{"id":2967,"date":"2014-06-10T16:50:00","date_gmt":"2014-06-10T15:50:00","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=2967"},"modified":"2020-06-04T16:51:51","modified_gmt":"2020-06-04T15:51:51","slug":"la-reclamacion-de-deudas-comunitarias-en-la-reforma","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/la-reclamacion-de-deudas-comunitarias-en-la-reforma\/","title":{"rendered":"La reclamaci\u00f3n de deudas comunitarias en la reforma"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

4\u00aa MESA DE TRABAJO<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

PONENTES:<\/span><\/strong>
Ilmo. Sr. Ram\u00f3n Foncillas Sopena, <\/strong>Magistrado Presidente Secci\u00f3n 19\u00aa AP Barcelona<\/em>
Ilma. Sra. Lourdes Escoda Ruiz, <\/strong>Secretaria Judicial Juzgado 1\u00aa Instancia n\u00fam. 39 Barcelona<\/em>

MODERADOR: <\/strong>
Sr. Albert Ribas Riera,<\/strong> Asesor Jur\u00eddico CAF Barcelona-Lleida<\/em><\/p>\n\n\n\n

RAM\u00d3N FONCILLAS: <\/strong><\/p>\n\n\n\n

I. AFECCI\u00d3N REAL Y PREFERENCIA EN EL COBRO. ART. 553-4.3 Y 553-5.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

El precepto b\u00e1sico es el 553-5.1, que establece la afecci\u00f3n real de los elementos privativos de forma que responden del pago de las cantidades que deben los titulares, y tambi\u00e9n los anteriores titulares, por raz\u00f3n de los gastos comunes, ordinarios y extraordinarios, que correspondan a la parte vencida de los tres a\u00f1os inmediatamente anteriores, sin perjuicio de la responsabilidad que corresponda al transmitente.<\/p>\n\n\n\n

El propietario, por el hecho de serlo del elemento privativo, responde de las deudas que haya generado dicho elemento durante el plazo se\u00f1alado por la ley. La deuda sigue al elemento, lo que es una consecuencia del car\u00e1cter real de la afecci\u00f3n, y el nuevo titular adquiere la deuda al adquirir el elemento.<\/p>\n\n\n\n

La reforma consiste en la ampliaci\u00f3n del plazo, lo que, obviamente, es positivo para la comunidad, pero se advierte un desajuste respecto a la normativa estatal, que, a trav\u00e9s de la modificaci\u00f3n del art. 9.1,e) L.P.H. por la Ley 8\/2013, de 26 de junio, establece el plazo de la anualidad vencida m\u00e1s las tres anteriores. Parece como si el legislador catal\u00e1n hubiera querido establecer lo mismo, pues utiliza el t\u00e9rmino \u201cparte vencida\u201d pero parece claro que no acaba de dar el paso y deja la afecci\u00f3n en el plazo de tres a\u00f1os. Para confirmarlo, el art. 553-4.3, en cuanto a la preferencia, establece inequ\u00edvocamente el plazo de tres a\u00f1os.<\/p>\n\n\n\n

Ser\u00eda necesario que en la tramitaci\u00f3n legislativa se produjera la adaptaci\u00f3n a la normativa estatal, pues, aparte del beneficio consiguiente para las comunidades catalanas, se evitar\u00eda el desajuste con dicha normativa (el art. 553-4.3 se remite a la \u201cprelaci\u00f3n que determine la ley\u201d, que no puede ser otra que la estatal, art. 9.1,e L.P.H. y art. 1923 C.Civil, que es la que debe prevalecer) y los problemas consiguientes.<\/p>\n\n\n\n

Pueden quedar afectados no solo el \u00faltimo adquirente sino cualquier otro anterior, incluso acogido al sistema vigente m\u00e1s corto, al que no le haya corrido todo el tiempo de afectaci\u00f3n. Pueden superponerse dos o m\u00e1s responsabilidades, dependiendo de las circunstancias temporales. El art. 553-5.1 se refiere a los titulares, y tambi\u00e9n a los anteriores titulares.<\/p>\n\n\n\n

Pero no basta con establecer tal afecci\u00f3n. Hay que dar garant\u00edas a  la comunidad de que cobrar\u00e1 el importe de los gastos y esto, aparte de la afecci\u00f3n, solo se consigue otorgando una preferencia de cobro frente a otros acreedores. Es un paso importante que queden afectados al pago de la deuda dos patrimonios, el del deudor transmitente y el del adquirente, pero si a pesar de todo se produce una insuficiencia patrimonial, lo que suele estar acompa\u00f1ado de la existencia de otros acreedores, el derecho de la comunidad quedar\u00eda gravemente perjudicado si tuviera que ceder ante otros acreedores preferentes o tener que concurrir con otros ordinarios. De ah\u00ed la preferencia en el cobro. El sistema de protecci\u00f3n consta, por tanto, de la afectaci\u00f3n, de su car\u00e1cter real, de modo que recae sobre el propietario o propietarios adquirentes por el plazo se\u00f1alado por la ley y, adem\u00e1s y de modo necesario, de la preferencia en el cobro.<\/p>\n\n\n\n

En la normativa actualmente vigente no hay referencia alguna a la preferencia, lo que dio lugar al principio a algunas dudas sobre su vigencia en Catalunya, dudas r\u00e1pida y pac\u00edficamente disipadas a trav\u00e9s del argumento de que, como la cuesti\u00f3n era propia de las bases de las obligaciones contractuales o del derecho concursal, la competencia era estatal en virtud de lo dispuesto en el art. 149 C.E., lo que, por un lado, impon\u00eda la aplicaci\u00f3n directa y, por otro, justificaba la falta de referencia del legislador catal\u00e1n. Ahora el art. 553-5.3 hace menci\u00f3n expresa.<\/p>\n\n\n\n

Aunque complementarias, la afecci\u00f3n real y la preferencia no son lo mismo. La primera supone una relaci\u00f3n, que puede ser procesal si hay reclamaci\u00f3n de tal tipo, vertical entre la comunidad acreedora y la persona obligada o la responsable o ambos a la vez; la segunda supone una relaci\u00f3n horizontal entre acreedores, la comunidad y otro, lo m\u00e1s frecuente de car\u00e1cter hipotecario, que se disputan la satisfacci\u00f3n de su respectivo cr\u00e9dito con el producto del elemento privativo en el curso de una tercer\u00eda de mejor derecho.<\/p>\n\n\n\n

El r\u00e9gimen descrito constituye una carga y un peligro para el adquirente del elemento privativo, que puede verse sorprendido por la existencia de deudas de nada menos que tres a\u00f1os (o m\u00e1s, si se produce la rectificaci\u00f3n del proyecto) y que pueden representar una suma considerable. Y tambi\u00e9n sobre deudas que se devenguen despu\u00e9s de la adquisici\u00f3n, que hayan sido aprobadas antes. Es evidente que el conocimiento de tales deudas, vencidas o latentes, permite al adquirente actuar en consecuencia (descontarlas del precio, condicionar la adquisici\u00f3n a que el transmitente salde la deuda, etc.).<\/p>\n\n\n\n

Por eso se ha establecido un sistema de advertencia y protecci\u00f3n \u2013art. 553-5.2\u2013 para lo que se ha previsto la declaraci\u00f3n por parte del vendedor de estar al corriente en los pagos que le corresponden o de la especificaci\u00f3n de los que tiene pendientes.<\/p>\n\n\n\n

Como con la declaraci\u00f3n del transmitente no se garantiza el conocimiento, se exige adem\u00e1s la aportaci\u00f3n de un certificado expedido por el secretario de la comunidad en el que han de constar, adem\u00e1s, los gastos comunes, ordinarios y extraordinarios, aprobados pero pendientes de vencimiento. Se refuerza as\u00ed la protecci\u00f3n del adquirente mediante la vinculaci\u00f3n de la propia comunidad en la aportaci\u00f3n de datos sobre el estado de deudas.<\/p>\n\n\n\n

Advi\u00e9rtase que no coincide el \u00e1mbito de la declaraci\u00f3n del transmitente con el del certificado del secretario. La declaraci\u00f3n se extiende a los pagos o deudas vencidas, es decir, que se corresponde a lo que es la afecci\u00f3n real, mientras que el certificado debe a\u00f1adir la expresi\u00f3n de deudas pendientes de vencimiento o devengo, aprobadas con anterioridad. Estas deudas s\u00ed son ya del adquirente, no del anterior propietario, pero es evidente que una completa protecci\u00f3n de aquel impone que el conocimiento se extiende a ellas.<\/p>\n\n\n\n

