{"id":3188,"date":"2014-09-10T16:04:00","date_gmt":"2014-09-10T15:04:00","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=3188"},"modified":"2020-06-17T12:18:35","modified_gmt":"2020-06-17T11:18:35","slug":"el-acreedor-de-la-comunidad-no-tiene-accion-directa-para-reclamar-contra-comuneros","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/el-acreedor-de-la-comunidad-no-tiene-accion-directa-para-reclamar-contra-comuneros\/","title":{"rendered":"El acreedor de la comunidad no tiene acci\u00f3n directa para reclamar contra comuneros"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

En el presente art\u00edculo, analizamos la sentencia de 15 octubre de 2012 del Tribunal Superior Justicia de Catalunya, dictada en recurso de casaci\u00f3n, que establece que el acreedor de la comunidad no tiene acci\u00f3n directa para reclamar contra comuneros. Requisitos que, en su caso, se precisan para accionar directamente contra copropietarios.
Sentencia de 15 octubre de 2012 del Tribunal Superior Justicia de Catalunya<\/p>\n\n\n\n

Sentencia de 15 octubre de 2012 del Tribunal Superior Justicia de Catalunya<\/a><\/p>\n\n\n\n

Los antecedentes y el planteamiento de la cuesti\u00f3n litigiosa son los siguientes. La empresa que prest\u00f3 servicios a la comunidad demanda a uno de los comuneros en reclamaci\u00f3n de cantidad por la parte de la deuda de la comunidad prorrateada seg\u00fan la cuota de participaci\u00f3n correspondiente.<\/p>\n\n\n\n

El demandado se opuso invocando la falta de legitimaci\u00f3n pasiva, puesto que la deuda hab\u00eda sido contra\u00edda por la Comunidad y no por el demandado personalmente; y falta del litisconsorcio pasivo necesario al no haber sido demandada tambi\u00e9n la comunidad de cropietarios a cuyo favor se hab\u00edan realizado las obras. La sentencia en primera instancia desestim\u00f3 la demanda acogiendo la falta de legitimaci\u00f3n pasiva.<\/p>\n\n\n\n

Apelada esta centencia, la de segunda instancia la revoca y acoge la demanda argumentando que, aunque es cierto que el encargo del proyecto y obra de rehabilitaci\u00f3n lo hizo la Comunidad es \u00e9sta, en principio quien estar\u00eda legitimada pasivamente, pero el propietario concreto no resulta ajeno a la obligaci\u00f3n contra\u00edda seg\u00fan deriva de los art\u00edculos 553-4 y 553-46 del C\u00f3digo Civil de Catalunya. Significa tambi\u00e9n esta sentencia que no consta que el demandado hubiese pagado a la Comunidad los trabajos reclamados.<\/p>\n\n\n\n

RECURSO DE CASACI\u00d3N<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

El recurrente estima que la Sentencia infringe los art\u00edculos 553-4, 553-46 y 553-16 del C\u00f3digo Civil de Catalunya sin que exista jurisprudencia al respecto invocando falta de legitimaci\u00f3n pasiva atendiendo a que la deuda corresponde a la Comunidad de Propietarios, que fue quien encarg\u00f3 las obras.<\/p>\n\n\n\n

Es cierto que no existe jurisprudencia del Tribunal Superior de Justicia de Catalunya en relaci\u00f3n con el objeto de la controversia.<\/p>\n\n\n\n

La Sala del Tribunal Superior de Justicia de Catalunya, en Sentencia n\u00fam. 59\/2012, de 15 de octubre, dictada en recurso de casaci\u00f3n, desestima dicho recurso explicitando literalmente que \u201cno podemos compartir el criterio de la Audiencia respecto de que el copropietario demandado deba hacerse cargo directamente del pago de los d\u00e9bitos comunitarios\u201d.<\/p>\n\n\n\n

ARGUMENTACIONES Y CONSIDERACIONES DE LA SENTENCIA<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

De las consideraciones de la propia sentencia no se desprende, sin embargo, la rotundidad de tal afirmaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

