{"id":2946,"date":"2013-09-10T12:30:17","date_gmt":"2013-09-10T11:30:17","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=2946"},"modified":"2020-06-16T13:01:33","modified_gmt":"2020-06-16T12:01:33","slug":"la-nulidad-de-determinadas-clausulas-suelo-en-los-contratos-de-prestamo-hipotecario","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/la-nulidad-de-determinadas-clausulas-suelo-en-los-contratos-de-prestamo-hipotecario\/","title":{"rendered":"La nulidad de determinadas \u2018cl\u00e1usulas suelo\u2019 en los contratos de pr\u00e9stamo hipotecario"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

\u00daltimamente ha tenido un importante eco medi\u00e1tico la Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 2013, dictada en el recurso de casaci\u00f3n 485\/2012, que ha declarado nulas ciertas cl\u00e1usulas hipotecarias de las conocidas como cl\u00e1usulas suelo.<\/p>\n\n\n\n

Dicha sentencia no declara que de forma general todas las cl\u00e1usulas suelo sean contrarias a derecho ni por tanto nulas, sino que se refiere a unas cl\u00e1usulas concretas, empleadas de forma reiterada por unas entidades determinadas, y es atendiendo precisamente a las peculiaridades de las mismas y a sus circunstancias, que la sentencia declara su nulidad. No obstante, tiene gran inter\u00e9s en cuanto hace un extenso an\u00e1lisis de este tipo de cl\u00e1usulas y establece los criterios en base a los cuales cabe valorar si se ajustan o no a derecho.<\/p>\n\n\n\n

VALORACI\u00d3N DE LAS CL\u00c1USULAS<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Las cl\u00e1usulas sobre las que se pronuncia la sentencia corresponden a contratos de pr\u00e9stamo hipotecario a inter\u00e9s variable en los que se establece que, con independencia de las oscilaciones del tipo tomado como referencia, el inter\u00e9s no podr\u00e1 ser inferior a un cierto tipo m\u00ednimo (cl\u00e1usula suelo). En los mismos contratos tambi\u00e9n se establece que el inter\u00e9s no podr\u00e1 exceder de un cierto tipo m\u00e1ximo (cl\u00e1usula techo).<\/p>\n\n\n\n

La peculiaridad radica en que el tipo m\u00ednimo que configura la cl\u00e1usula suelo es tan elevado (es decir, tan pr\u00f3ximo al inter\u00e9s inicial) que, en la pr\u00e1ctica, el tipo inter\u00e9s a satisfacer por el prestatario no va a sufrir disminuciones significativas. Por lo que, aunque lo que se ofrece es aparentemente un contrato de pr\u00e9stamo a inter\u00e9s variable con l\u00edmites (techo y suelo), en la pr\u00e1ctica, lo que se contrata es un pr\u00e9stamo a inter\u00e9s fijo, variable s\u00f3lo al alza.<\/p>\n\n\n\n

Vaya por delante que el razonamiento de la sentencia parte de que se trata de cl\u00e1usulas que forman parte de contratos de adhesi\u00f3n y por tanto no negociadas entre las partes, y respecto de las cuales el prestatario s\u00f3lo tiene la posibilidad de aceptar o no el contrato en su integridad, pero no existe margen para la modificaci\u00f3n del mismo. Y, asimismo, que la posici\u00f3n del prestatario es las del consumidor.<\/p>\n\n\n\n

Para resolver el fondo de la cuesti\u00f3n que se plantea, la sentencia analiza dos cuestiones fundamentales: el control de transparencia y si las cl\u00e1usulas analizadas resultan abusivas.<\/p>\n\n\n\n

CONTROL DE TRANSPARENCIA<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

El art\u00edculo 80.1<\/a> del Texto Refundido de la Ley de Consumidores y Ususarios dispone que \u201cen los contratos con consumidores y usuarios que utilicen cl\u00e1usulas no negociadas individualmente (…), aquellas deber\u00e1n cumplir los siguientes requisitos: a) Concreci\u00f3n, claridad y sencillez en la redacci\u00f3n, con posibilidad de comprensi\u00f3n directa (…) b) Accesibilidad y legibilidad, de forma que permita al consumidor y usuario el conocimiento previo a la celebraci\u00f3n del contrato sobre su existencia y contenido\u201d.<\/p>\n\n\n\n

