{"id":3167,"date":"2014-12-10T12:11:00","date_gmt":"2014-12-10T11:11:00","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=3167"},"modified":"2020-06-05T12:12:55","modified_gmt":"2020-06-05T11:12:55","slug":"la-subrogacion-del-hijo-del-arrendatario-afectado-por-una-minusvalia-igual-o-superior-al-65-ha-de-estar-dicha-deficiencia-declarada-en-el-momento-de-la-subrogacion","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/la-subrogacion-del-hijo-del-arrendatario-afectado-por-una-minusvalia-igual-o-superior-al-65-ha-de-estar-dicha-deficiencia-declarada-en-el-momento-de-la-subrogacion\/","title":{"rendered":"La Subrogaci\u00f3n del hijo del arrendatario afectado por una minusval\u00eda igual o superior al 65% \u00bfHa de estar dicha deficiencia declarada en el momento de la subrogaci\u00f3n?"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

La Disposici\u00f3n Transitoria Segunda de la LAU de 1994, en los \u00faltimos p\u00e1rrafos de sus apartados 4 y 5, establece que cuando en un contrato de arrendamiento de vivienda se produce la subrogaci\u00f3n mortis causa a favor de un hijo, el contrato se extinguir\u00e1 a los dos a\u00f1os de la subrogaci\u00f3n, con la \u00fanica excepci\u00f3n de que si el hijo que se subroga padece una minusval\u00eda igual o superior a un 65%, el contrato s\u00f3lo se extinguir\u00e1 al fallecimiento del mismo. <\/p>\n\n\n\n

La Disposici\u00f3n Adicional 9\u00aa de la misma LAU de 1994 se\u00f1ala que, a los efectos prevenidos en esta ley, la situaci\u00f3n de minusval\u00eda y su grado deber\u00e1n ser declarados, de acuerdo con la normativa vigente, por los centros y servicios de las Administraciones P\u00fablicas competentes.<\/p>\n\n\n\n

Desde el primer momento, esta posibilidad plante\u00f3 serias dudas interpretativas que han dado lugar a una larga pol\u00e9mica y a abundante jurisprudencia contradictoria entre las distintas audiencias provinciales. Una primera l\u00ednea doctrinal y jurisprudencial ha venido considerando que, para que sea aplicable, la minusval\u00eda debe haber sido declarada por el organismo competente con anterioridad al momento de la subrogaci\u00f3n, es decir, antes del fallecimiento del arrendatario, con independencia de cu\u00e1l fuera la situaci\u00f3n del hijo que despu\u00e9s se subroga. De manera que, aunque en el momento del fallecimiento estuviera afectado por las limitaciones que podr\u00edan dar lugar a la declaraci\u00f3n de minusval\u00eda en el porcentaje indicado, si la misma no est\u00e1 declarada por el organismo competente de la Administraci\u00f3n, proceder\u00e1 la subrogaci\u00f3n, pero el contrato se extinguir\u00e1 a los dos a\u00f1os desde que se ha producido la misma. Este criterio se basa sobre todo en cuatro argumentos:<\/p>\n\n\n\n

  •  En primer lugar, en el propio texto de la ley, cuya Disposici\u00f3n Adicional 9\u00aaestablece que establece, como hemos visto, que la situaci\u00f3n y el grado de minusval\u00eda deber\u00e1n ser declarados, de acuerdo con la normativa vigente, por los centros y servicios de las Administraciones P\u00fablicas competentes. Es decir, que para que la situaci\u00f3n de minusval\u00eda pueda tener eficacia a los efectos de lo previsto en la LAU, tiene que haber sido declarada oficialmente por el organismo competente para hacerlo. Mientras no haya sido declarada oficialmente, dicha situaci\u00f3n resulta irrelevante a los efectos prevenidos en la Ley (en este caso, respecto a la duraci\u00f3n del contrato).<\/li>
  • En segundo lugar, porque las condiciones, efectos y alcance de la subrogaci\u00f3n nacen al producirse el fallecimiento de quien la determina, por lo que en ese momento ya tiene que haber sido declarada la situaci\u00f3n de minusval\u00eda que permitir\u00eda la prolongaci\u00f3n del contrato hasta el deceso del subrogado.<\/li>
  • En tercer lugar, porque la duraci\u00f3n del contrato hasta el fallecimiento del hijo subrogado constituye una excepci\u00f3n a la norma que limita las facultades de la propiedad, por lo que debe interpretarse forzosamente en forma restrictiva. <\/li>
  •  Y, por \u00faltimo, en razones de seguridad jur\u00eddica, pues la \u00fanica forma de que el propietario pueda tener conocimiento de la situaci\u00f3n en que se produce la subrogaci\u00f3n es mediante la notificaci\u00f3n de subrogaci\u00f3n (es decir, en los tres meses posteriores al fallecimiento del arrendatario). Hacer depender el alcance de la subrogaci\u00f3n de posibles contingencias posteriores que eventualmente pudieran producirse durante los dos a\u00f1os siguientes supone crear una situaci\u00f3n de inseguridad jur\u00eddica no querida por el propio texto legal.<\/li><\/ul>\n\n\n\n

