{"id":2969,"date":"2014-06-10T16:52:00","date_gmt":"2014-06-10T15:52:00","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=2969"},"modified":"2020-06-04T17:04:09","modified_gmt":"2020-06-04T16:04:09","slug":"cualificacion-profesional-requerida-al-administrador-de-fincas","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/cualificacion-profesional-requerida-al-administrador-de-fincas\/","title":{"rendered":"Cualificaci\u00f3n profesional requerida al Administrador de fincas"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

5\u00aa MESA DE TRABAJO<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

PONENTES:<\/span><\/strong>
Ilmo. Sr. Joan Cremades Morant, <\/strong>Magistrado Presidente Secci\u00f3n 13\u00aa AP Barcelona<\/em>
Sr. Carles Sala i Roca, <\/strong>Secretario de Habitatge i Millora Urbana de la Generalitat de Catalunya<\/em>

MODERADOR:\u00a0<\/strong>
<\/span>Sr. Enrique Vendrell, <\/strong>Presidente del Consell de Col\u00b7legis d\u2019Administradors de Finques de Catalunya<\/em><\/p>\n\n\n\n

JOAN CREMADES:<\/strong><\/p>\n\n\n\n

I. INTRODUCCI\u00d3N<\/strong><\/p>\n\n\n\n

a)<\/strong> El mercado del alquiler. <\/p>\n\n\n\n

b)<\/strong> El reconocimiento de la \u201cprofesionalizaci\u00f3n\u201d del \u201ccargo\u201d (art. 553-15 CCC y 13 LPH).<\/p>\n\n\n\n

Ese modelo estrictamente profesionalizado y definido como tal en la Ley, hubiera obligado al Parlamento a resolver, al mismo tiempo, cuestiones centradas en tres niveles:<\/p>\n\n\n\n

a)<\/strong> Legislativo: al tener que establecer un estatuto profesional que garantice el acceso a la actividad.<\/p>\n\n\n\n

b) <\/strong>Administrativo: articulado a trav\u00e9s de los Colegios Profesionales a los que corresponder\u00eda velar por el cumplimiento de los requisitos legales, solvencia t\u00e9cnica y r\u00e9gimen sancionador.<\/p>\n\n\n\n

c) <\/strong>Judicial: a fin de defender la profesi\u00f3n titulada del intrusismo.<\/p>\n\n\n\n

II. RESPONSABILIDAD (\u201cLEX ARTIS AD HOC\u201d: 1104 CC)<\/strong><\/p>\n\n\n\n

-Mandato \u201csui g\u00e9neris\u201d.<\/p>\n\n\n\n

-Funciones \u201cm\u00ednimas\u201d: art. 553-18 CCC (20 LPH); adem\u00e1s, si act\u00faa como Secretario, art. 553-17 CCC.<\/p>\n\n\n\n

III. EN EL DECRETO 693\/1968, DE 1 DE ABRIL, POR EL QUE SE CREA EL COLEGIO NACIONAL SINDICAL DE ADMINISTRADORES DE FINCAS, SE DICE.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Art. 2\u00ba. Para ejercer legalmente la profesi\u00f3n de Administrador de Fincas r\u00fasticas y urbanas ser\u00e1 requisito indispensable estar colegiado en la Corporaci\u00f3n profesional que se crea por el presente Decreto. (…) A dicho efecto, se entender\u00e1 que ejercen profesionalmente dicha actividad las personas naturales que de forma habitual y constante, con despacho abierto al efecto y preparaci\u00f3n adecuada, destinan la totalidad o parte de su trabajo a administrar fincas r\u00fasticas o urbanas de terceros, en beneficio de \u00e9stos, con sujeci\u00f3n a las Leyes, velando por el inter\u00e9s com\u00fan y recibiendo un estipendio.<\/p>\n\n\n\n

IV. JURISPRUDENCIA<\/strong><\/p>\n\n\n\n

TC, Sala Primera, 74\/1994, de 14 de marzo.<\/strong> La actividad de Administrador de fincas sin haber obtenido el ingreso en el Colegio correspondiente resulta suficiente para considerarlo como delito de intrusismo.<\/p>\n\n\n\n

STC 1 de octubre de 1998.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

TS, Sala Tercera, de lo Contencioso-Administrativo, Sec. 6.\u00aa, de 1 de diciembre de 1998. <\/strong>Es necesaria la colegiaci\u00f3n para el ejercicio profesional de la profesi\u00f3n de administrador.<\/p>\n\n\n\n

STS 14 de octubre de 2002.<\/strong> Destaca la sentencia que la falta de una cualificaci\u00f3n profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dicha funci\u00f3n excluye la posibilidad de ejercer la administraci\u00f3n de fincas, salvo que sea propietario.<\/p>\n\n\n\n

TS 3\u00aa 31\/03\/2009.<\/strong> Si de la legislaci\u00f3n anterior, representada sustancialmente por el Decreto 693\/1968, de 1 de abril, y por el Real Decreto 1464\/1988, pod\u00eda derivarse, no sin ciertas dificultades, que para el ejercicio de dicho cargo de administrador de fincas era necesario ostentar el correspondiente t\u00edtulo y estar colegiado en el Colegio Profesional, y as\u00ed lo entendieron las sentencias que en defensa de su pretensi\u00f3n ha aducido el recurrente \u2013incluso la sentencia que cita de la Sala de lo Civil de 14 de octubre de 2002 se est\u00e1 refiriendo a un caso anterior a la Ley 8\/99\u2013, sin embargo, conforme a la nueva redacci\u00f3n dada al art\u00edculo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal, ha desaparecido el car\u00e1cter de exclusividad que pudiera haberse atribuido al Administrador de Fincas, dado que dicho precepto establece que \u201cel cargo de Administrador y, en su caso, el de secretario-administrador, podr\u00e1 ser ejercido por cualquier propietario, as\u00ed como por personas f\u00edsicas con cualificaci\u00f3n profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones. Tambi\u00e9n podr\u00e1 recaer en corporaciones y otras personas jur\u00eddicas en los t\u00e9rminos establecidos en el ordenamiento jur\u00eddico\u201d.<\/p>\n\n\n\n

TS, 3\u00aa 9 de febrero de 2004.<\/strong> Ejercicio de la profesi\u00f3n de Administrador por Arquitecto (interpretaci\u00f3n extensiva del art. 5.1 del Decreto 1968).<\/p>\n\n\n\n

STSJ Madrid 11 de diciembre de 1998.<\/strong> Se plantea en la sentencia que \u201clas Leyes que rigen los Colegios de Administradores de Fincas est\u00e1n plenamente en vigor tanto si son preconstitucionales como si son posteriores a la Constituci\u00f3n\u201d, puesto que la norma de adaptaci\u00f3n de muchos colegios a la Ley fundamental todav\u00eda no se ha publicado, rigiendo la que existe, por lo que incluso un Real Decreto como el 253\/2003, de 28 de febrero, precisar\u00eda de una norma con rango de ley que determine el contenido que quiere establecer, pero sin que un Real Decreto tenga capacidad derogatoria de una ley. Los recurrentes, que son arquitectos colegiados en su propio colegio, pueden acceder al Colegio de Administradores de Fincas por el segundo de los medios previstos, ya que todos ellos, al ser arquitectos, tienen los estudios necesarios para someterse a las pruebas, pero el punto primero que regula la colegiaci\u00f3n directa de ciertos titulados nominados no vulnera ning\u00fan art\u00edculo de la Constituci\u00f3n ni supone discriminaci\u00f3n para otros titulados que tienen sus propios colegios profesionales\u201d.<\/p>\n\n\n\n

STSJ de Andaluc\u00eda, 15 de enero de 1999.<\/strong> Indiscutida la colegiaci\u00f3n obligatoria para el ejercicio de la profesi\u00f3n de Administrador de Fincas, es necesaria la colegiaci\u00f3n obligatoria, para la que debe existir un t\u00edtulo \u201coficial\u201d o superaci\u00f3n de pruebas para quienes tengan otro t\u00edtulo que a\u00fan no existe.<\/p>\n\n\n\n

La sentencia de la Audiencia Provincial de Zaragoza de fecha 6 de octubre de 1998.<\/strong> Es necesario incorporaci\u00f3n al colegio y t\u00edtulo oficial no necesariamente acad\u00e9mico<\/p>\n\n\n\n

SAP MADRID. Secci\u00f3n 1. 25-5-2000. <\/strong>Ese titulo oficial (que no existe) debe declarar la aptitud para el ejercicio de la actividad (la capacitaci\u00f3n necesaria) por haber superado el proceso de formaci\u00f3n establecido al efecto (habilitaci\u00f3n legal). La colegiaci\u00f3n se impone a los profesionales titulados. <\/p>\n\n\n\n

