{"id":3061,"date":"2013-12-10T08:30:36","date_gmt":"2013-12-10T07:30:36","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=3061"},"modified":"2020-06-05T08:32:13","modified_gmt":"2020-06-05T07:32:13","slug":"de-la-indemnizacion-al-arrendatario-por-imposibilidad-de-retornar-al-local-reedificado-en-caso-de-derribo-de-la-finca","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/de-la-indemnizacion-al-arrendatario-por-imposibilidad-de-retornar-al-local-reedificado-en-caso-de-derribo-de-la-finca\/","title":{"rendered":"De la indemnizaci\u00f3n al arrendatario por imposibilidad de retornar al local reedificado en caso de derribo de la finca"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

El derribo para reedificaci\u00f3n viene contemplado como causa de excepci\u00f3n a la pr\u00f3rroga legal en el art\u00edculo 62.2 del TRLAU de 1964. As\u00ed, no tendr\u00e1 derecho el arrendatario a la pr\u00f3rroga legal cuando el arrendador proyecte el derribo de la finca para edificar otra que cuente, cuando menos, con un tercio m\u00e1s de las viviendas que en aquella hubiere, y una como m\u00ednimo si no las hubiere en el edificio que se pretende derribar, respetando al propio tiempo el n\u00famero de locales de negocio que hubiere en el inmueble a derribar.<\/p>\n\n\n\n

La obligaci\u00f3n de respetar el n\u00famero de locales y viviendas existentes viene dada por cuanto el propio Texto Refundido establece en su art\u00edculo 83 la posibilidad de que el arrendatario vuelva a ocupar en el edificio reedificado un local o una vivienda de an\u00e1logas caracter\u00edsticas a los derribados, al imponer al arrendador la obligaci\u00f3n de reservar en el nuevo edificio las viviendas y locales que corresponda en funci\u00f3n de las existentes en el edificio derribado.<\/p>\n\n\n\n

As\u00ed que, en el supuesto de que el arrendatario opte por retornar al edificio reedificado, m\u00e1s que ante un supuesto de excepci\u00f3n a la pr\u00f3rroga forzosa, estaremos ante un supuesto de \u201csuspensi\u00f3n de contrato de arrendamiento\u201d que continuar\u00e1, si como decimos, el arrendatario pasa a ocupar un local o vivienda en el nuevo edificio.<\/p>\n\n\n\n

DIF\u00cdCIL CUMPLIMIENTO<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

El local o vivienda sito en el edificio reedificado debe reunir unos requisitos m\u00ednimos exigidos por el art\u00edculo 83 del TRLAU de 1964, que hacen referencia a su extensi\u00f3n (no inferior a tres cuartas partes del local o vivienda derribado), posici\u00f3n, instalaciones y servicios, que deben ser an\u00e1logas al que anteriormente ocupaba el arrendatario.<\/p>\n\n\n\n

La pr\u00e1ctica en la materia nos ha demostrado que en pocos casos puede cumplir el arrendador los requisitos exigidos por la ley a la hora de reservar en el edificio reedificado, sobre todo en caso de locales, uno que tenga caracter\u00edsticas an\u00e1logas al derribado, sea por cuestiones f\u00edsicas del nuevo edificio o urban\u00edsticas (licencias).<\/p>\n\n\n\n

En tal caso, el art\u00edculo 88 del TRLAU de 1964 establece la posibilidad de exigir una indemnizaci\u00f3n de cinco anualidades de la renta que al desalojar pagasen (en la mayor\u00eda de casos es \u00ednfima), o de reclamar las viviendas o locales de negocio que elijan en el inmueble reedificado, si es que el arrendador los ha reservado efectivamente.<\/p>\n\n\n\n

INDEMNIZACI\u00d3N AL ARRENDATARIO<\/h4>\n\n\n\n

La reciente Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil Secci\u00f3n 1, de fecha 14 de junio de 2013, trata el tema de la indemnizaci\u00f3n al arrendatario en caso de imposible retorno del mismo al local reservado por el arrendador en el nuevo edificio en caso de derribo para reedificaci\u00f3n del edificio donde se ubicaba el local arrendado.<\/p>\n\n\n\n

En el caso enjuiciado por la misma, el arrendatario en primera instancia solicit\u00f3:<\/p>\n\n\n\n

1\u00ba.<\/strong> Se condene a la propiedad del edificio reedificado a la entrega de un local en el bajo del inmueble con las mismas instalaciones y servicios, que el que es objeto del derecho de retorno, de igual situaci\u00f3n y superficie, debiendo tener, asimismo, las caracter\u00edsticas descritas en el documento de retorno (dos escaparates, puerta de entrada, toldo, agua, puntos de luz en escalera, bajo y altillo, ba\u00f1o alicatado hasta el techo, con su lavabo y servicio, y las paredes y techos enfoscados y acabados en pintura).<\/p>\n\n\n\n

