{"id":3007,"date":"2011-09-10T18:46:00","date_gmt":"2011-09-10T17:46:00","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=3007"},"modified":"2020-06-08T18:03:47","modified_gmt":"2020-06-08T17:03:47","slug":"la-legitimacion-de-las-subcomunidades-para-tomar-acuerdos-y-ejercitar-acciones-relativas-a-elementos-comunes-del-total-edificio","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/la-legitimacion-de-las-subcomunidades-para-tomar-acuerdos-y-ejercitar-acciones-relativas-a-elementos-comunes-del-total-edificio\/","title":{"rendered":"La legitimaci\u00f3n de las subcomunidades para tomar acuerdos y ejercitar acciones relativas a elementos comunes del total edificio"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

Es una realidad la existencia de situaciones de propiedad horizontal compleja en que coexisten subcomunidades integradas en un edificio, dividido en propiedad horizontal, pero formado por diferentes escaleras o portales.<\/p>\n\n\n\n

En estos casos existen elementos y ser\u00advicios comunes de todo el edificio o complejo y elementos y servicios comu\u00adnes de cada una de las escaleras, que no se pueden confundir.<\/p>\n\n\n\n

Adem\u00e1s, la ley prev\u00e9 que cada entidad privativa tendr\u00e1 dos cuotas de participa\u00adci\u00f3n independientes: la cuota general en el conjunto de la propiedad horizontal y la cuota particular de participaci\u00f3n de subcomunidad de portal o escalera.<\/p>\n\n\n\n

El t\u00edtulo constitutivo de la propiedad ho\u00adrizontal es el que deber\u00eda determinar cu\u00e1les son los elementos y servicios co\u00admunes generales y cu\u00e1les son los parti\u00adculares de cada escalera.<\/p>\n\n\n\n

En su defecto habr\u00e1 que estar al res\u00adpecto, en Catalu\u00f1a, a lo que establece el art. 553-41 del C\u00f3digo Civil de Cata\u00adlu\u00f1a, por lo que ser\u00e1n elementos comu\u00adnes del total edificio el solar, las estruc\u00adturas, las cubiertas, la fachada, y en general todos aquellos que se destinen al uso de todos.<\/p>\n\n\n\n

El funcionamiento, a falta de disposicio\u00adnes concretas en el t\u00edtulo constitutivo est\u00e1 previsto tambi\u00e9n en la ley catalana (art. 553-51):<\/p>\n\n\n\n

  • Cada subcomunidad puede tener sus \u00f3rganos espec\u00edficos (Junta. presidente, secretario, administrador) y adoptar acuerdos con independencia de las otras subcomunidades y de la comuni\u00addad general. Pero, y el matiz es abso\u00adlutamente relevante, solamente res\u00adpecto de los acuerdos que \u201cconciernan\u201d a esa subcomunidad. Esto es, los rela\u00adtivos a los elementos y servicios comu\u00adnes \u201cexclusivos\u201d de esa comunidad. La Ley concede autonom\u00eda funcional y normativa a las subcomunidades, ello es cierto, pero limitada a sus propios asuntos, sin posibilidad de inmiscuirse en materias que afectan a todas ellas, al conjunto, y que tienen que ver con los elementos y servicios comunes de todo el edificio o conjunto inmobiliario.<\/li><\/ul>\n\n\n\n
    • Ese edificio o conjunto deber\u00e1 tener necesariamente sus propios \u00f3rganos, distintos de los de las subcomunida\u00addes, con competencias exclusivas sobre los elementos y servicios comu\u00adnes de todos. La organizaci\u00f3n funcio\u00adnal m\u00e1s frecuente es la compuesta por los tres \u00f3rganos previstos para la propiedad horizontal simple: junta de propietarios, Presidencia, secretar\u00eda y administraci\u00f3n. Pero la Ley tambi\u00e9n contempla la posibilidad de otra forma organizativa del conjunto. La Junta de propietarios puede ser sustituida, en virtud de previsi\u00f3n estatutaria espec\u00edfi\u00adca, por un \u00f3rgano colegiado formado por los presidentes de las subcomuni\u00addades de escalera, que asumen las fun\u00adciones de administraci\u00f3n ordinaria de los elementos comunes a todo el con\u00adjunto y dice nuestra ley catalana \u201cque se ha de regir por ls normas de la junta de propietarios adaptadas a la espec\u00edfica naturaleza del caso\u201d. En principio, por consiguiente, sus acuerdos necesitar\u00e1n los qu\u00f3rum previstos para cada uno de los casos en el art. 553-25. La deficien\u00adte regulaci\u00f3n legal plantea dudas acerca de la necesidad o no de que los acuer\u00addos que tome el \u00f3rgano colegiado inte\u00adgrado por los presidentes de las subco\u00admunidades necesiten del previo acuerdo en el seno de \u00e9stas que les habilite como representantes que son para emi\u00adtir su declaraci\u00f3n de voluntad, su voto, en un sentido u otro; acerca de la nece\u00adsidad de convocar junta general cuando los acuerdos a tomar excedan de lo que deba entenderse como \u201cadministraci\u00f3n ordinaria\u201d y de la legitimaci\u00f3n para im\u00adpugnar los acuerdos de ese \u00f3rgano co\u00adlegiado por los propietarios de elemen\u00adtos privativos.<\/li><\/ul>\n\n\n\n

