{"id":3182,"date":"2014-09-10T15:21:00","date_gmt":"2014-09-10T14:21:00","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=3182"},"modified":"2020-06-07T15:44:27","modified_gmt":"2020-06-07T14:44:27","slug":"la-resolucion-de-los-arriendos-de-local-de-negocio-el-31-de-diciembre-de-2014","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/la-resolucion-de-los-arriendos-de-local-de-negocio-el-31-de-diciembre-de-2014\/","title":{"rendered":"La resoluci\u00f3n de los arriendos de local de negocio. El 31 de diciembre de 2014"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

A estas alturas, es de todos conocida la Sentencia de Ponencia del Excmo. Sr. Xiol, de 17-11-2011, que declara que a los contratos de arriendo de local de negocio, suscritos por persona jur\u00eddica, durante la vigencia del Decreto Boyer (o sea, entre el 9 de mayo 1985 y el 31 de diciembre de 1994) y sometido por expresa voluntad de las partes a la pr\u00f3rroga forzosa, les es de aplicaci\u00f3n la Disposici\u00f3n Transitoria Tercera de la LAU 1994 y, por lo tanto, se extinguen al 31 de diciembre de 2014.<\/p>\n\n\n\n

Bueno es recordar que determinados contratos de arriendo de local de negocio, suscritos con anterioridad al R.D. Ley de 30 de Abril de 1985 y que por lo tanto han venido disfrutando de la \u201cpr\u00f3rroga forzosa\u201d, tienen fecha de caducidad, el 31 de diciembre de 2014, seg\u00fan la Disposici\u00f3n Transitoria Tercera de la LAU de 1994. De esta fecha fat\u00eddica cabe excluir:<\/p>\n\n\n\n

  1. Los contratos, cuyo titular tiene derecho a disfrutar de una pr\u00f3rroga, por la doble circunstancia de que:<\/li><\/ol>\n\n\n\n
    • Cuando en el a\u00f1o 1995 (o despu\u00e9s) la propiedad le notific\u00f3 la \u201cactualizaci\u00f3n\u201d de la renta, acept\u00f3 el incremento, pagando la totalidad del mismo sin acogerse al prorrateo establecido por la norma, o bien cuando no se le pudo aplicar dicha \u201cactualizaci\u00f3n\u201d por cuanto al tiempo de su repercusi\u00f3n ya ven\u00eda satisfaciendo cantidad superior a la \u201crenta actualizada\u201d. En estos supuestos, el arrendatario tiene derecho a una pr\u00f3rroga de cinco a\u00f1os.<\/li>
    • A aquellos contratos cuyo titular sea una persona f\u00edsica o le haya sustituido su \u201cc\u00f3nyuge\u201d, en cuyo supuesto, tienen derecho a continuar la vigencia de la relaci\u00f3n arrendaticia hasta su \u201cfallecimiento\u201d o hasta producirse su \u201cjubilaci\u00f3n\u201d.<\/li><\/ul>\n\n\n\n
      1. Los contratos en los que se hubiera consumado un traspaso de los derechos arrendaticios, tambi\u00e9n contemplados en una dualidad, a saber:<\/li><\/ol>\n\n\n\n
        • En el supuesto de que el arrendatario actual o su c\u00f3nyuge (si se hubiera subrogado) hubieran traspasado el local de negocio \u201cen los t\u00e9rminos previstos en el art\u00edculo 32 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos\u201d (de 1964). Traspaso que \u201cpermitir\u00e1 la continuaci\u00f3n del arrendamiento por un m\u00ednimo de 10 a\u00f1os a contar desde su realizaci\u00f3n\u201d.<\/li>
        • Cuando en los diez a\u00f1os anteriores a la entrada en vigor de la LAU 1994 (o sea, anterior al 1 de enero de 1995) se hubiera producido el traspaso del local de negocio, en cuyo supuesto el titular o subrogado tiene derecho a una pr\u00f3rroga de cinco a\u00f1os.<\/li><\/ul>\n\n\n\n