SAP LLEIDA. Secci\u00f3n 1. 8-3-2002.<\/strong> La profesi\u00f3n de Administrador de Fincas r\u00fasticas y urbanas constituye una actividad profesional reglada a trav\u00e9s del Decreto de 1 de abril de 1968, que cre\u00f3 el Colegio Nacional Sindical de Administradores de Fincas, y por el Acuerdo de 28 de enero de 1969, por el que se aprobaron los Estatutos del Colegio Nacional Sindical de Administradores de Fincas, disposiciones que exigen para el ejercicio de la profesi\u00f3n la incorporaci\u00f3n al correspondiente Colegio profesional, adem\u00e1s de la dedicaci\u00f3n a aquella actividad de \u201cforma habitual y constante, con despacho abierto al efecto y preparaci\u00f3n adecuada\u201d (art. 2 Decreto 693\/1968) por el que reciben un estipendio. Para la incorporaci\u00f3n al colegio profesional se exige la posesi\u00f3n de determinados t\u00edtulos universitarios no relacionados espec\u00edficamente con la administraci\u00f3n de fincas. Esta titulaci\u00f3n permite el ejercicio profesional de aquella actividad que comprende \u201clas funciones conducentes a la conservaci\u00f3n y gobierno de la finca encomendada al Administrador y las que se relacionen directamente con cualquier forma de arrendamiento, uso y ocupaci\u00f3n y est\u00e9n encaminadas a conseguir el \u00f3ptimo rendimiento, seg\u00fan el destino dado al inmueble por el propietario, condue\u00f1os o copropietarios\u201d. Se exige as\u00ed una titulaci\u00f3n oficial para el ejercicio de la profesi\u00f3n. (…)\u201d. No se observa, como tampoco se observ\u00f3 en otros casos an\u00e1logos por el Tribunal Constitucional en el ejercicio gen\u00e9rico de la profesi\u00f3n de Administrador de Fincas, \u201cun inter\u00e9s publico esencial que en el juicio de proporcionalidad se haga merecedor de tan alto grado de protecci\u00f3n como la dispensada a trav\u00e9s del sistema penal de sanciones (…)\u201d.<\/p>\n\n\n\n

AP Zaragoza, Sec. 1.\u00aa, 361\/2002, de 26 de noviembre.<\/strong> Colegiaci\u00f3n efectiva y previa obtenci\u00f3n de t\u00edtulo para incorporarse al Colegio, como requisitos para ejercicio de profesi\u00f3n de administrador de fincas<\/p>\n\n\n\n

AP Zaragoza, Sec. 1.\u00aa, 216\/2002, de 1 de julio.<\/strong> Para el ejercicio de la actividad de Administrador de Fincas, es necesario el t\u00edtulo oficial que acredite que est\u00e1 capacitado para ello. En todo caso, la incorporaci\u00f3n al Colegio llevar\u00e1 la expedici\u00f3n del correspondiente t\u00edtulo de Administrador de Fincas a favor del interesado. <\/p>\n\n\n\n

Sentencia de la AP BARCELONA. Secci\u00f3n 8\u00aa. 4-5-2004.<\/strong> \u201c(…) extrae el Tribunal Constitucional \u2013con una argumentaci\u00f3n que aunque referida al delito de intrusismo descrito en el C\u00f3digo Penal derogado, parece plenamente proyectable al tipo de intrusismo definido en el C\u00f3digo Penal vigente\u2013 que el \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n del delito de intrusismo quedar\u00eda reservado \u201ca aquellas profesiones que, por incidir sobre bienes jur\u00eddicos de la m\u00e1xima relevancia \u2013vida, integridad corporal, libertad y seguridad\u2013, […] merecen la especial protecci\u00f3n que garantiza el instrumento penal frente a toda intromisi\u00f3n que pudiere suponer la lesi\u00f3n o puesta en peligro de tales bienes jur\u00eddicos. En tanto que la protecci\u00f3n y control de aquellas profesiones que inciden sobre intereses sociales de menor entidad \u2013cual es, sin duda, el caso del patrimonio inmobiliario\u2013 quedar\u00edan, respectivamente, satisfechas en su caso mediante el requerimiento de una simple capacitaci\u00f3n oficial para su ejercicio, y con la mera imposici\u00f3n, en su caso, de una sanci\u00f3n administrativa a quienes realizaren \u201cactos propios\u201d de las mismas sin estar en posesi\u00f3n de dicha capacitaci\u00f3n\u201d. Parece claro que la proyecci\u00f3n de esta doctrina del Tribunal Constitucional a la interpretaci\u00f3n del vigente art\u00edculo 403 I del C\u00f3digo Penal ha de llevar, tal como certeramente se\u00f1ala el Fundamento Jur\u00eddico Octavo de la STS n\u00fam. 2066\/2001, de 12 de noviembre, a restringir la aplicaci\u00f3n del tipo atenuado del inciso segundo de dicho art\u00edculo 403 I del C\u00f3digo Penal a supuestos en que el intrusismo se produzca en profesiones que requieran una especial capacitaci\u00f3n de la que dependan bienes jur\u00eddicos de la m\u00e1xima relevancia constitucional, como son la vida, la integridad corporal, la libertad y la seguridad; lo cual a todas luces ha de llevarnos a excluir la aplicaci\u00f3n de este tipo penal al supuesto \u2013aqu\u00ed examinado\u2013 de administraci\u00f3n profesional de fincas careciendo del correspondiente t\u00edtulo oficial. (…)\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Sentencia de la AP Valladolid. Secci\u00f3n 1. 6-7-2004.<\/strong> \u201c(…) ning\u00fan viso de ilegalidad tiene la decisi\u00f3n adoptada mayoritariamente por la Comunidad de Propietarios de mantener en su cargo a quien viene desempe\u00f1\u00e1ndolo a satisfacci\u00f3n de la mayor\u00eda de la junta, pues ni la Ley de Propiedad Horizontal exige taxativamente la titulaci\u00f3n de administrador colegiado de fincas en quien lleve efectivamente la administraci\u00f3n de una comunidad de propietarios, ni tampoco lo exigen los Estatutos de la Comunidad demandada, que se refieren a la existencia de un \u201cadministrador\u201d (art\u00edculo 15), y a que el cargo podr\u00e1 recaer en un copropietario o en una persona ajena a la comunidad (art\u00edculo 23) (…)\u201d.<\/p>\n\n\n\n

SAP Barcelona, Sec. 17.\u00aa, 309\/2012, de 13 de junio.<\/strong> No es nulo el acuerdo en el que se nombra a un Administrador de Fincas no colegiado que ha demostrado tener conocimientos.<\/p>\n\n\n\n

AP Cantabria, Sec. 2.\u00aa, 1198\/2010, de 6 de octubre.<\/strong> Nulidad del acuerdo de nombramiento del Administrador que no re\u00fane las condiciones legales.<\/p>\n\n\n\n

Jurisprudencia Comentada. Septiembre 2011. SP\/DOCT\/15687.<\/strong> Autor: Enrique Vendrell Santiveri. Abogado. Presidente del Colegio de Administradores de Fincas de Barcelona y Lleida. <\/p>\n\n\n\n

A) <\/strong>Y aun cuando debe entenderse que la obligatoriedad de la colegiaci\u00f3n (art. 2, Decreto 693\/1968) contin\u00faa siendo v\u00e1lida al abrigo de dicha regulaci\u00f3n y de acuerdo con la resoluci\u00f3n del TC (STC 74\/1994, SP\/SENT\/77310), la colegiaci\u00f3n es un requisito cuyo cumplimiento corresponde al Administrador y no a la Comunidad de Propietarios, puesto que el Texto Legal (art. 13.6 LPH) no consagr\u00f3 la exigencia de colegiaci\u00f3n para el ejercicio del cargo, tal y como tambi\u00e9n nos recuerda la Sentencia comentada. <\/p>\n\n\n\n

B) <\/strong>Ha de admitirse que la falta de colegiaci\u00f3n no es relevante a efectos de la validez del acuerdo de nombramiento del Administrador de la Comunidad. <\/p>\n\n\n\n

C) <\/strong>La cuesti\u00f3n que m\u00e1s perturba a la seguridad jur\u00eddica de este planteamiento es que, si tras admitirse que cumplen todos los requisitos los miembros de los Colegios Profesionales de Administradores de Fincas, regulados esencialmente por el Decreto 693\/1968, se a\u00f1ade a continuaci\u00f3n que, sin embargo, no quedan excluidos otros profesionales cuya titulaci\u00f3n legalmente reconocida pueda considerarse bastante para acreditar su cualificaci\u00f3n profesional, ya que este planteamiento nos conduce a cuestionarnos, a continuaci\u00f3n, cu\u00e1les habr\u00edan de ser estos si, como ya se ha dicho, no existe normativa legal alguna al margen de la ya citada, que reconozca legalmente otra titulaci\u00f3n para ejercer esta actividad profesional, que la propia de los administradores de fincas. <\/p>\n\n\n\n

