{"id":3128,"date":"2014-03-10T10:31:44","date_gmt":"2014-03-10T09:31:44","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=3128"},"modified":"2020-06-05T10:33:21","modified_gmt":"2020-06-05T09:33:21","slug":"derecho-de-transformacion-de-locales-en-viviendas-y-de-estas-en-locales","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/derecho-de-transformacion-de-locales-en-viviendas-y-de-estas-en-locales\/","title":{"rendered":"Derecho de transformaci\u00f3n de locales en viviendas y de \u00e9stas en locales"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

La situaci\u00f3n de crisis econ\u00f3mica est\u00e1 acentuando los planteamientos que titulares de locales y de pisos se hacen a la hora de transformarlos rec\u00edprocamente en pisos o locales, porque les es m\u00e1s rentable o beneficioso a sus intereses ese cambio de destino u objetivo del inmueble.<\/p>\n\n\n\n

La cuesti\u00f3n problem\u00e1tica es si es la comunidad, o la junta de propietarios, la que puede vetar o tener que conceder autorizaci\u00f3n a que tales cambios se lleven a cabo, y en caso de no hacerlo, estar ante una transformaci\u00f3n inconsentida y postular la comunidad ante los tribunales el regreso a la primitiva posici\u00f3n del inmueble como local. Pues bien, es la actual situaci\u00f3n econ\u00f3mica la que propicia estas situaciones, habida cuenta que, por ejemplo, los titulares de pisos pueden entender que les es m\u00e1s rentable utilizar su piso como destino de despacho profesional, o que, incluso, quien tenga un local puede darle un destino de vivienda para utilizarlo \u00e9l mismo si esta fuera su necesidad. Por ello, vamos a articular las dos situaciones que se dan y cu\u00e1l es la respuesta que la jurisprudencia de los tribunales le da a estos casos. Veamos.<\/p>\n\n\n\n

TRANSFORMACI\u00d3N DE LOCAL EN VIVIENDA<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Se analiza, en primer lugar, en la sentencia del Tribunal Supremo de fecha 4 de marzo de 2013, un caso de transformaci\u00f3n de local de negocio en vivienda en el que el TS vuelve a dar buena cuenta de la interpretaci\u00f3n restrictiva que debe darse al r\u00e9gimen de prohibiciones en los locales a la hora de llevar a cabo transformaciones, salvo que una normativa lo proh\u00edba o expresamente el propio t\u00edtulo.<\/p>\n\n\n\n

Recuerda, pues, el TS, que una de las caracter\u00edsticas de la propiedad horizontal es la de estar regida por normas de Derecho necesario. Ahora bien, esto no implica que, respecto de dicha clase de propiedad, no sea aplicaci\u00f3n el art. 1255 del C\u00f3digo Civil, porque, seg\u00fan se expresa en la disposici\u00f3n transitoria de la Ley mencionada, los estatutos aprobados por la junta de propietarios podr\u00e1n ser aplicados cuando no contradigan lo establecido en la misma. La Ley admite que por obra de la voluntad se especifiquen, completen y hasta se modifiquen ciertos derechos y deberes, siempre que no se contravengan las normas de Derecho necesario claramente deducibles de los mismos t\u00e9rminos de la Ley. De ah\u00ed que la formulaci\u00f3n de los estatutos no resultar\u00e1 indispensable, si bien podr\u00e1n cumplir la funci\u00f3n de desarrollar la ordenaci\u00f3n legal y adecuada a las concretas circunstancias de los diversos casos y situaciones (SSTS de 31 de enero de 1987, 19 de julio de 1993 y 15 de octubre de 2009). <\/p>\n\n\n\n

Pero, adem\u00e1s, lo que destaca el TS es que no pueden imponerse limitaciones al derecho de propiedad y de que los titulares de los locales no puedan transformarlos en viviendas si as\u00ed les es preciso. As\u00ed, insiste el TS que el derecho a la propiedad privada constituye un derecho constitucionalmente reconocido (art\u00edculo 33 CE), concebido ampliamente en nuestro ordenamiento jur\u00eddico, sin m\u00e1s limitaciones que las establecidas legal o convencionalmente que, en todo caso, deben ser interpretadas de un modo restrictivo. En el \u00e1mbito de la propiedad horizontal, resulta posible el establecimiento de limitaciones o prohibiciones que en general atienden al inter\u00e9s general de la comunidad. Estas prohibiciones referidas a la realizaci\u00f3n de determinadas actividades o al cambio de uso del inmueble, deben constar de manera expresa, y a fin de tener eficacia frente a terceros deben aparecer inscritas en el Registro de la Propiedad (SSTS 20 de octubre de 2008 y 30 de diciembre de 2010). <\/p>\n\n\n\n

