{"id":3053,"date":"2013-12-10T08:18:00","date_gmt":"2013-12-10T07:18:00","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=3053"},"modified":"2020-06-17T10:07:55","modified_gmt":"2020-06-17T09:07:55","slug":"la-exigencia-de-la-inscripcion-de-los-contratos-de-arrendamiento-tras-la-ley-4-2013","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/la-exigencia-de-la-inscripcion-de-los-contratos-de-arrendamiento-tras-la-ley-4-2013\/","title":{"rendered":"La exigencia de la inscripci\u00f3n de los contratos de arrendamiento tras la Ley 4\/2013"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

La formalidad de la redacci\u00f3n del contrato de arrendamiento sol\u00eda quedar tradicionalmente en la confecci\u00f3n de un documento entre las partes que no era conocido en modo alguno por terceros. Ahora, la negativa a inscribir los contratos de arrendamiento en el registro de la propiedad conllevar\u00e1 la inexistencia de \u00e9ste frente a terceros, lo que en gran medida perjudicar\u00e1 sobre todo a los arrendatarios<\/p>\n\n\n\n

Ha sido tradicional en el mercado de arrendamientos urbanos que la formalidad de la redacci\u00f3n del contrato s\u00f3lo quedaba en la confecci\u00f3n de un documento entre las partes que no era conocido en modo alguno por terceros. Ni tan siquiera se anotaban con frecuencia o constaban las fianzas depositadas en los organismos correspondientes de las CCAA para garantizar su devoluci\u00f3n en su caso. Y ello, a fin de cumplir lo dispuesto en la DA Tercera de la LAU, que se\u00f1ala: \u201cLas Comunidades Aut\u00f3nomas podr\u00e1n establecer la obligaci\u00f3n de que los arrendadores de finca urbana sujetos a la presente ley depositen el importe de la fianza regulada en el art\u00edculo 36.1 de esta ley, sin devengo de inter\u00e9s, a disposici\u00f3n de la Administraci\u00f3n auton\u00f3mica o del ente p\u00fablico que se designe hasta la extinci\u00f3n del correspondiente contrato. Si transcurrido un mes desde la finalizaci\u00f3n del contrato, la Administraci\u00f3n auton\u00f3mica o el ente p\u00fablico competente no procediere a la devoluci\u00f3n de la cantidad depositada, \u00e9sta devengar\u00e1 el inter\u00e9s legal correspondiente\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Tampoco se ha dado cumplimiento en su gran mayor\u00eda a lo dispuesto en la DA 6\u00aa LAU<\/a> para que se haga constar en el censo de arrendamientos a los contratos que se vayan redactando y firmando, lo que equivale a concluir que estos contratos quedan en el \u00e1mbito privado de las partes sin que estas obligaciones legales hayan sido cumplidas por las partes. Por ello, para dar cumplimiento a la exigencia de que conste la publicidad de estos contratos, en la Ley 4\/2013 de reforma de la LAU se ha recogido en la Exposici\u00f3n de Motivos que \u201ces preciso normalizar el r\u00e9gimen jur\u00eddico del arrendamiento de viviendas para que la protecci\u00f3n de los derechos, tanto del arrendador como del arrendatario, no se consiga a costa de la seguridad del tr\u00e1fico jur\u00eddico, como sucede en la actualidad. La consecuci\u00f3n de esta finalidad exige que el arrendamiento de viviendas regulado por la Ley 29\/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, se someta al r\u00e9gimen general establecido por nuestro sistema de seguridad del tr\u00e1fico jur\u00eddico inmobiliario y, en consecuencia, en primer lugar, que los arrendamientos no inscritos sobre fincas urbanas no puedan surtir efectos frente a terceros adquirentes que inscriban su derecho y, en segundo lugar, que el tercero adquirente de una vivienda que re\u00fana los requisitos exigidos por el art\u00edculo 34 de la Ley Hipotecaria, no pueda resultar perjudicado por la existencia de un arrendamiento no inscrito. Todo ello, sin mengua alguna de los derechos ni del arrendador, ni del arrendatario\u201d.<\/p>\n\n\n\n

INEXISTENCIA FORMAL<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Con ello, en la actualidad, la negativa a inscribir estos contratos en el registro de la propiedad conllevar\u00e1 la inexistencia de \u00e9ste frente e terceros, lo que en gran medida perjudicar\u00e1 sobre todo a los arrendatarios, ya que en el caso de que se produzca alguna de las situaciones que ahora citamos s\u00ed que es cierto que la no inscripci\u00f3n del arrendamiento dar\u00e1 lugar a la inexistencia formal del mismo si los terceros que puedan tener alguna relaci\u00f3n con el inmueble no han tenido la opci\u00f3n de conocer por el registro de la propiedad que el inmueble sobre el que iban a constituir una relaci\u00f3n jur\u00eddica est\u00e1 arrendado.<\/p>\n\n\n\n

