{"id":3175,"date":"2014-09-10T18:28:00","date_gmt":"2014-09-10T17:28:00","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=3175"},"modified":"2020-06-17T12:48:34","modified_gmt":"2020-06-17T11:48:34","slug":"extincion-de-los-contratos-de-arrendamiento-de-local-de-negocio-anteriores-al-9-de-mayo-de-1985-2a-parte","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/extincion-de-los-contratos-de-arrendamiento-de-local-de-negocio-anteriores-al-9-de-mayo-de-1985-2a-parte\/","title":{"rendered":"Extinci\u00f3n de los contratos de arrendamiento de local de negocio anteriores al 9 de mayo de 1985 (2\u00aa parte)"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

Continuamos con el art\u00edculo publicado en el anterior n\u00famero de la revista \u2018Consell\u2019, centr\u00e1ndonos ahora en el supuesto de que el arrendador sea una persona jur\u00eddica. Cabe recordar que el 31 de diciembre de este a\u00f1o se cumplen los 20 a\u00f1os posteriores a la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994, plazo determinado en la disposici\u00f3n transitoria tercera de esta Ley para la extinci\u00f3n de gran parte de los contratos de arrendamiento concertados antes del d\u00eda 9 de mayo de 1985.<\/p>\n\n\n\n

Los plazos de extinci\u00f3n de la pr\u00f3rroga forzosa de los contratos de arrendamiento de local de negocio cuyo arrendatario fuere, a fecha de entrada en vigor de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994, una persona jur\u00eddica, los determina el apartado 4 de su Disposici\u00f3n Transitoria Tercera <\/a>en funci\u00f3n de la actividad econ\u00f3mica a que se destina el local.<\/p>\n\n\n\n

PLAZOS DE EXTINCI\u00d3N<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

A tenor de esta norma legal, la m\u00e1xima duraci\u00f3n prevista para estos arrendamientos es de 20 a\u00f1os contados a partir de la entrada en vigor de la nueva LAU. En fecha 31 de diciembre de este a\u00f1o se extinguir\u00e1n todos aquellos arrendamientos de locales de negocio con arrendatario persona jur\u00eddica destinados a actividades comerciales (entendidas como tales las incluidas en la Divisi\u00f3n 6 de la Tarifa e Instrucci\u00f3n del Impuesto sobre Actividades Econ\u00f3micas), as\u00ed como los destinados a actividades econ\u00f3micas a los que correspond\u00eda una cuota anual de este impuesto referida al ejercicio 1994 inferior a 85.000 pesetas. O sea, los arrendamientos que no se hab\u00edan extinguido ya por aplicaci\u00f3n de los plazos de 5, 10 y 15 a\u00f1os.<\/p>\n\n\n\n

Debemos puntualizar que lo relevante para la aplicaci\u00f3n del apartado 4 de la Transitoria Tercera no es la personalidad del arrendatario inicial que concert\u00f3 el arrendamiento, sino el que lo fuera en la fecha de entrada en vigor de la nueva LAU, esto es, a 1 de enero de 1995. De tal manera que, si el arrendatario a 1 de enero de 1995 era una persona jur\u00eddica y se efectu\u00f3 el traspaso o cesi\u00f3n del arrendamiento a una persona f\u00edsica, se aplicar\u00e1n los plazos de extinci\u00f3n de este apartado 4.<\/p>\n\n\n\n

La regulaci\u00f3n de estos arrendamientos en el apartado 4 de la Transitoria no contempla nada acerca del traspaso, a diferencia de lo que dispone sobre el traspaso el apartado 3, relativo a los arrendatarios personas f\u00edsicas. Ello significa que el ejercicio de ese derecho no supone en ning\u00fan caso una prolongaci\u00f3n del plazo de extinci\u00f3n previsto en la Ley. Puede darse el caso, ciertamente excepcional en la pr\u00e1ctica, de que el contrato de arrendamiento est\u00e9 en plazo contractual todav\u00eda y no en per\u00edodo de pr\u00f3rroga forzosa.<\/p>\n\n\n\n