El TS considera que la mera descripci\u00f3n del uso y destino del inmueble en los estatutos o en el t\u00edtulo no supone por s\u00ed misma limitaci\u00f3n del uso o de las facultades dominicales, pues para ello es necesaria una cl\u00e1usula o regla precisa y concreta que as\u00ed lo establezca. Los copropietarios no pueden verse privados de la utilizaci\u00f3n de su derecho a la propiedad como consideren m\u00e1s adecuado, a no ser que este uso est\u00e9 legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el r\u00e9gimen de dicha propiedad horizontal, su t\u00edtulo constitutivo o su regulaci\u00f3n estatutaria. (SSTS 23 de febrero de 2006 [RC n.\u00ba 1374\/1999] y 20 de octubre de 2008 [RC n.\u00ba 3106\/2002], entre otras).<\/p>\n\n\n\n

En el caso de que en el t\u00edtulo constitutivo o estatutos existiera expresa prohibici\u00f3n de llevar a cabo esta transformaci\u00f3n as\u00ed se mantendr\u00eda, pero \u00e9sta debe ser expresa. As\u00ed lo tiene establecido el Tribunal Supremo en Sentencia de 24 de octubre de 2011, en la que ha dicho: \u201cEl derecho a la propiedad privada constituye un derecho constitucionalmente reconocido (art\u00edculo 33 CE), concebido ampliamente en nuestro ordenamiento jur\u00eddico, sin m\u00e1s limitaciones que las establecidas legal o convencionalmente que, en todo caso, deben ser interpretadas de un modo restrictivo. No obstante, en el \u00e1mbito de la propiedad horizontal, se considera posible y aceptable establecer limitaciones o prohibiciones a la propiedad, que atienden a la protecci\u00f3n del inter\u00e9s general de la comunidad. Dentro de estas limitaciones se encuentra la prohibici\u00f3n de realizar determinadas actividades o el cambio de uso del inmueble, pero para su efectividad deben constar de manera expresa y, para poder tener eficacia frente a terceros, deben aparecer inscritas en el Registro de la Propiedad\u201d. Por ello, las exigencias y limitaciones est\u00e1n claras y salvo que as\u00ed consten los titulares de los locales podr\u00e1n llevar a cabo la transformaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

Salvo expresa prohibici\u00f3n en los estatutos o t\u00edtulo constitutivo, sobre la capacidad de transformaci\u00f3n de vivienda en local o despacho profesional no puede la junta pronunciarse en contra<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

