{"id":3111,"date":"2014-03-10T10:02:56","date_gmt":"2014-03-10T09:02:56","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=3111"},"modified":"2020-06-05T10:03:50","modified_gmt":"2020-06-05T09:03:50","slug":"ley-4-2013-unas-normas-perjudiciales-para-los-alquileres-de-viviendas","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/ley-4-2013-unas-normas-perjudiciales-para-los-alquileres-de-viviendas\/","title":{"rendered":"Ley 4\/2013: unas normas perjudiciales para los alquileres de viviendas"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

Puedo asegurar, eso creo, que siempre he sabido reconocer la raz\u00f3n de la otra parte cuando hablamos de normas jur\u00eddicas. Pero aqu\u00ed nos encontramos con unos preceptos incluidos en la Ley 4\/2013, que reforma la Ley de Arrendamientos Urbanos 29\/94, a favor del Registro de la Propiedad, que realmente no tienen justificaci\u00f3n y que, como veremos, perjudican a todos, especialmente al arrendatario, te\u00f3ricamente (s\u00f3lo te\u00f3ricamente) la parte m\u00e1s d\u00e9bil del contrato.<\/p>\n\n\n\n

Fui designado miembro de la Comisi\u00f3n de \u201cexpertos\u201d para la reforma de la LAU y, salvo algunos temas como duraci\u00f3n, renta y revisi\u00f3n y otros de libertad de pactos, poco se consigui\u00f3 de lo que algunos, no s\u00f3lo yo, consider\u00e1bamos necesario, por ejemplo, llevar a cabo ya un nuevo Texto Refundido (ahora hay cuatro leyes en vigor, seg\u00fan la fecha del contrato) y aclarar la duraci\u00f3n de los contratos con pr\u00f3rroga forzosa hechos bajo el Decreto Ley 2\/85 (Decreto Boyer), temas importantes y que seguir\u00e9 insistiendo en todos los foros para su estudio, incluidos los ministerios afectados.<\/p>\n\n\n\n

Pues bien, desde antes de la aprobaci\u00f3n de la Ley 4\/2013, llevo denunciando las consecuencias nefastas del Registro en art\u00edculos y en conferencias y tambi\u00e9n en los ministerios implicados y lo seguir\u00e9 haciendo hasta que se encuentre una soluci\u00f3n satisfactoria. Desgraciadamente, nadie hasta la fecha ha contestado a mis preguntas. Bueno, s\u00ed respondi\u00f3 a un art\u00edculo m\u00edo en El Pa\u00eds una ex ministra de la Vivienda, que ahora act\u00faa como Delegada Institucional del Colegio de Registradores, con argumentos gen\u00e9ricos, que cualquiera puede firmar, pero sin responder a esos interrogantes, como le requer\u00ed posteriormente en el mismo medio de comunicaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

CUESTIONES A DEBATE<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

La verdad es que todo lo anterior es s\u00f3lo un poco de historia para entrar en el fondo de la cuesti\u00f3n, que es lo que interesa de verdad a los que est\u00e1n a pie de calle, tratando directamente con los arrendadores y arrendatarios, como son mis compa\u00f1eros abogados y Administradores de Fincas. De ah\u00ed que lo que importa realmente es lo que a continuaci\u00f3n se indica.<\/p>\n\n\n\n

Primero. <\/strong>El art. 7.2 de la nueva LAU ya nos dice que los arrendamientos no surtir\u00e1n efectos frente a terceros si no se inscriben en el Registro de la Propiedad. Entonces, interesa remarcar la siguiente pregunta: \u00bfcu\u00e1ntos pisos est\u00e1n realmente libres de cualquier carga, sobre todo la hipotecaria? Muy pocos, con lo cual el arrendamiento siempre ser\u00e1 un derecho secundario y pendiente (como veremos en el art. 13) de las acciones de los titulares de inscripciones anteriores y preferentes, con lo cual el inter\u00e9s en inscribir para el arrendamiento es totalmente nulo, pues no le reporta ninguna ventaja. Y digo m\u00e1s, si, cosa rara, el piso est\u00e1 totalmente libre de cargas, tiene que saber el arrendador (as\u00ed se lo debe hacer constar por el profesional que le asesore) que con un arrendamiento inscrito no conseguir\u00e1 nunca un cr\u00e9dito, caso de que lo necesite en el futuro. Y creo que tampoco la venta, a pesar de lo que dice el art. 14, que luego veremos.<\/p>\n\n\n\n

Segundo.<\/strong> El art. 13-1 de la LAU actual supone un cambio fundamental, y es que cuando se ejecuta cualquiera de los derechos que all\u00ed figuran (especialmente hipotecas), el contrato de arrendamiento queda resuelto. Y la pregunta es: \u00bfqu\u00e9 falta ha cometido un buen inquilino que paga correctamente la renta y cuida muy bien la casa? Ninguno, entonces, \u00bfc\u00f3mo se puede sancionar con la resoluci\u00f3n de un contrato a quien lo est\u00e1 cumpliendo escrupulosamente? No hay norma legal, m\u00e1s bien al contrario, en el derecho civil que contemple un supuesto sin sentido como \u00e9ste y tan fuera de lugar.<\/p>\n\n\n\n

