{"id":3122,"date":"2014-03-10T10:22:54","date_gmt":"2014-03-10T09:22:54","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=3122"},"modified":"2020-06-17T10:38:12","modified_gmt":"2020-06-17T09:38:12","slug":"el-vuelo-y-el-subsuelo-de-las-casas-adosadas-elemento-comun-o-privativo","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/el-vuelo-y-el-subsuelo-de-las-casas-adosadas-elemento-comun-o-privativo\/","title":{"rendered":"El vuelo y el subsuelo de las casas adosadas: \u00bfelemento com\u00fan o privativo?"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

Desde hace a\u00f1os se han ido multiplicando, tanto en primera como en segunda residencia, las llamadas casas adosadas, las urbanizaciones y los complejos inmobiliarios en sus m\u00e1s variadas modalidades. A la hora de regular su r\u00e9gimen se ha acudido a variantes de la propiedad horizontal, tratando de adaptarla a las caracter\u00edsticas de dichas construcciones.<\/p>\n\n\n\n

Dado que la propiedad horizontal se concibi\u00f3 pensando en edificios urbanos \u201cverticales\u201d, no siempre es f\u00e1cil la aplicaci\u00f3n de su r\u00e9gimen a las casas adosadas. La cuesti\u00f3n que aqu\u00ed nos planteamos es la relativa a la titularidad del subsuelo y el vuelo de cada una de las casas (tanto de la propia casa como de su jard\u00edn) y, consiguientemente, si para realizar obras en ellos es necesario el acuerdo comunitario que lo autorice.<\/p>\n\n\n\n

Una reciente sentencia del Tribunal Supremo ha declarado que tanto el vuelo como el subsuelo de las distintas viviendas de una propiedad horizontal tumbada constituye un elemento com\u00fan del inmueble. Se trata de la Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de octubre de 2013 (recurso de casaci\u00f3n 1506\/2011). Resuelve un litigio en el que el propietario de una vivienda adosada hab\u00eda realizado obras en el subsuelo de su vivienda y del jard\u00edn de la misma y tambi\u00e9n en el vuelo del jard\u00edn. En concreto, hab\u00eda derribado el muro de contenci\u00f3n de tierras del garaje, ampli\u00e1ndolo y elevando el vuelo del jard\u00edn. El Tribunal declara que el subsuelo y el vuelo de la vivienda y del jard\u00edn son elementos comunes, por lo que no puede realizar obras en el mismo sin el oportuno acuerdo comunitario.<\/p>\n\n\n\n

Y ello, aunque los estatutos establec\u00edan que los jardines de las viviendas son elemento privativo de cada una de ellas. A este respecto, el Alto Tribunal razona que el elemento privativo es \u00fanicamente el suelo en sentido estricto, pero no el subsuelo ni el vuelo. <\/p>\n\n\n\n

\u201cEl recurso, en todos sus motivos, debe ser aceptado por la raz\u00f3n b\u00e1sica de que, en todo caso, el subsuelo y el vuelo de un edificio o unos edificios en propiedad horizontal tumbada o complejo inmobiliario privado (art\u00edculo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal) es elemento com\u00fan; est\u00e1 fuera de la propiedad privativa de cada copropietario, est\u00e1 fuera del edificio, tal como recoge el art\u00edculo 396 el C\u00f3digo civil y est\u00e1 sometido al art\u00edculo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal. El propietario adquiere lo que se halla en su t\u00edtulo de adquisici\u00f3n \u2013escritura p\u00fablica\u2013 que comprende la vivienda y el jard\u00edn, no el subsuelo y el vuelo. <\/p>\n\n\n\n

NORMATIVA<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

El texto del art\u00edculo 2 de los Estatutos de la urbanizaci\u00f3n dice:<\/p>\n\n\n\n

Art\u00edculo 2\u00ba.- <\/strong>Son elementos privativos las viviendas tipo unifamiliar con inclusi\u00f3n de su jard\u00edn expresado en la descripci\u00f3n de cada una.<\/p>\n\n\n\n

