{"id":3088,"date":"2013-12-10T09:08:00","date_gmt":"2013-12-10T08:08:00","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=3088"},"modified":"2020-06-05T09:08:37","modified_gmt":"2020-06-05T08:08:37","slug":"responsabilidad-de-las-entidades-bancarias-en-las-cantidades-entregadas-a-cuenta-en-la-adquisicion-de-vivienda","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/responsabilidad-de-las-entidades-bancarias-en-las-cantidades-entregadas-a-cuenta-en-la-adquisicion-de-vivienda\/","title":{"rendered":"Responsabilidad de las entidades bancarias en las cantidades entregadas a cuenta en la adquisici\u00f3n de vivienda"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

La reciente Sentencia de la Audiencia Provincial de Albacete de 11 de abril de 2013 (recurso de apelaci\u00f3n 272\/2012) resuelve un supuesto en el cual las cantidades entregadas a cuenta por los compradores de viviendas en construcci\u00f3n no se hab\u00edan depositado en una cuenta especial, sino en varias cuentas ordinarias, y no hab\u00edan llegado a constituirse los avales por la entidad bancaria.<\/p>\n\n\n\n

Como es sabido, la Ley establece una serie de garant\u00edas para asegurar las cantidades entregadas a cuenta por los compradores de viviendas en construcci\u00f3n. Dichas garant\u00edas, previstas en el art\u00edculo 1 de la Ley 57\/1968, son esencialmente dos:<\/p>\n\n\n\n

\u2022 Garantizar la devoluci\u00f3n de las cantidades entregadas m\u00e1s el 6% de inter\u00e9s anual, mediante contrato de seguro o por aval solidario prestado por Entidad Bancaria o Caja de Ahorros, para el caso de que la construcci\u00f3n no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido.<\/p>\n\n\n\n

\u2022 Percibir las cantidades anticipadas por los adquirentes a trav\u00e9s de una Entidad Bancaria o Caja de Ahorros, en las que habr\u00e1n de depositarse en cuenta especial, con separaci\u00f3n de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor y de las que \u00fanicamente podr\u00e1 disponer para las atenciones derivadas de la construcci\u00f3n de las viviendas. Para la apertura de estas cuentas o dep\u00f3sitos, la Entidad bancaria o Caja de Ahorros, bajo su responsabilidad, exigir\u00e1 la garant\u00eda a que se refiere la condici\u00f3n anterior.<\/p>\n\n\n\n

Tambi\u00e9n establece la referida Ley que en el contrato de compraventa deber\u00e1n hacerse constar la constituci\u00f3n de dichas garant\u00edas, indicando la entidad bancaria y la cuenta en la que se ingresan las cantidades que el comprador entrega a cuenta.<\/p>\n\n\n\n

La Ley de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n modifica esta garant\u00eda, extendi\u00e9ndola a la promoci\u00f3n de toda clase de viviendas, incluso a las que se realicen en r\u00e9gimen de comunidad de propietarios o sociedad cooperativa.<\/p>\n\n\n\n

RECUPERAR LAS CANTIDADES<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

No cabe duda de que si estas garant\u00edas se constituyen de manera correcta, en caso de incumplimiento del vendedor, el comprador podr\u00e1 recuperar las cantidades entregadas con el inter\u00e9s previsto, bien sea de las propias cuentas en las que fueron ingresadas, bien dirigi\u00e9ndose contra la entidad que asegure o avale la restituci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

Como es natural, el problema surge cuando las garant\u00edas no se han constituido de la manera establecida por la ley y el vendedor resulta insolvente, hecho que, en el actual contexto, lamentablemente se produce con frecuencia.<\/p>\n\n\n\n

\u00bfQu\u00e9 v\u00eda tiene el comprador para recuperar las cantidades entregadas a cuenta? Y en segundo lugar, \u00bfhasta d\u00f3nde alcanza la responsabilidad de la entidad bancaria? (y de la compa\u00f1\u00eda aseguradora en el supuesto que en lugar de avalarse se haya asegurado la devoluci\u00f3n de las cantidades adelantadas por el comprador).<\/p>\n\n\n\n

La entidad bancaria aparec\u00eda frente a los adquirentes como avalista y por tanto, no puede despu\u00e9s tratar de eximirse de cumplir sus obligaciones como tal ampar\u00e1ndose en el incumplimiento de los requisitos que establece la ley 57\/1968, cuando es en parte imputable a ella misma<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

En este sentido, resulta interesante la reciente Sentencia de la Audiencia Provincial de Albacete de 11 de abril de 2013 (recurso de apelaci\u00f3n 272\/2012), que resuelve un supuesto en el cual las cantidades anticipadas por los compradores no se hab\u00edan depositado en una cuenta especial, sino en varias cuentas ordinarias, y no hab\u00edan llegado a constituirse los avales por la entidad bancaria. Lo que se hab\u00eda hecho era firmar entre la promotora y el banco un contrato denominado de garant\u00eda de operaciones de aval, en virtud del cual la prestaci\u00f3n efectiva del aval no se produc\u00eda hasta que la promotora formulaba la solicitud concreta para cada importe entregado y \u00e9sta era autorizada por la entidad financiera.<\/p>\n\n\n\n