          Por lo tanto, se hallan incluidos en dicha fecha de extinci\u00f3n:<\/p>\n\n\n\n

          • Las personas jur\u00eddicas y, en concreto, las entidades mercantiles constituidas bajo la modalidad de Sociedad An\u00f3nima o de Sociedad Limitada; sin que tengan la consideraci\u00f3n de \u201cpersona jur\u00eddica\u201d ni las Comunidades de Bienes ni las Sociedades Civiles Particulares, seg\u00fan resoluciones de fechas 8 y 28 de abril de 2011 de la Sala de lo contencioso-administrativo del TSJ de Catalu\u00f1a y la resoluci\u00f3n de 25 de junio de 2012 de la D. Gral. de los Registros y del Notariado (BOE 225\/2012, de 18 de septiembre).<\/li>
          • Las personas f\u00edsicas que sean los \u201cdescendientes\u201d del titular persona f\u00edsica que, al entrar en vigor la LAU 1994 (el 1 de enero de 1995), fueran quienes ocuparan como titular el local arrendado y que se hubieran subrogado en los derechos de dicho titular en defecto del c\u00f3nyuge.<\/li><\/ul>\n\n\n\n

            POL\u00c9MICA SURGIDA DE LA SENTENCIA DE 17-11-2011<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

            Desde la perspectiva de este comentarista como abogado de la propiedad, admitimos la buena intenci\u00f3n de la citada sentencia de igualar los distintos arriendos y terminar con la figura de la pr\u00f3rroga forzosa implantada en Espa\u00f1a por el R.D. de 21 de junio de 1920. Pero desde el punto de vista t\u00e9cnico-legal, dicha resoluci\u00f3n nos parece un dislate \u2013dicho sea con todos los respetos\u2013, por cuanto:<\/p>\n\n\n\n

            • Es contraria a la legalidad establecida (y con ella el Tribunal Supremo se erige en poder legislativo en contra de su naturaleza de miembro del poder judicial, no legislativo), al ignorar el contenido, la esencia y la literalidad de la Disposici\u00f3n Transitoria Primera y sustituy\u00e9ndola por la Disposici\u00f3n Transitoria Tercera, sin base doctrinal alguna.<\/li>
            • Infringe el apartado 2 de la Disposici\u00f3n Transitoria Primera de la LAU 1994 en relaci\u00f3n con el art. 9 del R. D. Ley 30 de abril y el art. 57 de la LAU 1964, en cuanto contemplan la legalidad, eficacia y car\u00e1cter vinculante del pacto de \u201cpr\u00f3rroga forzosa\u201d en contratos suscritos durante la vigencia del Decreto Boyer, en armon\u00eda, entre otras, en Sentencias de la propia Sala 1\u00aa del Tribunal Supremo de fecha 31 octubre de 2008, 10 de marzo de 2010, 26 de abril 2011, 30 de mayo de 2011 y 15 de junio de 2011.<\/li>
            • Infringe el art. 1.255 del C\u00f3digo Civil, en relaci\u00f3n con el art. 9 del R.D. Ley 2\/1985, de 30 de abril, que ampara la libertad de las partes para poder someterse al r\u00e9gimen de pr\u00f3rroga forzosa, por aplicaci\u00f3n de la doctrina legal contenida en las sentencias, entre otras, del Tribunal Supremo de 8 de abril de 2.011 (R\u00ba Casaci\u00f3n 1.656\/2000), de 13 de mayo de 2011 (Sentencia n\u00fam. 34\/2011), las de 18 y 29 de diciembre de 2009 (Sentencia n\u00fam. 820\/2009 y Sentencia n\u00fam. 841\/2009), de 18 de marzo de 2010, de 31 de octubre de 2008 (R\u00ba Casaci\u00f3n 690\/2003) y, finalmente, la de 12 de noviembre de 2012.<\/li>
            • Infringe el art. 1, apartado 6, del C\u00f3digo Civil en concordancia con las Sentencias de la Sala 1\u00aa del T. Supremo de fechas 23 de junio de 1990 (A.C. 863\/1990), 14 de junio de 1991 (A.C. 799\/1991), 5 de octubre de 1996 (A.C. 56\/1997), 26 de diciembre de 1996 (A.C. 405\/1997), 15 de diciembre de 1998 (A.C. 321\/1999), y 24 de mayo de 1999 (A.C. 891\/1999), a tenor de las cuales una sola sentencia no causa doctrina, as\u00ed como de las sentencias de esta sala de 22 de julio de 1994 (sentencia n\u00fam. 804\/1994), que cita las de 4 de noviembre de 1988 (Ref. Aranzadi 8416\/1988) y la de 30 de noviembre de 1935 (Ref. Aranzadi 2197\/1935) sobre la seguridad jur\u00eddica.<\/li><\/ul>\n\n\n\n