Innovaciones del proyecto:<\/strong><\/p>\n\n\n\n

  • El sistema rige para \u201clas transmisiones\u201d, mientras que el texto vigente habla de \u201cescritura de transmisi\u00f3n onerosa\u201d. Con el proyecto se ampl\u00eda el espectro y quedan comprendidas las hechas a t\u00edtulo gratuito, siguiendo as\u00ed lo que establece el art. 9.1 L.P.H. Incluso va m\u00e1s all\u00e1, al comprender todo tipo de transmisiones, no solo las efectuadas por instrumento p\u00fablico. Es cierto que el precepto al final se refiere a las transmisiones mediante escritura, al se\u00f1alar que esta no se podr\u00e1 otorgar sin haberse verificado el sistema legal de comunicaci\u00f3n de deudas, pero ello no impide que el r\u00e9gimen de protecci\u00f3n se extienda a todo tipo de transmisiones. Si, adem\u00e1s y de entre ellas, se efect\u00faan mediante escritura, esta no se podr\u00e1 otorgar.
    <\/li>
  • Se introducen de manera expl\u00edcita los gastos extraordinarios entre los necesitados de menci\u00f3n en el certificado, supli\u00e9ndose as\u00ed una laguna del texto actual, que solo se refiere a los ordinarios. Si hay gastos en curso, pendientes de vencimiento, necesitados de advertencia, estos son los extraordinarios, pues no son previstos y pueden ser importantes. El adquirente puede quedar tranquilo ante la exhibici\u00f3n por parte del transmitente de los recibos por cuotas ordinarias girados hasta el momento y verse sorprendido despu\u00e9s por el devengo de los extraordinarios.
    <\/li>
  • Una \u00faltima modificaci\u00f3n o, mejor dicho, puntualizaci\u00f3n o depuraci\u00f3n terminol\u00f3gica, es la de utilizar el vocablo \u201cespecificar\u201d en vez de \u201cconsignar\u201d, que se usa en el texto vigente y que dio lugar a dudas sobre si el transmitente no solo ten\u00eda que informar sino tambi\u00e9n entregar el importe de las deudas. La opini\u00f3n com\u00fan se orient\u00f3 hacia la equivalencia o sinonimia con \u201cmencionar\u201d. Sin duda el mejor medio de garantizar  la indemnidad del adquirente es obligar al transmitente a \u201cconsignar\u201d, en el sentido de depositar el importe de la deuda que pueda haber, pero no es tan radical ni necesaria la previsi\u00f3n legal.<\/li><\/ul>\n\n\n\n

    Toda la construcci\u00f3n al adquirente puede quedar sin efecto si este renuncia expresamente al sistema de comunicaci\u00f3n previsto legalmente, lo que puede dar lugar a abusos y considerables perjuicios en adquirentes poco avisados, con poco nivel de informaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

    \u00bfQu\u00e9 sucede si salen deudas no incluidas en el certificado? Parece evidente que el adquirente deber\u00e1 quedar indemne. Si se impone la necesidad del certificado ha de tener alguna consecuencia su omisi\u00f3n o defecto. La LPH, art. 9.1,e) dice que responder\u00e1n presidente y secretario (en Catalunya \u201cresponder\u00e1\u201d solo el secretario en cuanto es \u00e9l quien interviene en el documento) en caso de culpa o negligencia de la exactitud de los datos consignados. O bien, se considera que el adquirente sigue responsable frente a la comunidad y puede repetir frente al secretario, o, por el contrario, que queda directamente liberado frente a la comunidad por la actuaci\u00f3n de uno de sus \u00f3rganos. Parece m\u00e1s adecuado esto \u00faltimo. Pronunciamientos de la jurisprudencia menor (SAP de Murcia, Secci\u00f3n 5\u00aa, de 17\/4\/2006 y de Baleares, Secci\u00f3n 5\u00aa, de 13\/12\/2004) dicen que el adquirente de buena fe no puede sufrir perjuicios derivados de las inexactitudes del certificado, que no se puede ir contra sus propios actos o que el certificado equivale a un recibo. En definitiva, la omisi\u00f3n puede entra\u00f1ar responsabilidad para el secretario.<\/p>\n\n\n\n

    II. COMUNICACI\u00d3N CAMBIO TITULARIDAD A LA COMUNIDAD. ART. 553-37.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

    Se modifica el apartado 3 del precepto en el sentido de imponer la comunicaci\u00f3n no al adquirente sino al transmitente y de establecer la consecuencia de la solidaridad de este \u00faltimo en caso de incumplimiento de la obligaci\u00f3n. Tal solidaridad no est\u00e1 prevista en la normativa actual, a no ser por remisi\u00f3n y cuando se sigue monitorio \u2013art. 21.4 LPH-. La reforma introduce de manera expresa la responsabilidad y para todas los casos o v\u00edas.<\/p>\n\n\n\n

    La misma obligaci\u00f3n contiene el art. 9.1,i) LPH con mayor ilustraci\u00f3n. Se contemplan en dicho precepto, como equivalentes a la comunicaci\u00f3n expresa y, por tanto, con liberaci\u00f3n de la responsabilidad solidaria, los supuestos de conocimiento de cualquiera de los \u00f3rganos de la comunidad por cualquier otro medio, actos concluyentes del nuevo propietario o notoriedad de la transmisi\u00f3n. No hay problema en aplicar esto mismo en Catalunya pero, ante las dudas y dificultades probatorias que pueden surgir en torno a la prueba de la comunicaci\u00f3n informal a \u00f3rgano de la comunidad, es recomendable que se utilice medio fehaciente, como burofax, copia firmada, etc.<\/p>\n\n\n\n

    El cambio normativo es positivo, pues la imposici\u00f3n de la obligaci\u00f3n al adquirente carece de efectividad al no suponer para \u00e9l ning\u00fan tipo de obligaci\u00f3n o responsabilidad suplementaria. La efectividad se consigue imponi\u00e9ndola al transmitente, ya que se le puede cargar con una responsabilidad nueva, la solidaria, respecto a las nuevas deudas.<\/p>\n\n\n\n

    Todo esto redunda en beneficio de la comunidad, que sabr\u00e1 en todo momento qui\u00e9n es el titular obligado al pago y a qui\u00e9n convocar a las juntas y dirigir comunicaciones. Se favorece el eficaz desenvolvimiento de la comunidad. De todos son conocidos los problemas sobre la certeza de la titularidad del elemento privativo (casos de que la transmisi\u00f3n no se haya inscrito en el Registro de la Propiedad, de fallecimiento sin informaci\u00f3n de los herederos, etc.), problemas que pueden suscitarse no solo a la hora de girar los recibos y enviar comunicaciones y convocatorias, sino de falta de legitimaci\u00f3n pasiva en el proceso entablado, con los consiguientes trastornos.<\/p>\n\n\n\n

    La sanci\u00f3n es la solidaridad, principio este que es el general en la materia de la propiedad horizontal, como garant\u00eda del inter\u00e9s comunitario, m\u00e1s digno de protecci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

    Sobre el contenido de la comunicaci\u00f3n, no dice el precepto cu\u00e1l deba ser. Es obvio que el hecho mismo de la transmisi\u00f3n, fecha e identidad del adquirente. No hace falta proporcionar copia del documento transmisivo, pues no es preciso informar sobre precio y dem\u00e1s circunstancias de la transmisi\u00f3n. Si se ha verificado, como es lo normal, mediante escritura p\u00fablica inscrita en el Registro, ser\u00e1 suficiente nota simple registral. Al poder haberse transmitido el elemento privativo mediante documento privado o p\u00fablico no inscrito, habr\u00e1 que estar a la simple noticia.<\/p>\n\n\n\n

    Debe comunicarse tambi\u00e9n el domicilio del adquirente, al menos el que le conste al propietario anterior por los tratos y documentos suscritos. Ello no es a efectos de designa de domicilio para notificaciones, pues corresponde hacerlo al adquirente, que puede indicar el domicilio que desee o no hacerlo, con lo que se aplicar\u00e1 el domicilio por defecto de la propia finca. La informaci\u00f3n sobre el domicilio debe hacerse al menos para que la comunidad pueda dirigirse al nuevo propietario para que este pueda hacer tal la designa e indicar la forma y lugar del pago de los recibos.<\/p>\n\n\n\n

    La comunicaci\u00f3n debe hacerse al secretario.<\/p>\n\n\n\n

    Si la comunicaci\u00f3n es incompleta o aporta datos err\u00f3neos, no se entender\u00e1 cumplida la obligaci\u00f3n y no liberar\u00e1 de la responsabilidad solidaria.<\/p>\n\n\n\n

    III. SUSPENSI\u00d3N DE ACUERDOS.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

    Se ha modificado ligeramente el art. 553-32 en el sentido de aligerar en su parte final la indicaci\u00f3n de las circunstancias o motivaciones del juez para suspender provisionalmente el acuerdo. Ahora, con buen criterio, se deja la cuesti\u00f3n al albur de los requisitos generales de las medidas cautelares, es decir, la apariencia de buen derecho y el peligro por la mora procesal.<\/p>\n\n\n\n

    Pero tal modificaci\u00f3n me da pie para hablar brevemente del tema de la suspensi\u00f3n judicial de los acuerdos, en este caso de reclamaci\u00f3n al propietario moroso. Y es sabido que no se puede suspender el acuerdo o el proceso de reclamaci\u00f3n en curso por el mero hecho de plantear otro en que se impugne la validez del acuerdo. No opera la prejudicialidad civil del art. 43 LEC, debiendo el impugnante pedir como medida cautelar en el proceso de impugnaci\u00f3n la suspensi\u00f3n cautelar, momento y caso en que el juez podr\u00e1 acordarla.<\/p>\n\n\n\n

    En la suspensi\u00f3n deber\u00e1 regir criterio restrictivo. La apariencia de legalidad y correcci\u00f3n en la adopci\u00f3n del acuerdo, de la que deriva el principio de ejecutividad, opera en favor de la comunidad \u2013a no ser que se advierta con la suficiente claridad que su actuaci\u00f3n no ha sido conforme a derecho, sin observancia de los requisitos legales elementales, de forma arbitraria-. En cuanto al peligro en la demora, trat\u00e1ndose de reclamaci\u00f3n de cantidad, todo podr\u00e1 arreglarse f\u00e1cilmente en su d\u00eda con la devoluci\u00f3n de la misma. No parece que pueda invocarse normalmente el peligro.<\/p>\n\n\n\n