D) <\/strong>Probablemente ha llegado el momento de que la seguridad jur\u00eddica de unos y otros justifique que la norma legal lo declare abierta y expresamente. <\/p>\n\n\n\n

V. EL ADMINISTRADOR DE FINCAS: CONTEXTO NORMATIVO CATAL\u00c1N (MEDIACI\u00d3N EN ALQUILER, CCCAT, LLEI D\u2019HABITATGE)<\/strong><\/p>\n\n\n\n

De la concreta regulaci\u00f3n en la Llei d\u2019Habitatge (art. 54, 56 y ss), se extraen una serie de requisitos que deben concurrir en el \u201cAdministrador de Fincas\u201d, para ser \u201cagente que pueda intervenir en la prestaci\u00f3n de servicios inmobiliarios\u201d (art. 53) como actividad profesional vinculada a la vivienda (nomen<\/em> del Cap\u00edtulo II), precisamente en aras a \u201cla protecci\u00f3n de los consumidores y usuarios de vivienda en el mercado inmobiliario\u201d (nomen<\/em> del T\u00edtulo IV): <\/p>\n\n\n\n

1. <\/strong>Ha de ser una persona f\u00edsica, a diferencia de la LPH estatal, que en su art. 13.6.pfo 2\u00ba, permit\u00eda que el cargo pod\u00eda recaer tambi\u00e9n en \u201ccorporaciones y otras personas jur\u00eddicas\u201d. <\/p>\n\n\n\n

2. <\/strong>Debe de dedicarse a prestar servicios de administraci\u00f3n y de asesoramiento (que deben ser entendidos en el sentido amplio, antes indicado), a los titulares de bienes inmuebles y a las comunidades de propietarios de viviendas (art. 54.1). <\/p>\n\n\n\n

3.<\/strong> Debe hacerlo de manera habitual y retribuida, con lo cual se excluye el Administrador ocasional y el gratuito. <\/p>\n\n\n\n

4. <\/strong>Para ejercer esa actividad se establece un requisito alternativo:\u00a0
(1) El primero, con una doble exigencia: a) Debe tener la capacitaci\u00f3n profesional \u201crequerida\u201d (arts. 53.2 y 54.2); ello requiere una formaci\u00f3n continuada y una actualizaci\u00f3n de conocimientos en la materia, provey\u00e9ndose que \u201cel Govern ha d\u2019impulsar les actuacions necess\u00e0ries perqu\u00e8 l\u2019Administraci\u00f3 de l\u2019Estat elabori i aprovi normes de formaci\u00f3 m\u00ednima i de capacitaci\u00f3 professional dels agents immobiliaris, amb la finalitat de millorar la protecci\u00f3 dels consumidors en l\u2019exercici d\u2019aquestes activitats\u201d (DA 13\u00aa.3). b) Y (es decir, adem\u00e1s), han de cumplir las condiciones legales y reglamentarias que les sean exigibles. Lo que ocurre es que \u201ccapacitaci\u00f3n profesional requerida\u201d y \u201ccumplimiento de las condiciones legales y reglamentarias exigibles\u201d, no se definen ni en la Ley ni en su antecedente, ni en las LPH estatal o el CCCat., lo cual puede originar inseguridad jur\u00eddica; no obstante y, en principio, a la vista del otro requisito alternativo al que aludiremos, son asimilables los conceptos de \u201ctitulaci\u00f3n\u201d, \u201chabilitaci\u00f3n\u201d y \u201ccolegiaci\u00f3n\u201d (la STS 14.10.2002, SP 39849, declara, aunque obiter dicta<\/em>, en favor de la destituci\u00f3n del cargo de una persona que no ten\u00eda \u201ct\u00edtulo ni habilitaci\u00f3n alguna de administrador de fincas\u201d pero no indica c\u00f3mo se consigue ese reconocimiento oficial; lo cierto es que la \u00fanica forma de estar \u201chabilitado\u201d es conseguir el t\u00edtulo que conceden varias universidades de \u201cexperto inmobiliario\u201d u otra titulaci\u00f3n acad\u00e9mica de las que permite el acceso directo, y en ambos casos el alta en el correspondiente Colegio de Administradores, lo que permitir\u00eda integrar a las profesionales debidamente colegiados).\u00a0<\/p>\n\n\n\n

(2) El segundo, pertenecer al Colegio Profesional correspondiente. Es decir, a los efectos de la Llei, estar colegiado supone (dice en precepto: \u201c…en el benent\u00e8s que la pertinen\u00e7a al col\u00b7legi professional corresponent els habilita perexercir la professi\u00f3\u201d) la concurrencia de tener la capacitaci\u00f3n profesional requerida y cumplir las condiciones legales y reglamentarias que les sean exigibles. Con lo cual se deja abierta la posibilidad de que, a efectos de la ley, existan Administradores no colegiados (en el 54.6 se prev\u00e9 expresamente que pertenezcan a una \u201casociaci\u00f3n profesional\u201d distinta del colegio), pero que en todo caso han de cumplir los requisitos 1, 2, 3 y 4.a). <\/p>\n\n\n\n

5.<\/strong> Si adem\u00e1s compatibilizan su actividad con la prestaci\u00f3n de servicios de transacci\u00f3n inmobiliaria de compraventa, permuta o cesi\u00f3n de bienes inmuebles diferentes al traspaso o arrendamiento de los que administren, tienen la condici\u00f3n de agentes inmobiliarios, a los efectos de esta ley, y han de cumplir los requisitos del art. 55 (API), requisitos que no son necesarios cuando se limitan a prestar servicios de mediaci\u00f3n en operaciones de arrendamiento de bienes respecto de los que tienen encomendada la administraci\u00f3n (art. 54.3 y 4).<\/p>\n\n\n\n

6.<\/strong> En el desarrollo de esa actividad profesional han de actuar con eficacia, diligencia, responsabilidad e independencia profesionales, con sujeci\u00f3n a la legalidad vigente y a los c\u00f3digos \u00e9ticos establecidos en el sector, con una consideraci\u00f3n especial en cuanto a la protecci\u00f3n de los derechos de los consumidores establecidos en el T\u00edtulo IV (art. 54.5). Ahora bien, a qu\u00e9 se refiere la normativa sectorial: estableci\u00e9ndose normas relativas a la \u201cpublicidad\u201d y su car\u00e1cter vinculante, imponiendo en la misma una serie de menciones obligatorias.<\/p>\n\n\n\n

7. <\/strong>Precisamente para garantizar los derechos de los consumidores, han de suscribir (imperativamente) un seguro de responsabilidad civil, que pueden constituir por medio del colegio o \u201casociaci\u00f3n\u201d profesional correspondiente (art. 54.6).<\/p>\n\n\n\n

8. <\/strong>Se prev\u00e9 su inscripci\u00f3n en el Registro de homologaci\u00f3n de agentes vinculado a la vivienda, que \u201cpuede\u201d crearse, regul\u00e1ndose sus caracter\u00edsticas y desarrollo, por un futuro \u201cReglamento\u201d, pero \u201cde manera concertada con los Colegios profesionales vinculados y teniendo en cuenta los estatutos y reglamentaci\u00f3n de dichos colegios\u201d (art. 56), y cuya inscripci\u00f3n requerir\u00e1 \u201cacreditar que su actividad se ajusta a los requisitos y calificaciones establecidas por esta ley y a los que se establezcan por reglamento\u201d. <\/p>\n\n\n\n

VI. Encuesta Jur\u00eddica. Diciembre 2011. Autor: Joan Cremades Morant. President de la Secci\u00f3 13a de l\u2019Audi\u00e8ncia Provincial de Barcelona<\/span><\/strong><\/p>\n\n\n\n

\u00bfEs anulable un acuerdo de Comunidad de Propietarios nombrando administrador de la Comunidad a quien no tiene cualificaci\u00f3n profesional legalmente reconocida?<\/p>\n\n\n\n