Esta misma Disposici\u00f3n Transitoria Tercera aborda la extinci\u00f3n de estos contratos en el apartado 5 que establece al respecto: \u201cLos contratos en los que, en la fecha de entrada en vigor de la presente ley, no haya transcurrido a\u00fan el plazo determinado pactado en el contrato, durar\u00e1n el tiempo que reste para que dicho plazo se cumpla. Cuando este per\u00edodo de tiempo sea inferior al que resultar\u00eda de la aplicaci\u00f3n de las reglas del apartado 4, el arrendatario podr\u00e1 hacer durar el arriendo el plazo que resulte de la aplicaci\u00f3n de dichas reglas\u201d. Por lo que si el plazo contractual venciera con posterioridad a 31 de diciembre de 2014, el arrendamiento se extinguir\u00e1 a su vencimiento.<\/p>\n\n\n\n

SUPUESTOS EN LOS QUE PROCEDE LA AMPLIACI\u00d3N DE LOS PLAZOS LEGALES DE EXTINCI\u00d3N.<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Son tres, que identificaremos con las letras A, B y C. Si concurre uno de ellos, el plazo de extinci\u00f3n se ampl\u00eda a cinco a\u00f1os m\u00e1s.<\/p>\n\n\n\n

A)<\/strong> Traspaso efectuado en los 10 a\u00f1os anteriores a la entrada en vigor de la nueva LAU. Se tomar\u00e1 como fecha del traspaso la de otorgamiento de la escritura p\u00fablica de traspaso a que se refiere el art\u00edculo 32 del Texto Refundido de la LAU de 1964.<\/p>\n\n\n\n

B)<\/strong> Arrendatario que hizo uso en su d\u00eda de la posibilidad que le brindaba el apartado 7 de esta Disposici\u00f3n Transitoria 3\u00aa, adelantando el pago de la total renta actualizada a la primera anualidad de actualizaci\u00f3n, cuando para esa primera anualidad no le correspond\u00eda la aplicaci\u00f3n del 100% de la renta actualizada, sino un tramo porcentual inferior.<\/p>\n\n\n\n

C)<\/strong> El arrendatario que pagaba en la fecha de entrada en vigor de la nueva LAU una renta superior a la que resulta de la aplicaci\u00f3n de las reglas de actualizaci\u00f3n de la renta contenidas en el apartado C) 6 de esta misma Disposici\u00f3n Transitoria Tercera. En el caso de concurrir el supuesto con uno de los otros dos, los dos plazos de cinco a\u00f1os m\u00e1s se sumar\u00edan, pudiendo alcanzar el arrendamiento una duraci\u00f3n de diez a\u00f1os m\u00e1s.<\/p>\n\n\n\n

En el n\u00famero anterior de esta misma revista ya coment\u00e9 cada uno de los tres supuestos, comentario al que me remito.<\/p>\n\n\n\n

POSIBLE APLICACI\u00d3N DE LA T\u00c1CITA RECONDUCCI\u00d3N<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Expirado el plazo m\u00e1ximo de duraci\u00f3n de la pr\u00f3rroga forzosa, el arrendamiento se renovar\u00e1 por t\u00e1cita reconducci\u00f3n si no se produce, dentro del plazo como m\u00e1ximo de los 15 d\u00edas posteriores a la fecha de extinci\u00f3n, la pertinente notificaci\u00f3n del arrendador dando por terminado el arrendamiento, por aplicaci\u00f3n de lo dispuesto en el art\u00edculo 1.566 del C\u00f3digo Civil.<\/a><\/p>\n\n\n\n

