9rdida de utilidad del edificio, sea de los elementos comunes o privativos, no puede realizarse sin el consentimiento expreso del propietario particularmente afectado, lo que supone asentar, tambi\u00e9n en r\u00e9gimen de propiedad horizontal, el principio general de que nadie puede ser privado de sus derechos sin una causa legal o mediante la voluntaria renuncia.<\/p>\n\n\n\n

Sin embargo, dicho precepto es compatible con el art. 553.39.2, que limita las facultades dominicales previstas en las normas generales por razones de utilidad privada y en raz\u00f3n a la funci\u00f3n social de la propiedad reconocida constitucionalmente, permitiendo, en determinadas condiciones, la constituci\u00f3n de servidumbres a favor de la Comunidad en elementos privativos. De este modo, la necesidad de consentimiento expreso s\u00f3lo operar\u00eda cuando para la disminuci\u00f3n de de las utilidades no pudiera ser constituida una servidumbre ex art. 553-39 del CCCat.<\/p>\n\n\n\n

Estiman los recurrentes que la ocupaci\u00f3n de parte del local no supone una mera constituci\u00f3n de servidumbre, sino una privaci\u00f3n total de la propiedad de una parte del inmueble que se asimilar\u00eda a una expropiaci\u00f3n por causa de utilidad privada no admitida por la Constituci\u00f3n. La Sentencia dictada en casaci\u00f3n no comparte este argumento, declarando que el derecho de servidumbre implica siempre un cierto uso de cosa ajena que implica una limitaci\u00f3n o restricci\u00f3n del uso normal de las facultades dominicales: un gravamen que pesa sobre el due\u00f1o de la cosa que permite un uso parcial y no una utilizaci\u00f3n plena e integral de la finca sirviente. Dada la multiplicidad de aplicaciones de las servidumbres, s\u00f3lo se puede delimitar el contenido en el sentido de que se trata de derechos que tanto pueden conferir a un tercero la facultad de efectuar actos de uso sobre el predio gravado como retirar al propietario el ejercicio parcial de sus derechos.<\/p>\n\n\n\n

Por ello, pese a que la ocupaci\u00f3n de parte del local para la instalaci\u00f3n del ascensor impide utilizar este espacio al due\u00f1o de la finca, no constituye una privaci\u00f3n definitiva del derecho dominical \u201cpuesto que el uso podr\u00eda recuperarse si avances administrativos o tecnol\u00f3gicos permitiesen otra ubicaci\u00f3n del ascensor y en cualquier caso la extinci\u00f3n del r\u00e9gimen\u201d. El art. 553-37.1 del CCCat. prev\u00e9 expresamente que \u201csi establecen servidumbres en beneficio de otras fincas, estas servidumbres se extinguen en caso de destrucci\u00f3n o derribo del edificio\u201d. El art. 545-3 del propio C\u00f3digo define las restricciones de inter\u00e9s privado como l\u00edmites ordinarios de derecho de propiedad en beneficio de los vecinos con especial referencia a las situaciones de Comunidad que tendr\u00e1n de consideraci\u00f3n de restricciones en inter\u00e9s privado. No obstante, la servidumbre s\u00f3lo podr\u00e1 imponerse cuando sea jur\u00eddicamente tolerable y no produzca perjuicios sustanciales, dejando gravemente afectado funcional o econ\u00f3micamente el local afectado. <\/p>\n\n\n\n

La limitaci\u00f3n ha de ser, en todo caso, parcial, \u201cdebiendo ser el juez quien resuelva en cada caso el conflicto que se plantee\u201d teniendo en cuenta los criterios de \u201cponderaci\u00f3n de los intereses en juego y de proporcionalidad\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Se viene reconociendo ya en la actualidad que resulta de inter\u00e9s general la instalaci\u00f3n del ascensor como elemento esencial de presente y de futuro.<\/p>\n\n\n\n

CONDICIONES PARA LA CONSTITUCI\u00d3N DE LA SERVIDUMBRE<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

La Sentencia que comentamos enumera las siguientes, conforme a la normativa catalana:<\/p>\n\n\n\n

a)<\/strong> Que la instalaci\u00f3n del servicio que constituya una mejora \u201chaya sido acordada por la Junta con el qu\u00f3rum debido\u201d.<\/p>\n\n\n\n

b)<\/strong> Que no exista otra forma de implantar la mejora (debiendo quedar acreditado este extremo mediante dict\u00e1menes t\u00e9cnicos). <\/p>\n\n\n\n

c)<\/strong> Que la constituci\u00f3n de la servidumbre no suponga una privaci\u00f3n total del elemento de uso privativo. <\/p>\n\n\n\n

d)<\/strong> El elemento afectado debe ser distinto de la vivienda en sentido estricto. Por tanto, puede constituirse la servidumbre en locales, aparcamientos, terrazas o patios incluso de uso privativo.<\/p>\n\n\n\n

e)<\/strong> Debe abonarse la indemnizaci\u00f3n procedente que comprende los da\u00f1os y perjuicios que se causen. El art. 53-39.4 del CCCat dispone que \u201clos titulares de las servidumbres deben resarcir los da\u00f1os que causen en los elementos privativos o comunes afectados y, en su caso, el menoscabo que les produzcan\u201d.<\/p>\n\n\n\n