2\u00ba.<\/strong> Se condene a la propiedad a que dicha entrega sea efectuada dentro del plazo de un mes a contar desde la fecha de la sentencia o, subsidiariamente, dentro del plazo que estime por S.S\u00aa.<\/p>\n\n\n\n

3\u00ba. <\/strong>Se condene a la propiedad a que por dicho local se abone la misma renta que satisfac\u00eda en el derruido.<\/p>\n\n\n\n

4\u00ba. <\/strong>Subsidiariamente, se condene a la demandada, para el supuesto de que no sea posible la entrega de otro local, al pago de una indemnizaci\u00f3n de 200.000 euros, m\u00e1s los intereses legales desde la fecha de la interposici\u00f3n de la demanda.<\/p>\n\n\n\n

Las partes no configuraron un derecho de retorno, de base contractual y distinto del legalmente regulado en la LAU de 1964, pues en el documento por ellos redactado fue constante la menci\u00f3n de la normativa de la LAU de 1964, a la que se sujetaron de com\u00fan acuerdo<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

La propiedad contest\u00f3 a la demanda y, oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consider\u00f3 de aplicaci\u00f3n, termin\u00f3 suplicando al Juzgado dictase en su d\u00eda sentencia en la que \u201ccon estimaci\u00f3n de los argumentos de fondo, se desestime la demanda. Todo ello con imposici\u00f3n de costas\u201d.<\/p>\n\n\n\n

El Juzgado de Primera Instancia dict\u00f3 sentencia estimando parcialmente la demanda interpuesta por la arrendataria acogiendo, en parte, la petici\u00f3n indemnizatoria subsidiaria que formul\u00f3 la parte actora, y condenando a la propiedad a satisfacer a la arrendataria la cantidad que supongan cinco anualidades de la renta que la misma estuviera pagando por el local litigioso al tiempo del desalojo.<\/p>\n\n\n\n

Interpuesto recurso de apelaci\u00f3n por la arrendataria la Audiencia Provincial, dict\u00f3 sentencia desestimando y, en consecuencia, confirmando la resoluci\u00f3n de instancia.<\/p>\n\n\n\n

La arrendataria interpuso recurso de casaci\u00f3n, bajo el cauce de inter\u00e9s casacional, \u201cdado que la sentencia recurrida se opone a doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo\u201d.<\/p>\n\n\n\n

RESULTADO DE LA SENTENCIA<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Admitido el recurso y tras los tr\u00e1mites oportunos el TS dictamin\u00f3 lo siguiente:<\/p>\n\n\n\n

\u201cResulta incontrovertidamente que (\u2026) la propietaria (\u2026) deneg\u00f3 la pr\u00f3rroga por derribo y para posterior reedificaci\u00f3n el 11 de septiembre de 2001, garantizado el derecho de retorno en documento en el que se menciona tres veces la normativa de la LAU de 1964 sobre el derecho de retorno. La inmobiliaria ofreci\u00f3 un local a la arrendataria, que no fue aceptado. El local ofrecido era inferior a las 3\/4 partes del anterior local.<\/p>\n\n\n\n

El Juzgado estim\u00f3 parcialmente la demanda, condenando a la demandada al pago de cinco anualidades de renta. El recurso de apelaci\u00f3n fue desestimado por la Audiencia Provincial. <\/p>\n\n\n\n

SEGUNDO .- Motivo \u00fanico. Se aleg\u00f3 bajo el cauce de inter\u00e9s casacional, \u201cdado que la sentencia recurrida se opone a doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Se desestima el motivo.<\/p>\n\n\n\n

Alega el recurrente que es posible una indemnizaci\u00f3n superior a la establecida en el art. 83 de la LAU de 1964, dado que el derecho de retorno era de naturaleza contractual y no en base a la normativa legal. Que se est\u00e1 permitiendo al arrendador burlar el derecho de retorno construyendo un local de inferiores dimensiones que el antiguo. <\/p>\n\n\n\n

Cit\u00f3 jurisprudencia al efecto. Aleg\u00f3 que se hab\u00eda violado la normativa de interpretaci\u00f3n de contratos, sin que dicho argumento forme parte del motivo de casaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

En relaci\u00f3n con el mismo edificio, la misma denegaci\u00f3n de pr\u00f3rroga y local diferente, esta Sala se pronunci\u00f3 en sentencia de 8 de marzo de 2012, rec. 1477\/2010, declarando:<\/p>\n\n\n\n

