{"id":3179,"date":"2014-09-10T15:19:00","date_gmt":"2014-09-10T14:19:00","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=3179"},"modified":"2020-06-17T12:34:47","modified_gmt":"2020-06-17T11:34:47","slug":"los-requisitos-del-requerimiento-previo-de-pago-para-no-enervar-el-desahucio","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/los-requisitos-del-requerimiento-previo-de-pago-para-no-enervar-el-desahucio\/","title":{"rendered":"Los requisitos del requerimiento previo de pago para no enervar el desahucio"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

El Tribunal Supremo se ha pronunciado sobre los requisitos que tiene que cumplir el requerimiento previo de pago para privar al arrendatario de la posibilidad de enervar el desahucio, estableciendo que no es necesario que advierta de la intenci\u00f3n de resolver el contrato ni de la imposibilidad de enervaci\u00f3n en caso de no atender al mismo.<\/p>\n\n\n\n

Es de sobra conocido que la posibilidad de enervaci\u00f3n del desahucio por falta de pago prevista en el art\u00edculo 22 de la Ley de Enjuiciamiento Civil<\/a> queda excluida en dos supuestos: cuando ya se ha producido una anterior enervaci\u00f3n y cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, 30 d\u00edas de antelaci\u00f3n a la presentaci\u00f3n de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentaci\u00f3n. Y tambi\u00e9n es conocida la conflictividad que se ha producido en torno al segundo supuesto (la existencia de requerimiento de pago previo a la interposici\u00f3n de la demanda) en relaci\u00f3n con los requisitos que ha de cumplir dicho requerimiento previo para que tenga el efecto de privar al arrendatario de la posibilidad de enervaci\u00f3n del desahucio.<\/p>\n\n\n\n

Las discrepancias han girado especialmente en torno a si, en el requerimiento de pago que formule el arrendador, \u00e9ste debe, adem\u00e1s de requerir el pago, advertir de su intenci\u00f3n de resolver el contrato en caso de no ser atendido el requerimiento y de las consecuencias que tendr\u00e1 el haberse formulado (es decir, la imposibilidad de enervar la acci\u00f3n de desahucio).<\/p>\n\n\n\n

L\u00cdNEAS JURISPRUDENCIALES<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Una primera l\u00ednea jurisprudencial considera que la ley \u00fanicamente exige que se haya requerido de pago al arrendatario y que lo sea de forma fehaciente (entendiendo como tal que se haga por medio que permita acreditar que lleg\u00f3 a conocimiento del arrendatario), no exigiendo que se le advierta de las consecuencias del impago ni de que, si no paga, no podr\u00e1 enervar la acci\u00f3n de desahucio que se interponga. Son exponente de esta posici\u00f3n las sentencias de la Audiencia Provincial de Huesca de 19 de noviembre de 2002, la de Asturias de 2 de marzo de 2007, la de Vizcaya de 30 de julio de 2001, la de Zamora de 20 de diciembre de 2007, o la de Guip\u00fazcoa de 22 de junio de 2006.<\/p>\n\n\n\n

En esta l\u00ednea, la sentencia la Audiencia de Cantabria de 21 de diciembre de 2006 indica que \u201cno es necesario, en modo alguno, advertir sobre las consecuencias del impago al inquilino moroso, como si hubiese que tutelar con una deferencia y un trato especial y exquisito que la Ley no previene, los intereses de un inquilino que incumple su obligaci\u00f3n esencial de pagar y que de sobra sabe que debe y las consecuencias de ello\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Esta posici\u00f3n se funda en la propia literalidad del art\u00edculo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en el car\u00e1cter esencial de la obligaci\u00f3n de pago y en la consideraci\u00f3n de la facultad de enervaci\u00f3n no como un derecho del arrendatario, sino como una oportunidad que se le otorga de evitar el desahucio, de la que por tanto se tiene una visi\u00f3n restrictiva.<\/p>\n\n\n\n