    Por \u00faltimo, y ya que se ha hablado tambi\u00e9n de la ejecutividad, bueno es hacer una menci\u00f3n al art. 553-29, que suprime la exigencia de la notificaci\u00f3n del acta, con lo que los acuerdos son ejecutivos desde el momento en que se han adoptado. \u00bfPuede tener esto que ver con la no inclusi\u00f3n entre los requisitos del monitorio del de la notificaci\u00f3n del acuerdo, sustituy\u00e9ndolo por el del requerimiento? El art. 553-27.4 del proyecto habla simplemente de que el acta \u201cha de transmitirse\u201d, es decir, que se la eliminado toda connotaci\u00f3n de notificaci\u00f3n, concepto que parece que se asocia a la firmeza y consiguiente ejecutividad del acto o acuerdo que se notifica.<\/p>\n\n\n\n

    IV. LEGITIMACI\u00d3N DEL ADMINISTRADOR EN EL PROCESO DECLARATIVO QUE PUEDE SEGUIR AL MONITORIO.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

    Es un tema a caballo entre el monitorio y el proceso en general de reclamaci\u00f3n de deudas comunitarias. Lo enfoco partiendo del supuesto en que el Administrador inicie el monitorio, posibilidad que puede ejercitar por derecho o competencia propios, sin necesidad de pedir autorizaci\u00f3n o mandato de la junta, a diferencia del monitorio del art. 21 LPH.<\/p>\n\n\n\n

    En el caso de tener que seguirse declarativo posterior por la oposici\u00f3n del demandado, \u00bfpodr\u00e1 seguir llev\u00e1ndolo el Administrador?<\/p>\n\n\n\n

    La jurisprudencia de las Audiencias es restrictiva, consider\u00e1ndose que debe darse paso al presidente, que es a  quien corresponde la representaci\u00f3n procesal de la comunidad (art.553-16,b y 7.6 LEC). No obstante,  hay alguna resoluci\u00f3n favorable, como las sentencias de la AP de Badajoz, Secci\u00f3n 3\u00aa, de 7\/10\/2004 y de M\u00e1laga, Secci\u00f3n 6\u00aa, de 6\/5\/2010, aludiendo esta \u00faltima a la amplia doctrina en contra, de la que se\u00f1ala ejemplos. Argumentos que se exponen en estas dos sentencias favorables son los siguientes: preservar \u201cla unidad procedimental\u201d; una interpretaci\u00f3n acomodada al art. 3. C.Civil, atendiendo a la realidad social del tiempo, tiempo actual en que la llevanza de la gesti\u00f3n de las comunidades, el conocimiento de las cuestiones administrativas y econ\u00f3micas y la respuesta eficaz en juicio corresponde al Administrador; falta de razonabilidad en que, revestido de facultades de representaci\u00f3n, las pierda sin haberse producido la ruptura del \u201citer procesal\u201d; el antecedente legislativo del art. 21 LPH en su redacci\u00f3n de 1999, de duraci\u00f3n ef\u00edmera por la modificaci\u00f3n que introdujo la LEC de 2000, en que su apartado dispon\u00eda que, tras la oposici\u00f3n al requerimiento instado por el Administrador, \u201cse segu\u00eda la tramitaci\u00f3n\u201d del juicio verbal, lo que daba un aire de continuidad. De todas formas, se ven menos inconvenientes si lo que debe seguir es el juicio verbal, pues en este caso s\u00ed que se produce con claridad la continuidad del iter procesal, pero no parece razonable que deba adoptarse una soluci\u00f3n u otra en funci\u00f3n de la v\u00eda procesal, ordinaria o verbal, que se siga. La soluci\u00f3n ha de ser unitaria y si se admite la continuidad del Administrador, debe ser con el reconocimiento de todas las facultades necesarias, como el otorgamiento de poderes, en su caso. Tambi\u00e9n podr\u00eda facilitar la opini\u00f3n judicial favorable el hecho de haber mediado autorizaci\u00f3n de la junta (que no es necesaria para el monitorio estricto).<\/p>\n\n\n\n

    El art. 553-18.1,g) del proyecto introduce nuevas funciones del Administrador: aquellas que expresamente le sean delegadas por la junta o atribuidas por la ley. En cuanto a las primeras, el t\u00e9rmino delegaci\u00f3n no es el m\u00e1s propicio, pues si la junta no puede demandar \u2013ha de hacerlo el presidente com\u00fanmente\u2013 no podr\u00e1 delegar aquello para lo que no tiene competencia. En cuanto a las funciones atribuidas por la ley, la que atribuye es la de presentaci\u00f3n del monitorio.<\/p>\n\n\n\n

    En fin, que la cuesti\u00f3n no est\u00e1 clara, por lo que todo depender\u00e1 del criterio de los \u00f3rganos judiciales.<\/p>\n\n\n\n

    V. RESPONSABILIDAD POR LAS DEUDAS DE LA COMUNIDAD.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

    Por la organizaci\u00f3n se me comenta la conveniencia de decir algo sobre este tema pues puede considerarse incluido dentro del r\u00f3tulo \u201cLa reclamaci\u00f3n de deudas comunitarias en la reforma\u201d.<\/p>\n\n\n\n

    No hay mucho que decir. La regulaci\u00f3n viene en el art. 553-46, que establece la responsabilidad de \u201ccr\u00e9ditos y fondos comunes de los propietarios\u201d, entre los que debe considerarse incluido obviamente el fondo de reserva, ya que es fondo de esta clase y se encuentra entre los bienes inembargables del art. 605 y 606 LEC. Si han hacerse pagos con cargo al fondo de reserva y queda por debajo del nivel legal, los  propietarios tendr\u00e1n que hacer una aportaci\u00f3n para reponerlo en la cantidad necesaria.<\/p>\n\n\n\n

    Novedad respecto al r\u00e9gimen actualmente vigente es que para embargar bienes privativos de beneficio com\u00fan \u2013los contemplados en el apartado 34, que vienen mejor descritos y regulados en el texto del proyecto\u2013, no se exige ya requerir previamente a los propietarios y demandarlos, sino que basta con demandar a la comunidad en la persona del presidente, lo que es extensivo a cr\u00e9ditos y fondos.<\/p>\n\n\n\n

    Despu\u00e9s de perseguir los expresados bienes, puede exigirse responsabilidad sobre los elementos privativos, manteni\u00e9ndose la necesidad de requerir y demandar a todos ellos. Se introduce algo que es obvio pero que antes no se dec\u00eda, y es que la responsabilidad es en proporci\u00f3n a la cuota de participaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

    LOURDES ESCODA: <\/strong><\/p>\n\n\n\n

    Mi exposici\u00f3n versar\u00e1 sobre las reclamaciones de deudas a trav\u00e9s del procedimiento monitorio. Voy a hacer mi exposici\u00f3n desde un punto de vista muy pr\u00e1ctico, abordando las cuestiones de preparaci\u00f3n de la documentaci\u00f3n y la tramitaci\u00f3n de todo.<\/p>\n\n\n\n

    El Butllet\u00ed Oficial del Parlament de Catalunya, en julio de 2013, public\u00f3 el Proyecto de Reforma del Libro V t\u00edtulo V cap\u00edtulo 3\u00ba relativo al r\u00e9gimen jur\u00eddico de la propiedad horizontal y concretamente dicho proyecto incluye un art\u00edculo de nueva redacci\u00f3n, no lo tenemos en la actual legislaci\u00f3n catalana, es el 553-47.<\/p>\n\n\n\n

    Art. 533-47 Reclamaci\u00f3 en cas d\u2019impagament de les despeses comunes.<\/em><\/p>\n\n\n\n

    1.<\/em>La presid\u00e8ncia o l\u2019administraci\u00f3 poden exigir, en un proc\u00e9s monitori, el pagament de les quantitats degudes per despeses comunes.<\/p>\n\n\n\n

    2.<\/em>La certificaci\u00f3 de l\u2019impagament ha de contenir:<\/p>\n\n\n\n

    a)<\/em><\/strong>La liquidaci\u00f3 del deute amb indicaci\u00f3 dels conceptes impagats.<\/p>\n\n\n\n

    b)<\/em><\/strong>La identificaci\u00f3 de l\u2019acord o acords de la junta del que es derivin les quantitas reclamades.<\/p>\n\n\n\n

    c)<\/em><\/strong>La data i el lloc on s\u2019ha presentat el pagament dels rebuts impagats.<\/em><\/p>\n\n\n\n

    d)<\/em><\/strong>El requeriment de pagament del deutor.<\/p>\n\n\n\n

    3.<\/em>Si el deutor s\u2019hi oposa, la comunitat pot instar i els tribunals han de decretar, sense necessitat de construir cauci\u00f3, l\u2019embargament preventiu de l\u2019element privatiu del propietari deutor per fer efectives les quantitats reclamades, els seus interessos i les costes. El deutor pot deixar sense efecte l\u2019embargament si aporta aval bancari per l\u2019esmentada quantitat.<\/p>\n\n\n\n

    4.<\/em>En cas que s\u2019imposin les costes al deutor, s\u2019han d\u2019incloure els honoraris d\u2019assist\u00e8ncia lletrada i de procurador encara que el concurs d\u2019aquests serveis profesionals no fos preceptiu segons la llei.<\/p>\n\n\n\n