Lo cual es correcto, en cuanto al suelo es el piso o terreno en el que se asienta la casa o el jard\u00edn, pero no dice que tambi\u00e9n lo sea el subsuelo y el vuelo.<\/p>\n\n\n\n

As\u00ed, el excavar en el jard\u00edn o elevar un muro, como elemento com\u00fan que es modificado \u2013subsuelo y vuelo\u2013, precisa de la autorizaci\u00f3n de la Junta de propietarios de la Comunidad, en aplicaci\u00f3n del art\u00edculo 17, norma 1\u00aa, por remisi\u00f3n del art\u00edculo 12 y a sensu contrario, del art\u00edculo 7.1, todos de la Ley de Propiedad Horizontal.<\/p>\n\n\n\n

No obstante, creemos que la doctrina que emana de esta sentencia no es extrapolable sin m\u00e1s a la regulaci\u00f3n de la propiedad horizontal en Catalu\u00f1a. De hecho, nos parece que ni siquiera es aplicable a todos los supuestos de propiedad horizontal tumbada regidos por la Ley estatal de Propiedad Horizontal.<\/p>\n\n\n\n

PROPIEDAD HORIZONTAL TUMBADA<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

La llamada propiedad horizontal tumbada puede acoger varias formas, que pueden agruparse en dos tipos amplios, aunque dentro de cada uno de ellos puedan darse m\u00faltiples variaciones. <\/p>\n\n\n\n

Un primer grupo es el que corresponde a una propiedad horizontal simple, cuyo \u00fanico rasgo caracter\u00edstico es que la edificaci\u00f3n est\u00e1 f\u00edsicamente \u201ctumbada\u201d, de manera que las distintas entidades no se superponen en planos horizontales (plantas), sino que est\u00e1n situadas en el mismo plano horizontal a nivel del suelo. Incluso a menudo comparten elementos constructivos (el caso t\u00edpico de las viviendas adosadas). <\/p>\n\n\n\n

Y un segundo grupo es el de las comunidades configuradas como un complejo formado por varias parcelas f\u00edsicamente independientes que participan de diversos elementos y\/o servicios comunes. Esta segunda forma es la que en la legislaci\u00f3n catalana se denomina propiedad horizontal por parcelas y viene regulada en los art\u00edculos 553-53 al 59 del Codi Civil de Catalunya.<\/p>\n\n\n\n

Estimamos que en el primer grupo, el vuelo y el subsuelo de cada vivienda y de su jard\u00edn privativo son elementos comunes. Y esto por cuanto en realidad se est\u00e1 ante un edificio en una \u00fanica finca, con la peculiaridad de estar f\u00edsicamente \u201ctumbado\u201d. Pero por lo dem\u00e1s, en nada cambia respecto a una edificaci\u00f3n en altura.<\/p>\n\n\n\n

De hecho, la normativa urban\u00edstica establece que la divisi\u00f3n en r\u00e9gimen de propiedad horizontal autoriza a considerar la finca como una sola parcela, siempre que dentro de su per\u00edmetro no queden superficies que deban tener la condici\u00f3n de dominio p\u00fablico, ser de uso p\u00fablico o servir de soporte para las obras de urbanizaci\u00f3n, o deba computarse a efectos de la obligaci\u00f3n de cesi\u00f3n de viales y equipamientos (art\u00edculo 17.3 del RDLeg 2\/2008, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo)<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

Y, en la misma l\u00ednea, el art\u00edculo 242.1 del Reglament de la Llei d\u2019Urbanisme de Catalunya (D 305\/2006, de 18 julio) \u00fanicamente establece que ser\u00e1 necesaria la licencia de parcelaci\u00f3n para la constituci\u00f3n del r\u00e9gimen de propiedad horizontal por parcelas, pero no la exige para la constituci\u00f3n de dicho r\u00e9gimen sobre una \u00fanica parcela<\/a>, que ser\u00eda el supuesto t\u00edpico de las casas adosadas.\u00a0<\/p>\n\n\n\n

