{"id":2975,"date":"2014-06-10T17:08:00","date_gmt":"2014-06-10T16:08:00","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=2975"},"modified":"2020-06-04T17:14:25","modified_gmt":"2020-06-04T16:14:25","slug":"conclusiones","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/conclusiones\/","title":{"rendered":"Conclusiones"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

Coordinadora de Conclusiones: <\/strong>
Sra. Anabel Mir\u00f3 Panzano, Asesora Jur\u00eddica de la Junta de Gobierno del CAFBL<\/em><\/p>\n\n\n\n

MODIFICACIONES ARRENDATICIAS INTRODUCIDAS POR LA LEY 4\/2013 DE 4 DE JUNIO<\/strong><\/p>\n\n\n\n

  1. Los contratos de arrendamiento se regir\u00e1n por la Ley que les resulte aplicable en funci\u00f3n de la fecha de su celebraci\u00f3n, coexistiendo distintos reg\u00edmenes jur\u00eddicos, por lo que, salvo pacto en contrario, los contratos sometidos a t\u00e1cita reconducci\u00f3n,siguen rigi\u00e9ndose por el r\u00e9gimen jur\u00eddico de Ley 29\/1994, en la redacci\u00f3n anterior a la Ley 4\/13.
    <\/li>
  2. Las comunicaciones electr\u00f3nicas a las que hace referencia el art. 4.6 LAU se han de ver como un sistema complementario para facilitar les comunicaciones entre arrendador y arrendatario. As\u00ed, en caso de resultar efectiva y poder acreditar su contenido, env\u00edo y recepci\u00f3n servir\u00e1, pero en otro caso, es recomendable realizarla por los sistemas tradicionales como el Burofax.
    <\/li>
  3. Hay que respetar la posibilidad de desistimiento del arrendatario una vez transcurridos los primeros seis meses de duraci\u00f3n, aunque no se observe inconveniente para acordar un plazo de preaviso diferente al de 30 d\u00edas, aunque se debe tener en cuenta la posible aplicaci\u00f3n de la legislaci\u00f3n protectora de los consumidores y usuarios en cuanto a cl\u00e1usulas abusivas, cuando pueda resultar de aplicaci\u00f3n.
    <\/li>
  4. El pacto de realizaci\u00f3n de obras a cambio de condonaci\u00f3n de rentas podr\u00e1 ser conflictivo, tanto en casos de desistimiento previo, como si las mismas no se han desarrollado conforme a lo pactado. En todo caso, se deber\u00e1 reclamar como un incumplimiento contractual, con reclamaci\u00f3n de da\u00f1os y perjuicios, por el procesamiento ordinario.
    <\/li>
  5. En los casos de nulidad, separaci\u00f3n o divorcio, en que la atribuci\u00f3n del uso de la vivienda arrendada se concede al c\u00f3nyuge no titular de forma permanente o por plazo superior al que resta por cumplir, este no puede reclamar la devoluci\u00f3n de la fianza en su d\u00eda entregada, ni las garant\u00edas complementarias. Tampoco tiene derecho a regresar a la vivienda, en caso de desistimiento del c\u00f3nyuge que ha pasado a ser titular.
    <\/li>
  6. En cuanto a la resoluci\u00f3n de los contratos inscritos en el Registro por la v\u00eda del art. 27.4, se valora mucho la problem\u00e1tica de su aplicaci\u00f3n, teniendo en cuenta que no permite recuperar la posesi\u00f3n, ni cuestionar ning\u00fan otro aspecto, para todo lo cual las partes deber\u00e1n acudir igualmente a la v\u00eda judicial.<\/li><\/ol>\n\n\n\n

    PROYECTO DE REFORMA DEL LIBRO V, DEL REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL: MEJORAS INTRODUCIDAS Y REFORMAS PENDIENTES<\/strong><\/p>\n\n\n\n