As\u00ed las cosas, se incluye en el art. 7.2 LAU tras la Ley 4\/2013 que \u201c2. En todo caso, para que los arrendamientos concertados sobre fincas urbanas surtan efecto frente a terceros que hayan inscrito su derecho, dichos arrendamientos deber\u00e1n inscribirse en el Registro de la Propiedad\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Sobre las particularidades que la propia LAU ahora recoge con este pronunciamiento general podemos destacar, en primer lugar, la menci\u00f3n que en el art. 9.4 LAU<\/a> se hace ahora para poner un l\u00edmite a los contratos de arrendamiento no inscritos en los casos en los que el arrendatario concertaba el contrato con la persona que aparentaba con documentos ser el real titular del inmueble, lo que podr\u00eda darse en los casos de contratos firmados por agencias inmobiliarias si \u00e9stas exhib\u00edan un poder de representaci\u00f3n. Pero, en los casos de venta de este inmueble arrendado, se interrump\u00eda esta duraci\u00f3n y al no estar inscrito el contrato en el registro de la propiedad resultaba que el adquirente pod\u00eda hacer uso del art. 1571 CC<\/a> para postular la inmediata recuperaci\u00f3n del inmueble.<\/p>\n\n\n\n

Para que los arrendamientos concertados sobre fincas urbanas, surtan efecto frente a terceros que hayan inscrito su derecho, dichos arrendamientos deber\u00e1n inscribirse en el Registro de la Propiedad<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

Si al inicio del contrato \u00e9ste no estaba inscrito, pero se verifica esta inscripci\u00f3n m\u00e1s tarde, se aplica el art. 10. 2 LAU<\/a> para permitir la pr\u00f3rroga del contrato de arrendamiento por un a\u00f1o una vez transcurridos tres a\u00f1os del contrato, lo que de no haberse inscrito no tendr\u00eda eficacia, pero s\u00f3lo en relaci\u00f3n a los terceros del contrato que adquieran el inmueble, aunque s\u00ed que tendr\u00eda efectos en las relaciones entre las partes, de tal manera que aunque el contrato no se hubiera inscrito s\u00ed que tienen efecto entre las partes los derechos reconocidos en la LAU para las partes. Lo \u00fanico que deber\u00eda exigir el arrendatario es que este contrato se inscriba, ya que en caso contrario la enajenaci\u00f3n del inmueble le dejar\u00eda sin derechos ante el nuevo adquirente, siendo aplicable el art. 1571 CC.<\/p>\n\n\n\n

Otro caso es el del art. 13.1 LAU<\/a> relativo a la resoluci\u00f3n del derecho del arrendador por cualquiera de las razones que en \u00e9ste constan, en cuyo caso, de estar inscrito el contrato en el registro de la propiedad, \u00e9ste durar\u00eda el plazo que se hubiera pactado, aunque con un m\u00ednimo y m\u00e1ximo de tres a\u00f1os, ya que se aplica lo dispuesto en el art. 9.4 LAU antes visto, ya que en realidad ninguna incidencia ha tenido la conducta del arrendatario en la resoluci\u00f3n del derecho del arrendador en la resoluci\u00f3n distinta a la pura enajenaci\u00f3n voluntaria del inmueble, en cuyo supuesto ya vemos que el derecho arrendaticio quedar\u00e1 resuelto en el caso de no inscripci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

P\u00c9RDIDA DE DERECHOS<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Este supuesto de la enajenaci\u00f3n del inmueble arrendado consta en el art. 14 LAU<\/a>, en donde se recoge que la subrogaci\u00f3n del adquirente en las obligaciones del vendedor-arrendador s\u00f3lo se produce ante el arrendatario en los casos en los que el arrendamiento se haya inscrito en el registro de la propiedad. Pero si este contrato no se ha inscrito, hemos visto que el adquirente tiene la opci\u00f3n de solicitar del arrendatario que abandone el inmueble, aunque \u00e9ste podr\u00e1 solicitar quedarse durante un m\u00e1ximo de tres meses desde que el adquirente se lo notifique. Con respecto a esta notificaci\u00f3n, el adquirente podr\u00e1 llevarla a cabo en la direcci\u00f3n electr\u00f3nica del arrendatario que las partes se hayan facilitado para realizar las comunicaciones previstas en la LAU, ya que recordemos que \u00e9sta es una de las novedades m\u00e1s importantes incluidas en la LAU en el art. 4.6<\/a>. Y es obvio que al subrogarse el adquirente en los derechos del arrendador-vendedor es posible que utilice esta direcci\u00f3n electr\u00f3nica del arrendatario para llevar a efecto esta comunicaci\u00f3n, ante lo cual este podr\u00e1 solicitar a aqu\u00e9l quedarse en el inmueble tres meses.<\/p>\n\n\n\n

Por todo ello, vemos que existe una p\u00e9rdida absoluta de derechos para el arrendatario en el caso de no inscripci\u00f3n, por lo que es recomendable que en el mismo contrato conste el plazo en el que el arrendador se compromete a llevar la inscripci\u00f3n al registro de la propiedad del contrato de arrendamiento con las consecuencias indemnizatorias para el arrendatario en caso negativo de los da\u00f1os y perjuicios que su incumplimiento ello le podr\u00eda ocasionar, ya que ello ser\u00eda v\u00e1lido hacerlo constar en un contrato para disciplinar las consecuencia que se producir\u00edan en el caso de incumplimiento. <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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