{"id":3202,"date":"2014-06-10T08:39:00","date_gmt":"2014-06-10T07:39:00","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=3202"},"modified":"2020-06-17T11:16:32","modified_gmt":"2020-06-17T10:16:32","slug":"extincion-de-los-contratos-de-arrendamiento-de-local-de-negocio-anteriores-al-9-de-mayo-de-1985","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/extincion-de-los-contratos-de-arrendamiento-de-local-de-negocio-anteriores-al-9-de-mayo-de-1985\/","title":{"rendered":"Extinci\u00f3n de los contratos de arrendamiento de local de negocio anteriores al 9 de mayo de 1985"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

El 31 de diciembre de este a\u00f1o se cumplen los 20 a\u00f1os posteriores a la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994, plazo determinado en la disposici\u00f3n transitoria tercera de esta Ley para la extinci\u00f3n de gran parte de los contratos de arrendamiento concertados antes del d\u00eda 9 de mayo de 1985 (fecha de entrada en vigor del Real Decreto Ley 2\/1985, de 30 de abril, conocido vulgarmente como Decreto-Ley \u201cBoyer\u201d).<\/p>\n\n\n\n

De cara a su extinci\u00f3n, la Ley distingue entre los arrendamientos cuyo titular es una persona f\u00edsica, de los que se ocupa en el apartado 3 de esa disposici\u00f3n transitoria tercera, y aquellos cuyo titular es una persona jur\u00eddica, cuya regulaci\u00f3n la tenemos en el apartado 4 de la misma transitoria tercera. Siendo lo relevante a efectos de esta diferenciaci\u00f3n, no el arrendatario inicial, ni el arrendatario actual, sino el arrendatario que lo era en la fecha de entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, esto es, la personalidad del arrendatario del local de negocio en fecha   1 de enero de 1995.<\/p>\n\n\n\n

Extinci\u00f3n de los arrendamientos cuyo arrendatario es persona f\u00edsica<\/span><\/strong><\/h4>\n\n\n\n

No se produce, salvo los casos especiales que se dir\u00e1n, por el transcurso de un plazo determinado desde la entrada en vigor de la nueva LAU, sino por la jubilaci\u00f3n o fallecimiento del arrendatario. De tal suerte que si el arrendatario que lo era a 1 de enero de 1995 se jubila o fallece, se puede producir la subrogaci\u00f3n del c\u00f3nyuge que contin\u00fae la actividad, y en este caso la duraci\u00f3n del contrato tampoco tiene l\u00edmite temporal, ya que se extender\u00e1 hasta la jubilaci\u00f3n o fallecimiento del c\u00f3nyuge subrogado. <\/p>\n\n\n\n

No ha lugar a esta subrogaci\u00f3n del c\u00f3nyuge si el arrendatario que se jubila o fallece es el segundo subrogado en virtud de subrogaciones producidas con posterioridad a la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos, Texto Refundido de 24 de diciembre de 1964.<\/p>\n\n\n\n

Pero la Disposici\u00f3n Transitoria 3\u00aa permite que, en vez de subrogarse el c\u00f3nyuge, lo haga un descendiente del arrendatario, tanto en primera como en segunda subrogaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

La subrogaci\u00f3n del descendiente tiene acotado un doble l\u00edmite temporal, puede efectuarse hasta el 31 de diciembre de 2014 y el arrendamiento se extinguir\u00e1 en esa fecha en caso de haberse subrogado un descendiente del arrendatario con posterioridad a la entrada en vigor de la LAU de 1994.<\/p>\n\n\n\n

Por consiguiente, los contratos de arrendamiento en los que a la entrada en vigor de la nueva LAU el arrendatario fuere una persona f\u00edsica, solamente se extinguir\u00e1n el 31 de diciembre de este a\u00f1o 2014 si se ha producido la subrogaci\u00f3n del descendiente. Si no ha sido as\u00ed, durar\u00e1n hasta la jubilaci\u00f3n o fallecimiento del arrendatario, y si este no es un segundo subrogado, ser\u00e1 posible todav\u00eda una subrogaci\u00f3n del c\u00f3nyuge sin l\u00edmite temporal fijo, extingui\u00e9ndose definitivamente el arrendamiento a la jubilaci\u00f3n o fallecimiento de dicho c\u00f3nyuge.<\/p>\n\n\n\n