              No son pocos los procedimientos que se han instado al amparo de la citada \u2013\u00fanica\u2013 sentencia, por la propiedad, solicitando una acci\u00f3n declarativa en el sentido de que los contratos con las caracter\u00edsticas anunciadas se extinguen el pr\u00f3ximo 31 de diciembre.<\/p>\n\n\n\n

              Finalizamos esta pol\u00e9mica constatando que ni el Tribunal Supremo ha dictado (hasta la fecha) una segunda sentencia en la l\u00ednea de la de 17-11-2011, ni el legislador, que ha modificado en varias ocasiones la especial LAU de 1994, haya modificado la Disposici\u00f3n Transitoria Primera de este \u00faltimo cuerpo legal que nos dice: \u201cLos contratos de arrendamiento de local de negocio (y tambi\u00e9n de vivienda seg\u00fan el apart. 1) celebrados a partir del 9 de mayo de 1985 que subsistan en la fecha de entrada en vigor de esta ley, continuar\u00e1n rigi\u00e9ndose por lo dispuesto en el art\u00edculo 9\u00ba del Real Decreto-Ley 2\/1985, de 30 de abril, y por lo dispuesto en el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964\u201d.<\/p>\n\n\n\n

              No hace falta a\u00f1adir que el citado art. 9\u00ba, proclamando como proclama que a los contratos que se suscriban despu\u00e9s de la entrada en vigor del R.D. Ley que le da vida ya no les ser\u00e1 \u201caplicable forzosamente el r\u00e9gimen de pr\u00f3rroga forzosa establecido en el art\u00edculo 57\u201d de la LAU 1964, tendr\u00e1n \u201cla duraci\u00f3n que libremente estipulen las partes contratantes\u201d, y que la jurisprudencia ha admitido, antes y despu\u00e9s de la pol\u00e9mica sentencia de 17-11-2011, que el repetido pacto de pr\u00f3rroga forzosa es vinculante, legal y eficaz en aquellos contratos de arriendo urbano suscritos durante la vigencia del Decreto Boyer si as\u00ed lo han pactado libremente las partes.<\/p>\n\n\n\n

              Concurren en favor del arrendatario saliente los derechos \u2013similares\u2013 al de tanteo y retracto, para optar a continuar en la ocupaci\u00f3n del local o por el derecho a ser reintegrado en el mismo<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

              DERECHOS DEL ARRENDATARIO AL EXTINGUIRSE EL ARRIENDO<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

              El legislador quiso favorecer al arrendatario, que habiendo concertado su contrato de arriendo bajo una legislaci\u00f3n que le conced\u00eda la figura de la \u201cpr\u00f3rroga forzosa\u201d (y que en muchos casos hab\u00eda satisfecho una prima de traspaso muy elevada o hab\u00eda proyectado unas obras costos\u00edsimas para mejorar el local) y que a pesar del principio de \u201cirretroactividad de las leyes\u201d, le cercenaba dicha duraci\u00f3n y se la reduc\u00eda en los t\u00e9rminos de la Disposici\u00f3n Transitoria Tercera, mediante la concesi\u00f3n de unos derechos, que el gran p\u00fablico tiene olvidados y que se regulan en los apartados 10 y 11 de la misma, a saber:<\/p>\n\n\n\n

