{"id":3120,"date":"2014-03-10T10:20:06","date_gmt":"2014-03-10T09:20:06","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=3120"},"modified":"2020-06-05T10:21:28","modified_gmt":"2020-06-05T09:21:28","slug":"nueva-redaccion-del-art-15-de-la-lau-1994","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/nueva-redaccion-del-art-15-de-la-lau-1994\/","title":{"rendered":"Nueva redacci\u00f3n del Art. 15 de la LAU 1994"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

La Ley 4\/2013, de 4 de junio, ha modificado diversos art\u00edculos de la vigente LAU (Ley 24\/1994, de 24 de noviembre), introduciendo importantes cambios en la naturaleza y finalidad \u00faltima de los mismos en cuanto a la separaci\u00f3n, divorcio o nulidad del matrimonio del arrendatario<\/p>\n\n\n\n

Centraremos el presente estudio en el an\u00e1lisis de la variaci\u00f3n que ha experimentado el art. 15 de la vigente LAU, sin olvidar que la modificaci\u00f3n resulta aplicable tanto a los contratos que se otorguen al amparo de la vigente LAU 1994 como a los contratos acogidos al texto refundido de 24 de diciembre de 1964 (LAU 1964), por expreso mandato del legislador, que la Disposici\u00f3n Transitoria Segunda de la LAU 1994 estableci\u00f3: \u201cSer\u00e1 aplicable a estos contratos lo dispuesto en los art\u00edculos 12, 15 y 24 de la presente Ley\u201d.<\/p>\n\n\n\n

El texto primitivo del art. 15, seg\u00fan la LAU 1994 y refiri\u00e9ndose a los supuestos de \u201cseparaci\u00f3n, divorcio o nulidad del matrimonio del arrendatario\u201d, establec\u00eda que \u201c(\u2026) el c\u00f3nyuge no arrendatario podr\u00e1 continuar en el uso de la vivienda arrendada cuando le sea atribuida (\u2026)\u201d Reproduc\u00eda esta expresi\u00f3n y concepto en el segundo apartado, al exigir la notificaci\u00f3n a la propiedad con entrega de copia de la resoluci\u00f3n judicial, cuando el c\u00f3nyuge favorecido con la atribuci\u00f3n del uso seg\u00fan los arts. 90 y 96 del C\u00f3digo Civil, expresaba su voluntad de \u201ccontinuar en el uso de la vivienda\u201d.<\/p>\n\n\n\n

La interpretaci\u00f3n de la norma que dejamos comentada no fue pac\u00edfica entre la doctrina y la jurisprudencia, al colisionar la tesis de quienes defend\u00edan que se produc\u00eda (no una cesi\u00f3n al desaparecer la posibilidad de la cesi\u00f3n inter vivos de la vivienda y la derogaci\u00f3n del art. 24 de la LAU 1964) una verdadera subrogaci\u00f3n en la titularidad arrendaticia y quienes como el comentarista, sosten\u00edamos que no se produc\u00eda ni cesi\u00f3n (por imposibilidad legal) ni subrogaci\u00f3n (que s\u00f3lo se contempla en el supuesto de \u201cmortis causa\u201d) y que por lo tanto el titular del arriendo que se ve\u00eda obligado a abandonar la vivienda no perd\u00eda su condici\u00f3n de inquilino.<\/p>\n\n\n\n

En este \u00faltimo sentido, era el titular, privado del uso de la vivienda a virtud de proceso matrimonial, quien frente a la propiedad continuaba ostentado la condici\u00f3n de inquilino y quien pod\u00eda ejercer en su caso el derecho de tanteo y de retracto y quien recuperaba la posesi\u00f3n cuando el c\u00f3nyuge a quien se hab\u00eda atribuido el \u201cuso\u201d cesaba por cualquier causa en dicho disfrute.<\/p>\n\n\n\n

MODIFICACI\u00d3N DE LA NORMA<\/span><\/strong><\/h4>\n\n\n\n

La modificaci\u00f3n del texto del art\u00edculo 15 por la Ley 4\/2013 ha sido a nuestro criterio muy acertada y viene a clarificar la situaci\u00f3n legal, al expresar en el p\u00e1rrafo final del apartado 1: \u201cEl c\u00f3nyuge a quien se haya atribuido el uso de la vivienda arrendada de forma permanente o en un plazo superior al plazo que reste por cumplir del contrato de arrendamiento, pasar\u00e1 a ser el titular del contrato\u201d. Con esta simple modificaci\u00f3n, aunque trascendental en cuanto a sus efectos jur\u00eddicos, se viene a armonizar la normativa civil-matrimonial con la arrendaticia, que antes viv\u00edan un desafortunado divorcio y una contradicci\u00f3n al no coincidir ambos efectos emanados de distintos textos legales.<\/p>\n\n\n\n