    Previamente a abordar qu\u00e9 tipo de procedimiento podemos utilizar, porque yo voy a tratar el monitorio, pero estas reclamaciones tambi\u00e9n se pueden realizar por el declarativo correspondiente, sea el verbal cuando la cantidad no excede los 6.000 euros, y si excede dicho importe, a trav\u00e9s del ordinario. Pero antes quer\u00eda establecer unos puntos que debemos tener en cuenta. \u00bfEn qu\u00e9 caso resulta aplicable esta normativa? En los primeros preceptos de esta anteproyecto se establece una curiosidad, es decir, un \u00e1mbito muy amplio de aplicaci\u00f3n de esta regulaci\u00f3n en general de toda y concretamente del caso que nos ocupa. Se aplica no solo a fincas urbanas sino tambi\u00e9n a amarres en puertos deportivos, a paradas de mercados, a cementerios y otros supuestos. Aqu\u00ed tambi\u00e9n tendr\u00eda entrada la aplicaci\u00f3n a multipropiedad o propiedad por cuotas que ya hab\u00eda sido admitido por la jurisprudencia. Otro punto a tener en cuenta es que no es necesario esperar al plazo de impugnaci\u00f3n de los acuerdos ni a la notificaci\u00f3n de los mismos con lo que se ha dicho antes, porque el acuerdo es ejecutivo desde su aprobaci\u00f3n en junta. Por tanto, para reclamar las cuant\u00edas debidas por impago de cuotas comunitarias, no es necesario esperar al plazo de impugnaci\u00f3n, los acuerdos ya son ejecutivos inmediatamente. <\/p>\n\n\n\n

    \u00bfQu\u00e9 conceptos son reclamables? Pues las cuotas ordinarias, las extraordinarias, las cuotas por derramas, el fondo de reserva, los intereses (como as\u00ed se ha admitido por la jurisprudencia) y en el caso del derecho espa\u00f1ol, los gastos de requerimiento previo extrajudicial. Nada dice el proyecto catal\u00e1n de esta reclamaci\u00f3n de gastos previos, pero podr\u00eda admitirse, aunque no se indique, que si se acredita el desembolso de los mismos documentalmente, se podr\u00edan reclamar porque constituir\u00eda una cantidad determinada, l\u00edquida, y ser\u00eda exigible, una cantidad que efectivamente se ha devengado. Por tanto, aunque el proyecto calle sobre este tema, entendemos que podr\u00edan perfectamente reclamarse. Otra norma atener en cuenta es el plazo de prescripci\u00f3n para reclamar las cuotas debidas. Se trata de una acci\u00f3n personal, y por lo tanto ser\u00eda aplicable el 121-20 del Codi Civil Catal\u00e0 de 10 a\u00f1os para reclamaci\u00f3n de dichas cantidades.<\/p>\n\n\n\n

    En procedimiento monitorio, para la petici\u00f3n inicial, no es necesario la intervenci\u00f3n preceptiva de letrado y procurador, s\u00f3lo es facultativa. En consecuencia, los Administradores de Fincas, que adem\u00e1s son personas conocedoras de primera mano de todo el estado de cuentas de la comunidad, est\u00e1n perfectamente legitimados y capacitados profesionalmente para interponer dicha petici\u00f3n inicial de monitorio. El art. 551-1 4\u00ba que ya exist\u00eda y se mantiene en el proyecto, est\u00e1 comprendido dentro de las disposiciones generales de las normas de la comunidad, establece que los gastos comunes pueden reclamarse en el proceso monitorio de acuerdo con la legislaci\u00f3n procesal, por tanto es una norma de remisi\u00f3n a la legislaci\u00f3n procesal espa\u00f1ola. La legislaci\u00f3n procesal tiene que ser regulada por el legislador estatal, el derecho procesal no puede el legislador catal\u00e1n legislar sobre el mismo salvo que se refiera a especialidades derivadas del derecho sustantivo catal\u00e1n. Es un poco el caso, aqu\u00ed se regula de forma novedosa todo este tema y en consecuencia se establece una norma espec\u00edficamente procesal, esta que nos ocupa, y por lo tanto, aunque se mantiene el 551.4, como dec\u00eda, el 553.47 que hemos le\u00eddo, establece en consecuencia que la presidencia o administraci\u00f3n pueden exigir, es facultativo, en el proceso monitorio el pago de las cantidades debidas por gastos comunes. Por tanto, se remite al procedimiento monitorio, que se regula en el art. 812 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil procesal espa\u00f1ola, que establece que podr\u00e1 acudir al proceso monitorio, el 812.1, quien pretenda de otro el pago de deuda dineraria de cualquier importe (la ley 37 11 suprimi\u00f3 el requisito de cuant\u00eda m\u00e1xima a reclamar). Por tanto, cualquier importe es reclamable en el monitorio, aunque todos sabemos que las cuotas de las comunidades tampoco ascienden a tanto, pero bueno, podr\u00eda darse el caso si se acumulan esos 10 a\u00f1os y son fincas de un elevado coste de mantenimiento.<\/p>\n\n\n\n

    Por otro lado, la ley 37 11 introduce tambi\u00e9n el requisito de liquidez, es necesario que la deuda sea l\u00edquida, que est\u00e9 determinada, vencida y exigible, siempre que la deuda se acredite de alguna de las formas siguientes, y en el caso espec\u00edfico de las comunidades de propietarios, 812 p\u00e1rrafo 2 2, dice que cuando la deuda se acredite mediante certificaciones de impago de cantidades debidas, en concepto de gastos comunes de comunidades de propietarios. <\/p>\n\n\n\n

    Ahora me gustar\u00eda entrar un poco en c\u00f3mo presentamos esa demanda. Hay dos tipos de presentaci\u00f3n de demanda, demanda telem\u00e1tica (los procuradores est\u00e1n obligados a presentar las demandas telem\u00e1ticas en este caso que nos ocupa) o en papel. A partir de un protocolo de mayo de 2013 dictado por la Secretar\u00eda de Gobierno de Catalunya de acuerdo con los procuradores de toda Catalunya (es un protocolo de \u00e1mbito de actuaci\u00f3n en toda Catalunya), cuando se encabece la demanda de monitorio por un procurador, debe presentarse de forma telem\u00e1tica. Esto tiene como beneficios, entre otros, la bonificaci\u00f3n de un 10% en el pago de la tasa y el preferente reparto en el decanato (ahora hay una huelga pero las demandas telem\u00e1ticas nos van entrando). Otro tipo de presentaci\u00f3n de demanda, sobre todo cuando no viene encabezada por procurador, es en papel, la cl\u00e1sica demanda que hemos visto siempre en los juzgados. No es necesario redactar una demanda formal con unos requisitos formales del art\u00edculo 399 de la LEC, sino que basta con una petici\u00f3n inicial. Cabe incluso utilizar un impreso normalizado al efecto y que est\u00e1 a disposici\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

    Los datos que debe especificar esta demanda son datos de identificaci\u00f3n del acreedor, la comunidad de propietarios, si viene encabezado por el propio Administrador de fincas deber\u00e1 adjuntarse una certificaci\u00f3n del acuerdo de la comunidad de propietarios en la que conste qui\u00e9n es el nombre y apellidos del administrador, si la encabeza el presidente de la comunidad debe constar que tiene el nombramiento vigente en ese momento, datos de identidad del deudor (nombre y apellidos y domicilio de la parte deudora). En este tema del domicilio, el art. 9 de la LPH espa\u00f1ola establece que deber\u00e1 designarse un domicilio en Espa\u00f1a donde recibir las notificaciones, pero en el proyecto catal\u00e1n no se establece d\u00f3nde deber\u00e1 radicar ese domicilio. En el anteproyecto s\u00ed que se establec\u00eda que era necesario indicar un domicilio en Catalunya, pero eso se suprimi\u00f3. Lo que significa, y as\u00ed lo expone muy bien en su trabajo Luis Carrillo, profesor de derecho internacional en Girona, que en Catalunya, a diferencia de la LPH, se permite la designaci\u00f3n de domicilio en cualquier parte del mundo. Esto es importante porque en Catalunya tenemos 300.000 inmuebles en manos de alemanes, todos sabemos que chinos y rusos est\u00e1n comprando en las costas catalanas, ahora el Incasol parece que va a vender sus inmuebles tambi\u00e9n a inversionistas extranjeros\u2026 En los \u00faltimos a\u00f1os se ha multiplicado por 8 la compraventa de viviendas que han pasado a manos extranjeras, lo que supone incremento en 2012 respecto de 2011 del 28,4%, y esto, por tanto, aqu\u00ed en Catalunya est\u00e1 muy acertado, es digno de aplauso que se pueda admitir la designaci\u00f3n de un domicilio en cualquier parte del mundo. <\/p>\n\n\n\n

    Tambi\u00e9n es digna de elogio la posibilidad de designar un correo electr\u00f3nico para recibir las comunicaciones. Esto no viene en el precepto que estamos tratando, sino cuando se habla de la convocatoria a las juntas de comunidades. En ese caso puede designarse un correo electr\u00f3nico donde recibirse las notificaciones. Es un medio moderno, con fehaciencia, se pueden adjuntar anexos, la convocatoria, etc., por lo tanto da fe de la recepci\u00f3n de esa comunicaci\u00f3n, es un medio muy pr\u00e1ctico. Y as\u00ed como la legislaci\u00f3n espa\u00f1ola nada establece acerca de \u00e9l, lo cierto es que el proyecto con acierto introduce esta posibilidad. <\/p>\n\n\n\n

    En la demanda tambi\u00e9n debe constar el origen y cuant\u00eda de la deuda. De d\u00f3nde dimana esa deuda: del acuerdo en que se aprobaron las cuotas o del acuerdo en que se aprob\u00f3 la realizaci\u00f3n de obras, por ejemplo y la distribuci\u00f3n entre los comuneros\u2026 Pues ah\u00ed est\u00e1 el origen y cuant\u00eda de la deuda. Bueno, la cuant\u00eda viene en la liquidaci\u00f3n, ciertamente. La deuda debe ser dineraria, por lo tanto en moneda de curso legal, no necesariamente euros, puede ser otro tipo de moneda pero en curso legal (no pesetas, por ejemplo). Debe ser tambi\u00e9n cantidad l\u00edquida, cantidad determinada, requisitos de liquidez que vienen en el 572 de la LEC. Cantidad vencida, por tanto se excluyen las deudas de futuro. Y acreditada documentalmente mediante certificaciones de impago, contenido que hemos le\u00eddo en el apartado 2 a b y c.<\/p>\n\n\n\n