En la sentencia se empieza por hacer un profundo y concienzudo estudio de la \u201cpropiedad horizontal\u201d que fue desarrollada en Espa\u00f1a a partir de la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960, regul\u00e1ndola como una propiedad especial y compleja, diferenciada de la copropiedad ordinaria romana. La caracter\u00edstica de esta comunidad ya la explica la Exposici\u00f3n de Motivos de la Ley de 21 de julio de 1960, al decir: \u201cMientras sobre el piso \u2018stricto sensu\u2019, o espacio delimitado y de aprovechamiento independiente, el uso y disfrute son privativos, sobre el \u2018inmueble\u2019, edificaci\u00f3n pertenencias y servicios, abstracci\u00f3n hecha de los particulares espacios, tales uso y disfrute han de ser naturalmente compartidos. El sistema de derechos y deberes en el seno de la propiedad horizontal aparece estructurado en raz\u00f3n de los intereses en juego\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Esta clase de propiedad tiene como caracter\u00edsticas relevantes:<\/p>\n\n\n\n

  1. La fijaci\u00f3n de un coeficiente o cuota de participaci\u00f3n sobre el total inmueble que ha de servir de m\u00f3dulo de distribuci\u00f3n de cargas y beneficios.<\/li>
  2. La inseparabilidad e indisponibilidad de la cuota sobre las partes en copropiedad que solo podr\u00e1n ser embargadas, gravadas o enajenadas juntamente con la parte privativa.<\/li>
  3. Su vocaci\u00f3n de permanencia, por lo que no cabe acci\u00f3n de divisi\u00f3n ni utilizaci\u00f3n de los derechos de tanteo o retracto.<\/li>
  4. Un cierto predominio de los intereses comunitarios sobre los individuales.<\/li>
  5. La conformaci\u00f3n de una estructura org\u00e1nica propia y espec\u00edfica para su protecci\u00f3n y actuaci\u00f3n en la vida jur\u00eddica.
    Sus \u00f3rganos son, fundamentalmente, la junta de propietarios, a trav\u00e9s de la cual se conforma la voluntad colectiva, y el presidente, que representa a la comunidad en juicio y fuera de \u00e9l. A la comunidad, representada por el presidente, incumbe la defensa de los intereses comunitarios y a cada propietario, la de sus propios asuntos en cuanto derivados de los elementos privativos.<\/li><\/ol>\n\n\n\n

    La representaci\u00f3n org\u00e1nica del Presidente implica que, frente a terceros, su voluntad individual sustituye a la social. La Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de noviembre de 1986 destaca que \u201cel mismo interviene como \u00f3rgano del ente comunitario, al que personifica en las relaciones externas, sustituyendo con su voluntad individual la aut\u00e9ntica voluntad com\u00fan\u201d.<\/p>\n\n\n\n

    En raz\u00f3n de lo expuesto es claro que, a\u00fan careciendo de personalidad jur\u00eddica, la comunidad de propietarios, a trav\u00e9s de su Presidente, tiene aptitud para ser titular activa y pasiva de relaciones jur\u00eddicas y puede llegar a ser acreedora o deudora frente a terceros. Y, reconocida su legitimaci\u00f3n pasiva desde el punto de vista del derecho material tambi\u00e9n puede ser demandada si no da cumplimiento a las obligaciones contra\u00eddas. La L.E.C. le reconoce la capacidad procesal y para ser parte en los art\u00edculos 6,5 7,6 y en el \u00faltimo p\u00e1rrafo del art. 544.<\/p>\n\n\n\n

    De las consideraciones efectuadas hasta aqu\u00ed se desprende que el acreedor no puede reclamar directamente a un copropietario el importe de la deuda, ni siquiera en la proporci\u00f3n que le corresponda con arreglo al coeficiente que tenga asignado en la comunidad. As\u00ed lo manten\u00eda la Ley de Propiedad Horizontal de 1960 en la que no exist\u00eda previsi\u00f3n alguna acerca de c\u00f3mo deb\u00edan las comunidades hacer frente a sus obligaciones, lo que comportaba severos problemas a los acreedores cuando \u00e9stas carec\u00edan de bienes y no arbitraban internamente ninguna medida para obligar a los copropietarios a habilitar los fondos necesarios para pagarles.<\/p>\n\n\n\n