Els enquestats contesten a la q\u00fcesti\u00f3 amb diferents matisos: <\/p>\n\n\n\n

a) els qui consideren que l\u2019acord ser\u00e0 anul\u00b7lable; aix\u00ed Guilany\u00e0, Lacaba, Gomis (amb cita de la Sent\u00e8ncia de 6 d\u2019octubre de 2010 de l\u2019AP de Cant\u00e0bria que declara la nul\u00b7litat del nomenament d\u2019un Administrador de la comunitat no qualificat), i Carril (amb la distinci\u00f3 que ser\u00e0 anul\u00b7lable l\u2019acord de la junta de nomenament d\u2019un administrador que no tingui la qualificaci\u00f3 professional \u201csuficient\u201d per exercir les funcions de l\u2019art. 553-18 CCCat, per\u00f2 no per estar mancat de titulaci\u00f3 legalment reconeguda); comparteixo aquesta postura.<\/p>\n\n\n\n

b) Els qui opinen en sentit que \u201cno nom\u00e9s els administradors col\u00b7legiats sin\u00f3 tamb\u00e9 aquells que acreditin una formaci\u00f3 acad\u00e8mica similar a la que s\u2019exigeix a aquests per a l\u2019ingr\u00e9s a llur corporaci\u00f3 professional, bo i entenent que el requisit legal fa refer\u00e8ncia a la possessi\u00f3 d\u2019una formaci\u00f3 professional adequada, no a la simple pertinen\u00e7a a una associaci\u00f3 civil no subjecta a cap mena de control ni homologaci\u00f3 pels poders p\u00fablics\u201d, com Segu\u00ed, \u201cmentre no es produeixi un pronunciament del legislador estatal exigint la col\u00b7legiaci\u00f3 obligat\u00f2ria per a l\u2019exercici de la funci\u00f3 d\u2019Administrador de Finques\u201d (en el sentit que \u201caquesta simple no-col\u00b7legiaci\u00f3 no comporta la seva ineptitud professional ni, per tant, la nul\u00b7litat de l\u2019acord de la comunitat pel qual \u00e9s nomenat administrador\u201d, amb base en el fet que \u201ctota mena de serveis professionals est\u00e0 inspirada en els principis b\u00e0sics de llibertat d\u2019establiment i de lliure prestaci\u00f3 dels serveis\u201d, tal com proclama la Llei estatal 17\/2009, de 23 de novembre, sobre el lliure acc\u00e9s a les activitats de serveis, transposici\u00f3 de la Directiva 2006\/123\/CE. Per tal d\u2019adaptar la normativa de rang legal a la norma es va aprovar la Llei 25\/2009, de 22 de desembre \u2013anomenada \u201cllei \u00f2mnibus\u201d\u2013, la qual, entre moltes altres determinacions, reforma la ja esmentada Llei de col\u00b7legis professionals de l\u2019any 1974, per tal de introduir-hi que la col\u00b7legiaci\u00f3 obligat\u00f2ria per a l\u2019exercici d\u2019una professi\u00f3 \u00e9s requisit indispensable nom\u00e9s quan ho \u201cestableixi una llei estatal\u201d).<\/p>\n\n\n\n

Una q\u00fcesti\u00f3 diferent, per\u00f2 \u00edntimament connectada, \u00e9s la possibilitat de convalidaci\u00f3 de l\u2019acord per no haver estat impugnada dins del termini. A favor s\u2019hi manifesta Lacaba \u2013la qual cosa comparteixo\u2013 i en contra, Guilany\u00e0.<\/p>\n\n\n\n

VII. ANTEPROYECTO DE LEY DE SERVICIOS Y COLEGIOS PROFESIONALES<\/strong>

Art\u00edculo 3. Definiciones<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Cualificaci\u00f3n: se entender\u00e1 por cualificaci\u00f3n a efectos de esta ley a cualquier acreditaci\u00f3n oficial, como un t\u00edtulo del sistema educativo o aquella emitida por otras administraciones distintas de las educativas, que cuenten con valor profesional<\/p>\n\n\n\n

Profesi\u00f3n colegiada: aquella profesi\u00f3n titulada para cuyo ejercicio se exija la colegiaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

Profesi\u00f3n titulada: aquella para cuyo acceso se exija estar en posesi\u00f3n de un t\u00edtulo acad\u00e9mico oficial de educaci\u00f3n superior.<\/p>\n\n\n\n

Razones de inter\u00e9s general: el orden p\u00fablico y la lucha contra el fraude; la seguridad p\u00fablica y la protecci\u00f3n civil; la salud p\u00fablica y la sanidad animal; la protecci\u00f3n del medio ambiente, el entorno urbano y el patrimonio hist\u00f3rico y art\u00edstico nacional; la protecci\u00f3n jur\u00eddica, la seguridad y la salud de los destinatarios de servicios y de los trabajadores y la necesidad de garantizar un alto nivel en la calidad en la educaci\u00f3n<\/p>\n\n\n\n

Art\u00edculo 4. Libertad de acceso y ejercicio.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

1.<\/strong> El acceso y ejercicio de las actividades profesionales y profesiones ser\u00e1 libre, sin m\u00e1s restricciones ni condiciones que las establecidas de acuerdo con lo previsto en esta ley.<\/p>\n\n\n\n

2. <\/strong>Salvo en los casos en que una Ley establezca una restricci\u00f3n de acceso de acuerdo con lo previsto en los art\u00edculos 7 y 8, se entender\u00e1 que los profesionales podr\u00e1n realizar todas aquellas funciones o actividades correspondientes a su titulaci\u00f3n o competencia espec\u00edfica, adquirida mediante formaci\u00f3n o experiencia, asumiendo, en todo caso, la responsabilidad derivada de su actuaci\u00f3n profesional.<\/p>\n\n\n\n

Art\u00edculo 8. Profesi\u00f3n titulada.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

1.<\/strong> S\u00f3lo podr\u00e1 exigirse t\u00edtulo oficial de educaci\u00f3n superior para el acceso a una actividad profesional o profesi\u00f3n cuando as\u00ed se establezca en norma estatal con rango de ley por razones de inter\u00e9s general.<\/p>\n\n\n\n

2.<\/strong> En el caso de profesiones tituladas para las que el t\u00edtulo exigido sea de rango universitario, se estar\u00e1 a lo previsto en la normativa de ense\u00f1anzas universitarias, correspondiendo al Gobierno la determinaci\u00f3n de las condiciones a cumplir por los planes de estudios conducentes a la obtenci\u00f3n de los t\u00edtulos oficiales que den acceso a tal profesi\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

Art\u00edculo 10. Ejercicio en libre competencia.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Las actividades profesionales y profesiones se ejercer\u00e1n en r\u00e9gimen de libre competencia y estar\u00e1n sujetas, en cuanto a la oferta de servicios y fijaci\u00f3n de su remuneraci\u00f3n, a la Ley 15\/2007, de 3 de julio, de Defensa de la Competencia y a la Ley 3\/1991, de 10 de enero, de Competencia Desleal. Los dem\u00e1s aspectos del ejercicio profesional se regir\u00e1n por la legislaci\u00f3n general y espec\u00edfica sobre la ordenaci\u00f3n sustantiva propia de cada profesi\u00f3n aplicable.<\/p>\n\n\n\n

Art\u00edculo 26. Profesiones colegiadas.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

S\u00f3lo podr\u00e1 exigirse colegiaci\u00f3n obligatoria para el ejercicio de una profesi\u00f3n titulada o algunas actividades propias de esta cuando as\u00ed se establezca mediante norma estatal con rango de ley. Asimismo, solo podr\u00e1 exigirse colegiaci\u00f3n obligatoria en aquellos casos y supuestos de ejercicio en que se fundamente como instrumento eficiente de control del ejercicio profesional para la mejor defensa de los destinatarios de los servicios y en aquellas actividades en que puedan verse afectadas de manera grave y directa, materias de especial inter\u00e9s general, como pueden ser la protecci\u00f3n de la salud y de la integridad f\u00edsica o de la seguridad personal o jur\u00eddica de las personas.<\/p>\n\n\n\n

No parece establecer un n\u00famerus clausus, pero nada dice de \u201cla garant\u00eda de conservaci\u00f3n y administraci\u00f3n de su patrimonio\u201d. Sin embargo, s\u00ed existe en la Llei 7\/2006 de 31 de mayo, de profesiones tituladas y colegios profesionales, art. 37: \u201cColegiaci\u00f3n para las profesiones para cuyo ejercicio se requiere un t\u00edtulo universitario y en las que concurran motivos de inter\u00e9s p\u00fablico que lo justifique y, adem\u00e1s, una especial relevancia social o econ\u00f3mica de las funciones inherentes a la profesi\u00f3n \u2013entre ellas las prestaciones que afecten a la garant\u00eda de la conservaci\u00f3n y administraci\u00f3n de los bienes y del patrimonio\u2013.<\/p>\n\n\n\n

CONCLUSIONES<\/span><\/strong><\/p>\n\n\n\n

1.<\/strong> La \u00fanica norma actual con cobertura legal (y constitucional) adecuada es el Decreto de 1968.<\/p>\n\n\n\n

