{"id":3047,"date":"2013-12-10T07:59:19","date_gmt":"2013-12-10T06:59:19","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=3047"},"modified":"2020-06-17T10:17:43","modified_gmt":"2020-06-17T09:17:43","slug":"subrogacion-del-arrendamiento-de-la-vivienda-por-defuncion-del-arrendatario","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/subrogacion-del-arrendamiento-de-la-vivienda-por-defuncion-del-arrendatario\/","title":{"rendered":"Subrogaci\u00f3n del arrendamiento de la vivienda por defunci\u00f3n del arrendatario"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

Una reciente Sentencia del Tribunal Supremo recuerda que en los arrendamientos de vivienda celebrados durante la vigencia de la LAU 1964, producido el fallecimiento de su titular, para que se produzca la subrogaci\u00f3n, es imprescindible que se cumplan los requisitos exigidos en el art. 16, 3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 por remisi\u00f3n de lo prescrito en la disposici\u00f3n transitoria 2\u00aa de la propia ley.<\/p>\n\n\n\n

El art. 16,3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 dispone que \u201cel arrendamiento se extinguir\u00e1 si en el plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario el arrendador no recibe notificaci\u00f3n por escrito del hecho del fallecimiento con certificado registral de la defunci\u00f3n y de la identidad del subrogado, indicando su parentesco con el fallecido y ofreciendo, en su caso, un principio de prueba de que cumple con los requisitos legales para subrogarse\u201d, esencialmente parentesco y per\u00edodo de convivencia en la vivienda.<\/p>\n\n\n\n

La disposici\u00f3n transitoria 2\u00aa, B, 9, p\u00e1rrafo tercero de la propia Ley arrendaticia 29\/1994 establece que \u201cser\u00e1n de aplicaci\u00f3n a la subrogaci\u00f3n por causa de muerte regulada en los apartados anteriores, las disposiciones sobre procedimiento y orden de prelaci\u00f3n establecidas en el art. 16 de la presente Ley\u201d. En su consecuencia, por aplicaci\u00f3n de esta norma no es de aplicaci\u00f3n el requerimiento previo que preve\u00eda el Texto refundido de 1964 en su art. 58, 4., sino los citados preceptos de la Ley de arrendamientos urbanos de 1994.<\/p>\n\n\n\n

Ciertamente, la norma del art. 16, 3 de la Ley arrendaticia de 1994 es clara y tajante al supeditar la existencia de subrogaci\u00f3n legal y derecho a la continuaci\u00f3n del arrendamiento al cumplimiento de unos requisitos. Esencialmente supedita la subrogaci\u00f3n al cumplimiento de los requisitos formales de notificaci\u00f3n escrita al arrendador del hecho del fallecimiento con certificado registral de la defunci\u00f3n. Debe notificarse tambi\u00e9n la identidad del subrogado, indic\u00e1ndose su parentesco con el fallecido y ofreci\u00e9ndose un principio de prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse. La notificaci\u00f3n debe efectuarse dentro del plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario y, de no recibirla el arrendado dentro de este plazo, el arrendamiento se extinguir\u00e1.<\/p>\n\n\n\n

Interpretaci\u00f3n flexible de la jurisprudencia<\/strong><\/span><\/h4>\n\n\n\n

Desde hace mucho tiempo, la jurisprudencia ha venido optando mayoritariamente por una interpretaci\u00f3n flexible del precepto que comentamos, entendiendo que la exigencia de extinguir el contrato de arrendamiento por falta o defecto de la notificaci\u00f3n de subrogaci\u00f3n dentro del plazo de tres meses establecido debe examinarse caso por caso de tal manera que, pese al tenor literal de la norma, debe admitirse y aceptarse que si el arrendador tiene conocimiento dentro de los tres meses de una declaraci\u00f3n de voluntad que le permita conocer la existencia del fallecimiento, las circunstancias del subrogado y su voluntad de continuaci\u00f3n, ha de permitirse la pervivencia del arrendamiento aunque no se cumplan de manera estricta los requisitos formales.<\/p>\n\n\n\n