    Es la propia Comunidad la que puede dirigirse a los copropietarios exigi\u00e9ndoles las provisiones necesarias, en proporci\u00f3n de sus respectivas cuotas, para hacer frente a los pagos de obligaciones comunitarias<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

    ATENUANTES A LA RIGIDEZ DEL CRITERIO<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

    Es cierto que el propietario no es un ente ajeno a la comunidad. Como tambi\u00e9n lo es que un ordenado r\u00e9gimen jur\u00eddico no soporta que los acreedores se dirijan directamente contra los propietarios, prescindiendo de toda la estructura legal que regula el desenvolvimiento de la vida jur\u00eddica de esta clase de comunidades.
    Ante esta situaci\u00f3n, la Ley 8\/1999, de 6 de abril, modifica la Ley de Propiedad Horizontal de 1960, incorporando un nuevo art\u00edculo, el 22, que establece, en s\u00edntesis:<\/p>\n\n\n\n

    \u201c1.- La Comunidad responder\u00e1 de sus deudas frente a terceros con todos los fondos y cr\u00e9ditos a su favor. Subsidiariamente y previo requerimiento de pago al propietario respectivo, el acreedor podr\u00e1 dirigirse contra cada propietario que hubiese sido parte en el correspondiente proceso por la cuota que corresponda en el importe insatisfecho.<\/p>\n\n\n\n

    2.- Cualquier propietario podr\u00e1 oponerse a la ejecuci\u00f3n si acredita que se encuentra al corriente de pago de la totalidad de las deudas vencidas con la Comunidad en el momento de formularse el requerimiento.\u201d\u00b4<\/p>\n\n\n\n

    La Ley 5\/2006, de 10 de mayo, aprueba el Libro V del C\u00f3digo Civil de Catalunya, en el que se contienen respecto a esta cuesti\u00f3n los siguientes art\u00edculos:<\/p>\n\n\n\n

    \u201cArt. 553-4. Cr\u00e9ditos y deudas. 1.- Todos los propietarios son titulares mancomunados tanto de los cr\u00e9ditos constituidos a favor de la comunidad como de las obligaciones contra\u00eddas v\u00e1lidamente en su gesti\u00f3n, de acuerdo con las cuotas de participaci\u00f3n respectivas.<\/p>\n\n\n\n

    Art 553-46. Responsabilidad de la comunidad.
    1.- La comunidad responde de las deudas que contrae con sus fondos y cr\u00e9ditos y con los elementos privativos de beneficio com\u00fan.<\/p>\n\n\n\n

    2.- Los elementos privativos de beneficio com\u00fan solo pueden embargarse haciendo un requerimiento a los propietarios y demand\u00e1ndolos personalmente.<\/p>\n\n\n\n

    3.- Los elementos privativos solo pueden embargarse por deudas de la comunidad si se requiere el pago a todos los propietarios del inmueble y se los demanda personalmente\u201d.<\/p>\n\n\n\n

    El citado art\u00edculo 553-46 regula el r\u00e9gimen de responsabilidad de la comunidad partiendo de la base de que es la comunidad la que contrae la deuda y la que debe hacerse cargo de su pago con sus propios medios.<\/p>\n\n\n\n

    La legislaci\u00f3n catalana regula ex novo los elementos privativos de beneficio com\u00fan (art. 553-34) que pueden ser establecidos por el t\u00edtulo de constituci\u00f3n o por la junta de propietarios para designar aquellos elementos privativos que se destinen a beneficio com\u00fan, ya sea por el servicio directo que prestan a los propietarios o por el beneficio econ\u00f3mico que reporta ceder su uso. La enajenaci\u00f3n o gravamen de dichos elementos requiere el acuerdo un\u00e1nime de la junta de propietarios. Estos elementos de beneficio com\u00fan responden a continuaci\u00f3n de los bienes propios de la comunidad aunque, como dice la sentencia que comentamos, \u201cincomprensiblemente se prevea que, para ello, deben demandarse y requerirse de pago todos los propietarios\u201d.<\/p>\n\n\n\n

    En \u00faltimo lugar, puede procederse contra los bienes de todos los copropietarios pero teniendo en cuenta que los elementos privativos solo pueden embargarse por deudas de la comunidad si se les requiere el pago y se les demanda personalmente.<\/p>\n\n\n\n