2. <\/strong>Consecuentemente, cumplen los requisitos del art. 553-15 CCC (y 16.3 pfo. 2\u00ba LPH) los miembros de los Colegios Profesionales de Administradores de Fincas, quienes est\u00e1n amparados por la presunci\u00f3n de capacitaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

3.<\/strong> Respecto de las personas f\u00edsicas no colegiadas que son designadas administradores de una Comunidad de Propietarios:<\/p>\n\n\n\n

a) <\/strong>El hecho de la no-colegiaci\u00f3n no comporta su ineptitud profesional (ni, por ello, sin m\u00e1s, la nulidad del acuerdo de la Comunidad).<\/p>\n\n\n\n

b)<\/strong> Ha de estarse a cada caso concreto, porque \u201ccualificaci\u00f3n profesional suficiente\u201d (en su caso objeto de prueba: quienes acrediten una formaci\u00f3n acad\u00e9mica similar a los colegiados, al menos, la que se exige a estos para su ingreso en el Colego) no supone capacitaci\u00f3n \u201cespec\u00edfica\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Sin duda, la no pertenencia al Colegio, supone la p\u00e9rdida de determinadas garant\u00edas, como:<\/p>\n\n\n\n

  • El no seguimiento de las normas \u00e9ticas del Colegio.
    <\/li>
  • La falta de seguro de responsabilidad civil.
    <\/li>
  • La inexistencia de servicios del Colegio como el Departamento de Urbanismo, el Departamento Legal, el Departamento Econ\u00f3mico, etc.
    <\/li>
  • La inexistencia de Comisi\u00f3n Disciplinaria.<\/li><\/ul>\n\n\n\n

    CARLES SALA:<\/strong><\/p>\n\n\n\n

    Felicitar una vez m\u00e1s al Consell d\u2019Administradors de Finques de Catalunya por la organizaci\u00f3n de este segundo F\u00f3rum de Jueces y Administradores de Fincas. <\/p>\n\n\n\n

    Despu\u00e9s de esta clase magistral de doctrina y jurisprudencia del magistrado Joan Cremades, leeros de entrada una respuesta que daba vuestro presidente en una entrevista a El Peri\u00f3dico de Catalunya<\/em> la semana pasada: \u201cLa funci\u00f3n social que realizamos es de primer orden. Somos el enlace entre la ley y el propietario o inquilino. La de Administrador es una profesi\u00f3n multidisciplinaria que requiere conocimientos de econom\u00eda, derecho, arquitectura, psicolog\u00eda, mediaci\u00f3n, etc.\u201d. Yo lo dec\u00eda en la inauguraci\u00f3n de la remodelaci\u00f3n de la sede del Colegio de Administradores de Fincas de Tarragona: es mucho m\u00e1s necesario en este momento que 20 a\u00f1os atr\u00e1s que los Administradores de Fincas est\u00e9n adecuadamente preparados, en una situaci\u00f3n de formaci\u00f3n continua. Los que nos dedicamos a la legislaci\u00f3n y los que se dedican a impartir justicia, hemos complicado suficientemente la situaci\u00f3n como para requerir una alta tecnificaci\u00f3n de aquellas personas que se dedican a una cuesti\u00f3n que afecta al 95% de las personas que viven en viviendas de divisi\u00f3n horizontal y en comunidades de propietarios. Yo soy de los que piensan que est\u00e1 muy bien desregularizar y liberalizar, pero estoy convencido de que la profesi\u00f3n de Administrador de Fincas necesita de una titulaci\u00f3n. Un t\u00edtulo no es garant\u00eda de nada, pero s\u00ed que es necesario que se pueda acreditar la aptitud suficiente para desarrollar, en todos esos campos, incluso, esa actividad profesional.<\/p>\n\n\n\n

    Yo voy a referirme a lo que sucedi\u00f3 en la ley del 2007. Yo no estaba en el ejecutivo, estaba en el legislativo, en la oposici\u00f3n en ese momento, y todos hicimos grandes tesis doctorales sobre la expropiaci\u00f3n del usufructo, eso que se llama el alquiler forzoso. Hicimos en ese momento en el que el legislador quer\u00eda poner el art. 42.6 del tema del alquiler forzoso, todos perdimos gran cantidad de tiempo sobre una cuesti\u00f3n que ha tenido los frutos que ha tenido, y seguramente, en una ley tan compleja, desde mi punto de vista excesivamente reglamentista, pasamos de largo otras cuestiones realmente importantes. A m\u00ed no me ha dejado de sorprender ver esa disparidad de criterios de lo que dice el art. 54, de lo que dice el art. 55, 54 dedicado a administradores de fincas en exclusiva; 55 dedicado m\u00e1s a los agentes inmobiliarios. Ya se ha dicho aqu\u00ed, el art. 54: \u201cLos Administradores de Fincas, para ejercer su actividad, han de tener la capacitaci\u00f3n profesional requerida\u201d. No dice nada m\u00e1s, s\u00f3lo \u201cla requerida\u201d. No s\u00e9 si podr\u00eda ser un concepto jur\u00eddico indeterminado.<\/p>\n\n\n\n

    En cambio, en el art. 55, que hace referencia a los Agentes Inmobiliarios, uno de los requisitos es \u201cestar en posesi\u00f3n de la capacitaci\u00f3n profesional que se le exija legalmente\u201d. En el caso de los Agentes Inmobiliarios, damos un paso m\u00e1s en la ley catalana del 2007 que en el caso de los Administradores de Fincas. Seguramente, la vor\u00e1gine del 2007, en que el intrusismo en el \u00e1mbito del Agente Inmobiliario, en el tema de la intermediaci\u00f3n y transacci\u00f3n, era muy muy elevado, requer\u00eda tomar medidas m\u00e1s contundentes. Pero no a cambio de olvidarnos de la posibilidad y la necesidad que el Administrador de Fincas tambi\u00e9n requer\u00eda esa capacitaci\u00f3n que deba ser contrastada con alg\u00fan t\u00edtulo de car\u00e1cter oficial. <\/p>\n\n\n\n

    Muy probablemente, gran cantidad de las personas que se dedican a la Administraci\u00f3n de Fincas, m\u00e1s all\u00e1 de esa exclusi\u00f3n que hace el art. 54.4 de no requerir esa titulaci\u00f3n de los del art. 55 si se dedican exclusivamente a la mediaci\u00f3n de los bienes que est\u00e1n en su administraci\u00f3n, se dedican tambi\u00e9n y compatibilizan su actividad con la prestaci\u00f3n de servicios de transacci\u00f3n inmobiliaria o de operaciones de compraventa. Con lo cual es muy posible que la gran mayor\u00eda de los Administradores de Fincas tengan que remitirse, como el art. 54.3 de la ley del 2007 dice, a esos requisitos de titulaci\u00f3n requerida en el art. 55 para los agentes inmobiliarios.<\/p>\n\n\n\n

    Todo lo que dijo la ley del 2007 en referencia a los Administradores de fincas y los Agentes Inmobiliarios respecto a la titulaci\u00f3n, vio un poco la luz con el Decreto 12\/2010 del Registro de los Agentes Inmobiliarios. Ese registro que no es del todo indispensable, efectivamente desde un punto de vista sancionador (cap\u00edtulo sancionador que no hacemos desde la Secretar\u00eda de Vivienda de la Generalitat ni desde el departamento de Territori i Sostenibilitat ni desde la Ag\u00e8ncia de l\u2019Habitatge de Catalunya, sino que va a trav\u00e9s de la Ag\u00e8ncia del Consum, o sea, del departamento de Empresa i Ocupaci\u00f3, lo que es la protecci\u00f3n del consumidor), cuando se han abierto expedientes sancionadores en este caso a Agentes Inmobiliarios, no son abiertos por el hecho de no estar inscritos en el registro inmobiliario, sino que lo son por el hecho de incumplir alguna de las condiciones que se establecen en la ley: no tener el seguro de cauci\u00f3n o de responsabilidad civil, no tener esa oficina abierta de atenci\u00f3n al p\u00fablico, etc.<\/p>\n\n\n\n