Igualmente, entend\u00eda la jurisprudencia que el arrendamiento debe subsistir en caso de consentimiento t\u00e1cito del arrendador, derivado de actos concluyentes e inequ\u00edvocos.<\/p>\n\n\n\n

Porque se hab\u00eda venido entendiendo que la exigencia de comunicar al arrendador dentro de los tres meses las circunstancias relativas a la subrogaci\u00f3n no era absolutamente categ\u00f3rica e indeclinable, sino que hab\u00eda de ceder cuando el arrendador tiene conocimiento, a\u00fan sin haberse realizado la comunicaci\u00f3n, tanto del fallecimiento y voluntad de subrogaci\u00f3n como de los restantes requisitos del precepto. Toda vez que la finalidad que persigue el art. 16, 3 no es otra que garantizar que el arrendador tenga conocimiento, de un lado, de la muerte del arrendatario y, de otro, de la voluntad de una de las personas que conviv\u00eda con \u00e9l de subrogarse como arrendatario en el contrato. A la notificaci\u00f3n en forma regulada por la Ley no se le puede dar una mayor trascendencia que la que deriva de la finalidad perseguida.<\/p>\n\n\n\n

Consideraci\u00f3n de los actos propios<\/strong><\/span><\/h4>\n\n\n\n

En diferentes ocasiones ha sido objeto de debate la alegaci\u00f3n del demandado argumentando que la propiedad o el administrador tuvieron conocimiento de la defunci\u00f3n del inquilino titular del contrato y consintieron la continuaci\u00f3n en la ocupaci\u00f3n del demandado y deb\u00eda entenderse admitida la subrogaci\u00f3n. Sin embargo, seg\u00fan reiterada jurisprudencia (Sentencias del T.S. de 18 de enero de 1990, 5 de marzo de 1991, 4 de junio de 1992, 12 de abril de 1993 y 30 de mayo de 1995, entre otras), \u00fanicamente son actos propios los caracterizados por una clara, expresa y concluyente manifestaci\u00f3n de voluntad encaminada a crear, modificar o extinguir alg\u00fan derecho.<\/p>\n\n\n\n

Respecto a los arrendamientos para uso distinto de la vivienda celebrados antes de la entrada en vigor de la Ley de 1994, la falta de notificaci\u00f3n expresa del fallecimiento no impide una v\u00e1lida subrogaci\u00f3n<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

Igualmente, es doctrina reiterada en relaci\u00f3n con la novaci\u00f3n (Sentencias del T.A. de 7 de julio de 1989 y 3 de setiembre de 1992) que la novaci\u00f3n nunca se presume, pues ha de constar expresamente y crearse una obligaci\u00f3n nueva, constando con toda claridad la voluntad de llevar a cabo la extinci\u00f3n de la primitiva obligaci\u00f3n. No cabe sacar la conclusi\u00f3n, ni siquiera presuntiva, del consentimiento de la propiedad al acuerdo por carecer de eficacia en este sentido la simple circunstancia del pago de la renta por el demandado desde el fallecimiento del arrendatario, por ser doctrina reiterada (Sentencias T.S. de 3 de julio de 1990 y 17 de marzo de 1992) que el pago de la renta es una mera contraprestaci\u00f3n por la tenencia de la cosa, m\u00e1xime cuando los recibos de la renta se siguieron emitiendo a nombre del inquilino titular fallecido. <\/p>\n\n\n\n

Criterio actual para que se produzca la subrogaci\u00f3n<\/strong><\/span><\/h4>\n\n\n\n

Seg\u00fan expresa la Sentencia 603\/2012, de 13 de noviembre de la Secci\u00f3n 13 de la Audiencia de Barcelona (Ponente D. Fernando Utrillas Carbonell), en la actualidad, sin embargo, la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo en Sentencia de 30 de mayo de 2012, reiterando su anterior Sentencia de 29 de enero de 2009, ha venido a fijar como doctrina jurisprudencial que \u201cen los arrendamientos de vivienda celebrados bajo la vigencia de la L.A.U. de 1964, producido el fallecimiento del titular, para que se produzca la subrogaci\u00f3n, es imprescindible que se cumplan los requisitos exigidos en el art. 16 L.A.U, por remisi\u00f3n de lo prescrito en la Disposici\u00f3n Transitoria 2\u00aa LAU 1994, a saber: la comunicaci\u00f3n por escrito al arrendador dentro del plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario, del fallecimiento y de la identidad de la persona que estando facultada para ello tiene la voluntad de subrogarse, lo cual impide que pueda considerarse que el conocimiento del fallecimiento del arrendatario y de que la vivienda est\u00e1 siendo ocupada por un familiar con derecho a ejercer la subrogaci\u00f3n, pueda ser considerado como un consentimiento t\u00e1cito a la continuaci\u00f3n del contrato arrendaticio\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Sentencia del Tribunal Supremo<\/strong><\/span><\/h4>\n\n\n\n