    El requerimiento tiene sentido para que los comuneros puedan adquirir informaci\u00f3n de los entes gestores, comprobar los pagos realizados y, en su caso, proceder a satisfacer el d\u00e9bito evitando el proceso.<\/p>\n\n\n\n

    De todo ello, se infiere que aunque no se mencione la palabra subsidiaridad, que los bienes de los propietarios s\u00f3lo responden cuando la comunidad no cuente con bienes propios ni act\u00fae activamente para conseguirlos de los comuneros mediante la distribuci\u00f3n de la deuda en junta de propietarios.<\/p>\n\n\n\n

    IMPOSIBILIDAD DEL ACREEDOR DE DIRIGIRSE AL COPROPIETARIO RECLAMANDO EL COBRO<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

    Es cierto que el propietario de un elemento privativo (vivienda o local) no es un ente ajeno a la comunidad y, por tanto es comprensible que puedan afectarle las obligaciones de pago derivadas de deudas de la misma. Pero las comunidades en propiedad horizontal vienen afectas a unos formalismos legales derivados de sus propias normas.<\/p>\n\n\n\n

    En principio se comprende que, como norma general, la comunidad responde de sus obligaciones frente a sus acreedores. Y es la propia comunidad la que puede dirigirse a los copropietarios exigi\u00e9ndoles \u2013mediante acuerdos de derramas, otras aportaciones, o fondos de reserva en su poder\u2013 las provisiones necesarias, en proporci\u00f3n de sus respectivas cuotas, para hacer frente a los pagos de obligaciones comunitarias.<\/p>\n\n\n\n

    Bajo este punto de vista, ser\u00eda la comunidad la que tiene acci\u00f3n contra los distintos copropietarios para exigir las aportaciones necesarias \u2013con arreglo a sus respectivos coeficientes de propiedad\u2013 para atender a los pagos comunitarios y obligaciones econ\u00f3micas de la comunidad, con arreglo al presupuesto y derramas legalmente acordadas por la Junta de propietarios.<\/p>\n\n\n\n

    En la primitiva redacci\u00f3n de la Ley de Propiedad Horizontal de 1960, no exist\u00eda ninguna previsi\u00f3n legal respecto a c\u00f3mo las comunidades deb\u00edan hacer frente a las obligaciones contra\u00eddas, lo que comportaba severos problemas a los acreedores cuando, obtenida una sentencia ejecutable contra la comunidad, \u00e9sta carec\u00eda de bienes y no arbitraba internamente ninguna medida para obligar a los copropietarios a arbitrar los fondos necesarios para pagarlos. Y resultaba tajante y sin excepci\u00f3n ni paliativos la prohibici\u00f3n, a los terceros acreedores de la Comunidad, de dirigirse directamente a los propietarios, aunque sea en proporci\u00f3n a sus coeficientes de propiedad, para lograr el cobro de la deuda.<\/p>\n\n\n\n

    No obstante, la rigurosidad de este criterio ha venido moderada, especialmente por la posible aplicaci\u00f3n del art\u00edculo 553-46 del C\u00f3digo Civil de Catalunya (transcrito anteriormente), disponiendo que, a falta de bienes y cr\u00e9ditos propios, la comunidad responde de sus deudas frente a terceros, en primer lugar, con los elementos privativos de uso com\u00fan, aunque solo pueden embargarse haciendo un previo requerimiento a los propietarios y demand\u00e1ndolos personalmente. Y, en \u00faltimo t\u00e9rmino, pueden embargarse los elementos privativos si se requiere de pago a todos los propietarios del inmueble y se les demanda personalmente.<\/p>\n\n\n\n

    Se desprende de todo ello que, correspondiendo la deuda a la comunidad de propietarios, procede dirigir contra la misma la reclamaci\u00f3n para su cobro. Sin embargo, excepcionalmente, el acreedor podr\u00e1 dirigirse \u2013con car\u00e1cter subsidiario aunque le ley no usa esta palabra\u2013 contra los copropietarios, pero previo cumplimiento de los requisitos antes citados que probablemente comportar\u00e1n graves dificultades en cada caso concreto.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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