PROPIEDAD HORIZONTAL POR PARCELAS<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Si las viviendas se han construido sobre una \u00fanica parcela, el suelo de la misma ser\u00e1 \u00fanico y, por tanto, un elemento com\u00fan a toda la edificaci\u00f3n, considerando que es aplicable la doctrina enunciada por la Sentencia que hemos citado m\u00e1s arriba. En consecuencia, los propietarios no podr\u00e1n realizar obras en el vuelo ni en el subsuelo de sus respectivas viviendas, ni en el de la edificaci\u00f3n ni en el del jard\u00edn privativo.<\/p>\n\n\n\n

En cambio, en el caso de la denominada propiedad horizontal por parcelas, la situaci\u00f3n es diferente. Seg\u00fan determina el art\u00edculo 553-53<\/a> del Codi Civil de Catalunya, esta forma de comunidad est\u00e1 constituida por un conjunto de fincas vecinas \u201cf\u00edsicamente independientes\u201d (y tambi\u00e9n jur\u00eddicamente, en el sentido de que son resultado de una previa parcelaci\u00f3n o de la agrupaci\u00f3n de diversas fincas preexistentes), que forman parte de una urbanizaci\u00f3n. Se trata de una figura creada fundamentalmente para el funcionamiento las urbanizaciones, incluyendo aquellas en las que existan parcelas sin edificar.<\/p>\n\n\n\n

En este tipo de propiedad horizontal, a diferencia de lo que ocurre en la simple, los elementos privativos no son parte de una edificaci\u00f3n, sino cada una de dichas fincas f\u00edsicamente independientes, y por tanto no existe una finca o solar com\u00fan. El elemento que genera la comunidad es la existencia de diversos elementos y\/o servicios vinculados a diversas fincas que ya de inicio son independientes. Por lo que, aqu\u00ed, es m\u00e1s dif\u00edcil poder decir que el subsuelo o el vuelo de cada una de dichas fincas independientes sea un elemento com\u00fan del complejo o de la urbanizaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

Parece que lo m\u00e1s acorde con la configuraci\u00f3n jur\u00eddica descrita y con la propia finalidad de esta forma de propiedad horizontal es considerar que el vuelo y el subsuelo de cada finca independiente (parcela) no es un elemento com\u00fan, sino que forma parte del propio elemento privativo. <\/p>\n\n\n\n

El art\u00edculo 553-54 del Codi Civil de Catalunya parece responder a esta, idea al establecer que las fincas privativas pertenecen en exclusiva a sus titulares. Es decir, la totalidad de la parcela, lo que incluye vuelo y subsuelo. <\/p>\n\n\n\n

Tambi\u00e9n el art 553-57<\/a>.1.d) del mismo CCC parece abonar esta interpretaci\u00f3n al exigir que en el t\u00edtulo constitutivo se incluyan las reglas sobre edificabilidad de las fincas. Razonablemente, la finalidad de esta exigencia es facilitar al adquirente la informaci\u00f3n sobre lo que podr\u00e1 construir sobre la parcela que adquiere (sea en el vuelo de la misma o en el subsuelo).<\/p>\n\n\n\n

Todo lo anterior inclina a pensar que en la propiedad horizontal por parcelas, el suelo y el vuelo de cada una de las fincas independientes es un elemento privativo de la misma, y por tanto su propietario podr\u00e1 edificar en ellos sin necesidad de acuerdo comunitario. Obviamente, respetando lo que establezca el planeamiento respecto a la parcela correspondiente.<\/p>\n\n\n\n

Por supuesto, esto ser\u00e1 as\u00ed siempre y cuando el t\u00edtulo constitutivo o los estatutos no prevean otra cosa ni establezcan limitaciones al respecto. <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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