Se mantiene el requisito formal de la obligaci\u00f3n de tener que notificar, el c\u00f3nyuge favorecido con la atribuci\u00f3n del uso, la resoluci\u00f3n judicial a la propiedad, quien deber\u00e1 aceptar el cambio de titular. Cambio de titular que, repetimos, no podr\u00e1 ser considerado como una \u201ccesi\u00f3n inter vivos\u201d, al no estar contemplada en la actual legislaci\u00f3n (y haberse derogado el art. 24 de la LAU 1964 que la contemplaba).<\/p>\n\n\n\n

Como sea que las interpretaciones legales acostumbran a ser dispares, se abre una nueva contienda y una nueva pol\u00e9mica con la vigencia del texto que dejamos transcrito y que hemos alabado, si contemplamos los dos supuestos que seguidamente exponemos.<\/p>\n\n\n\n

Atribuci\u00f3n del uso de la vivienda al c\u00f3nyuge no titular<\/span><\/strong><\/h4>\n\n\n\n

En el supuesto del enunciado, no cabe duda alguna que por imperativo de la norma, el c\u00f3nyuge a quien se atribuya \u2013en proceso matrimonial contencioso\u2013 el uso de la vivienda, \u201cpasar\u00e1 a ser el titular del contrato\u201d y por lo tanto el c\u00f3nyuge que era titular y que ha sido despose\u00eddo de la atribuci\u00f3n del uso, perder\u00e1 igualmente su condici\u00f3n de inquilino, con todo y no haber existido un proceso arrendaticio y s\u00ed un proceso matrimonial en el que la propiedad (parte principal) ni tan siquiera ha sido parte.<\/p>\n\n\n\n

Pero al igual que en el proceso matrimonial el Juez resuelve sobre pensi\u00f3n alimenticia en favor de los hijos (que tampoco son parte en el proceso), sobre la compensaci\u00f3n en favor del c\u00f3nyuge desfavorecido, etc., entendemos que la norma que estudiamos le ha facultado para poder decidir sobre la titularidad futura de la vivienda; repetimos, siempre que se trate de un proceso controvertido y en el que es el propio Juzgado quien toma la decisi\u00f3n \u00faltima.<\/p>\n\n\n\n

CONVENIO HOMOLOGADO POR EL JUZGADO<\/span><\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Cuando la atribuci\u00f3n del uso al c\u00f3nyuge no titular se deba al \u201cconvenio\u201d alcanzado por los consortes y que ha sido \u201chomologado\u201d por el juzgado, y a tenor de la nueva redacci\u00f3n del art\u00edculo 15, nos encontramos con las siguientes premisas y postulados a resolver:<\/p>\n\n\n\n

1.<\/strong> Por una parte, la norma no admite discusi\u00f3n: \u201cEl c\u00f3nyuge a quien se haya atribuido el uso de la vivienda (\u2026), pasar\u00e1 a ser el titular del contrato\u201d.<\/p>\n\n\n\n

2. <\/strong>Atribuci\u00f3n de la vivienda a tenor de la legislaci\u00f3n civil aplicable. No podemos obviar el primer p\u00e1rrafo del apartado 1 del art. 15 que comentamos y que dice: \u201cEn los casos de nulidad del matrimonio, separaci\u00f3n judicial o divorcio del arrendatario, el c\u00f3nyuge no arrendatario podr\u00e1 continuar en el uso de la vivienda arrendada cuando le sea atribuida de acuerdo con lo dispuesto en la legislaci\u00f3n civil que resulte de aplicaci\u00f3n (\u2026)\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Ya hemos dicho, y nos repetimos, que cuando la separaci\u00f3n, la nulidad o el divorcio sea contencioso, el Juzgado es quien dispone a tenor del art\u00edculo 90 y en su caso el 96 del C\u00f3digo Civil (y en las Comunidades Auton\u00f3micas seg\u00fan su especial legislaci\u00f3n, como lo es en Catalunya seg\u00fan regulaci\u00f3n del Llibre 2n del Codi Civil de Catalunya aprobado por Llei 25\/2010, de 29 de julio).<\/p>\n\n\n\n