Al no existir norma espec\u00edfica en la Disposici\u00f3n Transitoria Tercera, el per\u00edodo de la t\u00e1cita reconducci\u00f3n ser\u00e1 el que fija el art\u00edculo 1.581 del CC<\/a>. Esto es, por meses, si la renta se ha fijado en el contrato con referencia a un per\u00edodo mensual, por a\u00f1os, si ha fijado respecto a un per\u00edodo anual.<\/p>\n\n\n\n

No se trata de una mera pr\u00f3rroga del contrato, sino de una renovaci\u00f3n del arrendamiento. La distinci\u00f3n es relevante porque al arrendamiento renovado ya no le ser\u00e1 de aplicaci\u00f3n el r\u00e9gimen jur\u00eddico de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 (con las modificaciones establecidas en la Disposici\u00f3n Transitoria 3\u00aa de la LAU de 1994), sino la normativa de esta nueva LAU en la regulaci\u00f3n relativa a los arrendamientos para uso diferente de vivienda. As\u00ed lo prev\u00e9 el apartado 5 de esa Disposici\u00f3n Transitoria Tercera: \u201c(\u2026) la t\u00e1cita reconducci\u00f3n se regir\u00e1 por lo dispuesto en el art\u00edculo 1.566 del C\u00f3digo Civil, y ser\u00e1n aplicables al arrendamiento renovado las normas de la presente Ley relativas al arrendamiento de fincas urbanas para uso distinto del de vivienda\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Si el arrendatario no cumple con lo dispuesto en la ley en postura que pueda expresar mala fe, no parece justificado que se le otorguen los derechos de referencia si el arrendador no puede, por tal causa, en el plazo del a\u00f1o, disponer del local<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

DERECHOS DEL ARRENDATARIO POR LA EXTINCI\u00d3N LEGAL DEL ARRENDAMIENTO<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Se le reconocen, y se regulan, tanto para el arrendatario persona f\u00edsica como persona jur\u00eddica, en los apartado 10 y 11 de la misma Disposici\u00f3n Transitoria Tercera. Son dos: la indemnizaci\u00f3n econ\u00f3mica a la que se refiere el apartado 10 y un derecho preferente para el caso de nuevo arrendamiento, regulado en el apartado 11. Si se ejercita el derecho preferente, no se puede solicitar adem\u00e1s la indemnizaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

Ser\u00e1n requisitos para que surjan estos derechos:<\/p>\n\n\n\n

  1. Que se produzca la extinci\u00f3n del arrendamiento por transcurso de los plazos determinados fijados en la Transitoria 3\u00aa.<\/li>
  2. Que el arrendatario entregue la posesi\u00f3n del local al arrendador.
    En el caso de que, finalizado el plazo de vigencia del contrato, el arrendatario haya sido requerido de desalojo y no entregue la posesi\u00f3n del local, obligando al arrendador a acudir al juicio de desahucio para recuperar la posesi\u00f3n arrendaticia, debemos entender que pierde los derechos de que hablamos. Porque si el arrendatario no cumple con lo dispuesto en la ley en postura que pueda expresar mala fe, no parece justificado que se le otorguen los derechos de referencia si el arrendador no puede, por tal causa, en el plazo del a\u00f1o, disponer del local para usarlo, cederlo o arrendarlo.<\/li><\/ol>\n\n\n\n

    A) El derecho de indemnizaci\u00f3n.<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

    El apartado 10 concede al arrendatario una indemnizaci\u00f3n de un importe equivalente a 18 mensualidades de la renta vigente al tiempo de la extinci\u00f3n del arrendamiento si, antes del transcurso de un a\u00f1o desde la extinci\u00f3n, cualquier persona comienza a ejercer en el local la misma actividad o una actividad af\u00edn a la que aqu\u00e9l ejercitaba. Dice esta norma que a tales efectos se considerar\u00e1n afines \u201clas actividades t\u00edpicamente aptas para beneficiarse, aunque s\u00f3lo sea en parte, de la clientela captada por la actividad que ejercit\u00f3 el arrendatario\u201d. Del contenido del precepto se desprende:<\/p>\n\n\n\n