    Tambi\u00e9n en la demanda cabe pedir, y as\u00ed lo vemos muy asiduamente, por otro s\u00ed el embargo preventivo en el caso de oposici\u00f3n. Nosotros la primera vez que vimos en el juzgado esta petici\u00f3n por otro s\u00ed en un monitorio, lo primero que nos planteamos fue: \u00bfcabe medir una medida cautelar en un procedimiento monitorio? Lo cierto es que se pide para el eventual caso de que el deudor plantee una oposici\u00f3n, pero se puede dejar interesado en la demanda monitoria. <\/p>\n\n\n\n

    En cuanto a la legitimaci\u00f3n, la activa la tiene el presidente de la comunidad como representante legal que es de la misma, y tambi\u00e9n el Administrador. Esta legitimaci\u00f3n, as\u00ed como en el art. 21 de la LPH viene del acuerdo de la junta de propietarios, porque este acuerdo debe aprobar que sea el administrador quien entable la demanda, a diferencia de ello, el proyecto nada requiere, sino que autom\u00e1ticamente nos dice, p\u00e1rrafo 1, \u201cLa presid\u00e8ncia o l\u2019administraci\u00f3 poden exigir, en un proc\u00e9s monitori, el pagament de les quantitats degudes per despeses comunes\u201d. No nos dice \u201co administraci\u00f3 previ acord formulat en junta\u201d, sino que esta legitimaci\u00f3n ya viene ex lege<\/em>. En todo caso, lo que s\u00ed debe hacer el Administrador, si presenta la demanda, es acreditar su condici\u00f3n de Administrador y que su cargo est\u00e1 vigente. <\/p>\n\n\n\n

    En cuanto a la postulaci\u00f3n, ya dec\u00eda al inicio que no es preceptiva la intervenci\u00f3n de abogado y procurador, es facultativa. Siempre debe tenerse en cuenta a efectos de costas que si se interviene con abogado y procurador, la cuant\u00eda en costas no deber\u00e1 exceder de un tercio de las cantidades que se reclaman. A veces son cantidades m\u00ednimas las que se reclaman en estos monitorios. <\/p>\n\n\n\n

    En cuanto a la legitimaci\u00f3n pasiva, \u00bfa qui\u00e9n se puede dirigir la reclamaci\u00f3n? Por supuesto, al titular registral. Es muy conveniente, antes de entablar la demanda, pedir del registro una certificaci\u00f3n registral en la que conste la titularidad. Los secretarios judiciales, cuando nos entran las demandas y las admitimos porque nos corresponde ahora a nosotros admitirlas (antes era a los jueces, desde mayo de 2010 a nosotros), pues comprobamos la documentaci\u00f3n y una de las cuestiones que comprobamos es la certificaci\u00f3n en la que conste el titular de la finca y que coincida con la persona deudora. Pero no siempre es as\u00ed, porque tambi\u00e9n tiene legitimaci\u00f3n pasiva el propietario no inscrito en el registro. Evidentemente, la acci\u00f3n judicial debe dirigirse frente al actual propietario, sobre todo si es el deudor. Pero lo conveniente, y as\u00ed lo ha dicho reiteradamente la jurisprudencia, es tambi\u00e9n demandar al titular registral, porque solamente de esta manera podr\u00e1 embargarse su finca y en su caso practicarse la anotaci\u00f3n preventiva en el registro. Es decir, solamente si el titular registral, aunque no sea actual propietario, es demandado, se podr\u00e1 luego trabar embargo sobre la finca. Y cabe tambi\u00e9n formular la petici\u00f3n monitoria frente al anterior propietario. Por supuesto, si lo que se reclama pertenece a anteriores periodos, es evidente que \u00e9l es el responsable. Pero puede ocurrir que \u00e9ste haya desaparecido, que est\u00e9 en paradero desconocido\u2026 Entonces, la comunidad deber\u00eda demandar al titular registral, aunque las deudas hayan sido contra\u00eddas por el anterior propietario. <\/p>\n\n\n\n

    Acabamos de escuchar de Ram\u00f3n, y est\u00e1 en el proyecto, que si se comunica la transmisi\u00f3n no se responde solidariamente, pero es criticable este precepto. Lo cierto es que debe entenderse que existe una solidaridad. Es cierto que este 553.47 nada dice de normas de solidaridad, a diferencia del 21, que emplea varios p\u00e1rrafos para decirnos a qui\u00e9n puede demandarse sin perjuicio de la repercusi\u00f3n o de la reclamaci\u00f3n posterior, que entre deudores solidarios puede acaecer. Pero en Catalunya tambi\u00e9n debe admitirse esta solidaridad entre deudores o entre el titular de la finca no deudor y el deudor antiguo que transmiti\u00f3 su casa con las deudas. <\/p>\n\n\n\n

    En cuanto a la competencia objetiva y territorial, viene determinada en el art. 813. No cabe sumisi\u00f3n  expresa o t\u00e1cita. La competencia objetiva corresponde a los Juzgados de 1\u00aa Instancia y la territorial al del lugar donde se halle la finca o el lugar del domicilio del deudor o de su residencia o d\u00f3nde fuere hallado a elecci\u00f3n del actor, lo escoge el actor. Si la finca est\u00e1 en Calafell y el deudor vive en Hospitalet, la parte actora puede escoger entre esos dos juzgados. <\/p>\n\n\n\n

    \u00bfC\u00f3mo deber\u00edamos preparar la documentaci\u00f3n?Por supuesto hay que adjuntar a la demanda los documentos que acrediten la legitimaci\u00f3n, lo he dicho antes, la certificaci\u00f3n del acta en la que consten los cargos de presidente y la vigencia y nombramiento del administrador, el poder notarial o apud acta<\/em> cuando se comparezca a trav\u00e9s del presidente de la comunidad, la certificaci\u00f3n registral, la notificaci\u00f3n del acuerdo al deudor (requisito que se exige en el art. 21 de la LPH pero no se exige en el proyecto; en el proyecto lo que s\u00ed se exige es el previo requerimiento de pago, es decir, antes de interponer la demanda, que el deudor haya sido previamente requerido de pago), la tasa si se superan los 2.000 \u20ac (todos conocemos una consulta vinculante ya con la vigencia de la ley 10 12 de tasas judiciales, que establece que las comunidades de propietarios pagan tasa) y, tema muy importante, la certificaci\u00f3n de impago, que en el proyecto catal\u00e1n debe contener:<\/p>\n\n\n\n

    a) <\/strong>La liquidaci\u00f3 del deute amb indicaci\u00f3 dels conceptes impagats.<\/p>\n\n\n\n

    b) <\/strong>La identificaci\u00f3 de l\u2019acord o acords de la junta del que es derivin les quantitats reclamades.El acuerdo por ejemplo que aprueba la realizaci\u00f3n de obras y las derramas o las cuotas extraordinarias por derramas. Ese acuerdo en concreto, no un acuerdo que apruebe el entablar judicialmente la reclamaci\u00f3n, es una diferencia respecto a la legislaci\u00f3n espa\u00f1ola. En ella se exige que en acuerdo se haya aprobado el acudir por la v\u00eda judicial, en cambio en la catalana no. Se refiere solamente al acuerdo del que deriven las cantidades reclamadas, sea el que dec\u00eda antes de realizaci\u00f3n de obras y derramas extraordinarias, sea el acuerdo inicial de establecimiento de las cuotas: la primera junta que se celebra, las cuotas y dem\u00e1s, \u00e9se tambi\u00e9n valdr\u00eda perfectamente.<\/p>\n\n\n\n

    c) <\/strong>La data i el lloc on s\u2019ha presentat el pagament dels rebuts impagats. Conviene que se domicilien los pagos porque ser\u00e1 la \u00fanica manera de acreditar el lugar y fecha de presentaci\u00f3n al cobro de dichos recibos impagados.<\/p>\n\n\n\n

    d) <\/strong>El requeriment de pagament del deutor.No dice al titular de la finca, sino al deudor.<\/p>\n\n\n\n

    A diferencia del art. 21, en que resulta necesario que el secretario expida dicha certificaci\u00f3n con el visto bueno del presidente, en el proyecto catal\u00e1n no se exige, siempre que el Administrador sea un profesional. <\/p>\n\n\n\n

    A continuaci\u00f3n, quer\u00eda resaltar dos temas de importancia. <\/p>\n\n\n\n

    En primer lugar, si es necesario que la junta apruebe la liquidaci\u00f3n. En el art. 21 LPH s\u00ed, no nos vale un acuerdo de la junta en que se diga: se acuerda autorizar al presidente o al administrador que ser reclamen las deudas que se deriven\u2026 No vale. Se exige que se conozca de d\u00f3nde viene el d\u00e9bito, en qu\u00e9 juntas se aprobaron las derramas ordinarias o extraordinarias, no es necesario detallar recibo por recibo, sino solamente que se conozcan las cantidades debidas. En cambio, en el derecho catal\u00e1n, no se requiere que la junta apruebe esta liquidaci\u00f3n. En el texto que hemos le\u00eddo, no viene en ning\u00fan lado, por lo tanto deber\u00edamos entender que el Administrador puede perfectamente llevar a cabo la liquidaci\u00f3n de la deuda, indicando por supuesto los conceptos concretos, los importes debidos y dem\u00e1s. Ello redunda en una mayor agilidad o mayor justicia a la hora de reclamar las cuotas, porque la junta puede haberse celebrado en enero y el procedimiento monitorio, si se presenta en noviembre, con arreglo al derecho espa\u00f1ol s\u00f3lo cabr\u00eda reclamar las cuotas que se aprobaron en junta de propietarios en enero; en cambio, con el proyecto catal\u00e1n, no ser\u00eda as\u00ed, sino que cabr\u00eda que el secretario o Administrador hiciera la liquidaci\u00f3n cerrada al mes de octubre y presentara la demanda en noviembre. <\/p>\n\n\n\n