Incumplida la obligaci\u00f3n de entrega de las viviendas, los compradores se dirigieron contra a la promotora y solidariamente contra la entidad bancaria como garante de las sumas entregadas. Frente a ello, \u00e9sta opuso que no pod\u00eda consider\u00e1rsele garante de dichas sumas por cuanto no se cumpl\u00edan los requisitos establecidos por la ley.<\/p>\n\n\n\n

CONDENA A LA ENTIDAD BANCARIA<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Pues bien, la sentencia dictada condena solidariamente a la entidad bancaria por los siguientes motivos:<\/p>\n\n\n\n

1\u00ba.<\/strong> Porque, aunque los ingresos no se efectuaban en cuentas especiales sino en cuentas ordinarias, la entidad bancaria sab\u00eda que los mismos eran pagos a cuenta de la compraventa de las viviendas de la promoci\u00f3n. En esta l\u00ednea, cabe citar tambi\u00e9n la sentencia de la Audiencia Provincial de Burgos de 21 de enero de 2013 (recurso 403\/2012): \u201cPor eso, que el ingreso se hiciera en una u otra cuenta carece de relevancia jur\u00eddica al objeto procesal. Procede subrayar que la entidad financiera demandada no opuso reparo alguno a que algunos anticipos se ingresaran en otras cuentas, no por voluntad de los adquirente sino por indicaci\u00f3n del promotor, contratante con la entidad financiera\u201d.<\/p>\n\n\n\n

2\u00ba.<\/strong> Porque la f\u00f3rmula empleada por la promotora y la entidad bancaria para la constituci\u00f3n del aval creaba en los adquirentes la apariencia de que las cantidades que entregaban quedaban garantizadas por la propia entidad, cuando en realidad dicha garant\u00eda estaba condicionada a la actuaci\u00f3n de la promotora y de la propia entidad.<\/p>\n\n\n\n

3\u00ba. <\/strong>Porque no pueden recaer sobre los adquirentes (consumidores) las consecuencias del incumplimiento de las obligaciones legales por parte de los profesionales (la promotora y la entidad financiera). Hay que tener en cuenta que el art\u00edculo 1 de la Ley 57\/1968 establece que al abrir las cuentas en que se ingresan las cantidades entregadas a cuenta, el banco o caja de ahorros deber\u00e1 exigir la garant\u00eda que establece el propio art\u00edculo (el seguro o el aval bancario) bajo su responsabilidad. De manera que si no existe esta garant\u00eda (sea prestada por la propia entidad o por otra) o si \u00e9sta no se ha prestado correctamente, deber\u00e1 responder frente al comprador.<\/p>\n\n\n\n

En definitiva, lo que viene a decir la Sentencia es que la entidad bancaria aparec\u00eda frente a los adquirentes como avalista y por tanto, no puede despu\u00e9s tratar de eximirse de cumplir sus obligaciones como tal ampar\u00e1ndose en el incumplimiento de los requisitos que establece la ley 57\/1968, cuando es en parte imputable a ella misma.<\/p>\n\n\n\n

CONDICIONES EN LOS AVALES<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

En este sentido, diversas resoluciones han declarado que las condiciones establecidas en los avales que alteren la garant\u00eda establecida por la ley, como la limitaci\u00f3n temporal, se tendr\u00e1n por no puestas (p.e. autos de la AP de Barcelona de 26 de junio de 2012, y de la AP de Madrid de 26 de julio de 2012).<\/p>\n\n\n\n

La sentencia de la Audiencia de Albacete a la que nos estamos refiriendo razona lo siguiente:<\/p>\n\n\n\n

\u201cEl contrato que esgrime la apelante, de \u201cgarant\u00eda de operaciones de aval\u201d, no se ajustaba a lo dispuesto en la disposici\u00f3n primera del precepto transcrito, pues introduc\u00eda una serie de condiciones que pod\u00edan llevar a que las cantidades ingresadas por los compradores no quedaran garantizadas. As\u00ed, exig\u00eda la comunicaci\u00f3n del contrato de compraventa por parte de \u201cCG, S.L.\u201d, y el ingreso en una cuenta corriente especial de los pagos a cuenta, y adem\u00e1s, por \u00faltimo, \u201cla oportuna calificaci\u00f3n positiva\u201d de la Caja de Ahorros.<\/p>\n\n\n\n

Dicho de otra forma, la Caja de Ahorros apelante proporcion\u00f3 a \u201cCG, S.L.\u201d la apariencia de estar cumpliendo la Ley, y gener\u00f3 as\u00ed en los clientes la creencia de que, al efectuar los pagos a cuenta, la eventual devoluci\u00f3n de estos quedaba avalada por ella autom\u00e1ticamente cuando en realidad la existencia del aval quedaba sometida a diversas condiciones, entre las que se encontraba una que depend\u00eda de su voluntad, como era la \u201ccalificaci\u00f3n positiva\u201d y la subsiguiente asunci\u00f3n de la condici\u00f3n de avalista.<\/p>\n\n\n\n