      El t\u00edtulo constitutivo de la propiedad horizontal es el que deber\u00eda determinar cu\u00e1les son los elementos y servicios comunes generales y cu\u00e1les son los particulares de cada escalera. En su defecto habr\u00e1 que estar al respecto, en Catalu\u00f1a, a lo que establece el art. 553-41 del C\u00f3digo Civil de Catalu\u00f1a<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

      Con esta regulaci\u00f3n legal queda claro que es la Junta General, o en su caso el \u00f3rga\u00adno de representaci\u00f3n colegiado, el com\u00adpetente para tomar los acuerdos relativos a los elementos comunes a todo el edifi\u00adcio, entre los que se incluyen los relativos a modificaciones de esos elementos co\u00admunes y el ejercicio de acciones.<\/p>\n\n\n\n

      De tal suerte que es la Comunidad General, la legitimada tambi\u00e9n el ejercicio de accio\u00adnes judiciales actuando procesalmente a trav\u00e9s de su presidente como \u00f3rgano repre\u00adsentante de \u00e9sta (art. 553-16.2.b), y previo acuerdo de aqu\u00e9lla que le faculte para ello (exigido por la jurisprudencia y cuya nece\u00adsidad se desprende del contenido de los art\u00edculos 553-16 y 553-19).<\/p>\n\n\n\n

      No estando legitimada una subcomuni\u00addad, por s\u00ed sola, para interponer una de\u00admanda encaminada a la reposici\u00f3n de elementos comunes alterados por un propietario.<\/p>\n\n\n\n

      Es el caso enjuiciado por la Audiencia Provincial de Alicante Secc. 9 en su sentencia de 14 de febrero de 2011 (La Ley 29566\/2011) respecto de obras de pintura realizadas por el pro\u00adpietario de un local comercial sito en los bajos de un edificio, cuando ade\u00adm\u00e1s el t\u00edtulo constitutivo solo preve\u00eda una Comunidad de propietarios para todo el edificio formado por dos esca\u00adleras, pero que ven\u00edan funcionando de hecho como dos comunidades inde\u00adpendientes, con sus propios \u00f3rganos de gobierno, tratando problemas y acuerdos propios y exclusivos de ellas. Se razona en esta sentencia que el mero funcionamiento de hecho de la subcomunidad no determina que la misma goce de capacidad para ser par\u00adte, pues existe una comunidad general a la que pertenece el concreto elemen\u00adto com\u00fan que es objeto del pleito, sin que un elemento com\u00fan del que disfru\u00adtan la totalidad de los propietarios del edificio pueda ser objeto de divisi\u00f3n o tratamiento parcial, apreciando en con\u00adsecuencia la Sala la falta de legitima\u00adci\u00f3n activa de esa subcomunidad para el ejercicio de la acci\u00f3n.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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