{"id":2939,"date":"2013-09-10T12:20:16","date_gmt":"2013-09-10T11:20:16","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=2939"},"modified":"2020-06-04T12:24:24","modified_gmt":"2020-06-04T11:24:24","slug":"responsabilidad-de-las-entidades-bancarias-y-adjudicatarios-de-inmuebles-en-subasta-judicial-de-la-afeccion-real-por-deudas-de-gastos-comunes","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/responsabilidad-de-las-entidades-bancarias-y-adjudicatarios-de-inmuebles-en-subasta-judicial-de-la-afeccion-real-por-deudas-de-gastos-comunes\/","title":{"rendered":"Responsabilidad de las entidades bancarias y adjudicatarios de inmuebles en subasta judicial de la afecci\u00f3n real por deudas de gastos comunes"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

La adjudicaci\u00f3n de inmuebles en p\u00fablica subasta por deudas del comunero con terceros, bien por la ejecuci\u00f3n de las entidades bancarias por impago de los pr\u00e9stamos hipotecarios, bien por terceros acreedores, surge en la actualidad con inusitada frecuencia. Pero, \u00bfestos adquirentes de inmuebles en p\u00fablica subasta quedan afectados por la afecci\u00f3n real del inmueble sobre la anualidad corriente a la adquisici\u00f3n y la anterior?<\/p>\n\n\n\n

Hay que asegurar que por descontado que debe pagar el adquirente por subasta judicial las cuotas atrasadas en lo que afecta a la afecci\u00f3n real. Debe advertirse que la afecci\u00f3n real del art. 553.5 Ley 5\/2006 no se interrumpe por el hecho de que la adquisici\u00f3n haya sido judicial, no extrajudicial en compraventa ordinaria. As\u00ed, el art\u00edculo 553-5 que lleva por r\u00fabrica Afectaci\u00f3n real se\u00f1ala: \u201c1. Los elementos privativos est\u00e1n afectados con car\u00e1cter real y responden del pago de las cantidades que deben los titulares, as\u00ed como los anteriores titulares, por raz\u00f3n de gastos comunes, ordinarios o extraordinarios, que correspondan a la parte vencida del a\u00f1o en que se transmiten y del a\u00f1o natural inmediatamente anterior, sin perjuicio de la responsabilidad de quien transmite\u201d.<\/p>\n\n\n\n

DEUDAS A LAS COMUNIDADES<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Los bancos quedan afectos a la afecci\u00f3n real igual que los adquirentes posteriores, sin que se interrumpa esta aplicaci\u00f3n de la afecci\u00f3n real por transmisiones posteriores. As\u00ed, si la adjudicaci\u00f3n se debe en un momento concreto de un a\u00f1o, el adquirente debe la anualidad de ese a\u00f1o y el anterior completo, ya que no se ha interrumpido esta regla del art. 553.5 por el hecho de que la adquisici\u00f3n lo sea por enajenaci\u00f3n forzosa en subasta p\u00fablica. \u00c9ste es el problema de las entidades bancarias que se adjudican los inmuebles con hipoteca impagada y que deben los gastos de comunidad en afecci\u00f3n real seg\u00fan el art. 553.5 y pasan a ser deudores por estas cuant\u00edas y plazos de los inmuebles sobre los que reca\u00eda una hipoteca dada por ellos. Y lo mismo respecto de los adquirentes en subasta en estos casos. En tal caso, las comunidades deber\u00e1n ejercitar frente a estos deudores las reclamaciones por la v\u00eda del art. 21 LPH como si de deudores propios se tratara; es decir, como si fueran comuneros que deben pagar sus deudas por gastos comunes por haber sido titulares del inmueble en el momento del devengo. Pero en este caso no es el uso lo que lo determina \u2013aunque sepamos que no es el uso el que determina la obligaci\u00f3n de pago, sino la titularidad del inmueble\u2013, sino que es la adjudicaci\u00f3n del inmueble y la aplicaci\u00f3n legal de la afecci\u00f3n real.<\/p>\n\n\n\n