Pero cuando el juzgador interviene para \u201chomologar\u201d el convenio que han consumado los consortes litigantes, se nos abre la caja de Pandora, puesto que el legislador exige que la atribuci\u00f3n del uso de la vivienda (y por consiguiente su titularidad, que puede cambiar de titular a no titular) lo sea: \u201c(\u2026) de acuerdo con lo dispuesto en la legislaci\u00f3n civil que resulte de aplicaci\u00f3n (\u2026)\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Y no podemos olvidar que:<\/p>\n\n\n\n

\u2022 Si el contrato se ha formalizado a partir del 1 de enero de 1995, o sea a tenor de la vigente LAU, en la misma no se prev\u00e9 la posibilidad de la cesi\u00f3n \u201cinter vivos\u201d de la vivienda y menos de su titularidad.<\/p>\n\n\n\n

\u2022 Por el contrario, si el contrato de arriendo de la vivienda en discusi\u00f3n fue otorgado durante la vigencia de la LAU de 1964, que en su art\u00edculo 24 s\u00ed permit\u00eda la cesi\u00f3n de la vivienda entre consortes \u201cinter vivos\u201d, dicha norma ha sido derogada por la Disp. Transitoria Segunda de la vigente LAU.<\/p>\n\n\n\n

Por lo tanto, en uno y otro supuesto, si los c\u00f3nyuges-litigantes pactan la atribuci\u00f3n del uso de la vivienda y su titularidad a quien no ostenta \u00e9sta, no se ajustan a \u201clo dispuesto en la legislaci\u00f3n civil que resulte de aplicaci\u00f3n\u201d.<\/p>\n\n\n\n

No podemos negar ni olvidar que el Juzgado \u201chomologa\u201d el convenio (homologaci\u00f3n que se produce con plena intervenci\u00f3n del juez \u2013y del ministerio fiscal si existen hijos menores\u2013 y que finaliza, como en el supuesto de proceso contencioso, con Sentencia y con el valor de tal) y por lo tanto el c\u00f3nyuge favorecido deber\u00e1 cumplir con la formalidad de notificarlo a la propiedad, pero no es menos cierto que \u00e9sta podr\u00e1 oponerse en base a lo que dejamos expuesto y que ampliamos seguidamente.<\/p>\n\n\n\n

3.<\/strong> Alcance del concepto \u201cresoluci\u00f3n judicial\u201d. No podemos ignorar la amplitud de la referencia que se contiene en el apartado 2 del art. 15 al referirse a la copia de \u201cla resoluci\u00f3n judicial\u201d que deber\u00e1 comunicarse y facilitarse a la propiedad.<\/p>\n\n\n\n

Es cierto que es \u201cresoluci\u00f3n judicial\u201d, tanto de la Sentencia \u201chomologando\u201d el acuerdo de las partes, como la Sentencia que se dicte en un proceso matrimonial contencioso. Por ello, nos inclinamos por creer que los Tribunales, en el supuesto de desacuerdo del propietario con el cambio de titularidad cuando \u00e9sta se haya obtenido a trav\u00e9s de un convenio matrimonial homologado por el juzgado, validar\u00e1n el cambio de titularidad al amparo del \u00faltimo p\u00e1rrafo del apartado 1 del art. 15 que analizamos. Pero no descartamos la puridad y raz\u00f3n te\u00f3rica de aquel propietario que se oponga a dicho cambio de titularidad cuando el mismo se haya alcanzado a trav\u00e9s de un convenio matrimonial, vulnerando las normas de la legislaci\u00f3n civil arrendaticia.<\/p>\n\n\n\n

T\u00e9ngase en cuenta, en defensa de esta \u00faltima tesis, que al legislador no le hubiera significado esfuerzo alguno introducir en la vigente LAU una normativa similar al derogado art. 24 de la LAU 1964, al tratarse de c\u00f3nyuges en conflicto matrimonial, y por lo tanto ampliando con un apartado 3 (hoy inexistente) el art\u00edculo 15, que ha sido, volvemos a repetir, acertadamente modificado, pero insuficientemente, por las dudas que dejamos expuestas. <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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