    La segunda cuesti\u00f3n es si es necesario o no el previo requerimiento de pago al deudor. En el art. 21 LPH no se exige, se exige s\u00f3lo previa notificaci\u00f3n del acuerdo, notificaci\u00f3n que se realiza en la pr\u00e1ctica mediante burofax o telegrama, no es necesario ni acto de conciliaci\u00f3n ni acudir a la v\u00eda notarial. No es recomendable una carta certificada porque no se sabe lo que se ha introducido dentro del sobre. Pero en el derecho catal\u00e1n s\u00ed que se necesita haber efectuado el requerimiento de pago previo a la interposici\u00f3n de demanda hecho al deudor. Hay que admitir que vale el requerimiento previo hecho por correo electr\u00f3nico, es un medio perfectamente factible, moderno, regulado en la nueva legislaci\u00f3n, y tambi\u00e9n es perfectamente admisible el requerimiento hecho en otro domicilio que no sea el designado a efectos de recibir las notificaciones de la comunidad, sino aquel domicilio en el que pueda ser hallado el deudor. En todo caso, lo que debe estarse es un poco al conocimiento real de la deuda, que se haya requerido la deuda a la parte deudora. <\/p>\n\n\n\n

    Presentada con estas premisas la demanda monitoria, el siguiente tr\u00e1mite es presentarla telem\u00e1ticamente si viene con procurador o f\u00edsicamente en el decanato, y cuando llega al juzgado, la admisi\u00f3n, que corresponde a los secretarios judiciales. Se dictar\u00e1 como primera resoluci\u00f3n una diligencia de ordenaci\u00f3n que puede acordar o la admisi\u00f3n directamente a tr\u00e1mite del monitorio porque se entiende que se cumplen todos los requisitos que hemos indicado, o bien una diligencia de ordenaci\u00f3n que solicite determinadas subsanaciones, por ejemplo si falta la tasa, pues subs\u00e1nemelo en 10 d\u00edas, o porque falte el poder a favor del procurador si concurre, o porque falte cualquier tipo de documental o el previo requerimiento, porque a lo mejor se ha hecho este requerimiento y se han olvidado de aportarlo. Entonces en ese caso nosotros debemos pedir para que lo subsanen. Si subsanan dentro del plazo conferido, que suelen ser 10 d\u00edas, lo admitimos a tr\u00e1mite. Si entendemos que no se ha subsanado lo requerido, hemos de dar cuenta al juez, porque los secretarios no podemos inadmitir demandas. El juez, en ese caso, podr\u00eda dictar un auto de inadmisi\u00f3n a  tr\u00e1mite de la demanda monitoria porque no se han subsanado esos defectos o porque no concurren los requisitos exigidos en la ley para la admisibilidad. Ese auto ser\u00eda apelable en el plazo de 20 d\u00edas ante la Audiencia Provincial.<\/p>\n\n\n\n

    Nos podemos plantear si cabe la aplicaci\u00f3n del 815 p\u00e1rrafo 3\u00ba seg\u00fan lo redactado en la ley 4 del 2011, que nos dice que si el secretario se da cuenta de que a la vista de la documentaci\u00f3n la cuant\u00eda que se ha hecho constar en la demanda no coincide con la que se acredita en la documentaci\u00f3n dar\u00e1 traslado al juez, y entonces el juez se dirigir\u00e1 al actor para que manifiesta si se conforma con la cuant\u00eda inferior, entendi\u00e9ndose que si nada dice, desiste el procedimiento. Yo entiendo que s\u00ed ser\u00eda perfectamente aplicable porque la remisi\u00f3n hecha por el legislador catal\u00e1n es a todo el monitorio y por tanto tambi\u00e9n a este precepto. Lo digo porque muchas veces en las demandas vemos que se reclama una cantidad \u201cx\u201d pero luego en la documentaci\u00f3n, en el acuerdo de la junta por ejemplo, el importe es menor. L\u00f3gico, reclaman m\u00e1s porque se han devengado m\u00e1s cuotas, pero ah\u00ed hay una discrepancia entre lo que se reclama en la demanda y la documental que acredita ese importe. En ese caso los secretarios damos traslado al juez y el juez se dirige al acreedor a los efectos antes indicados. <\/p>\n\n\n\n

    Cuando se admite, se pone una somera diligencia de ordenaci\u00f3n. No es necesario ni siquiera motivarla. Frente a esta diligencia de ordenaci\u00f3n que acuerda la admisi\u00f3n y el requerimiento de pago por 20 d\u00edas al deudor para que pague (no acuerda nada m\u00e1s), cabe imponer recurso de reposici\u00f3n en cinco d\u00edas ante el mismo juzgado y que resuelve el mismo secretario. \u00bfC\u00f3mo debe hacerse el requerimiento de pago en la demanda monitoria? Cuando hemos admitido a tr\u00e1mite el monitorio acordamos requerir de pago. \u00bfC\u00f3mo tiene que hacerlo el juzgado? Pues de forma personal en primer lugar, en el domicilio designado a los efectos de notificaciones, o si no se design\u00f3 o no se halla en ese domicilio, debe acudirse al local o a la finca. Y si tampoco se localiza ah\u00ed al deudor, debe acudirse a la v\u00eda edictal. Es el \u00fanico supuesto en que los monitorios permiten el requerimiento por edictos. En todo caso, no cabe la averiguaci\u00f3n telem\u00e1tica de domicilio, sino que directamente se va a edictos, y los edictos se colocan en el tabl\u00f3n de anuncios del juzgado. A diferencia de los edictos que previo a la admisi\u00f3n de demanda deben colocarse en la comunidad de propietarios cuando se ha intentado notificar el acuerdo y no se le ha localizado, en ese caso es necesario colgar los edictos en la comunidad, cuando ya la demanda ha entrado en el juzgado los edictos se colocan en el tabl\u00f3n de anuncios del propio juzgado. <\/p>\n\n\n\n

    \u00bfQu\u00e9 pasa cuando el deudor tiene un domicilio en el extranjero?Pues ser\u00eda perfectamente admisible entablar o iniciar un procedimiento monitorio europeo, que viene regulado en el reglamento 1.896 del a\u00f1o 2006, que en el prontuario judicial vienen todos los modelos a b c, el f, el g, para luego acudir a la ejecuci\u00f3n, etc., y a ello me remito. O bien cabr\u00eda tambi\u00e9n interponerse aqu\u00ed la demanda, porque la finca est\u00e1 aqu\u00ed y por tanto el fuero escogido por el actor ser\u00eda el lugar de situaci\u00f3n de la finca, que ser\u00eda aqu\u00ed, pero si el deudor tiene domicilio en el extranjero ser\u00eda perfectamente aplicable, entiendo, el convenio de notificaci\u00f3n y traslado de documentos civil y mercantil del reglamento 1.393 del 2007. <\/p>\n\n\n\n

    Una vez requerido el deudor, \u00bfqu\u00e9 actitudes puede tener? Puede pagar, ah\u00ed se termina, la comunidad de propietarios cobra. Puede oponerse: si la cuant\u00eda no supera los 6.000 euros el tr\u00e1mite es el verbal, y en ese caso se cita directamente a una vista. \u00bfQui\u00e9n debe acudir a esa vista sea del verbal o del ordinario (si superando los 6.000 euros es necesario interponer en el plazo de un mes un procedimiento ordinario)? \u00bfEs admisible que el Administrador de Fincas pueda comparecer ante ese posterior declarativo que nace cuando se plantea la oposici\u00f3n o no, es necesario que comparezca el presidente de la comunidad? Bueno, podr\u00edan defenderse ambos criterios, lo que pasa es que en principio la representaci\u00f3n legal la tiene el presidente, entonces nos podemos encontrar con que haya juzgados que entiendan que esa representaci\u00f3n legal es exclusiva del presidente, que aunque la junta de propietarios haya facultado al administrador para plantear los sucesivos procedimientos en caso de oposici\u00f3n, puede haber juzgados que digan que no, que se subsane y venga el presidente de la comunidad vigente al momento de que se interpone esa oposici\u00f3n y que otorgue en su caso poderes a favor de un procurador. <\/p>\n\n\n\n

    Otra actitud que puede mantener el deudor es no pagar. En ese caso se despachar\u00e1 ejecuci\u00f3n, pero el despacho de ejecuci\u00f3n no es autom\u00e1tico. Antes se cerraban los monitorios mediante auto del juez. Ahora no, el monitorio se cierra con un decreto final que pone el secretario judicial y que no acuerda el despacho de ejecuci\u00f3n directo. Es l\u00f3gico, el despacho de ejecuci\u00f3n corresponde a los juzgados y tribunales. El decreto de monitorio exclusivamente cierra el mismo y entonces se entregar\u00e1 el decreto fin, que ha de ser firme para solicitar la ejecuci\u00f3n, al acreedor para que en su caso entable una demanda de ejecuci\u00f3n. \u00bfEn qu\u00e9 plazos firme ese decreto? En cinco d\u00edas, porque frente a dicho decreto cabe el recurso de revisi\u00f3n directa ante el juez. No es exigible el plazo de los 20 d\u00edas del art. 548 que nos dice \u201cno se despachar\u00e1 ejecuci\u00f3n frente a resoluciones de condena hasta transcurridos 20 d\u00edas desde que haya sido notificado al deudor\u201d, porque el monitorio no condena a nada, el monitorio cierra, declara, se pone fin a un monitorio, no hay una declaraci\u00f3n de condena y entonces el plazo para interponer la ejecuci\u00f3n no ser\u00edan esos 20 d\u00edas, sino cinco. <\/p>\n\n\n\n