Alega el recurrente que la sentencia se opone a la doctrina del TS, dado que el arrendador incurri\u00f3 en conducta dolosa por lo que debe indemnizar conforme al art. 1101 del C. Civil y que no era procedente la aplicaci\u00f3n del art. 88 de la LAU . Que se neg\u00f3 a entregar el local.<\/p>\n\n\n\n

De los hechos declarados probados en la instancia, corroborados o no discutidos por la de segunda instancia, se deduce:<\/p>\n\n\n\n

a) <\/strong>Que el local que se construy\u00f3 por la arrendadora para entregarlo en retorno existe y fue ofrecido al arrendatario, y sus dimensiones son no inferiores a las tres cuartas partes de la superficie del que ocupaba anteriormente, tal y como indica el art. 83 de la LAU de 1964 .<\/p>\n\n\n\n

b) <\/strong>Que han existido negociaciones extrajudiciales para la resoluci\u00f3n del contrato.<\/p>\n\n\n\n

c) <\/strong>Que el actor-arrendatario estaba m\u00e1s interesado en percibir la indemnizaci\u00f3n que en retornar al local.<\/p>\n\n\n\n

d)<\/strong> Que la entrega del local se retras\u00f3 notoriamente, pero no actu\u00f3 dolosamente dado que el local no se lleg\u00f3 a enajenar y se le ofreci\u00f3 durante el procedimiento al arrendatario.<\/p>\n\n\n\n

La Audiencia, ante el incumplimiento, acude como criterio indemnizatorio al propio de la LAU de 1964, que en su art. 88, ante el incumplimiento de la obligaci\u00f3n de reserva, fija la indemnizaci\u00f3n en una suma cinco veces el importe de una anualidad de renta.<\/p>\n\n\n\n

Entiende el recurrente que la sentencia viola la doctrina jurisprudencial citando diversas sentencias (\u2026).<\/p>\n\n\n\n

A la vista de lo expuesto debemos concluir que las partes no configuraron un derecho de retorno, de base contractual y distinto del legalmente regulado en la LAU de 1964, pues en el documento por ellos redactado fue constante la menci\u00f3n de la normativa de la LAU de 1964, a la que se sujetaron de com\u00fan acuerdo, y as\u00ed se interpret\u00f3 por la Audiencia Provincial, sin que conste vicio alguno en el proceso hermen\u00e9utico.<\/p>\n\n\n\n

Por otro lado, se alega dolo o mala fe, como base para solicitar una indemnizaci\u00f3n conforme a los arts. 1101 y siguientes del C. Civil, citando al efecto la jurisprudencia antes transcrita, y que en nuestra anterior sentencia, no se consider\u00f3 aplicable al caso, criterio que ratificamos.<\/p>\n\n\n\n

La mala fe la sustenta la recurrente en el cambio de extensi\u00f3n y configuraci\u00f3n del local ofrecido con respecto al desalojado. Sin embargo, en la sentencia recurrida, en el FDD tercero, se declara, como hecho probado, que la reducci\u00f3n de la superficie del altillo y la imposibilidad de abrir escaparates fue impuesta por la normativa urban\u00edstica, con lo que no podemos partir de un intento deliberado del arrendador para eludir sus obligaciones.<\/p>\n\n\n\n

La doctrina que cita la recurrente se basa en las maniobras fraudulentas de un arrendador para eludir el derecho de retorno, bien cambiando voluntariamente la configuraci\u00f3n, o vendiendo el local, sin conocimiento ni consentimiento del primitivo arrendatario, pero ninguna de estas situaciones concurre en el caso de autos, por lo que no puede preciarse violaci\u00f3n de la doctrina jurisprudencial\u201d. <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

PDF El derribo para reedificaci\u00f3n viene contemplado como causa de excepci\u00f3n a la pr\u00f3rroga legal en el art\u00edculo 62.2 del TRLAU de 1964. As\u00ed, no tendr\u00e1 derecho el arrendatario a la pr\u00f3rroga legal cuando el arrendador proyecte el derribo de la finca para edificar otra que cuente, cuando menos, con un tercio m\u00e1s de las […]<\/p>\n","protected":false},"author":12,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"advgb_blocks_editor_width":"","advgb_blocks_columns_visual_guide":"","_editorskit_title_hidden":false,"_editorskit_reading_time":6},"categories":[50],"tags":[],"author_meta":{"display_name":"Redaccio Consell","author_link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/author\/redaccioconsell\/"},"featured_img":null,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3061\/"}],"collection":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/"}],"about":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post\/"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/users\/12\/"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/comments\/?post=3061"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3061\/revisions\/"}],"predecessor-version":[{"id":3062,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3061\/revisions\/3062\/"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media\/?parent=3061"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/categories\/?post=3061"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/tags\/?post=3061"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}