    Pero f\u00edjense que en ese Decreto 12\/2010, el art. 4 hace referencia a los requisitos de capacitaci\u00f3n y actuaci\u00f3n profesional, y nos remite al anexo 1, donde nos dice cu\u00e1l es el contenido b\u00e1sico que ha de incluir la formaci\u00f3n del agente inmobiliario. Dice: \u201cPara acreditar la capacitaci\u00f3n profesional para el ejercicio de la actividad, es necesario una titulaci\u00f3n universitaria relacionada con los contenidos que se detallan en este anexo, o bien certificados de asistencia y aprovechamiento a cursos de formaci\u00f3n en materia inmobiliaria en centros de estudio que re\u00fanan las condiciones para impartir los cursos sobre las materias siguientes, y lo acrediten as\u00ed delante del departamento correspondiente en materia de vivienda: derecho de propiedad, derecho inmobiliario, legislaci\u00f3n de arrendamientos urbanos, derecho hipotecario, derecho urban\u00edstico y de la vivienda, y derecho tributario inmobiliario, valoraciones inmobiliarias, aprobaci\u00f3n inmobiliaria, marketing y comercializaci\u00f3n, derecho profesional inmobiliario, actividad profesional, c\u00f3digo deontol\u00f3gico sobre el registro de los agentes y derecho de consumo\u201d. Si para los Agentes Inmobiliarios vamos a pedir formaci\u00f3n (que luego la materia dice que si no tiene formaci\u00f3n universitaria, la formaci\u00f3n sobre esas materias debe ser de un m\u00ednimo de 200 horas, que para m\u00ed es escaso), qu\u00e9 no vamos a requerir para un Administrador de Fincas.<\/p>\n\n\n\n

    Evidentemente, la ley de 2007 tambi\u00e9n protegi\u00f3 el hecho de que o se acreditaba esa titulaci\u00f3n que no est\u00e1 requerida legalmente, o se entend\u00eda que el hecho de estar colegiado en el colegio profesional exim\u00eda de acreditar esa capacitaci\u00f3n, porque como alternativa se entiende que el colegio, con todos los instrumentos que ha explicado el Sr. Cremades, ya vigilaba, tutelaba en todo caso, la actuaci\u00f3n de sus colegiados y ya se preocupaba tambi\u00e9n incluso por una formaci\u00f3n continuada, cosa por la cual el Consell de Col\u00b7legis tiene una especial dedicaci\u00f3n para todos sus colegiados. <\/p>\n\n\n\n

    De todas formas, en el Registre d\u2019Agents immobiliaris de Catalunya, en este momento es a t\u00edtulo individual, por lo tanto aqu\u00ed puede haber una disfunci\u00f3n muy importante y los datos que voy a dar ahora no deben tomarse ni estar referenciados como que nos den una pista real de cu\u00e1l es la situaci\u00f3n de verdad. Nosotros tenemos en el Registro de Agentes Inmobiliarios, que hayan venido a trav\u00e9s de los Colegios de Administradores de Fincas, unos 400 Agentes Inmobiliarios que tienen la condici\u00f3n de Administrador de Fincas: 278 del Colegio de Barcelona-Lleida, 79 de Girona y 33 de Tarragona. Estoy seguro de que hay much\u00edsimos m\u00e1s Administradores de Fincas que est\u00e1n ejerciendo y que solamente se han apuntado al Registro de Agentes Inmobiliarios a t\u00edtulo individual, que compatibilizan la actuaci\u00f3n de la actividad de Administrador de Fincas con la de Agente Inmobiliario propiamente dicho. <\/p>\n\n\n\n

    Es verdad que en base a ese Decreto 12\/2010 han aparecido toda una serie de academias y universidades que han querido acreditar formaci\u00f3n espec\u00edfica para la titulaci\u00f3n o para poder ejercer la actividad de Agente Inmobiliario. Desde la Ag\u00e8ncia de l\u2019Habitatge, desde la Secretar\u00eda de Vivienda y Mejora Urbana de la Generalitat de Catalunya, hemos firmado con el Consell de Col\u00b7legis una titulaci\u00f3n de Grado con la Universitat Abat Oliba que espec\u00edficamente entendemos todos y nos creemos todos que tiene que dar esa capacitaci\u00f3n y consideraci\u00f3n de conocimientos en todo caso (se hab\u00eda dicho al principio que no siempre un t\u00edtulo acredita a nadie para nada) para poder ejercer la actividad de Administrador de Fincas. Pero adem\u00e1s hay una cierta profusi\u00f3n por parte de academias y otras universidades que est\u00e1n dando formaci\u00f3n al respecto. Por ejemplo, el M\u00e1ster de Estudios Inmobiliarios de la Universitat de Girona, que es un curso del propio Col\u00b7legi d\u2019Administradors de Finques de Girona, el Gremi de Constructors i Promotors d\u2019Edificis de Girona, el Col\u00b7legi d\u2019Agents de la Propietat Immobili\u00e0ria de Girona y la Escola de Negocis Universitaris de la Fundaci\u00f3 Universitat de Girona; un M\u00e1ster de alternativas de las empresas constructoras e inmobiliarias (innovaci\u00f3n, tecnolog\u00eda, sostenibilidad, internacionalizaci\u00f3n) del Departament d\u2019Economia i Organitzaci\u00f3 d\u2019Empreses de la Facultat d\u2019Economia i Empresa de la Universitat de Barcelona; y un curso de agente inmobiliario y gesti\u00f3n de la propiedad que ofrece la Fundaci\u00f3n de la Universitat Rovira i Virgili, Facultat de Ci\u00e8ncies Jur\u00eddiques de l\u2019\u00c0rea de Dret Civil, que coordina el Doctor Sergio Nasarre.<\/p>\n\n\n\n

    Por lo tanto, hay un claro inter\u00e9s, porque m\u00e1s all\u00e1 de estos m\u00e1steres o cursos universitarios y el t\u00edtulo de Grado que hemos firmado mediante convenio desde el punto de vista del reconocimiento de la Generalitat para verificar que los contenidos hacen referencia y validan la actuaci\u00f3n con posterioridad para poderse dedicar a ser Administrador de Fincas, hay un cierto inter\u00e9s por parte de diferentes universidades para poder dar formaci\u00f3n sobre este aspecto.<\/p>\n\n\n\n

    Yo no s\u00e9 si tiene que ser, seguramente es el \u00e1mbito natural, ya que no lo fue la Llei pel Dret a l\u2019Habitatge del a\u00f1o 2007, y tengamos que aprovechar esta enmienda que ha presentado el Col\u00b7legi d\u2019Administradors de Finques a la Llei de Propietat Horitzontal. Yo creo que en el tr\u00e1mite de enmiendas de esta ley, cuando se abra en el Parlamento catal\u00e1n (a\u00fan no ha terminado la enmienda a la totalidad, tienen que acudir todos los profesionales y expertos a explicar ante los grupos parlamentarios el contenido de la ley y aquellas cuestiones que hayan quedado pendientes), as\u00ed ser\u00e1. Yo s\u00e9 que de las enmiendas que en su momento se presentaron, y todo viene de la ley del 2006 y esa actuaci\u00f3n que hicimos todos para enmendar r\u00e1pidamente la situaci\u00f3n porque hab\u00eda sentencias que se contradec\u00edan o se iban a contradecir clar\u00edsimamente sobre diferentes art\u00edculos, el 80% de las cosas que propuso el Consell de Col\u00b7legis d\u2019Administradors de Finques de Catalunya se han aceptado. Pero yo creo que es el \u00e1mbito, el momento donde ahora podemos incluir cuestiones que a\u00fan no est\u00e1n: cuestiones que han aparecido nuevas en la Ley de Propiedad Horizontal y pueden ser de inter\u00e9s a la hora de redactar la Ley de las 3 R, o cuestiones que pueden ser desde un punto de vista profesional de inter\u00e9s de todos ustedes como es el hecho de mirar de colocar alg\u00fan tipo de apreciaci\u00f3n m\u00e1s contundente al respecto del tema de la formaci\u00f3n, de la cualificaci\u00f3n, de los requisitos para poder ejercer la profesi\u00f3n de Administrador de Fincas. <\/p>\n\n\n\n

    Yo, personalmente, como Secretario de Vivienda, estoy convencido de ello. Les he dicho al empezar esta intervenci\u00f3n que mi convencimiento iba muy relacionado debido a la complejidad de la profesi\u00f3n, complejidad que est\u00e1 admitida en una respuesta a una entrevista de prensa por vuestro Presidente, y que creo que todos sabemos compartir y que todos, de una manera u otra, sabemos sufrir. Por lo tanto, cuenten con mi apoyo personal ante el grupo parlamentario y, si hace falta, ante la Conselleria de Just\u00edcia, que es quien debe, como redactor, y la comisi\u00f3n de Codificaci\u00f3n, apoyar esta necesidad de la titulaci\u00f3n, de tener los conocimientos oportunos y acreditarlos para poder ejercer esta profesi\u00f3n. <\/p>\n\n\n\n

    PREGUNTAS A LA MESA<\/strong><\/p>\n\n\n\n

    \u00bfQu\u00e9 debe entenderse por la \u201ccualificaci\u00f3n profesional adecuada\u201d que requiere el art\u00edculo 553-15 al cargo de Secretario Administrador cuando recae en una persona externa a la Comunidad?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