    Sobre el tema de costas, a diferencia del art. 21, en el proyecto lo cierto es que se establece en el punto 4\u00ba \u201cen el cas que s\u2019imposin les costes al deutor\u201d, es decir, no siempre, no vienen impuestas ex lege<\/em>, o esto podr\u00eda entenderse. El art. 21 es claro pero el proyecto no, es una pena porque podr\u00eda haberlas impuesto autom\u00e1ticamente. Pero eso no significa que no se puedan imponer, ah\u00ed depender\u00e1 del criterio que siga cada secretario judicial, quien con arreglo al art. 394 vencimiento objetivo, incluso en los casos de allanamiento la jurisprudencia impone costas siempre porque se entiende mala fe en el deudor cuando la comunidad ha tenido que acudir a un procedimiento y adem\u00e1s, en ese caso habr\u00e1 secretarios que s\u00ed impongan esas costas. Habr\u00e1 quien considere que no, que no le viene dado por ley, a diferencia de los desahucios, donde se modific\u00f3 precisamente la regulaci\u00f3n, entre otras cosas, para permitir que el secretario impusiera las costas. Es una pena que no se establezca, deber\u00eda aprovecharse esta modificaci\u00f3n del legislador para aclarar este tema. <\/p>\n\n\n\n

    Si se tiene conocimiento del fallecimiento de un deudor, pues no hay que esconder dicha circunstancia, sino averiguar si hay posibles parientes y demandar a los mismos porque pueden ser herederos y por tanto suceden al difunto en dichas deudas. Decir tambi\u00e9n que cabe la acumulaci\u00f3n subjetiva, es decir, nada impide que se entable una demanda no s\u00f3lo contra un deudor, sino en el caso de matrimonios o parejas que tengan esa finca, o incluso en una misma comunidad cuando haya 10 o 20 morosos\u2026 no lo vemos en la pr\u00e1ctica en los juzgados, pero nada impedir\u00eda acudir a la v\u00eda de la acumulaci\u00f3n de los art. 72 y siguientes de la LEC, que permiten acumular las acciones que uno tenga contra varios o varios contra uno siempre que exista un nexo por raz\u00f3n del t\u00edtulo o causa de pedir. <\/p>\n\n\n\n

    PREGUNTAS A LA MESA <\/strong>
    MODERADOR: <\/strong><\/p>\n\n\n\n

    Habiendo previsto el proyecto de la reforma, de la misma manera que lo ha hecho la nueva regulaci\u00f3n de la LPH estatal, el incremento de la afecci\u00f3n real al a\u00f1o actual y tres anteriores (art. 553-5), \u00bfser\u00e1 aplicable \u00fanicamente a transmisiones posteriores a su entrada en vigor? \u00bfQuien haya comprado con posterioridad a la reforma ser\u00e1 responsable incluso si cuando lo adquiri\u00f3 el vendedor (antes de la reforma) s\u00f3lo se le pudo imputar la deuda del a\u00f1o anterior?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

    RAM\u00d3N FONCILLAS: <\/strong><\/p>\n\n\n\n

    La primera parte de la pregunta afecta a las transmisiones posteriores. La persona que adquiri\u00f3 una propiedad con unas previsiones de responder de la anualidad corriente y la anterior, no se le puede imponer esta reforma y tiene que responder por los tres a\u00f1os. Es de sentido com\u00fan y basta con remitirse adem\u00e1s a las disposiciones transitorias del C\u00f3digo Civil, la 1\u00aa, que dice que los contratos y los actos se regir\u00e1n por la normativa de la \u00e9poca del acto o contrato, y luego sobre todo la 3\u00aa que las disposiciones sancionadoras o penalizadoras no tienen efecto retroactivo. La segunda parte hay que entenderlo como si puede ser que concurran varios adquirientes anteriores de una manera conjunta a la responsabilidad. Yo entiendo que s\u00ed, que pueden superponerse las responsabilidades, precisamente el art. 553-5 habla de la afecci\u00f3n real a los titulares y tambi\u00e9n a los anteriores titulares. Pi\u00e9nsese por ejemplo alguien que haya transmitido en el a\u00f1o 2013, entonces este responde de la anualidad corriente del 2013 y la del 2012. Este vende al cabo de poco tiempo a otro y este otro lo vende a lo mejor en el a\u00f1o 2014 y \u00e9ste responde de tres a\u00f1os anteriores, con lo cual se superponen plazos de responsabilidad, con lo cual responder\u00e1n los dos por su plazo correspondiente. Es mi interpretaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

    MODERADOR: <\/strong><\/p>\n\n\n\n

    En el proyecto (Art. 553-37.3) se establece que en el caso de transmisi\u00f3n de un elemento privativo es obligaci\u00f3n del transmitente comunicar el cambio de titular, sin ninguna exigencia formal para acreditar su cumplimiento, aunque se incorpora la responsabilidad solidaria de este. \u00bfA qui\u00e9n deber\u00eda dirigirse esta comunicaci\u00f3n? \u00bfDe qu\u00e9 forma deber\u00eda realizarse y qu\u00e9 informaci\u00f3n deber\u00eda incorporar para ser v\u00e1lida?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

    RAM\u00d3N FONCILLAS: <\/strong><\/p>\n\n\n\n

    Esto ya est\u00e1 respondido con el tratamiento que he hecho del tema antes. \u00bfExigencia formal? Pues s\u00ed, el transmitente que puede incurrir en responsabilidad solidaria tiene que preocuparse de que no haya ninguna duda a efectos de prueba de que ha conferido esta comunicaci\u00f3n. Salvo casos en que sea palmario o que no lo pueda negar la comunidad, pero aqu\u00ed se impone un sistema que d\u00e9 fehaciencia, que deja rastro, por ejemplo un recibo que le firme el secretario o emplear las v\u00edas normales de burofax o de telegrama, esto ya es un problema de prueba. \u00bfA qui\u00e9n deber\u00eda dirigirse esta comunicaci\u00f3n? Ya lo dice el precepto: al secretario. Y qu\u00e9 informaci\u00f3n deber\u00eda incorporar? El hecho mismo de la transmisi\u00f3n, la identidad del adquiriente y el domicilio a los efectos que he dicho. <\/p>\n\n\n\n

    MODERADOR: <\/strong><\/p>\n\n\n\n

    \u00bfC\u00f3mo deber\u00eda acreditarse el cumplimiento del nuevo requisito que se exige en el Art. 553-47.2 c) para reclamar el impago de deudas comunitarias, en aquellos supuestos en que los recibos no se satisfacen mediante el sistema de domiciliaci\u00f3n bancaria o bien cuando siendo este el mecanismo, ya no se han presentado al banco porque los anteriores han venido devueltos?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

    RAM\u00d3N FONCILLAS: <\/strong><\/p>\n\n\n\n

    Empezando por lo \u00faltimo, parece f\u00e1cil: no se le puede imponer a la comunidad la obligaci\u00f3n de que siga girando recibos bancarios si los anteriores no han sido atendidos, m\u00e1xime ahora que en el monitorio no se pueden incluir estos gastos. Hay gastos bancarios que ah\u00ed est\u00e1n. Tampoco el propietario tendr\u00eda legitimaci\u00f3n para reprochar a la comunidad que no se le han girado algunos recibos cuando dej\u00f3 impagados otros, creo que si se produce un momento de impago ya no hace falta que gire m\u00e1s recibos, se supone que lo dem\u00e1s tambi\u00e9n ha seguido impag\u00e1ndolo. Sobre lo anterior, la exigencia formal, claro, si no hay domiciliaci\u00f3n bancaria es dif\u00edcil que la comunidad pueda acreditar la presentaci\u00f3n al pago y el impago, habr\u00eda que mirar, afortunadamente \u00e9ste el sistema normal de pago y de acreditarse, tambi\u00e9n puede haber otros sistemas en comunidades peque\u00f1as, habr\u00eda que mirar qu\u00e9 sistemas utilizaba, puede ser un cobrador que se pase\u2026 Pero esto tambi\u00e9n es un problema de la comunidad, que tendr\u00eda que buscarse un elemento de prueba, por ejemplo, enviar los recibos, una comunicaci\u00f3n al propietario diciendo que los recibos est\u00e1n a su disposici\u00f3n en tal sitio, se lo comunico para que los pague, es un problema luego de prueba que tiene que presentar la comunidad luego en el momento en que se niegue esto, para cumplir el requisito. Un sistema por ejemplo ser\u00eda comunicarle que est\u00e1n depositados o que est\u00e1n en tal sitio para que pase a pagarlos.<\/p>\n\n\n\n

    MODERADOR: <\/strong><\/p>\n\n\n\n

    \u00bfSe considera necesario, de acuerdo con la redacci\u00f3n del proyecto, el acuerdo previo de la junta de propietarios para proceder a la reclamaci\u00f3n de los gastos comunes contra los morosos en un proceso monitorio?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

    LOURDES ESCODA: <\/strong><\/p>\n\n\n\n

    No se exige en el proyecto. Es breve el p\u00e1rrafo 1\u00ba del 553-47: \u201c1. La presid\u00e8ncia o l\u2019administraci\u00f3 poden exigir, en un proc\u00e9s monitori, el pagament de les quantitats degudes per despeses comunes\u201d. Por tanto no es necesario el acuerdo de la junta de propietarios, a diferencia del art. 21 LPH que s\u00ed que se establece expresamente. Por lo tanto, el mandato facultad en el primer caso en el proyecto le viene ex lege<\/em> y el caso de la LPH viene otorgado por la junta de propietarios.<\/p>\n\n\n\n