              Indemnizaci\u00f3n de 18 meses de renta.<\/strong> Las condiciones del derecho al percibo de esta indemnizaci\u00f3n est\u00e1n sujetas a las siguientes condiciones:<\/p>\n\n\n\n

              1. Renuncia expresa a continuar ocupando el local desde la extinci\u00f3n del arrendamiento.<\/li>
              2. En el supuesto de que cualquier persona \u201ccomience a ejercer en el local la misma actividad o una actividad a fin a la que aquel (el inquilino) ejercitaba\u201d.<\/li>
              3. El texto legal dice: \u201cSe consideraran afines las actividades t\u00edpicamente aptas para beneficiarse, aunque solo sea en parte, de la clientela captada por la actividad que ejerci\u00f3 el arrendatario\u201d.<\/li>
              4. Que la introducci\u00f3n de este tercero tenga lugar \u201cantes del transcurso de un a\u00f1o desde la extinci\u00f3n del mismo\u201d.<\/li>
              5. Bajo tales premisas, el arrendatario saliente, tendr\u00e1 derecho \u201ca una indemnizaci\u00f3n de una cuant\u00eda igual a dieciocho mensualidades de la renta vigente al tiempo de la extinci\u00f3n del arrendamiento\u201d. Esta \u00faltima expresi\u00f3n avala la tesis de que el desocupo deba producirse voluntariamente al finalizar el t\u00e9rmino del arriendo, o sea, por todo el d\u00eda 31-12-2014.<\/li><\/ol>\n\n\n\n

                Derecho del arrendatario cesante a subrogarse en el lugar del nuevo. <\/strong>Concurren en favor del arrendatario saliente los derechos \u2013similares\u2013 al de tanteo y retracto, para optar a continuar en la ocupaci\u00f3n del local o por el derecho a ser reintegrado en el mismo (a trav\u00e9s de la acci\u00f3n de desahucio \u201cpor el procedimiento establecido para el ejercicio de la acci\u00f3n de retracto\u201d), en los siguientes supuestos:<\/p>\n\n\n\n