El precepto relativo a la instalaci\u00f3n de ascensores o supresi\u00f3n de barreras arquitect\u00f3nicas es m\u00e1s espec\u00edfico y, por tanto, prima sobre la norma de car\u00e1cter general.<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

JURISPRUDENCIA CONCORDANTE DEL TRIBUNAL SUPREMO<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Cita la Sentencia que comentamos las resoluciones del Tribunal Supremo (concretamente, las Sentencias de 18 de diciembre de 2008, 15 y 22 de diciembre de 2010 y 10 de octubre de 2011) que interpretan que resulta compatible el derecho de servidumbre con la ocupaci\u00f3n parcial de un elemento privativo con el fin de instalar un ascensor pronunci\u00e1ndose claramente a favor de que \u201cla instalaci\u00f3n de un ascensor en una Comunidad de vecinos que carece de este servicio considerado de inter\u00e9s general, permite la constituci\u00f3n de una servidumbre para tal fin incluso cuando suponga la ocupaci\u00f3n de parte de un espacio privativo, siempre que concurran las mayor\u00edas exigidas legalmente para la adopci\u00f3n de tal acuerdo\u201d.<\/p>\n\n\n\n

\u201cLa servidumbre no puede suponer la privaci\u00f3n del derecho de propiedad al extremo de suponer una p\u00e9rdida de habitabilidad y funcionalidad del espacio privativo\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Vistos los qu\u00f3rums y requisitos exigidos por la Ley de la Propiedad Horizontal espa\u00f1ola y por la legislaci\u00f3n catalana en relaci\u00f3n con la instalaci\u00f3n de ascensores y supresi\u00f3n de barreras arquitect\u00f3nicas, podemos concluir que el derecho catal\u00e1n es m\u00e1s permisivo en cuanto a la posibilidad de conseguir el acuerdo comunitario (mayor\u00eda simple), pero menos flexible que le Ley estatal en cuanto a los elementos sobre los que puede ser constituida la servidumbre, al no poder quedar afectada la vivienda en sentido estricto.<\/p>\n\n\n\n

JUSTIFICACI\u00d3N DEL FALLO DE LA SENTENCIA<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

En el caso de autos se trata de un local que no ha de perder su funcionalidad por la ocupaci\u00f3n del espacio necesario para la instalaci\u00f3n del ascensor, aunque requiera la construcci\u00f3n de una separaci\u00f3n f\u00edsica, por lo que el acuerdo comunitario debe considerarse ajustado a derecho. En consecuencia, se desestiman estos motivos del recurso de casaci\u00f3n. Para la adopci\u00f3n del acuerdo basta la mayor\u00eda de los propietarios que, a su vez, represente la mayor\u00eda de las cuotas de participaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

Denuncian tambi\u00e9n los recurrentes como motivo del recurso la infracci\u00f3n del art. 553-25.2 del CCCat. en relaci\u00f3n con los arts. 553-10.1 y 553-9.1, por considerar que la obra de instalaci\u00f3n del ascensor afectar\u00eda al t\u00edtulo constitutivo y a los elementos comunes y ser\u00eda preciso para su aprobaci\u00f3n el voto favorable de las 4\/5 partes de las cuotas.<\/p>\n\n\n\n

Ya se ha dicho que la ocupaci\u00f3n de parte del local no supone una privaci\u00f3n del dominio y no pueden exigirse para la adopci\u00f3n del acuerdo las mayor\u00edas cualificadas que establecen los apartados 2 y 3 del art. 553-25 porque el precepto relativo a la instalaci\u00f3n de ascensores o supresi\u00f3n de barreras arquitect\u00f3nicas es m\u00e1s espec\u00edfico y, por tanto, prima sobre la norma de car\u00e1cter general.<\/p>\n\n\n\n

Si la finca carece de ascensor, dif\u00edcilmente tendr\u00e1 un espacio apto para instalarlo sin afectar a los elementos comunes Si se exigiese una mayor\u00eda diferente de la establecida para la instalaci\u00f3n del ascensor, las normas de reducci\u00f3n de los qu\u00f3rums para adoptar los acuerdos de instalaci\u00f3n de este servicio devendr\u00edan inoperantes y esta interpretaci\u00f3n, por absurda y contraria al esp\u00edritu de la Ley, no puede ser estimada.<\/p>\n\n\n\n

Tambi\u00e9n el Tribunal Supremo lo ha entendido as\u00ed en la Sentencia de 13 de septiembre de 2010, declarando como doctrina jurisprudencial que \u201cpara la adopci\u00f3n de acuerdos que se hallen directamente asociados al de instalaci\u00f3n del ascensor, aunque impliquen la modificaci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo o de los Estatutos, se exige la misma mayor\u00eda que la Ley de Propiedad Horizontal exige para el acuerdo principal de instalaci\u00f3n del ascensor\u201d. Por tanto, se desestima tambi\u00e9n este motivo del recurso.<\/p>\n\n\n\n