    Principales reformas:<\/strong><\/p>\n\n\n\n

    1. En cuanto a la organizaci\u00f3n de la comunidad las principales reformas afectan a: supresi\u00f3n de la doble convocatoria; notificaciones telem\u00e1ticas; custodia de la documentaci\u00f3n e introducci\u00f3n de la figura de la vicepresidencia.
      <\/li>
    2. Respecto al r\u00e9gimen de adopci\u00f3n de acuerdos, se establece una nueva regulaci\u00f3n, recuperando el equilibrio de la doble mayor\u00eda de propietarios y cuotas, configurando como r\u00e9gimen general el de la mayor\u00eda simple, describiendo mejor los supuestos que requieren mayor\u00eda cualificada, y reservando la unanimidad para los casos estrictamente necesarios; se dota de contenido la abstenci\u00f3n en el voto. Se diferencia entre los acuerdos de formaci\u00f3n instant\u00e1nea y sucesiva, manteniendo la necesidad del consentimiento expreso del propietario afectado para aquellos acuerdos que le priven de sus facultades de uso y disfrute de elementos comunes.
      <\/li>
    3. Se clarifica el r\u00e9gimen de impugnaci\u00f3n de acuerdos, estableciendo el plazo de caducidad a los tres meses y al a\u00f1o por los acuerdos contrarios a la ley, as\u00ed como la necesidad de estar al corriente de pago. Los d\u00edas a quo<\/em> para la posible impugnaci\u00f3n de los acuerdos de formaci\u00f3n instant\u00e1nea se computar\u00e1 desde la notificaci\u00f3n del Acta mientras que para los de formaci\u00f3n sucesiva, desde la notificaci\u00f3n del Anexo correspondiente, una vez comprobado si se ha obtenido la mayor\u00eda legalmente requerida. Se considera necesaria una reforma del proyecto en el sentido de que el c\u00f3mputo de los presentes, en los acuerdos de formaci\u00f3n instant\u00e1nea, se iniciase desde el momento de la adopci\u00f3n del acuerdo, pues parece que hay suficientes argumentos que favorecen este cambio, habiendo de tener en cuenta que la notificaci\u00f3n del acta no es necesario hacerla fehaciente, y la concordancia con el propio codi civil catal\u00e0, que en el art\u00edculo 122.5 dice que el plazo de caducidad de las acciones nace, si no hay norma espec\u00edfica, cuando nace la acci\u00f3n.
      <\/li>
    4. Mejora la sistem\u00e1tica y ordenaci\u00f3n del r\u00e9gimen de elementos privados y comunes, elementos privativos en beneficio com\u00fan, comunes de uso restringido, as\u00ed como de las prohibiciones y restricciones de uso de elementos privativos y comunes.
      <\/li>
    5. Se fomenta el arbitraje y la mediaci\u00f3n, y se regula el procedimiento judicial de reclamaci\u00f3n de deudas, muy parecido al del art\u00edculo 21 de la LPH. Al respecto de este, se sugiere al legislador, o bien hacer una referencia gen\u00e9rica a este otro, dado que la jurisprudencia ya hab\u00eda dejado clara su aplicaci\u00f3n, o bien acabar de regular algunos aspectos importantes que no se mencionan y que podr\u00edan generar confusi\u00f3n. En este segundo caso, ser\u00eda muy favorable la nueva redacci\u00f3n en el sentido de que permite acumular las provisiones de fondos posteriores al acuerdo de junta y hasta la fecha de la presentaci\u00f3n de la demanda. Un logro muy significativo, ser\u00e1 tambi\u00e9n la ampliaci\u00f3n de la afecci\u00f3n real a las deudas de los tres a\u00f1os anteriores, especialmente ahora, con el gran n\u00famero de adjudicaciones de viviendas a entidades financieras que se est\u00e1 produciendo, y que dejan importantes deudas incobrables en las comunidades. Ahora bien, se hace el advertimiento de que es necesario modificar la redacci\u00f3n del proyecto, para incluir las del a\u00f1o corriente, que parece que obedece a un olvido del legislador. No tiene sentido ampliarlo a los tres a\u00f1os anteriores y no especificar los gastos correspondientes del a\u00f1o en curso en que se produce la transmisi\u00f3n.