Posibilidad de traspaso y duraci\u00f3n del arrendamiento<\/span><\/strong><\/h4>\n\n\n\n

El arrendatario y su c\u00f3nyuge subrogado podr\u00e1n traspasar el local, de conformidad con lo establecido en los art\u00edculos 32 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. El arrendador tendr\u00e1 en caso de traspaso los derechos que le reconoce el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, o sea, tanteo y retracto, participaci\u00f3n en el precio de traspaso y aumento de renta. No as\u00ed el descendiente subrogado, al que la Disposici\u00f3n Transitoria 3\u00aa no le reconoce ya este derecho. El traspaso puede efectuarse a persona f\u00edsica o a persona jur\u00eddica, ya que esta disposici\u00f3n transitoria no establece ninguna diferencia.<\/p>\n\n\n\n

Dice el texto legal que \u201ceste traspaso permitir\u00e1 la continuaci\u00f3n del arrendamiento por un m\u00ednimo de 10 a\u00f1os a contar desde su realizaci\u00f3n o por el n\u00famero de a\u00f1os que quedaren desde el momento en que se realice el traspaso hasta computar 20 a\u00f1os a contar desde la aprobaci\u00f3n de la ley\u201d. El plazo de 10 a\u00f1os es de duraci\u00f3n m\u00ednima del arrendamiento tras el traspaso, lo que es coherente con que esta duraci\u00f3n puede superarse si el traspaso se efectu\u00f3 entre 1995 y 2005. De ser otra la intenci\u00f3n del legislador, no habr\u00eda sido necesario establecer un plazo m\u00ednimo de 10 a\u00f1os, sino solamente una duraci\u00f3n de hasta 20 a\u00f1os desde la entrada en vigor de la Ley.<\/p>\n\n\n\n

Esta interpretaci\u00f3n conduce asimismo a concluir que, como no se acota en la norma el per\u00edodo de tiempo en que el arrendatario o su c\u00f3nyuge subrogado pueden traspasar, ha de entenderse que puede hacerlo despu\u00e9s del 31 de diciembre de 2014, con el efecto de que el adquirente en traspaso tendr\u00e1 derecho a la continuidad del arrendamiento durante 10 a\u00f1os, a cuyo t\u00e9rmino el contrato se extinguir\u00e1. La sentencia de fecha 3 de julio de 2012 dictada por la Secci\u00f3n 3\u00aa de la AP Pontevedra reconoce en caso de traspaso la prolongaci\u00f3n del arrendamiento m\u00e1s all\u00e1 del 1 de enero de 2015 y hasta el transcurso del plazo m\u00ednimo, aplicable en todo caso, de 10 a\u00f1os que contempla la norma. <\/p>\n\n\n\n

Como no se acota en la norma el per\u00edodo de tiempo en que el arrendatario o su c\u00f3nyuge subrogado pueden traspasar, ha de entenderse que puede hacerlo despu\u00e9s del 31 de diciembre de 2014, con el efecto de que el adquirente en traspaso tendr\u00e1 derecho a la continuidad del arrendamiento durante 10 a\u00f1os<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

Pluralidad de arrendatarios<\/span><\/strong><\/h4>\n\n\n\n

En caso de pluralidad de arrendatarios, ocurrido el fallecimiento o la jubilaci\u00f3n de uno de ellos no se produce subrogaci\u00f3n alguna de su c\u00f3nyuge o descendiente, sino que el arrendamiento contin\u00faa con los dem\u00e1s, y as\u00ed sucesivamente. Acaecida la jubilaci\u00f3n o fallecimiento del \u00faltimo, la cuesti\u00f3n que se plantea es la de si cabe la subrogaci\u00f3n del c\u00f3nyuge o del descendiente (respecto de este s\u00f3lo hasta el 31\/12\/2014). Se debe tener en cuenta que la doctrina jurisprudencial ha descartado que la continuaci\u00f3n del coarrendatario, convertido en arrendatario \u00fanico por fallecimiento de los otros, constituya una subrogaci\u00f3n arrendaticia, y por lo tanto no cuenta para el c\u00f3mputo de las dos subrogaciones reconocidas por la Ley. Siguiendo este razonamiento, la conclusi\u00f3n es que es posible la subrogaci\u00f3n del c\u00f3nyuge que reconoce esta Disposici\u00f3n Transitoria.<\/p>\n\n\n\n