De acuerdo con ello, la sentencia declara que, cuando se refiere a los elementos esenciales del contrato, como es el caso de la determinaci\u00f3n del inter\u00e9s a satisfacer por el pr\u00e9stamo, el control de transparencia \u201ctiene por objeto que el adherente conozca o pueda conocer con sencillez tanto la carga econ\u00f3mica que realmente supone para \u00e9l el contrato celebrado, esto es, la onerosidad o sacrificio patrimonial realizado a cambio de la prestaci\u00f3n econ\u00f3mica que se quiere obtener, como la carga jur\u00eddica del mismo, es decir, la definici\u00f3n clara de su posici\u00f3n jur\u00eddica tanto en los presupuestos o elementos t\u00edpicos que configuran el contrato celebrado, como en la asignaci\u00f3n o distribuci\u00f3n de los riesgos de la ejecuci\u00f3n o desarrollo del mismo\u201d. M\u00e1s adelante, a\u00f1ade: \u201cb) Que la transparencia de las cl\u00e1usulas no negociadas, en contratos suscritos con consumidores, incluye el control de comprensibilidad real de su importancia en el desarrollo razonable del contrato\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Precisamente, lo que constata la sentencia es la falta de informaci\u00f3n suficiente al prestatario (consumidor) para poder alcanzar esta comprensi\u00f3n, puesto que, pese a incluirse en contratos ofrecidos como pr\u00e9stamos a inter\u00e9s variable, de hecho, de forma razonablemente previsible para el empresario y sorprendente para el consumidor, los convierte en pr\u00e9stamos a inter\u00e9s m\u00ednimo fijo del que dif\u00edcilmente se benefician de las bajadas del tipo de referencia. De manera que la oferta se revela enga\u00f1osa, m\u00e1xime en aquellos supuestos en los que se desv\u00eda la atenci\u00f3n del consumidor y se dificulta el an\u00e1lisis del impacto de la cl\u00e1usula suelo mediante la oferta conjunta a modo de contrapunto las cl\u00e1usulas suelo y las cl\u00e1usulas techo.<\/p>\n\n\n\n

Pese a incluirse en contratos ofrecidos como pr\u00e9stamos a inter\u00e9s variable, de hecho, de forma razonablemente previsible para el empresario y sorprendente para el consumidor, los convierte en pr\u00e9stamos a inter\u00e9s m\u00ednimo fijo<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

Por ello, la sentencia concluye que \u201cen definitiva, las cl\u00e1usulas analizadas, no son transparentes ya que: <\/p>\n\n\n\n

a)<\/strong> Falta informaci\u00f3n suficientemente clara de que se trata de un elemento definitorio del objeto principal del contrato.<\/p>\n\n\n\n

b)<\/strong> Se insertan de forma conjunta con las cl\u00e1usulas techo y como aparente contraprestaci\u00f3n de las mismas.<\/p>\n\n\n\n

c) <\/strong>No existen simulaciones de escenarios diversos relacionados con el comportamiento razonablemente previsible del tipo de inter\u00e9s en el momento de contratar.<\/p>\n\n\n\n

d)<\/strong> No hay informaci\u00f3n previa clara y comprensible sobre el coste comparativo con otras modalidades de pr\u00e9stamo de la propia entidad \u2013caso de existir\u2013 o advertencia de que al concreto perfil de cliente no se le ofertan las mismas.<\/p>\n\n\n\n

e)<\/strong> En el caso de las utilizadas por el BBVA, se ubican entre una abrumadora cantidad de datos entre los que quedan enmascaradas y que diluyen la atenci\u00f3n del consumidor\u201d.<\/p>\n\n\n\n

\u00bfABUSIVAS O NO?<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

En cuanto al segundo control que deben pasar las cl\u00e1usulas, el de equilibrio entre las partes (o abusividad), la sentencia se\u00f1ala ante todo que la falta de transparencia no supone necesariamente que las cl\u00e1usulas sean abusivas, por lo que hay que analizar tambi\u00e9n esta circunstancia. En este sentido, declara que, a los efectos de la legislaci\u00f3n de consumidores, para que las condiciones puedan considerarse abusivas tienen que concurrir tres requisitos:<\/p>\n\n\n\n

\u2022 Que se trate de condiciones generales predispuestas a incluirse en una pluralidad de contratos, sin negociarse de forma individualizada. <\/p>\n\n\n\n

\u2022 Que causen un desequilibrio importante en los derechos y obligaciones derivados del contrato en contra de las exigencias de la buena fe.<\/p>\n\n\n\n

\u2022 Que el desequilibrio perjudique al consumidor.<\/p>\n\n\n\n

El primero de los mismos resulta del propio planteamiento del litigio. En cuanto a los otros dos, la sentencia que nos ocupa determina que de las cl\u00e1usulas analizadas resulta un desequilibrio en el reparto de riesgos, en perjuicio del prestatario, razon\u00e1ndolo en los siguientes t\u00e9rminos: \u201cSi bien el futuro a medio\/largo plazo resulta imprevisible \u2013de ah\u00ed la utilidad de las cl\u00e1usulas techo incluso muy elevadas\u2013, en la realidad los riesgos de oscilaci\u00f3n del tipo m\u00ednimo de referencia \u2013\u00fanico que ha de ser objeto de examen\u2013, en los t\u00e9rminos contenidos en las cl\u00e1usulas transcritas en los apartados 3 a 5 del primer antecedente de hecho de esta sentencia, dan cobertura exclusivamente a los riesgos que para la entidad crediticia pudieran tener las oscilaciones a la baja y frustran las expectativas del consumidor de abaratamiento del cr\u00e9dito como consecuencia de la minoraci\u00f3n del tipo de inter\u00e9s pactado como \u201cvariable\u201d. Al entrar en juego una cl\u00e1usula suelo previsible para el empresario, convierte el tipo nominalmente variable al alza y a la baja, en fijo variable exclusivamente al alza\u201d.<\/p>\n\n\n\n