TRANSFORMACI\u00d3N DE VIVIENDA EN DESPACHO PROFESIONAL O DESTINO AL NEGOCIO<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Toda imposibilidad o prohibici\u00f3n de utilizaci\u00f3n del derecho de propiedad debe tener una interpretaci\u00f3n restrictiva, ya que as\u00ed debe entenderse que la propia comunidad imponga a quien adquiere un piso o local limitaciones para su aprovechamiento, ya que el derecho de propiedad se ejerce por el titular del mismo piso o local, no por la comunidad. As\u00ed, el Tribunal Supremo recoge en la sentencia de dicho Tribunal de 21 de diciembre de 1993 que \u201cen el t\u00edtulo constitutivo del r\u00e9gimen de propiedad horizontal o en los estatutos correspondientes se pueden establecer disposiciones en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, seg\u00fan dicci\u00f3n del p\u00e1rrafo 3 del art. 5.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, e incluso imponer prohibiciones expresas respecto a concretas y espec\u00edficas actividades no queridas por los copropietarios del edificio\u201d, lo que se complementa con la sentencia del Tribunal Supremo de 5 de marzo de 1998, que se\u00f1ala, en un caso de cambio de destino de vivienda a local, que \u201cteniendo como norma reguladora esencial el t\u00edtulo constitutivo de la propiedad horizontal, para dicha Comunidad, el plasmado en la escritura de Obra Nueva y Divisi\u00f3n Horizontal de 10 de enero de 1973, se ve que en la misma, aunque se habla de apartamentos, que se ha de catalogar como sin\u00f3nimo de vivienda, no se establece prohibici\u00f3n alguna para modificar el destino de dichas viviendas en locales de negocio. Por ello, \u201cSi no establece tal limitaci\u00f3n al libre uso del derecho de propiedad horizontal, la misma se podr\u00e1 realizar plenamente a tenor de lo dispuesto en el art\u00edculo 5 de dicha Ley de Propiedad Horizontal\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Y para mayor claridad, el art\u00edculo 8 del Real Decreto-Ley 2\/1.985, de 30 de abril, sobre Medidas de Pol\u00edtica Econ\u00f3mica, art\u00edculo que se titula Transformaci\u00f3n de viviendas en locales de negocio, resulta claro al respecto, al disponer que \u201clos propietarios de fincas urbanas y los arrendatarios de \u00e9stas, con el consentimiento de aqu\u00e9llos, podr\u00e1n realizar libremente la transformaci\u00f3n de viviendas en locales de negocio, salvo disposici\u00f3n contraria, en su caso, de los Estatutos reguladores de las Comunidades de propietarios, y sin perjuicio de lo dispuesto en el art\u00edculo 7, p\u00e1rrafo tercero, de la Ley de Propiedad Horizontal, de 21 de julio de 1960, relativo a actividades estatutariamente no permitidas, da\u00f1osas para la finca, inmorales, peligrosas, inc\u00f3modas o insalubres, y de la obtenci\u00f3n de las correspondientes licencias administrativas. No obstante, en las edificaciones sujetas al r\u00e9gimen de viviendas de protecci\u00f3n oficial, cuya calificaci\u00f3n provisional se efect\u00fae a partir de la entrada en vigor de este Real Decreto-Ley, los locales de negocio s\u00f3lo podr\u00e1n alcanzar una superficie \u00fatil que no exceda del 40% de la total\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Por ello, salvo expresa prohibici\u00f3n en los estatutos o t\u00edtulo constitutivo, sobre esa capacidad de transformaci\u00f3n de vivienda en local o despacho profesional no puede la junta pronunciarse en contra y\/o prohibirlo. Lo que s\u00ed ser\u00e1 preciso es que el titular del piso comunique al presidente la decisi\u00f3n de llevar a cabo tal transformaci\u00f3n y las circunstancias de la misma, ya que no es posible que el titular del piso proceda a llevar a cabo las obras de adaptaci\u00f3n del piso a local sin que tenga conocimiento alguno la comunidad, por lo que esta comunicaci\u00f3n se nos presenta como necesaria. <\/p>\n\n\n\n

Otra cuesti\u00f3n es que en el inmueble, al final, y a consecuencia de la transformaci\u00f3n, se realicen actividades molestas, ya que hemos visto que cuando concurran las circunstancias expuestas no estaremos ante actividades prohibidas, pero s\u00ed que podr\u00eda darse la circunstancia de que estas actividades fueran molestas, si as\u00ed se estima objetivamente, para lo cual se actuar\u00eda conforme marca el art. 553.40 de la Ley 5\/2006, requiriendo el presidente al titular para que cese en las molestias, es decir, no que se cese en la actividad comercial en s\u00ed, o en el despacho profesional, sino en las molestias que se est\u00e1n causando. En este punto, hay que advertir que no se entender\u00e1 como actividad molesta la referida a la asistencia de clientela al inmueble como tal, ya que si estamos hablando de que la actividad negocial est\u00e1 permitida, al no existir disposici\u00f3n contraria o prohibitiva en los estatutos, resultar\u00e1 que es obvio que debe existir una clientela que acuda al inmueble, y esta clientela es l\u00f3gico que utilice el ascensor y acuda al lugar, pero no debe confundirse la asistencia al piso de clientela como actividad molesta al estar \u00ednsito en la transformaci\u00f3n de la vivienda en local o despacho profesional el tr\u00e1fico de personas que acuden como clientes. <\/p>\n\n\n\n

En alg\u00fan caso, incluso, se han adoptado acuerdos en juntas de propietarios por los que se ha prohibido el uso de ascensor a los clientes de estos pisos transformados utilizando una llave para acceder los comuneros al ascensor, con lo que al mismo tiempo se estaba prohibiendo u obstaculizando a los clientes el uso de ascensor por no disponer \u00e9stos de llave y tener que subir por las escaleras, siendo rechazados por los tribunales estos acuerdos cuando se han venido impugnando por los titulares de los pisos transformados en locales o despachos profesionales. <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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