Pero el problema es tan grave que, en la actualidad, los bancos deben unos 256 millones de euros a las comunidades de vecinos por el impago de las cuotas de los pisos que se quedan tras procesos de desahucio o por ejecuci\u00f3n de deudas de empresas promotores e inmobiliarias, seg\u00fan ha se\u00f1alado recientemente el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de Espa\u00f1a. Y as\u00ed, la mora de la banca con las comunidades de propietarios representa el 16% de la morosidad total de las comunidades de vecinos y alrededor del 1% de los 35.000 millones de euros que los administradores de fincas gestionan anualmente en toda Espa\u00f1a. <\/p>\n\n\n\n

Pero al problema de la morosidad actual de muchos comuneros en sus gastos de comunidad, se le a\u00f1ade que la situaci\u00f3n de crisis econ\u00f3mica conlleva que al ejecutar las entidades bancarias el procedimiento de ejecuci\u00f3n hipotecaria con adjudicaci\u00f3n del inmueble subastado se hacen las entidades bancarias propietarios de los inmuebles que antes pertenec\u00edan a comuneros que eran deudores de los gastos de comunidad y que ahora dejan de serlo de los posteriores a la adjudicaci\u00f3n del inmueble y \u00e9stos ser\u00e1n deuda de quien antes era su acreedor, es decir, la entidad bancaria. Pero a \u00e9stas les cuesta mucho asumir que un inmueble que antes le supon\u00eda la exigencia del devengo de ingresos econ\u00f3micos cuando su titular pagaba sus cuotas por el pr\u00e9stamo hipotecario, ahora les supone una carga econ\u00f3mica, por lo que las entidades financieras est\u00e1n pasando a ser propietarios de un elevado n\u00famero de inmuebles, especialmente viviendas y locales, despu\u00e9s de que promotoras, constructoras y familias no hayan podido hacer frente al pago de su deuda hipotecaria.<\/p>\n\n\n\n

Los bancos deben unos 256 millones de euros a las comunidades de vecinos por el impago de las cuotas de los pisos que se quedan tras procesos de desahucio o por ejecuci\u00f3n de deudas de empresas promotores e inmobiliarias<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

El Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas ha expuesto ante esta situaci\u00f3n que \u201cla cr\u00edtica situaci\u00f3n de algunas de estas entidades, junto con las enormes dificultades que tienen para hacer frente a la gesti\u00f3n de estos activos, provoca que no est\u00e9n cumpliendo puntualmente con sus obligaciones econ\u00f3micas con las comunidades de propietarios\u201d. Los antiguos propietarios siguen siendo deudores de las deudas anteriores por gastos de comunidad con la comunidad, pero ser\u00e1 dif\u00edcil el cobro de las deudas para con ellos por su situaci\u00f3n de insolvencia y sin tener bienes con los que cobrarse la deuda. Las entidades bancarias ponen reticencias para el pago voluntario de estas deudas y est\u00e1n a la espera de venderlas en el mercado de bajo precio, que estas entidades utilizan ahora para enajenar estos inmuebles, pero esperan al pago de la deuda por el futuro adquirente para que sea \u00e9ste el que tenga que pagar la deuda del a\u00f1o en curso y el anterior de la afecci\u00f3n real, aunque el deudor real del periodo comprendido entre la adjudicaci\u00f3n del inmueble en subasta y hasta el acto de la venta es la entidad bancaria, y pese a que cuando transmita la deuda tenga que, como cualquier propietario expedir certificado de deuda en el que debe incluir toda la deuda real, aunque s\u00f3lo responda el adquirente de la correspondiente a la afecci\u00f3n real.<\/p>\n\n\n\n

UN LASTRE ECON\u00d3MICO<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

As\u00ed las cosas, la realidad es que las entidades bancarias no asumen que se encuentren ante una deuda propia, sino que se pretende la venta del inmueble y mientras tanto van generando una deuda importante en la comunidad que respecto a ese inmueble en concreto no ha cobrado de su anterior titular que ni pagaba las deudas hipotecarias, ni, por descontado, la correspondiente a los gastos de comunidad.<\/p>\n\n\n\n

Por ello, las comunidades de propietarios se encuentran con un lastre econ\u00f3mico que soportar ante la crisis econ\u00f3mica y que gira en dos direcciones: hacia las promotoras, que ante la falta de venta de los inmuebles son propietarios de un n\u00famero important\u00edsimo de unidades inmobiliarias, que en algunos casos hasta superan la mitad de la comunidad, con lo que producen en la misma una situaci\u00f3n preocupante; y, por otro, se encuentran las comunidades ante el frente de la deuda de las entidades bancarias por la titularidad antes citada de un buen volumen de inmuebles y la falta de pago de los gastos tanto por las promotoras como por las entidades bancarias, ya que en ambos casos no se consideran titulares reales de los inmuebles en cuanto al uso de los elementos comunes, pero es sabido que en propiedad horizontal el no uso de los inmuebles no excluye la obligaci\u00f3n de pago.<\/p>\n\n\n\n