                1. Deben concurrir las mismas causas 1\u00aa y 4\u00aa que hemos anunciado en el supuesto anterior; o sea, que el arrendatario haya cedido la posesi\u00f3n del local a la propiedad en la fecha del vencimiento del arriendo (31-12-2014) y que la propiedad lo vaya a ceder o lo haya cedido a un tercero mediante contrato de arriendo dentro del a\u00f1o siguiente a la fecha de extinci\u00f3n del arrendamiento.<\/li>
                2. En el supuesto del \u201cderecho preferente para continuar en el local arrendado\u201d o derecho que calificamos como de tanteo, al cumplirse los siguientes tr\u00e1mites:
                  Que la propiedad notifique fehacientemente al arrendatario su prop\u00f3sito de celebrar nuevo contrato de arriendo, la renta ofrecida, las condiciones esenciales del contrato y el nombre, domicilio y circunstancias del nuevo arrendatario.
                  El arrendatario saliente deber\u00e1 ejercitar su derecho preferente, aceptando las condiciones ofrecidas dentro de los 30 d\u00edas naturales a contar del siguiente al de la notificaci\u00f3n, procediendo a la firma del contrato.
                  Transcurridos los 30 d\u00edas sin que el arrendatario saliente haya ejercitado su derecho preferente, la propiedad deber\u00e1 formalizar el nuevo contrato en el plazo de 120 d\u00edas naturales a contar desde la notificaci\u00f3n al arrendatario cuyo contrato se extingui\u00f3.<\/li>
                3. Derecho de \u201cretracto\u201d, o mejor, a \u201csubrogarse\u201d por parte del arrendatario saliente si:
                  El arrendador no le hubiese hecho la notificaci\u00f3n u omitiera en ella cualquiera de los requisitos exigidos o resultaran diferentes la renta, la persona del nuevo arrendatario o las restantes condiciones.
                  El arrendador est\u00e1 obligado a remitir al arrendatario saliente, copia del nuevo contrato celebrado dentro del a\u00f1o siguiente a la extinci\u00f3n, y en el plazo de 15 d\u00edas desde su celebraci\u00f3n.
                  A falta de tal notificaci\u00f3n o alteraci\u00f3n en las condiciones, \u201ctendr\u00e1 derecho el arrendatario cuyo contrato se extingui\u00f3 a subrogarse, por ministerio de la ley, en el nuevo contrato de arrendamiento en el plazo de 60 d\u00edas naturales desde que el arrendador le remitiese fehacientemente copia legalizada del nuevo contrato celebrado seguido a tal efecto, estando legitimado para ejercitar la acci\u00f3n de desahucio por el procedimiento establecido para el ejercicio de la acci\u00f3n de retracto\u201d.
                  De la lectura del precepto que dejamos transcrito y a tenor de la doctrina reiterada de aplicaci\u00f3n en el supuesto de la acci\u00f3n de retracto, podemos decir:
                  Que la acci\u00f3n de retracto (o derecho a subrogarse) acumulada a la de desahucio del tercer ocupante, tendr\u00e1 que ejercitarla \u2013con car\u00e1cter de caducidad, no de prescripci\u00f3n\u2013, dentro de los 60 d\u00edas de ser notificado y en defecto de tal notificaci\u00f3n, desde que haya llegado a su conocimiento la existencia del contrato nuevo de arriendo.
                  Que esta acci\u00f3n deber\u00e1 dirigirse por lo que afecta al derecho de subrogaci\u00f3n, frente a la propiedad y en orden al desahucio o recuperaci\u00f3n de la posesi\u00f3n del local, frente al tercer ocupante, con car\u00e1cter de arrendatario.
                  No podemos ocultar las dificultades que pueda entra\u00f1ar esta doble acci\u00f3n (de subrogaci\u00f3n y de desahucio) si propietario y nuevo arrendatario se confabulan para ocultar la realidad de la nueva ocupaci\u00f3n, dentro del a\u00f1o y con el car\u00e1cter de arrendamiento, al poder encubrir tal ocupaci\u00f3n y contrato bajo otro tipo de relaci\u00f3n.<\/li><\/ol>\n\n\n\n

                  CONCLUSI\u00d3N<\/h4>\n\n\n\n

                  Los dos derechos analizados son incompatibles en cuanto a su ejercicio conjunto. Debe optar el inquilino saliente por uno u otro.<\/p>\n\n\n\n

                  Tampoco puede desde\u00f1ar el arrendatario los derechos que el legislador le ha concedido con el fin de intentar llegar a un acuerdo transaccional con la propiedad del local.<\/p>\n\n\n\n

                  Transacci\u00f3n que en la actualidad \u2013tiempo de crisis\u2013 se nos antoja f\u00e1cil de poder alcanzar siempre que el local est\u00e9 ubicado en zonas de poca proyecci\u00f3n comercial; e imposible de so\u00f1ar si se trata de zonas de \u00e9xito inmobiliario y en las que los precios del arriendo est\u00e1n disparados a pesar de la crisis.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

                  PDF A estas alturas, es de todos conocida la Sentencia de Ponencia del Excmo. Sr. Xiol, de 17-11-2011, que declara que a los contratos de arriendo de local de negocio, suscritos por persona jur\u00eddica, durante la vigencia del Decreto Boyer (o sea, entre el 9 de mayo 1985 y el 31 de diciembre de 1994) […]<\/p>\n","protected":false},"author":12,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"advgb_blocks_editor_width":"","advgb_blocks_columns_visual_guide":"","_editorskit_title_hidden":false,"_editorskit_reading_time":8},"categories":[50],"tags":[],"author_meta":{"display_name":"Redaccio Consell","author_link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/author\/redaccioconsell\/"},"featured_img":null,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3182\/"}],"collection":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/"}],"about":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post\/"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/users\/12\/"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/comments\/?post=3182"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3182\/revisions\/"}],"predecessor-version":[{"id":3183,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3182\/revisions\/3183\/"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media\/?parent=3182"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/categories\/?post=3182"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/tags\/?post=3182"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}