    Cuando la situaci\u00f3n de minusval\u00eda no exist\u00eda en el momento de la subrogaci\u00f3n, sino que se ha producido posteriormente, el contrato se extinguir\u00e1 a los dos a\u00f1os<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

    As\u00ed se hab\u00eda pronunciado la Audiencia Provincial de Baleares (Sec. 3\u00aa) en su Sentencia de 23 de mayo de 2006 (rec. 143\/2006) que declaraba que \u201cla existencia misma del derecho de subrogaci\u00f3n y las condiciones de las que depende su extensi\u00f3n temporal se han de producir en el momento del fallecimiento del inquilino y no despu\u00e9s.<\/em>\u201d Y tambi\u00e9n la Secci\u00f3n 4\u00aa de la Audiencia de Barcelona en sus sentencias de 7 de junio de 2006 (rec. 22\/2006) y 16 de marzo de 2010 (rec. 189\/2009).<\/p>\n\n\n\n

    UNA L\u00cdNEA DOCTRINAL QUE DIFIERE DE LA ANTERIOR<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

    En sentido contrario existe otra l\u00ednea doctrinal y jurisprudencial que sostiene que no es necesario que en el momento del fallecimiento del arrendatario est\u00e9 declarada la minusval\u00eda del hijo que se subroga. Basta con que en el momento del deceso del arrendatario \u00e9ste padezca la dolencia o tenga las limitaciones que correspondan a la minusval\u00eda igual o superior al 65%, aunque la declaraci\u00f3n administrativa de la misma se produzca despu\u00e9s de la subrogaci\u00f3n. <\/p>\n\n\n\n

    Esta l\u00ednea argumenta en primer lugar que la Disposici\u00f3n Transitoria Segunda de la LAU se limita a exigir que el hijo que se subroga est\u00e9 \u201cafectado\u201d por una minusval\u00eda, pero no exige que dicha minusval\u00eda est\u00e9 declarada. Y considera que si el legislador hubiera querido que estuviera ya declarada habr\u00eda empleado este t\u00e9rmino y no el de afectado. <\/p>\n\n\n\n

    Quienes defienden esta postura sostienen que la referencia que hace la Disposici\u00f3n Adicional Novena a que la minusval\u00eda debe ser declarada por el organismo administrativo competente no significa que deba encontrarse ya formalizada en el momento de la subrogaci\u00f3n y que lo \u00fanico que hace es se\u00f1alar qui\u00e9n debe declarar la situaci\u00f3n, <\/p>\n\n\n\n

    sin referencia alguna a que esta declaraci\u00f3n haya de tener efectos constitutivos, es decir, ex nunc<\/em> y a partir de su fecha. Dicho de otra forma, la declaraci\u00f3n de minusval\u00eda constituye el reconocimiento de una situaci\u00f3n preexistente.<\/p>\n\n\n\n

    Son muestra de esta segunda l\u00ednea jurisprudencia la Sentencia de la Audiencia Provincial de Cantabria (Sec. 3\u00aa) de 15 de enero de 2002 (rec. 99\/2001) y la de la de Barcelona (Sec.13\u00aa) de 23 de septiembre de 2008 (rec. 661\/2007). Y, curiosamente la misma Secci\u00f3n 13\u00aa de la Audiencia Provincial de Barcelona, en una sentencia un poco posterior, \u2013de 25 de noviembre de 2009 (rec. 10\/2009)\u2013 parece manifestar el criterio contrario, es decir, el de la necesidad de declaraci\u00f3n previa de la minusval\u00eda.<\/p>\n\n\n\n

    En su Sentencia de 11 de julio de 2014 (sentencia 386\/2014), el TS ha dictado que no es necesario que la minusval\u00eda est\u00e9 declarada administrativamente para que proceda la subrogaci\u00f3n de por vida del hijo<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

    EL TRIBUNAL SUPREMO SE PRONUNCIA AL RESPECTO<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

    Recientemente el Tribunal Supremo ha venido a resolver esta cuesti\u00f3n, fijando doctrina que en principio hemos de suponer que zanjar\u00e1 el conflicto, al inclinarse por la segunda de las posturas expuestas. As\u00ed, en su Sentencia de 11 de julio de 2014 (sentencia 386\/2014), ha declarado que no es necesario que la minusval\u00eda est\u00e9 declarada administrativamente para que proceda la subrogaci\u00f3n de por vida del hijo. Obviamente, deber\u00e1 concurrir la situaci\u00f3n de minusval\u00eda en el porcentaje se\u00f1alado por la ley en el momento del fallecimiento del arrendatario, pero podr\u00e1 ser declarada posteriormente.<\/p>\n\n\n\n