    MODERADOR: <\/strong><\/p>\n\n\n\n

    En el caso de que la junta de propietarios hubiera aprobado la liquidaci\u00f3n y reclamaci\u00f3n existente hasta aquel momento al propietario moroso y de las cuotas posteriores iguales y peri\u00f3dicas, \u00bfse podr\u00edan incluir tambi\u00e9n la reclamaci\u00f3n de estas \u00faltimas en el procedimiento monitorio?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

    LOURDES ESCODA: <\/strong><\/p>\n\n\n\n

    Voy a explicarlo con un ejemplo. Se produce el impago. Tenemos la junta de propietarios en enero de 2013, que lleva a cabo la liquidaci\u00f3n por 500 \u20ac. Pasan los meses y la demanda monitoria se presenta en octubre. La deuda asciende a 1.000 \u20ac y luego contin\u00faa, se impaga, se acude incluso por la v\u00eda de ejecuci\u00f3n, etc., hasta que se consigue cobrar. En este ejemplo debemos distinguir dos momentos: las cuotas posteriores a la junta de enero y hasta octubre, en cuyo momento se interpone la demanda monitoria. En ese caso, en el derecho espa\u00f1ol, como es la junta la que aprueba la liquidaci\u00f3n, esas cuotas (las devengadas desde enero hasta octubre) no podr\u00edan reclamarse. Pero a diferencia de ello, entiendo que en el proyecto s\u00ed se pueden reclamar, porque la liquidaci\u00f3n la lleva a cabo el Administrador. Si el Administrador, en octubre, prepara su demanda, en octubre hace sus c\u00e1lculos y establece \u201cpues certifico que la deuda asciende a 1.000 \u20ac\u201d. En ese caso, con arreglo al proyecto, s\u00ed que cabr\u00eda reclamar esas cuotas posteriores, pero posteriores a la celebraci\u00f3n de la junta y hasta el momento en que se presenta la demanda. En cambio, las posteriores desde la interposici\u00f3n de la demanda y que se van devengando a lo largo del procedimiento judicial, entiendo que no, porque la cuant\u00eda que se reclama debe ser l\u00edquida, debe estar vencida y exigible. Por lo tanto, entiendo que esas posteriores no ser\u00edan reclamables. Es una pena que el legislador no aproveche para introducir alguna norma similar al desahucio, tanto cuando admitimos la demanda como luego cuando ponemos fin al mismo. Cuando admitimos la demanda requerimos de pago de las rentas debidas al momento de interponerse las demandas m\u00e1s las que se vayan devengando hasta el momento del pago enervador del desahucio y en la condena igual, cerramos por decreto el desahucio, establecemos el importe de las rentas reclamadas y de las que sucesivamente se vayan devengando hasta el momento de la efectiva entrega del bien. En el caso del desahucio s\u00ed que se ha previsto, pero es una l\u00e1stima que el legislador no aproveche esta oportunidad, si estamos a tiempo de hacerlo ser\u00eda deseable que introdujera la posibilidad de reclamar esas cuotas posteriores hasta el efectivo cobro. Es cierto que si en lugar de acudir a un procedimiento monitorio se acude a un declarativo por cuant\u00eda y luego se despacha ejecuci\u00f3n podr\u00edan, con arreglo al art. 578, reclamarse esas cuotas devengadas posteriormente, pero evidentemente siempre que en la demanda del declarativo, o interponiendo el declarativo, se haya solicitado la condena a una determinada cantidad y las sucesivas que se vayan devengando, en cuyo caso la sentencia, con arreglo al 220 de la LEC, s\u00ed que har\u00eda dicha condena y adem\u00e1s si en la ejecuci\u00f3n con arreglo al 578, cuando se pide esa ejecuci\u00f3n, se pide no s\u00f3lo el despacho por el importe devengado, sino tambi\u00e9n la acumulaci\u00f3n por las cuotas sucesivas que vayan devengando. Entonces, ante esta respuesta negativa, nos podemos preguntar: \u00bfc\u00f3mo habr\u00eda que reclamar esas posteriores cuotas devengadas despu\u00e9s? Pues o presentando un nuevo monitorio y solicitando en su caso la acumulaci\u00f3n, pero esa presentaci\u00f3n de nuevo monitorio requerir\u00eda una nueva certificaci\u00f3n una nueva tasa\u2026 preparar nuevamente una demanda. Otra manera ser\u00eda mediante un escrito de ampliaci\u00f3n, pero hay que hacerlo r\u00e1pido, porque la ampliaci\u00f3n s\u00f3lo puede hacerse hasta antes de que conteste el demandado, \u00bfy cu\u00e1ndo contestar\u00eda? Pues entendemos que cuando estuviera requerido de pago.<\/p>\n\n\n\n

    MODERADOR: <\/strong><\/p>\n\n\n\n

    \u00bfPor qu\u00e9 el monitorio no puede interponerse contra los ignorados herederos o herencia yacente?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

    LOURDES ESCODA: <\/strong><\/p>\n\n\n\n

    Claro que puede interponerse. La herencia yacente tiene personalidad jur\u00eddica y puede actuar en el procedimiento. Tendr\u00e1 que nombrarse un administrador para que la represente, que puede ser un pariente.<\/p>\n\n\n\n

    MODERADOR: <\/strong><\/p>\n\n\n\n

    \u00bfPor qu\u00e9 los tribunales suelen no cumplir la orden imperativa de decretar el embargo preventivo del piso del deudor tras oponerse al monitorio? Acostumbro a pedirlo tanto en la reclamaci\u00f3n monitoria como tras ser emplazado de la oposici\u00f3n, y nunca lo acuerdan (art. 553-47.3 del proyecto).<\/strong><\/p>\n\n\n\n

    LOURDES ESCODA: <\/strong><\/p>\n\n\n\n

    Tampoco tengo conocimiento de lo que hagan los tribunales asiduamente\u2026 Si se pide y se plantea la oposici\u00f3n, ese embargo preventivo debe trabarse.<\/p>\n\n\n\n

    MODERADOR: <\/strong><\/p>\n\n\n\n

    Las cargas anteriores anulan las posteriores. Si la afecci\u00f3n en un derecho preferente y pasa este a\u00f1o y el anterior por encima de la hipoteca, de adjudicarse el piso en subasta por este cr\u00e9dito, \u00bfse anular\u00e1n las posteriores?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

    RAM\u00d3N FONCILLAS: <\/strong><\/p>\n\n\n\n

    S\u00ed, es el principio de cancelaci\u00f3n de cargas. Por eso es conveniente que adem\u00e1s de la afecci\u00f3n se pida el embargo, con lo cual al menos se conservar\u00e1 cierta posibilidad de rescatar o de ampliar esto. Este es un problema de la preferencia que se produce en las tercer\u00edas. La afecci\u00f3n es un mecanismo muy f\u00e1cil, es vertical: es de la comunidad frente al deudor, que puede ser uno o pueden ser dos: el deudor anterior o el que ha recibido en virtud de la afecci\u00f3n real. Es un procedimiento que no tiene ninguna complicaci\u00f3n y se cuenta a partir de la transmisi\u00f3n para atr\u00e1s. Ahora, la preferencia es otra filosof\u00eda, es un procedimiento horizontal que se da entre acreedores que se disputan un mismo bien, y como eso se produce en un procedimiento de ejecuci\u00f3n, normalmente es la comunidad la que acude con su derecho reconocido en virtud de sentencia, aunque algunas posturas dicen que no es necesario ni que tenga reconocido el derecho por sentencia, acude a un procedimiento de ejecuci\u00f3n hipotecaria para que se le reconozca la cantidad afectada por la afecci\u00f3n real. Y claro, la ejecuci\u00f3n hipotecaria produce que se borren todas las cargas posteriores y ah\u00ed acaba todo. Efectivamente se borra todo, pero si se hubiera embargado quiz\u00e1s podr\u00eda cobrar m\u00e1s si hubiera alg\u00fan sobrante, antes de qued\u00e1rselo el deudor. <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

    PDF 4\u00aa MESA DE TRABAJO PONENTES:Ilmo. Sr. Ram\u00f3n Foncillas Sopena, Magistrado Presidente Secci\u00f3n 19\u00aa AP BarcelonaIlma. Sra. Lourdes Escoda Ruiz, Secretaria Judicial Juzgado 1\u00aa Instancia n\u00fam. 39 Barcelona MODERADOR: Sr. Albert Ribas Riera, Asesor Jur\u00eddico CAF Barcelona-Lleida RAM\u00d3N FONCILLAS:  I. AFECCI\u00d3N REAL Y PREFERENCIA EN EL COBRO. ART. 553-4.3 Y 553-5. El precepto b\u00e1sico es el […]<\/p>\n","protected":false},"author":11,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"advgb_blocks_editor_width":"","advgb_blocks_columns_visual_guide":"","_editorskit_title_hidden":false,"_editorskit_reading_time":36},"categories":[100],"tags":[],"author_meta":{"display_name":"finderwilber","author_link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/author\/finderwilber\/"},"featured_img":null,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2967\/"}],"collection":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/"}],"about":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post\/"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/users\/11\/"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/comments\/?post=2967"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2967\/revisions\/"}],"predecessor-version":[{"id":2968,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2967\/revisions\/2968\/"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media\/?parent=2967"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/categories\/?post=2967"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/tags\/?post=2967"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}