    JOAN CREMADES: <\/strong><\/p>\n\n\n\n

    En principio supone que el cargo recaiga en un profesional titulado y cualificado adecuadamente, si bien no se se\u00f1ala en el precepto qui\u00e9nes son los profesionales que tienen estas condiciones para ejercerlas, por lo que ha de acudirse a otras normas (en nuestro caso, lege data<\/em>, al Decreto 693\/1968 y a la Llei d\u00b4Habitatge). En todo caso, ha de ser un aut\u00e9ntico profesional de la administraci\u00f3n inmobiliaria, con la experiencia pr\u00e1ctica que se requiere para ello, al deber estar al d\u00eda y al tanto de cuestiones diversas y complejas y con sujeci\u00f3n a un c\u00f3digo moral, en principio, garantizado por un Colegio Profesional, precisamente porque su actuaci\u00f3n se basa en la confianza. <\/p>\n\n\n\n

    Dada la dificultad de los Tribunales en objetivizar la interpretaci\u00f3n de dicho requisito, \u00bfpodr\u00eda ser aplicable para su determinaci\u00f3n cualquier otra normativa sectorial? \u00bfEs suficiente la actual definici\u00f3n contenida en la Llei del Dret a l\u2019habitatge de Catalunya?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

    JOAN CREMADES: <\/strong><\/p>\n\n\n\n

    La dificultad no est\u00e1 en \u201cobjetivar la interpretaci\u00f3n\u201d, sino en la inexistencia de una norma clara sobre la naturaleza y contenido de esa \u201ccualificaci\u00f3n\u201d, por lo que la dificultad est\u00e1 en la \u201cunificaci\u00f3n\u201d \u2013en lo posible\u2013 de esa interpretaci\u00f3n; es esa falta de claridad la que provoca la diversidad de criterios. Por de pronto, lo que est\u00e1 claro es que la literalidad del precepto no tiene tintes de exclusividad, sino de ejercicio de esa actividad por personas con cualificaci\u00f3n profesional adecuada. De la colegiaci\u00f3n se presume la cualificaci\u00f3n profesional suficiente, pero es un requisito cuyo cumplimiento corresponde al Administrador y no a la Comunidad de Propietarios, puesto que el Texto Legal (arts. 553-15 y 13.6 LPH) no consagr\u00f3 la exigencia de colegiaci\u00f3n para el ejercicio del cargo<\/p>\n\n\n\n

    \u00bfTiene el Administrador de Fincas colegiado la cualificaci\u00f3n profesional legalmente reconocida?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

    JOAN CREMADES:<\/strong> <\/p>\n\n\n\n

    Es obvio, y no hay duda al respecto, que con arreglo a la \u00fanica normativa vigente esta actividad est\u00e1 reconocida como propia de los Administradores de Fincas colegiados (desde el Decreto 693\/1968 de 1 abril y disposiciones complementarias, RD 392\/1977 de 8 de febrero, RD 1612\/1981 de 19 de junio, RD. 1464\/1968 de 2 de diciembre), lo cual ha sido asimismo reiteradamente reconocido por la jurisprudencia m\u00e1s representativa, tanto en el \u00e1mbito del CCC como de la LPH. Paralelamente al reconocimiento de la profesionalizaci\u00f3n de los cargos y de su unipersonalidad, y coherentemente con ello, el precepto ha descartado que estos puedan ser ejercidos por corporaciones u otras personas jur\u00eddicas, ya que ha sido suprimida de la norma esta posibilidad que se conten\u00eda en la ley estatal. El art. 2\u00ba del Decreto establece: \u201cPara ejercer legalmente la profesi\u00f3n de Administrador de Fincas r\u00fasticas y urbanas ser\u00e1 requisito indispensable estar colegiado en la Corporaci\u00f3n profesional que se crea por el presente Decreto (…). A dicho efecto, se entender\u00e1 que ejercen profesionalmente dicha actividad las personas naturales que de forma habitual y constante, con despacho abierto al efecto y preparaci\u00f3n adecuada, destinan la totalidad o parte de su trabajo a administrar fincas r\u00fasticas o urbanas de terceros, en beneficio de estos, con sujeci\u00f3n a las Leyes, velando por el inter\u00e9s com\u00fan y recibiendo un estipendio\u201d, lo que pr\u00e1cticamente se refleja en la Llei d\u2019Habitatge.<\/p>\n\n\n\n

    \u00bfEs anulable un acuerdo de la comunidad nombrando administrador de la Comunidad a quien no tiene la cualificaci\u00f3n profesional legalmente reconocida? <\/strong><\/p>\n\n\n\n

    JOAN CREMADES:<\/strong><\/p>\n\n\n\n

    Por supuesto; si bien la falta de colegiaci\u00f3n no es relevante a efectos de la validez del acuerdo de nombramiento del Administrador de la Comunidad (como se ha dicho, la colegiaci\u00f3n es un requisito cuyo cumplimiento corresponde al Administrador y no a la Comunidad de Propietarios, puesto que ni el CCC ni la LPH consagraron la exigencia de colegiaci\u00f3n para el ejercicio del cargo), ser\u00e1 anulable el acuerdo de la Junta nombrando un administrador que no tenga la \u201ccualificaci\u00f3n profesional suficiente\u201d para ejercer las funciones que, como m\u00ednimo, establece el art. 553-18 CCC, sin perjuicio de la exigencia de titulaci\u00f3n contemplada en el art\u00edculo 54 de la Llei del Dret a l\u2019Habitatge de Catalunya.<\/p>\n\n\n\n

    La actividad de los Administradores de fincas comprende la gesti\u00f3n de fondos de terceros, que en su volumen pueden llegar a igualar a los de una entidad bancaria, con la particular trascendencia de que dichos fondos est\u00e1n destinados a la conservaci\u00f3n, mejora y rehabilitaci\u00f3n de los inmuebles y de sus servicios. \u00bfQu\u00e9 piensa hacer la Generalitat para asegurar que los servicios que se prestan al consumidor tienen las garant\u00edas necesarias? \u00bfSe deber\u00eda exigir alguna garant\u00eda econ\u00f3mica o financiera? \u00bfCu\u00e1l?  \u00bfSon los Colegios profesionales el mejor instrumento para ello? <\/strong> <\/p>\n\n\n\n

    CARLES SALA:<\/strong> <\/strong><\/p>\n\n\n\n

    Es curioso, porque la pregunta toca un \u00e1mbito en que yo no es que quiera comparar y confundir la actividad de un Administrador de Fincas con la de un Agente inmobiliario, no es mi intenci\u00f3n, pero as\u00ed como a los Administradores de fincas se les exige esa responsabilidad, un seguro de responsabilidad civil, a los Agentes Inmobiliarios adem\u00e1s se les exige una garant\u00eda con vigencia permanente que les permita responder de las cantidades que reciban en ejercicio de su actividad mediadora mientras no las pongan a disposici\u00f3n de los destinatarios. O sea, \u00bfpor qu\u00e9 no pensar en la necesidad de que pueda tener ese tipo de protecci\u00f3n el Administrador de cara a una actuaci\u00f3n irregular de alguno de ellos y para dar una mejor protecci\u00f3n al consumidor y al usuario? Bueno, es una cuesti\u00f3n que otra vez en el \u00e1mbito de la redacci\u00f3n del art. 54 y 55 de la ley del 2007 se regul\u00f3 de manera muy distinta, y a lo mejor en la l\u00ednea de quien hace la pregunta, ah\u00ed est\u00e1 esa percepci\u00f3n en el momento en 2006 al redactar la ley de una actividad que a lo mejor en ese momento hab\u00eda mucho intrusismo en los Agentes Inmobiliarios con las agencias pirata que se dec\u00eda en ese momento, y que era necesario, ante un esc\u00e1ndalo medi\u00e1tico tras otro, mirar de encontrar f\u00f3rmulas que dieran garant\u00edas al consumidor, cosa que no se hizo a la hora de redactar el art. 54 cuando se hac\u00eda referencia a los Administradores de Fincas. La existencia del Colegio profesional de Administradores de Fincas, en mi opini\u00f3n la he dado reiteradamente, es que evidentemente debe existir un colegio profesional de Administraci\u00f3n de Fincas. Vemos desde el punto de vista de la Ley espa\u00f1ola (proyecto de Ley Servicios y Colegios Profesionales) que se est\u00e1 realizando y de esta ley que nos ha anunciado el Conseller Gord\u00f3 (Anteproyecto de Ley de Colegios profesionales de Catalunya), veremos de qu\u00e9 manera podemos solucionar esta situaci\u00f3n. <\/p>\n\n\n\n

    Dado que la Ag\u00e8ncia de Consum no viene actuando ante las denuncias por actuaciones contra individuos que ejercen  como Administradores de Fincas sin reunir los requisitos del art. 54, produciendo adem\u00e1s perjuicios a los ciudadanos, \u00bfqu\u00e9 pueden hacer los Colegios para proteger a los consumidores y a los propios profesionales que s\u00ed cumplen con los requisitos legales ?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

