{"id":3114,"date":"2014-03-10T10:05:00","date_gmt":"2014-03-10T09:05:00","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=3114"},"modified":"2020-06-05T10:07:45","modified_gmt":"2020-06-05T09:07:45","slug":"fianza-arrendaticia-improcedencia-legal-de-compensar-alquileres-pendientes-con-el-importe-de-la-fianza","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/fianza-arrendaticia-improcedencia-legal-de-compensar-alquileres-pendientes-con-el-importe-de-la-fianza\/","title":{"rendered":"Fianza arrendaticia. Improcedencia legal de compensar alquileres pendientes con el importe de la fianza"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

La Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de 8 de mayo de 2012 resuelve un caso de fianza arrendaticia, decretando que no cabe compensar con la fianza alquileres adeudados<\/p>\n\n\n\n

El arrendador formula demanda reclamando a la arrendataria el importe de las rentas y cantidades an\u00e1logas vencidas y no pagadas correspondientes al arrendamiento de fecha 1\u00ba enero de 2004, m\u00e1s las que se vayan devengando, con los intereses legales incrementados en seis puntos seg\u00fan pacto. La demandada se opone alegando que la suma reclamada ha sido totalmente abonada con un cheque y la compensaci\u00f3n con la fianza. Y formula reconvenci\u00f3n reclamando la devoluci\u00f3n de la fianza e interesando la compensaci\u00f3n de cr\u00e9ditos en la cantidad concurrente.<\/p>\n\n\n\n

La Sentencia de instancia estima \u00edntegramente la demanda y desestima la reconvenci\u00f3n de la arrendataria demandada declarando que al interponerse la demanda adeudaba las rentas de junio y julio de 2009, y que la actora debe aplicar a pago de la deuda la suma entregada en concepto de fianza, sin hacer expresa imposici\u00f3n de costas. La actora apela dicha Sentencia ante la Audiencia Provincial de Barcelona, considerando improcedente la compensaci\u00f3n anticipada de la fianza. La Audiencia Provincial (Secci\u00f3n 13\u00aa), resolviendo el recurso, declara que, acreditado el impago de las rentas al formularse la demanda, \u00e9sta ha de estimarse \u00edntegramente y desestimarse la reconvenci\u00f3n con expresa imposici\u00f3n de costas a la demandada sin perjuicio de que, en ejecuci\u00f3n, cause estado la cantidad recibida en el curso del procedimiento y, por supuesto, sin perjuicio de la reclamaci\u00f3n de la fianza una vez liquidada la relaci\u00f3n arrendaticia. Todo ello, sin declaraci\u00f3n de las costas causadas en esta alzada.<\/p>\n\n\n\n

Funci\u00f3n de la fianza en los arrendamientos urbanos\u00a0<\/span><\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Las Leyes de Arrendamientos Urbanos de 1956 y de 1964 se limitan a disponer que, al formalizarse el arrendamiento, ser\u00e1 obligatoria la exigencia de una fianza de un mes de renta para las viviendas y dos para los locales. S\u00f3lo la Ley de 1994 contempla la posibilidad de actualizaci\u00f3n de esta fianza legal y en el apartado 5 del art. 36 autoriza a las partes a pactar cualquier tipo de garant\u00eda del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza.<\/p>\n\n\n\n

Con ello, se sale al paso de dos cuestiones: <\/p>\n\n\n\n

\u2022 Legitimidad para pactar cualquier tipo de garant\u00eda adicional a la fianza.<\/p>\n\n\n\n

\u2022  Lo que garantiza la fianza es el cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias.<\/p>\n\n\n\n

\u2022 En tiempos, existi\u00f3 una conciencia general de que la fianza \u201cserv\u00eda para cubrir las rentas pendientes de pago\u201d al resolverse el arrendamiento. \u00daltimamente, muchos de los litigios se centran en los da\u00f1os o desperfectos del departamento que la fianza garantiza.<\/p>\n\n\n\n

Admitido sin reservas que la fianza garantiza el cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias, no es ni siquiera cuestionable que la fianza puede aplicarla, en su caso, el arrendador a hacer frente a las obligaciones econ\u00f3micas que el arrendatario hubiese incumplido (rentas vencidas y no satisfechas, incluidas repercusiones, etc.) cuyo importe podr\u00e1 retener y hacer propio con cargo a la fianza devolviendo al arrendatario s\u00f3lo el remanente, si lo hubiere.<\/p>\n\n\n\n

El arrendador debe devolver o restituir la fianza al finalizar el contrato salvo que por incumplimiento del arrendatario, su importe o parte del mismo deba aplicarse a cubrir las responsabilidades para las que se constituy\u00f3.<\/p>\n\n\n\n

Puntualiza la Sentencia de 8 de mayo de 2012 de la Audiencia de Barcelona que el arrendador adquiri\u00f3 la propiedad de la fianza entregada desde el momento de su recepci\u00f3n, quedando obligado de modo exclusivamente personal a devolverla o restituirla en la parte que corresponda (seg\u00fan lo expuesto en el p\u00e1rrafo anterior) dentro del mes desde que el arrendatario ha entregado las llaves o mejor, con la entrega efectiva del inmueble (art. 36, 4 de la LAU). En este caso, no se trata de una compensaci\u00f3n con la fianza del importe de las responsabilidades del arrendatario que la misma garantizaba, sino de una devoluci\u00f3n de la fianza o parte que proceda de la misma.<\/p>\n\n\n\n