Se recuerda que en los contratos anteriores al 6 de junio de 2013 (fecha de entrada en vigor de la Ley 4\/2013), el adjudicatario y nuevo propietario ten\u00eda y tiene que aceptar que el arrendamiento se mantenga hasta el final del plazo m\u00ednimo legal, que era y es de cinco a\u00f1os. Pues bien, ahora ni siquiera los tres a\u00f1os, que es el nuevo tiempo fijado en el art. 9. El cambio es fundamental y trascendente, y se dice que es para evitar \u201cfraudes de Ley\u201d. \u00a1Vaya justificaci\u00f3n!, cuando resulta que los propios jueces (al servicio interno del Ministerio de Justicia) nos reconocieron que tal situaci\u00f3n no llega al 1%, pues no en vano existe el art. 704.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil para evitar que se mantenga un arrendatario (o la ocupaci\u00f3n por un tercero) que ha entrado en el piso para defraudar al acreedor.<\/p>\n\n\n\n

Por lo tanto, aparte de la injusticia social y jur\u00eddica que ello lleva consigo para el arrendatario honesto, si hay cargas e inscripciones previas en el Registro, como es lo normal, \u00bfpara qu\u00e9 vale entonces la inscripci\u00f3n? Para nada.<\/p>\n\n\n\n

Un consejo para el arrendador: acudir directamente al juez en desahucio por falta de pago, que ser\u00e1 la \u00fanica manera de conseguir el lanzamiento del arrendatario<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

Tercero. <\/strong>El art. 14.1 actual permite continuar el arrendamiento si el mismo est\u00e1 inscrito antes que la compraventa. Perfecto, pero s\u00f3lo indicar dos inconvenientes ya citados: a) que es muy raro que una finca est\u00e9 sin inscripci\u00f3n alguna de cargas, especialmente hipotecarias; y b) que si est\u00e1 inscrito el arrendamiento, dudamos mucho que haya alguien, salvo casos especiales, interesado en la compra, por lo que no conviene al propietario ponerse problemas a s\u00ed mismo al respecto para una futura transmisi\u00f3n o cr\u00e9dito a solicitar en su momento, por lo que su inter\u00e9s en la inscripci\u00f3n es nulo.<\/p>\n\n\n\n

El p\u00e1rrafo 2 de este precepto nos lleva tambi\u00e9n a la resoluci\u00f3n contractual, eso s\u00ed, con la \u201cgracia\u201d de dar el plazo de tres meses para el arrendatario, que otra vez que encuentra en la calle sin haber incumplido para nada el contrato. Absurdo y fuera de lugar, aunque pueda pedir una cierta indemnizaci\u00f3n al vendedor y antiguo arrendador, con los problemas judiciales inherentes.<\/p>\n\n\n\n

Cuarto. <\/strong>Y ya si faltaba poco para la incongruencia de la inscripci\u00f3n registral, tenemos el art. 27.4 de la actual Ley 4\/2013, que repetimos s\u00f3lo es aplicable afortunadamente a los contratos posteriores al 6 de junio de dicho a\u00f1o.<\/p>\n\n\n\n

Pues bien, aqu\u00ed s\u00ed que no hay contestaci\u00f3n o alegato posible a favor de este precepto, pues, por ejemplo, \u00bfalguien sabe c\u00f3mo se hace un requerimiento judicial? Desde luego, en la LEC no encontramos respuesta. Y en el supuesto de que el requerimiento se haga por notario, \u00bfqu\u00e9 pasa si el arrendatario contesta que no debe nada u ofrece explicaci\u00f3n al respecto? Pues nadie lo sabe, porque es absurdo pensar que el registrador abra expediente y act\u00fae como juez, porque no tiene esa competencia procesal, aparte de que tampoco hay contestaci\u00f3n de c\u00f3mo actuar cuando el requerimiento no se recibe. Y en el caso de que finalmente se tome la extra\u00f1a decisi\u00f3n de rescindir el contrato, \u00bfc\u00f3mo se lanza al arrendatario? Desde luego, el registrador no tiene facultades en absoluto para ejecutar. Tristemente, no hay uno solo de estos profesionales (tengo varios amigos que llevan a cabo dicha funci\u00f3n p\u00fablica) que sepa contestar a las anteriores preguntas. Es una pena. Lo curioso es que nada de esto puede pasar si el contrato no est\u00e1 inscrito, con lo cual la recomendaci\u00f3n debe ser clara para el arrendatario: no inscribir.<\/p>\n\n\n\n

Por \u00faltimo, otro consejo para el arrendador: acudir directamente al juez en desahucio por falta de pago, que ser\u00e1 la \u00fanica manera de conseguir el lanzamiento del arrendatario.<\/p>\n\n\n\n

CONCLUSI\u00d3N<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Se tienen que dar circunstancias muy especiales para que a ambas partes les interese la inscripci\u00f3n registral del arrendamiento urbano, sin perjuicio de que lo hagan, y seguir\u00e1 ocurriendo en algunos locales, naves, edificios, etc. Se dice que lo har\u00e1n las entidades financieras que tienen muchos pisos en sus activos. Ya veremos, creo que tampoco, porque con ello se ponen ciertos inconvenientes en la venta posterior, que es lo que realmente les interesa, pero en todo caso este argumento no es suficiente para ignorar que, como sabemos todos los que estamos en el tema, la mayor parte de los arrendamientos son de gente normal, unos que tienen una o varias viviendas de tipo inversi\u00f3n (o de herencia) y el arrendatario que le interesa alquilar por sus propias circunstancias sociales y econ\u00f3micas, eso s\u00ed, con garant\u00edas jur\u00eddicas que antes ten\u00eda y ahora no se le reconocen. <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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