El Juzgado de Primera instancia desestim\u00f3 la demanda de resoluci\u00f3n de contrato de arrendamiento de vivienda por haber fallecido el arrendatario y no haberse notificado la voluntad de subrogaci\u00f3n por ninguna de las personas legitimadas, entendiendo que la falta formal de comunicaci\u00f3n del fallecimiento no pod\u00eda considerarse un incumplimiento esencial capaz de resolver el contrato.<\/p>\n\n\n\n

La Audiencia Provincial desestim\u00f3 el recurso de apelaci\u00f3n considerando que la parte arrendadora ten\u00eda conocimiento del fallecimiento del arrendatario y de las circunstancias de la presunta subrogada, que implicaban una aceptaci\u00f3n t\u00e1cita de la subrogaci\u00f3n que imped\u00edan la resoluci\u00f3n del contrato.<\/p>\n\n\n\n

Contra dicha Sentencia se interpuso recurso de Casaci\u00f3n ante el Tribunal Supremo, basado esencialmente en los siguientes motivos:<\/p>\n\n\n\n

\u2022 Inaplicaci\u00f3n del art. 16, 3 de la L.A.U.<\/p>\n\n\n\n

\u2022 Inter\u00e9s casacional. Jurisprudencia contradictoria sobre la interpretaci\u00f3n del art. 16, 3 de la L.A.U.<\/p>\n\n\n\n

\u2022 Consideraciones respecto a las tesis de aplicaci\u00f3n estricta o de aplicaci\u00f3n permisiva del art. 16, 3 de la L.A.U. <\/p>\n\n\n\n

La mencionada Sentencia del Tribunal Supremo n\u00fam. 1978<\/a>, de 30 de mayo de 2012, declara haber lugar al recurso de casaci\u00f3n interpuesto, casando la Sentencia de la Audiencia Provincial que se declara nula y sin efecto y, en su lugar, estimando la demanda, se declara resuelto el contrato de arrendamiento de la vivienda.<\/p>\n\n\n\n

Consta tambi\u00e9n en su parte dispositiva o fallo que \u201creiteramos como doctrina jurisprudencial que en los arrendamientos de vivienda celebrados durante la vigencia de la LAU 1964, producido el fallecimiento de su titular, para que se produzca la subrogaci\u00f3n, es imprescindible que se cumplan los requisitos exigidos en el art. 16, 3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 por remisi\u00f3n de lo prescrito en la disposici\u00f3n transitoria 2\u00aa de la propia ley\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Entre los argumentos que se recogen en los fundamentos de derecho de esta Sentencia se hace constar, en s\u00edntesis, que la legislaci\u00f3n vigente contenida en el la Ley de Arrendamientos tanto de 1964 cono de 1994 ha venido exigiendo para la subrogaci\u00f3n arrendaticia por muerte del arrendatario una serie de presupuestos subjetivos y objetivos. Entre los subjetivos, ambas leyes exigen que quien desea continuar el arrendamiento sea una de las personas facultadas para ello por la Ley. <\/p>\n\n\n\n

En cuanto a los objetivos, la Ley de 1964 (art. 58, 4) dispon\u00eda que la subrogaci\u00f3n se tenia que notificar al arrendador dentro de los 90 d\u00edas desde el fallecimiento. La de 1994 (art. 16, 3), que \u201cel arrendamiento se extinguir\u00e1 si en el plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario el arrendador no recibe notificaci\u00f3n por escrito del hecho del fallecimiento con certificado de defunci\u00f3n y de la identidad del subrogado\u201d. Mientras algunas Audiencias Provinciales exigen el cumplimiento, dentro del tiempo fijado por la LAU 1994, de los requisitos formales en ella previstos, otras valoran que el conocimiento del fallecimiento del arrendatario equivale a un consentimiento t\u00e1cito de la subrogaci\u00f3n pese a la falta de notificaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