No cabe compensar con la fianza alquileres adeudados<\/strong><\/span><\/h4>\n\n\n\n

En cambio, en el asunto que se comenta es el arrendatario quien pretende compensar alquileres que adeuda \u2013y que le han sido reclamados judicialmente\u2013 con el importe de la fianza. La compensaci\u00f3n pretendida por el arrendatario no es procedente.<\/p>\n\n\n\n

Dispone el art. 36, 4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 que \u201cel saldo de la fianza en met\u00e1lico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo devengar\u00e1 el inter\u00e9s legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que hubiese hecho efectiva dicha restituci\u00f3n\u201d. <\/p>\n\n\n\n

Considera la Audiencia que al hablarse de entrega de llaves se entiende la entrega efectiva del inmueble.<\/p>\n\n\n\n

Argumenta la Sentencia que comentamos que \u201cla restituci\u00f3n viene regulada en el art. 36, 4 de la L.A.U. configur\u00e1ndose como un derecho de cr\u00e9dito de la que es deudor el arrendador \u2013deudor del saldo que corresponda tras la liquidaci\u00f3n de las responsabilidades en que haya podido incurrir el arrendatario y que hayan de ser cubiertas con la fianza\u2013 y acreedor el arrendatario que podr\u00e1 exigir la devoluci\u00f3n de toda la suma entregada si hab\u00eda cumplido con todas sus obligaciones o s\u00f3lo la diferencia entre lo entregado y la cantidad en que se calcule la responsabilidad imputable al arrendatario por incumplimiento de sus obligaciones dimanantes del arrendamiento. Lo cual impone una previa liquidaci\u00f3n del contrato, la cual s\u00f3lo puede hacerse una vez extinguida la relaci\u00f3n arrendaticia (al final del arriendo) y siempre que el arrendatario haya restituido la posesi\u00f3n de la finca, pues s\u00f3lo as\u00ed, de un lado, se habr\u00e1n cumplido las obligaciones derivadas del contrato y, de otro, el arrendador podr\u00e1 examinar la finca y comprobar su estado; y de ah\u00ed que la LAU establezca el tiempo de cumplimiento de la restituci\u00f3n en el mes siguiente a la fecha de la entrega de llaves. Si se incumple dicho plazo por el arrendador, debe abonar intereses moratorios en la tasa del inter\u00e9s legal de manera autom\u00e1tica\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Este plazo de un mes que la Ley concede al arrendador para devolver la fianza se justifica para que el arrendador pueda disponer del tiempo necesario para comprobar el estado del local o vivienda arrendados y los eventuales incumplimientos en que pueda haber incurrido el arrendatario respecto a su conservaci\u00f3n. Por esta raz\u00f3n, remarca la Sentencia que el retorno de la fianza al arrendatario constituye y ha de calificarse como una restituci\u00f3n o devoluci\u00f3n y no una compensaci\u00f3n. Y, en consecuencia, la Sentencia a que nos referimos estima la demanda de falta de pago formulada por el arrendador y desestima la reconvenci\u00f3n del arrendatario. Todo ello sin perjuicio de la reclamaci\u00f3n de la fianza por parte de la arrendataria, una vez liquidada la relaci\u00f3n arrendaticia.<\/p>\n\n\n\n

Breves consideraciones<\/p>\n\n\n\n

Es l\u00f3gico que no se considere procedente que el arrendatario pueda compensar alquileres adeudados con el importe de la fianza. Pi\u00e9nsese que de admitirse la \u201ccompensaci\u00f3n\u201d cabr\u00eda la posibilidad de que durante la vigencia del arriendo el arrendatario dejase de abonar rentas a su vencimiento alegando que quedaban compensadas con el importe de la fianza.<\/p>\n\n\n\n

\u2022 Siendo la fianza una garant\u00eda del cumplimiento de las obligaciones del arrendamiento, tambi\u00e9n es l\u00f3gico que deba mantenerse durante toda la vigencia del mismo y hasta que el arrendamiento queda extinguido y resuelto, y restituida la posesi\u00f3n del departamento arrendado.<\/p>\n\n\n\n

\u2022 En la pr\u00e1ctica, no es muy frecuente el conflicto comentado y habitualmente se formaliza simult\u00e1neamente la resoluci\u00f3n del contrato y la devoluci\u00f3n de la fianza. No existe ning\u00fan inconveniente legal para seguir operando de este modo que entra\u00f1a un mutuo acuerdo o concorde voluntad de las partes al efecto.<\/p>\n\n\n\n

\u2022 El plazo de un mes que concede la Ley al arrendador para devolver la fianza le permite, adem\u00e1s de comprobar el estado de conservaci\u00f3n del departamento, recuperar el importe de dicha fianza depositado en el Organismo oficial competente, y los posibles pagos pendientes por consumos de suministros hasta la fecha de la entrega de posesi\u00f3n. <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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