MEDIDAS NECESARIAS<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Esta situaci\u00f3n genera la necesidad de que el legislativo adopte medidas urgentes de elevar a cuatro a\u00f1os, al menos, la extensi\u00f3n de la afecci\u00f3n real, ya que de esta manera la comunidad tendr\u00eda una mayor extensi\u00f3n de su l\u00ednea de cr\u00e9dito. Porque la inexistencia de cobro en la actualidad tanto de las promotoras como de las entidades de cr\u00e9dito ha provocado que en muchas comunidades que cuentan con varios inmuebles en esta situaci\u00f3n titularidad de las promotoras o de entidades bancarias que no pagan sus deudas, el resto de vecinos no puedan afrontar econ\u00f3micamente los gastos reales de la comunidad, al generar problemas econ\u00f3micos para los vecinos de los inmuebles, que tienen que ver aumentadas sus cuotas comunitarias para afrontar el impago del resto de viviendas y locales. Asimismo, ello puede derivar en un deterioro del edificio en el caso que el resto de vecinos no puedan asumir el coste de los recibos que dejan de abonar, adem\u00e1s de generar malestar entre los propietarios. Y es que, en efecto, la crisis econ\u00f3mica no permite, precisamente, que los vecinos tengan que aportar el pago de sus gastos de comunidad con arreglo a su cuota y, adem\u00e1s, derramas permanentes para poder hacer frente a las deudas de promotoras y entidades bancarias, ya que cuando se trata de un volumen de importancia, estos impagos determinan problemas en la comunidad.<\/p>\n\n\n\n

Surge, por otro lado, la duda acerca de si estas derramas que la comunidad aprueba pagar al resto de vecinos para poder hacer frente al pago de las deudas de uso com\u00fan de la comunidad, se distribuyen entre los vecinos con arreglo a su cuota, o se distribuyen por partes iguales. En este caso, habr\u00e1 que apuntar que, generalmente, toda distribuci\u00f3n del gasto debe hacerse seg\u00fan el sistema establecido en el t\u00edtulo, estatutos o por acuerdo de junta. Ahora bien, en casos tan especiales como los referidos a la crisis econ\u00f3mica, es obvio pensar que el pago de una derrama para cubrir morosidad por falta de pago de promotoras o entidades bancarias no es un gasto com\u00fan normal y ordinario, sino que es un gasto de car\u00e1cter excepcional que, como tal, no deber\u00eda seguir el mismo r\u00e9gimen fijado para el pago de los gastos comunes que lo son por lo aprobado y establecido. S\u00ed es cierto que en este caso podr\u00eda aprobarse en el momento de hacer la derrama que el pago lo sea a partes iguales, ya que no est\u00e1 dentro de los gastos normales que se distribuyen entre los comuneros, sino para cubrir una eventualidad para poder seguir funcionando la comunidad, y como tal derrama excepcional, criterios de justicia distributiva refieren que la divisi\u00f3n debe serlo a partes iguales, aunque con derecho de repetici\u00f3n de la comunidad a los deudores reales (promotoras y entidades bancarias) para que por los procedimientos judiciales se persiga el cobro de la deuda y posterior devoluci\u00f3n de las sumas abonadas a los comuneros.<\/p>\n\n\n\n

De todos modos, hay que transmitir a las promotoras y entidades bancarias que la principal obligaci\u00f3n de los propietarios de un edificio es hacer frente a los gastos que le corresponden, repartidos entre todos los propietarios con arreglo a lo previsto en la Ley. Y que en ambos casos son propietarios y, como tales, obligados al pago puntual de sus cuotas, a la fijaci\u00f3n de un domicilio para recibir notificaciones, al derecho de designar un representante para acudir y votar en las juntas, y ser notificados de las convocatorias, etc. Y por descontado, mientras no abonen lo que deben son morosos y no pueden votar en las juntas. <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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