INFRACCI\u00d3N DEL ART. 33 DE LA CONSTITUCI\u00d3N ESPA\u00d1OLA<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Dispone esta norma que \u201cnadie podr\u00e1 ser privado de sus bienes y derechos sino por causa justificada de utilidad p\u00fablica o inter\u00e9s social, mediante la correspondiente indemnizaci\u00f3n y de conformidad con lo dispuesto en las Leyes\u201d. La funci\u00f3n social de la propiedad viene tambi\u00e9n reconocida en el art. 33.2 de la Constituci\u00f3n espa\u00f1ola, que dice que \u201cla funci\u00f3n social de estos derechos delimitar\u00e1 su contenido de acuerdo con las Leyes\u201d, permitiendo que las Leyes modulen el derecho a la propiedad privada en funci\u00f3n de intereses superiores sean p\u00fablicos o privados.<\/p>\n\n\n\n

Dice al efecto el Tribunal Constitucional, en Sentencia de 7 de noviembre de 2005, que \u201cla progresiva incorporaci\u00f3n de finalidades sociales relacionadas con el uso y disfrute de los distintos tipos de bienes ha producido una diversificaci\u00f3n de la instituci\u00f3n dominical y se viene reconociendo con general aceptaci\u00f3n doctrinal y jurisprudencial la flexibilizaci\u00f3n del dominio de acuerdo con la naturaleza de los bienes sobre los que cada derecho de propiedad recae\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Asimismo, la Sentencia de 18 noviembre de 2004, del propio Tribunal, reconoce un derecho a la propiedad privada como un conjunto de derechos y obligaciones en atenci\u00f3n a valores o intereses de la comunidad, es decir, a la finalidad o utilidad social que cada categor\u00eda de bienes est\u00e1 llamada a cumplir. Utilidad individual y funci\u00f3n social definen inescindiblemente el contenido del derecho de propiedad sobre cada tipo de bienes (SS. T.C. 26 marzo 1987, 9 mayo 1995), correspondiendo al legislador delimitar el contenido del derecho de propiedad sin que las limitaciones o deberes que se impongan puedan ir mas all\u00e1 de lo razonable.<\/p>\n\n\n\n

La privaci\u00f3n del uso de parte del local para la instalaci\u00f3n del ascensor viene permitida por el C\u00f3digo Civil de Catalunya y se trata de la constituci\u00f3n de una servidumbre en beneficio de la Comunidad de Propietarios que no va m\u00e1s all\u00e1 de lo razonable por la escasa incidencia que supone para la finca y porque los perjuicios que genere han de ser compensados por la Comunidad. En consecuencia, se desestima tambi\u00e9n este motivo del recurso.<\/p>\n\n\n\n

Pese a la desestimaci\u00f3n total del recurso, no se imponen las costas del mismo a ninguna de las partes, habida cuenta de las dudas de derecho que la cuesti\u00f3n ha suscitado.<\/p>\n\n\n\n

BREVES COMENTARIOS SOBRE LA SENTENCIA<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

1.<\/strong> Tienen inter\u00e9s los argumentos en que se basa la Sentencia y que se han transcrito casi literalmente. Pero entendemos que la verdadera importancia de la misma es que se dicta por inter\u00e9s casacional en raz\u00f3n a existir jurisprudencia contradictoria sobre la cuesti\u00f3n litigiosa. En virtud de esta Sentencia, queda reconocida la posiblidad de ocupar parte de los elementos privativos sin precisar del consentimiento expreso de su propietario en los supuestos de instalaci\u00f3n de un ascensor, aunque el art. 533-25.4 de la Ley Catalana exige este consentimiento expreso si se disminuyen las facultades de uso o goce del mismo.<\/p>\n\n\n\n

2. <\/strong>La posibilidad de ocupar parte de elementos privativos no es \u201cautom\u00e1tica\u201d y queda a criterio del Juez resolver, en cada caso, si se autoriza o no bajo un criterio de ponderaci\u00f3n de los intereses en juego y proporcionalidad.<\/p>\n\n\n\n

3.<\/strong> Es preciso que no exista otra forma para instalar el ascensor.<\/p>\n\n\n\n

4.<\/strong> La ocupaci\u00f3n de parte del elemento privativo no puede implicar la p\u00e9rdida de funcionalidad del local.<\/p>\n\n\n\n

5.<\/strong> Se repite a lo largo de la Sentencia que en ning\u00fan caso la ocupaci\u00f3n puede afectar a una vivienda en sentido estricto (aunque s\u00ed a terrazas o patios). Particularmente, considero que no deber\u00eda establecerse esta protecci\u00f3n por el mero hecho de tratarse de una vivienda y podr\u00eda sostenerse, tambi\u00e9n en este caso, la ponderaci\u00f3n de los intereses en juego y, evidentemente, mantenerse la funcionalidad de la vivienda conforme a su configuraci\u00f3n y destino.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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