    CARLES SALA: <\/strong><\/p>\n\n\n\n

    Hubo una reuni\u00f3n hace unos cuatro o cinco meses entre la direcci\u00f3n del Colegio de Administradores de Fincas y la Ag\u00e8ncia de Consum para analizar toda una serie de denuncias que respond\u00edan a lo planteado en la pregunta. Quiz\u00e1s ser\u00eda necesario hacer una actualizaci\u00f3n de esta reuni\u00f3n, porque nosotros desde la Secretaria d\u2019Habitatge insistir\u00edamos mucho en la Ag\u00e8ncia del Consum para que actuara, y en todo caso valorar los casos puntuales en los cuales no se haya dado una respuesta satisfactoria a ese intrusismo inadecuado. Por lo tanto, cualquier situaci\u00f3n de este tipo, establezcamos las conexiones adecuadas como hace 5 meses ya estuvimos detallando incluso casos concretos ante la Ag\u00e8ncia Catalana de Consum de Catalunya para que se actuara. En esto tenemos que ser radicales y respetar en todo caso el hecho de que la Ag\u00e8ncia de Consum haga uso de sus competencias y, en todo caso, desde la Secretar\u00eda de Vivienda no tendr\u00e9 ning\u00fan inconveniente en exig\u00edrselo y record\u00e1rselo por escrito si hace falta.<\/p>\n\n\n\n

    ENRIQUE VENDRELL: <\/strong><\/p>\n\n\n\n

    Bueno, pues aprovechando este F\u00f3rum y sus palabras, requerimos que se haga uso en ese sentido de la competencia que corresponde ejercer sin ninguna duda a la Ag\u00e8ncia Catalana de Consum, porque as\u00ed o establece la ley del Dret a l\u2019Habitatge. Me consta que el Sr. Carles Sala ha hecho todo lo posible, pero hemos sido incapaces de conseguir que la Agencia Catalana ejerza esta responsabilidad p\u00fablica. No lo ha hecho ni siquiera habi\u00e9ndole aportado toda la informaci\u00f3n, toda la documentaci\u00f3n, todos los antecedentes con casos concretos de perjuicios a ciudadanos realizados por sujetos que, no es que no estuvieran colegiados, sino que no en realidad no ten\u00edan ninguna capacitaci\u00f3n, ni titulaci\u00f3n, ni muy posiblemente ninguna garant\u00eda econ\u00f3mica ni financiera y la respuesta ha sido, simplemente, devolver el expediente de la denuncia. Nos preocupan los profesionales colegiados, l\u00f3gicamente, pero en estos casos hemos de tener muy claro que los perjudicados son especialmente los propios ciudadanos. Y tambi\u00e9n la profesi\u00f3n en general, porque claro, cuando el Colegio de Administradores de Fincas recibe una queja de un ciudadano perjudicado o de una comunidad que ha sido afectada por su administrador, independientemente de que sea colegiado o no a quien se dirigen en primera instancia es al Colegio profesional. <\/p>\n\n\n\n

    CARLES SALA: <\/strong><\/p>\n\n\n\n

    Como puntualizaci\u00f3n, esa es otra de las cuestiones de la ley con las que, una vez aplicada, yo no estoy de acuerdo, que es que todo lo que es el t\u00edtulo sancionador va repartido. Seg\u00fan qu\u00e9 cuestiones toca es la Ag\u00e8ncia de l\u2019Habitatge de Catalunya quien aplica el cap\u00edtulo sancionador o la Ag\u00e8ncia Catalana del Consum. Con lo cual, ah\u00ed est\u00e1is desprotegidos porque esos apartados corresponden a la Ag\u00e8ncia Catalana del Consum. Si no ejerce sus funciones, ya que estamos dispuestos si hace falta a tocar alg\u00fan art\u00edculo de la ley siempre que encontremos alg\u00fan tipo de apoyo parlamentario que nos d\u00e9 suficiencia, pues por qu\u00e9 no rescatar esa potestad disciplinaria y aplicar las sanciones oportunas si desde la Ag\u00e8ncia Catalana del Consum en este caso no se realiza.<\/p>\n\n\n\n

    Habida cuenta de que la Ag\u00e8ncia Catalana del Consum alude habitualmente a la falta de concreci\u00f3n del art. 54 para determinar qui\u00e9n tiene la certificaci\u00f3n, la capacitaci\u00f3n y las garant\u00edas adecuadas, \u00bfser\u00eda conveniente desarrollar el precepto a fin de asegurar su cumplimiento y garantizar la confianza de los ciudadanos de que el profesional al que acuden re\u00fane las condiciones legales necesarias y de que el servicio que reciben es el adecuado?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

    CARLES SALA: <\/strong><\/p>\n\n\n\n

    El problema es que en el art. 55 quedaba clar\u00edsimo que se ten\u00eda que desarrollar normativamente cu\u00e1l era la formaci\u00f3n o la titulaci\u00f3n exigida, y en el art. 54 eso qued\u00f3 como muy interpretable en la ley. Bueno, si no acaba recogi\u00e9ndose en la LPH en tr\u00e1mite parlamentario esa petici\u00f3n que hab\u00e9is hecho, esa enmienda a la titulaci\u00f3n, por qu\u00e9 no, plantear en los servicios jur\u00eddicos ver si en base a lo que dice el 54.2 podemos plantear una modificaci\u00f3n del decreto 12\/2010 y hacer extensivo (con modificaciones evidentemente) todo lo que es el apartado de formaci\u00f3n, separando la formaci\u00f3n exigida para agentes inmobiliarios y qu\u00e9 es lo que se considerar\u00eda necesario para los administradores de fincas. Es una posibilidad.<\/p>\n\n\n\n

    JOAN CREMADES: <\/strong><\/p>\n\n\n\n

    Est\u00e1 muy claro a qui\u00e9n corresponde: \u201cEl Govern ha d\u2019impulsar les actuacions necess\u00e0ries perqu\u00e8 l\u2019Administraci\u00f3 de l\u2019Estat elabori i aprovi normes de formaci\u00f3 m\u00ednima i de capacitaci\u00f3 profesional dels agents immobiliaris\u201d, pero es que se est\u00e1 refiriendo a los Administradores, curiosamente, \u201camb la finalitat de millorar la protecci\u00f3n dels consumidors en l\u2019exercici d\u2019aquesta activitat\u201d. No tiene vuelta de hoja, hay que cambiarlo, hay que concretar todo esto, porque al fin y al cabo es demasiado para el ejercicio de la actividad establecer este doble requisito alternativo, porque se est\u00e1 abriendo la puerta a algo que no est\u00e1 claro y a otra cosa, que esta colegiaci\u00f3n ah\u00ed se presume\u2026  la verdad es que no se sabe por qu\u00e9 el legislador en el a\u00f1o 1999 (reforma de la LPH estatal) introduce los requisitos pero no establece cu\u00e1les son los medios para desarrollar esta ley, es una especie de vac\u00edo, una declaraci\u00f3n, casi un brindis al sol. Yo creo que aqu\u00ed, estamos en Catalunya, podemos hacerlo, digo yo.<\/p>\n\n\n\n

    ENRIQUE VENDRELL: <\/strong><\/p>\n\n\n\n

    Queremos ser pioneros, pues habr\u00e1 que demostrarlo\u2026<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

    PDF 5\u00aa MESA DE TRABAJO PONENTES:Ilmo. Sr. Joan Cremades Morant, Magistrado Presidente Secci\u00f3n 13\u00aa AP BarcelonaSr. Carles Sala i Roca, Secretario de Habitatge i Millora Urbana de la Generalitat de Catalunya MODERADOR:\u00a0Sr. Enrique Vendrell, Presidente del Consell de Col\u00b7legis d\u2019Administradors de Finques de Catalunya JOAN CREMADES: I. INTRODUCCI\u00d3N a) El mercado del alquiler.  b) El […]<\/p>\n","protected":false},"author":11,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"advgb_blocks_editor_width":"","advgb_blocks_columns_visual_guide":"","_editorskit_title_hidden":false,"_editorskit_reading_time":28},"categories":[100],"tags":[],"author_meta":{"display_name":"finderwilber","author_link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/author\/finderwilber\/"},"featured_img":null,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2969\/"}],"collection":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/"}],"about":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post\/"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/users\/11\/"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/comments\/?post=2969"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2969\/revisions\/"}],"predecessor-version":[{"id":2970,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2969\/revisions\/2970\/"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media\/?parent=2969"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/categories\/?post=2969"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/tags\/?post=2969"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}