No obstante, tal como ya hemos adelantado, la sentencia tiene expreso cuidado en dejar claro que las cl\u00e1usulas suelo no son nulas en todo caso y, por el contrario, establece que son cl\u00e1usulas v\u00e1lidas si cumplen ciertos requisitos que a continuaci\u00f3n reproducimos:<\/p>\n\n\n\n

\u201cLas cl\u00e1usulas suelo son l\u00edcitas siempre que su transparencia permita al consumidor identificar la cl\u00e1usula como definidora del objeto principal del contrato y conocer el real reparto de riesgos de la variabilidad de los tipos. Es necesario que est\u00e9 perfectamente informado del comportamiento previsible del \u00edndice de referencia cuando menos a corto plazo, de tal forma que cuando el suelo estipulado lo haga previsible, est\u00e9 informado de que lo estipulado es un pr\u00e9stamo a inter\u00e9s fijo m\u00ednimo, en el que las variaciones del tipo de referencia a la baja probablemente no repercutir\u00e1n o lo har\u00e1n de forma imperceptible en su beneficio.<\/p>\n\n\n\n

No es preciso que exista equilibrio \u201cecon\u00f3mico\u201d o equidistancia entre el tipo inicial fijado y los topes se\u00f1alados como suelo y techo \u2013m\u00e1xime cuando el recorrido al alza no tiene l\u00edmite\u2013. M\u00e1s aun, son l\u00edcitas incluso las cl\u00e1usulas suelo que no coexisten con cl\u00e1usulas techo y, de hecho, la oferta de cl\u00e1usulas suelo y techo cuando se hace en un mismo apartado del contrato, constituye un factor de distorsi\u00f3n de la informaci\u00f3n que se facilita al consumidor, ya que el techo opera aparentemente como contraprestaci\u00f3n o factor de equilibrio del suelo.<\/p>\n\n\n\n

En definitiva, corresponde a la iniciativa empresarial fijar el inter\u00e9s al que presta el dinero y dise\u00f1ar la oferta comercial dentro de los l\u00edmites fijados por el legislador, pero tambi\u00e9n le corresponde comunicar de forma clara, comprensible y destacada la oferta. Sin diluir su relevancia mediante la ubicaci\u00f3n en cl\u00e1usulas con profusi\u00f3n de datos no siempre f\u00e1ciles de entender para quien carece de conocimientos especializados \u2013lo que propicia la idea de que son irrelevantes y provocan la p\u00e9rdida de atenci\u00f3n\u2013. Sin perjuicio, claro est\u00e1, de complementarla con aquellos que permitan el control de su ejecuci\u00f3n cuando sea preciso\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Como consecuencia de lo razonado, la sentencia declara la nulidad de las cl\u00e1usulas suelo objeto de la misma, condenando a las entidades bancarias demandadas a eliminarlas de los contratos en los que se insertan y a cesar en su utilizaci\u00f3n, aunque subsistiendo los contratos en cuanto al resto de sus pactos.<\/p>\n\n\n\n

Ahora bien, establece que la declaraci\u00f3n de nulidad no tendr\u00e1 efectos retroactivos, por lo que la nulidad de las cl\u00e1usulas no afectar\u00e1 a las situaciones resueltas definitivamente por resoluciones judiciales firmes ni a los pagos ya efectuados en la fecha de publicaci\u00f3n de la sentencia. De manera que, aunque en adelante las cl\u00e1usulas declaradas nulas dejar\u00e1n de ser aplicables a los contratos en que se hallen incluidas, los prestatarios no podr\u00e1n solicitar la devoluci\u00f3n de aquellas cantidades de m\u00e1s que hubieran pagado en aplicaci\u00f3n de las mismas con anterioridad a la sentencia.<\/p>\n\n\n\n

Aparentemente, con los pronunciamientos de esta sentencia, la cuesti\u00f3n deber\u00eda quedar zanjada. No obstante, hemos tenido conocimiento de alguna resoluci\u00f3n judicial posterior a la sentencia del Tribunal Supremo que ha optado por aplicar retroactivamente la declaraci\u00f3n de nulidad condenando a la entidad financiera a restituir al prestatario las cantidades pagadas en exceso por aplicaci\u00f3n de una de las cl\u00e1usulas suelo declaradas nulas. As\u00ed lo ha hecho el Juzgado Mercantil n\u00ba 1 de Bilbao en su Sentencia de 19 de junio de 2013 (Juicio Ordinario 191\/2013). Pronunciamiento que estimamos contradictorio con lo declarado de forma taxativa por el Tribunal Supremo. En todo caso, habr\u00e1 que ver si la entidad bancaria afectada recurre en apelaci\u00f3n esta sentencia y, en tal caso, cu\u00e1l es el resultado del recurso. <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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