      <\/li>
    6. Resulta evidente la voluntad del legislador de establecer una clara distinci\u00f3n entre cuota de participaci\u00f3n en la propiedad y la cuota especial para reparto de determinados gastos, debiendo tener en cuenta las especialidades del t\u00edtulo, estatutos o acuerdos de la junta en este sentido, y prevaleciendo el principio de autonom\u00eda de la voluntad.
      <\/li>
    7. En cuanto al reparto de gastos, las cuotas especiales de distribuci\u00f3n que consten en el t\u00edtulo, solo se podr\u00e1n modificar por la mayor\u00eda cualificada establecida, pero en caso de silencio de este, da preferencia a los acuerdos de la junta, que solo exigir\u00e1n la mayor\u00eda simple de personas y propietarios, habi\u00e9ndose hecho menci\u00f3n a la \u00faltima jurisprudencia del Tribunal Supremo en este sentido. En cambio, si el T\u00edtulo o los Estatutos establecen un reparto distinto, har\u00e1 falta la mayor\u00eda cualificada para su alteraci\u00f3n.
      <\/li>
    8. El proyecto no aclara si los propietarios que han votado favorablemente a un acuerdo, despu\u00e9s pueden impugnarlo por ser contrario a ley. Si bien una parte de la jurisprudencia ha entendido que si est\u00e1n legitimados, en base a la literalidad del precepto, y por interpretaci\u00f3n sistem\u00e1tica, la mayor\u00eda se pronuncian en contra por ser contrario a la seguridad jur\u00eddica, a la buena fe y a la doctrina de los propios actos. En todo caso se considera necesaria una reforma del proyecto para dejar claro este aspecto.
      <\/li>
    9. Por \u00faltimo, respecto a la regulaci\u00f3n de nuestra profesi\u00f3n, y la interpretaci\u00f3n del t\u00e9rmino que recoge el proyecto de \u201ccualificaci\u00f3n profesional adecuada\u201d para aquellos que ejercen el cargo de Secretario-Administrador, queda claro que debe recaer sobre un aut\u00e9ntico profesional titulado y debidamente cualificado debidamente, si bien la falta de condici\u00f3n de la actual redacci\u00f3n del precepto conduce a que deba acudirse a otras disposiciones, como las del Decreto 693\/1968 y la Llei del Dret a l\u2019Habitatge. Aunque de acuerdo con la misma, parece que la competencia para exigir el cumplimiento de los requisitos del art\u00edculo 54 de la Llei del Dret a l\u2019Habitatge todos aquellos que se dediquen a prestar servicios de administraci\u00f3n de fincas, corresponde al Departament de Consum, se pide que se encuentre un mecanismo eficiente para hacer el correspondiente seguimiento de todos aquellos que lo incumplan a fin de defender los derechos de los consumidores.<\/li><\/ol>\n\n\n\n

      La colegiaci\u00f3n habilita para el ejercicio de la profesi\u00f3n y presume la cualificaci\u00f3n profesional suficiente, aunque ni el art\u00ba 553-15 ni el 13.6 LPH, la exigen, en todo caso quedar\u00eda por determinar el contenido de la cualificaci\u00f3n necesaria. Se entiende que se deben acreditar unos conocimientos y est\u00e1 sujeto a un c\u00f3digo \u00e9tico, por tratarse de una relaci\u00f3n de confianza.<\/p>\n\n\n\n

      Se recuerda la posibilidad de impugnar, por ser contrario a la Ley, y por lo tanto anulable, un acuerdo de la comunidad nombrando administrador a quien no ostenta la cualificaci\u00f3n profesional legalmente reconocida.<\/p>\n\n\n\n

      Ser\u00eda muy conveniente desarrollar este precepto a fin de asegurar su cumplimiento y garantizar la confianza de los ciudadanos de que el servicio que reciben es el adecuado. <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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