En sentido contrario, existe otra corriente que se inclina por considerar que el requerimiento s\u00f3lo tendr\u00e1 la virtualidad de privar al arrendatario de la posibilidad de enervar la posterior acci\u00f3n de desahucio si, adem\u00e1s de requerir de pago, contiene la advertencia de que, en caso de no ser atendido, se interpondr\u00e1 demanda de desahucio y que, como consecuencia del requerimiento, no cabr\u00e1 la enervaci\u00f3n de dicho desahucio.<\/p>\n\n\n\n

Esta l\u00ednea se apoya en la consideraci\u00f3n de que el arrendatario debe disponer de la informaci\u00f3n completa sobre las intenciones del arrendador y sobre las consecuencias del requerimiento y su impago para as\u00ed poder decidir su actuaci\u00f3n. Son reflejo de ella, entre otras, las sentencias de la Audiencia Provincial de Palencia de 15 de septiembre de 2006, la de Salamanca de 8 de noviembre de 2001 o la de Valencia de 9 de mayo de 2006, que exigen para dar eficacia al requerimiento de pago que, junto al transcurso del plazo legal, contenga una \u201cefectiva formulaci\u00f3n por el arrendador de una declaraci\u00f3n de voluntad dirigida al arrendatario, comprensiva de su intenci\u00f3n e inter\u00e9s en dar por finalizado el contrato que les vincula de no satisfacerla en aquel improrrogable plazo, las cantidades que, espec\u00edfica y detalladamente, viene en adeudarle en concepto de renta, porque solamente con tal admonici\u00f3n, clara y terminante, el arrendatario comprender\u00e1 el alcance de la intima y de tal suerte podr\u00e1 adaptar su conducta a lo que estime procedente, bien avini\u00e9ndose a la petici\u00f3n de aquel, ya oponi\u00e9ndose a ella si la juzga incorrecta e inadaptada a la relaci\u00f3n contractual que les vincula\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Entre ambas l\u00edneas existen tambi\u00e9n posturas intermedias que se inclinan por considerar que el requerimiento debe contener la advertencia de que, en caso de no atenderse, se ejercitar\u00e1n acciones judiciales, aunque sin ser necesario que se indique que el requerimiento previo privar\u00e1 de la posibilidad de enervar el desahucio.<\/p>\n\n\n\n

En este sentido, se pronuncian las Sentencias de la Audiencia de Barcelona de 23 de octubre de 2013 (sec 13\u00aa) y de 11 de febrero de 2014 (sec 4\u00aa). Declara esta \u00faltima que \u201cla ley lo \u00fanico que exige es que se produzca el requerimiento de pago, que se acredite el mismo y que el requerido no pague, no obstante, jurisprudencialmente se exige que se consigne en aqu\u00e9l la fijaci\u00f3n de un plazo perentorio para el pago y la advertencia del subsiguiente ejercicio de acciones legales de no llevarlo a cabo, pero sin que sean exigibles formas rituales o prevenciones sobre las consecuencias de la pasividad\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Una medida de elemental prudencia cuando se formule un requerimiento de pago ser\u00e1 al menos anunciar la intenci\u00f3n de interponer el desahucio en caso de no ser pagadas las sumas reclamadas<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

FIN A LA DISPARIDAD DE CRITERIOS<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Todo lo expuesto pone de manifiesto la disparidad de criterios que ha existido hasta el presente sobre esta cuesti\u00f3n y que ha dado lugar a una situaci\u00f3n de incertidumbre sobre el alcance de los requerimientos de pago remitidos o recibidos en relaci\u00f3n con la posterior acci\u00f3n de desahucio. Y decimos hasta el presente porque, recientemente, el Tribunal Supremo se ha pronunciado al respecto en su Sentencia de 28 de mayo de 2014 (recurso de casaci\u00f3n 1051\/2012), inclin\u00e1ndose por la primera de las posturas que hemos expuesto.<\/p>\n\n\n\n