Esta Sala ha indicado ya en Sentencia de 29 enero de 2009 que, respecto a los arrendamientos para uso distinto de la vivienda celebrados antes de la entrada en vigor de la Ley de 1994, la falta de notificaci\u00f3n expresa del fallecimiento no impide una v\u00e1lida subrogaci\u00f3n, porque para estos arrendamientos de local de negocio la Ley de 1994 no hab\u00eda introducido ninguna novedad procedimental. En cambio, para los arrendamientos de vivienda, la disposici\u00f3n transitoria 2\u00aa de la Ley arrendaticia de 1994 no s\u00f3lo introduce un nuevo r\u00e9gimen, subrogatorio sino la forma de hacerlo efectivo a trav\u00e9s del art. 16, 3.<\/p>\n\n\n\n

En aplicaci\u00f3n de este art\u00edculo en relaci\u00f3n con los arrendamientos de vivienda celebrados bajo la vigencia de la Ley de 1964, ya la Sentencia del T.S. de 3 de abril de 2009, para resolver la naturaleza com\u00fan o privativa de los arrendamientos otorgados durante la vigencia de la Sociedad de gananciales, ya decret\u00f3 la necesidad de cumplir los requisitos formales del art. 16, 3 de la ley arrendaticia de 1994. Posteriormente, la Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de noviembre de 2011 declar\u00f3 la extinci\u00f3n de un contrato de arrendamiento otorgado en 1954 porque, fallecido el esposo titular del contrato, \u201cno se hab\u00eda comunicado expresamente al arrendador, dentro de los tres meses del fallecimiento, su muerte y la persona que, estando legitimada, ejerc\u00eda su derecho a subrogarse\u201d.<\/p>\n\n\n\n

El art. 16 de la ley arrendaticia de 1994 no s\u00f3lo exige una comunicaci\u00f3n formal y dentro del plazo del hecho del fallecimiento, sino tambi\u00e9n de las personas que desean subrogarse y su orden de prelaci\u00f3n; y esta consideraci\u00f3n es suficiente para no poder estimar que el conocimiento por parte del arrendador del hecho de la defunci\u00f3n y de que la vivienda est\u00e1 siendo ocupada por un familiar pueda ser considerado como un consentimiento t\u00e1cito a la continuaci\u00f3n del arrendamiento.<\/p>\n\n\n\n

Tanto en los considerandos como en el propio fallo, la Sentencia que comentamos hace constar que \u201creiteramos como doctrina jurisprudencial que en los arrendamientos de vivienda celebrados bajo la vigencia de la L.A.U. de 1964, producido el fallecimiento de su titular, para que se produzca la subrogaci\u00f3n, es imprescindible que se cumplan los requisitos exigidos en el art\u00edculo 16 de la LAU de 1994. Por remisi\u00f3n de lo prescrito en la Disposici\u00f3n Transitoria 2\u00aa de la propia Ley\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Breve comentario<\/strong><\/span><\/h4>\n\n\n\n

Es de agradecer la existencia de un criterio firme en una cuesti\u00f3n sujeta a opiniones completamente dispares y opuestas. La Sentencia comentada, dictada en inter\u00e9s de Ley, viene a disipar las dudas en beneficio del principio de seguridad jur\u00eddica.<\/p>\n\n\n\n

Cierto es que la moderna doctrina y jurisprudencia, como tambi\u00e9n la opini\u00f3n personal del suscrito, ha venido evolucionando a favor de una interpretaci\u00f3n amplia y no formalista de las Leyes. Pero, en este caso, puede considerarse que por la claridad y contundencia de la norma ha de ser aplicada literalmente. Y, a mayor abundamiento, precisa tener en cuenta que la subrogaci\u00f3n en los arrendamientos constituye un derecho excepcional que, como tal, ha de ser interpretado restrictivamente.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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