Esas cl\u00e1usulas, que contravienen lo dispuesto en la Ley, deben tenerse por no puestas frente a los demandantes, pues de hecho suponen la p\u00e9rdida de los derechos que la ley reconoce a los adquirentes, derechos que, adem\u00e1s, en virtud de lo dispuesto en el art. 7 son irrenunciables.<\/p>\n\n\n\n

En parecido sentido, las Sentencias del Tribunal Supremo (Sala de lo Civil, Secci\u00f3n 1\u00aa) n\u00fam. 817\/2004, de 19 julio (Aranzadi RJ 20044386 ), de 15-11-1999 (RJ 1999, 8217) y de 9-4-2003 (RJ 2003, 2957) rechazaron las alegaciones de las garantes de la devoluci\u00f3n de las cantidades entregadas a cuenta (en aquellos casos eran compa\u00f1\u00edas de seguros, pero los mismos argumentos pueden aplicarse a la avalista codemandada), razonando que no se puede hacer recaer sobre los compradores las consecuencias de la falta de armon\u00eda o desajuste con la Ley 57\/68 de la garant\u00eda concertada con la sociedad promotora de la construcci\u00f3n, dado que aquellos se limitaron a cumplir con sus obligaciones contractuales y no intervinieron en la concertaci\u00f3n de la aludida garant\u00eda.<\/p>\n\n\n\n

La existencia del aval solidario al que se refiere la disposici\u00f3n primera del art. 1 de la Ley 57\/1968 no puede quedar condicionada ni al ingreso de las cantidades en una cuenta especial (la ley habla s\u00f3lo de garantizar las cantidades anticipadas a trav\u00e9s de una Entidad Bancaria o Caja de Ahorros, y aunque luego a\u00f1ade que esas cantidades habr\u00e1n de quedar depositadas en una cuenta especial ello no implica que sea obligaci\u00f3n del comprador hacer el ingreso en la cuenta especial), ni a la comunicaci\u00f3n a la entidad bancaria de la realizaci\u00f3n de la compraventa, ni mucho menos a la aprobaci\u00f3n o calificaci\u00f3n positiva de la misma\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Evidentemente, esta sentencia no supone que siempre se imponga la responsabilidad de la entidad financiera, pues en cada caso habr\u00e1 que analizar cu\u00e1l ha sido su intervenci\u00f3n en la promoci\u00f3n y en la relaci\u00f3n entre la promotora y los compradores. Especialmente, hay que tener presente que la entidad que financia la promoci\u00f3n puede no ser la misma que garantiza las cantidades adelantadas por los compradores, ya que se trata de dos relaciones diferentes e independientes.<\/p>\n\n\n\n

Sobre este particular, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Palencia de 2 de abril de 2012 (recurso 111\/2012) exime de responsabilidad a la entidad bancaria que hab\u00eda financiado la promoci\u00f3n bas\u00e1ndose en que ni se hab\u00edan ingresado en dicha entidad las cantidades entregadas a cuenta por los adquirentes ni la misma hab\u00eda avalado la devoluci\u00f3n de los anticipos.<\/p>\n\n\n\n

\u201cAs\u00ed las cosas, nosotros consideramos que la entidad bancaria tiene parcialmente raz\u00f3n cuando alega que ella se limit\u00f3 a financiar la construcci\u00f3n de las obras y que, en modo alguno, prest\u00f3 aval para responder de la devoluci\u00f3n a los adquirentes de las cantidades entregadas a cuenta anticipadamente, raz\u00f3n por la que no debe ser ahora declarada como responsable del pago solidario de dichas cantidades.\u201d (\u2026)<\/p>\n\n\n\n

\u201cPues bien, de las pruebas practicadas no consta que la actuaci\u00f3n de la entidad recurrente pueda encuadrarse en alguno de tales supuestos, ya que ni ha avalado a la promotora para la devoluci\u00f3n de los repetidos anticipos de parte del pago del precio de las viviendas, ni que existieran cuentas abiertas para que los adquirentes depositasen tales cantidades, ni que \u00e9stos hubiesen depositado cantidad alguna en la caja codemandada, ni que esta entidad hubiese avalado a los adquirentes para la susodicha devoluci\u00f3n de los anticipos.\u201d<\/p>\n\n\n\n

En definitiva, habr\u00e1 que analizar cada supuesto individualmente, pero teniendo presente el criterio, sin duda razonable, que se desprende de ambas sentencias, de acuerdo con el cual la responsabilidad del banco o caja ir\u00e1 vinculada en gran parte a (i) si se ingresaron en el mismo las cantidades entregadas a cuenta, (ii) si la entidad conoc\u00eda la finalidad de dichas cantidades y (iii) si frente al adquirente el banco o caja se mostr\u00f3 como garante de dichas cantidades.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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