En su Fundamento de Derecho Tercero, relaciona de forma detallada cu\u00e1les son los requisitos exigidos al requerimiento y cu\u00e1les son los extremos que la ley no impone.<\/p>\n\n\n\n

\u201cEn suma, la comunicaci\u00f3n fue clara y su recepci\u00f3n evidente, advirtiendo de presentaci\u00f3n de denuncia (enti\u00e9ndase demanda) por incumplimiento en caso de impago. Puesto en relaci\u00f3n el requerimiento con el art. 22.4 LEC debemos concluir que dicho precepto exige:<\/p>\n\n\n\n

  1. La comunicaci\u00f3n ha de contener un requerimiento de pago de renta o cantidad asimilada.<\/li>
  2. Ha de ser fehaciente, es decir, por medio que permita acreditar que lleg\u00f3 a conocimiento del arrendatario, con la claridad suficiente.<\/li>
  3. Ha de referirse a rentas impagadas.<\/li>
  4. Debe transcurrir el plazo legalmente previsto, que ha venido fluctuando entre uno y dos meses, en las sucesivas reformas legales.<\/li>
  5. Que el arrendatario no haya puesto a disposici\u00f3n del arrendador la cantidad reclamada.<\/li><\/ol>\n\n\n\n

    Sin embargo, en dicho precepto no se exige que se comunique al arrendatario:<\/p>\n\n\n\n

    1. Que el contrato va a ser resuelto.<\/li>
    2. Que no proceder\u00e1 enervaci\u00f3n de la acci\u00f3n de desahucio si no se paga en el plazo preceptivo.
      El legislador no obliga al arrendador a que se constituya en asesor del arrendatario, sino tan solo a que le requiera de pago.<\/li><\/ol>\n\n\n\n

      En el presente caso, la arrendadora va m\u00e1s all\u00e1 y anuncia una denuncia (demanda) por incumplimiento. Esta informaci\u00f3n que se traslada a la arrendataria es la cr\u00f3nica anunciada de un proceso judicial y no pod\u00eda pasar desapercibida a la arrendataria, ni su gravedad ni las consecuencias, pues es com\u00fanmente sabido que el impago de rentas genera la resoluci\u00f3n del contrato y el desahucio de la vivienda o local.<\/p>\n\n\n\n

      No estamos ante un derecho del arrendatario que pudiera conllevar la necesaria informaci\u00f3n para su ejercicio, sino ante un derecho del arrendador a que se le abonen las rentas y cantidades asimiladas (IBI) y una obligaci\u00f3n de pago por parte del arrendatario.<\/p>\n\n\n\n

      Como declara la sentencia de esta Sala de 26 de marzo de 2009 (rec. 1507\/2004), la enervaci\u00f3n del desahucio no se configura tanto como un derecho sino como una oportunidad del arrendatario para evitar el desahucio por falta de pago, porque al arrendador no le es indiferente el momento en que se le pague la renta estipulada\u201d.<\/p>\n\n\n\n

      En definitiva, el Tribunal Supremo establece que no es necesario que el requerimiento previo de pago advierta de la intenci\u00f3n de resolver el contrato ni de la imposibilidad de enervaci\u00f3n en caso de no atender al mismo. S\u00f3lo podr\u00eda quedar la duda sobre si es necesario advertir de que, en caso de que no se atienda al requerimiento, se interpondr\u00e1 el desahucio, pues aunque no se incluye entre los requisitos exigidos, en el supuesto que resuelve la sentencia s\u00ed se hab\u00eda producido tal advertencia. No obstante, la sentencia se\u00f1ala que la arrendadora \u201cva m\u00e1s all\u00e1 y anuncia la demanda\u201d. Con lo que parece indicar que dicho anuncio es m\u00e1s de lo que le era exigible.<\/p>\n\n\n\n

      En cualquier caso, una medida de elemental prudencia cuando se formule un requerimiento de pago ser\u00e1 al menos anunciar la intenci\u00f3n de interponer el desahucio en caso de no ser pagadas las sumas reclamadas.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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