    El Alto Tribunal razona lo siguiente: \u201cPues bien, el derecho del hijo a subrogarse en el contrato nace desde que se produce la situaci\u00f3n de convivencia y el hijo se encuentra afectado por la minusval\u00eda, aunque no hubiera sido \u00e9sta declarada en el momento del fallecimiento del arrendatario en los t\u00e9rminos de la Disposici\u00f3n Adicional novena de la Ley. Esta situaci\u00f3n es la que determina las posibilidades subrogatorias de tal forma que, si en ese momento no concurre la minusval\u00eda en el grado requerido y el titular del derecho a la subrogaci\u00f3n es un hijo, el contrato se extingue a los dos a\u00f1os a contar de aquel momento\u201d. <\/em>Lo que no dice la Ley es que la minusval\u00eda est\u00e9 ya declarada cuando se produce el fallecimiento. Lo \u00fanico que exige la DT es que el hijo est\u00e9 \u201cafectado por una minusval\u00eda\u201d. <\/em>Cierto es que esta DT supone una excepci\u00f3n al r\u00e9gimen transitorio y, como tal, debe ser objeto de una interpretaci\u00f3n restrictiva, limitada a los supuestos y con las formalidades que exige la Ley de Arrendamientos, tanto como excepci\u00f3n que es a la continuaci\u00f3n del contrato como por su car\u00e1cter transitorio o temporal, pero tambi\u00e9n lo es que una interpretaci\u00f3n contraria ir\u00eda contra la finalidad del legislador, que no es otra que la de procurar una duraci\u00f3n distinta del contrato, aun a costa del arrendador, en aquellos casos de un hijo en situaci\u00f3n de minusval\u00eda anterior al fallecimiento del arrendatario, aunque se suscite despu\u00e9s su declaraci\u00f3n pero con efectos dentro del periodo de dos a\u00f1os, y no despu\u00e9s del fallecimiento. Lo contrario supondr\u00eda un trato discriminatorio respecto al hijo discapacitado en el momento de la subrogaci\u00f3n en relaci\u00f3n con el que ya lo era vigente en el contrato de alquiler. Pero adem\u00e1s, como reconocen las sentencias que sostienen esta interpretaci\u00f3n, supondr\u00eda un rigor formalista excesivo, contrario al propio tenor literal de la norma y a la realidad de las cosas, puesto que lo normal es precisamente que se promueva la declaraci\u00f3n para obtener la adecuada asistencia social cuando el hijo del arrendatario queda desasistido por el fallecimiento de su padre o madre, o de ambos sucesivamente, no habiendo necesitado probablemente hasta ese momento promover la declaraci\u00f3n de minusval\u00eda por encontrase asistido hasta entonces por sus progenitores.<\/p>\n\n\n\n

    El argumento de seguridad jur\u00eddica que justifica la decisi\u00f3n de la sentencia no es determinante en s\u00ed mismo cuando la propia resoluci\u00f3n reconoce situaciones excepcionales referidas a la acreditaci\u00f3n de la condici\u00f3n de minusval\u00eda \u201cque, posiblemente habr\u00eda que admitir, pero siempre respecto de situaciones n\u00edtidas de minusval\u00eda ya declarada al tiempo del fallecimiento\u201d.<\/em><\/p>\n\n\n\n

    Tal como se desprende de la propia sentencia, la declaraci\u00f3n de minusval\u00eda tendr\u00e1 que producirse dentro del periodo de dos a\u00f1os desde la subrogaci\u00f3n (\u201caunque se suscite despu\u00e9s su declaraci\u00f3n pero con efectos dentro del periodo de dos a\u00f1os\u201c<\/em>). Lo contrario colocar\u00eda al propietario en una situaci\u00f3n de inseguridad jur\u00eddica injustificada habida cuenta de que, producido el fallecimiento y la subrogaci\u00f3n, no hay excusa que pueda justificar el no haber obtenido la declaraci\u00f3n de minusval\u00eda que permita salir de dudas sobre la existencia de la misma y de su porcentaje.<\/p>\n\n\n\n

    Por \u00faltimo, hay que tener presente que cuando la situaci\u00f3n de minusval\u00eda no exist\u00eda en el momento de la subrogaci\u00f3n sino que se ha producido posteriormente, el contrato se extinguir\u00e1 a los dos a\u00f1os, pues la sentencia claramente declara que si en el momento de la subrogaci\u00f3n no existe la minusval\u00eda en el grado exigido el contrato se extinguir\u00e1 a los dos a\u00f1os. De esta forma, esta sentencia no ampara la situaci\u00f3n de minusval\u00edas sobrevenidas, lo que puede dar lugar a un importante problema de prueba pues habr\u00e1 que acreditar no s\u00f3lo que la situaci\u00f3n de minusval\u00eda exist\u00eda antes del fallecimiento del arrendatario, sino que era de tal alcance que correspond\u00eda a un 65%<\/p>\n\n\n\n

    <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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