Supuestos de ampliaci\u00f3n a cinco a\u00f1os m\u00e1s del plazo de extinci\u00f3n<\/span><\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Ya hemos visto que cuando el arrendatario es persona f\u00edsica, el arrendamiento se extinguir\u00e1 el 31 de diciembre de este a\u00f1o 2014 en los dos supuestos apuntados anteriormente, a saber, si despu\u00e9s del 1 de enero de 1995 se subrog\u00f3 un descendiente del arrendatario, o si despu\u00e9s del 1 de enero de 1995 se produjo el traspaso del local de negocio y desde dicho traspaso han transcurrido m\u00e1s de 10 a\u00f1os.<\/p>\n\n\n\n

Pero toda regla suele tener sus excepciones, y las encontramos en el texto legal de la Disposici\u00f3n Transitoria Tercera LAU 1994 de constante referencia. Son dos los supuestos en que el plazo de 20 a\u00f1os puede tener una prolongaci\u00f3n de cinco a\u00f1os m\u00e1s, llegando hasta el 31 de diciembre de 2019.<\/p>\n\n\n\n

El primer supuesto se refiere al hecho de que dentro del plazo de los 10 a\u00f1os anteriores a la fecha de entrada en vigor de la nueva LAU (recordemos que esta fecha fue el 1\/1\/1995) se hubiere producido el traspaso del local de negocio, tom\u00e1ndose para el c\u00f3mputo del plazo como fecha cierta del traspaso la del otorgamiento de la escritura p\u00fablica de traspaso. <\/p>\n\n\n\n

El segundo supuesto en realidad es doble y tiene relaci\u00f3n con las actualizaciones extraordinarias de renta que se produjeron o pudieron haberse producido en los a\u00f1os 1995 y 1996, en base a los derechos concedidos al arrendador al respecto en el apartado de esa disposici\u00f3n transitoria tercera:<\/p>\n\n\n\n

Arrendatario que hizo uso en su d\u00eda de la posibilidad que le brindaba el apartado 7 de esta Disposici\u00f3n Transitoria 3\u00aa: <\/p>\n\n\n\n

Adelantando el pago de la total renta actualizada a la primera anualidad de actualizaci\u00f3n, cuando para esa primera anualidad no le correspond\u00eda la aplicaci\u00f3n del 100% de la renta actualizada sino un tramo porcentual inferior. Para hacer valer esta excepci\u00f3n, el arrendatario deber\u00e1 acreditar que en su d\u00eda, con ocasi\u00f3n de la actualizaci\u00f3n promovida por su arrendador se hizo uso de ese derecho, o si el arrendador no notific\u00f3 la actualizaci\u00f3n de renta \u00e9sta se produjo por iniciativa del arrendatario.<\/p>\n\n\n\n

Arrendatario que pagaba en la fecha de entrada en vigor de la nueva LAU una renta superior a la que resulta de la aplicaci\u00f3n de las reglas de actualizaci\u00f3n de la renta contenidas en el apartado C) 6 de esta misma Disposici\u00f3n Transitoria Tercera. Estamos en el caso de que no se haya efectuado la actualizaci\u00f3n de la renta prevista en el apartado 6. Probablemente el arrendador se haya limitado a aplicar la revisi\u00f3n por IPC anual y a incrementar o aplicar la repercusi\u00f3n de los servicios y suministros y la cuota del IBI. Para saber si es aplicable este precepto es necesario comparar la renta que pagaba el arrendatario en 1995 y compararla con la renta que resultar\u00eda de los c\u00e1lculos de actualizaci\u00f3n. El primer elemento de comparaci\u00f3n, la renta de 1995, comprende renta, aumentos de renta y cantidades asimiladas a la renta seg\u00fan la normativa aplicable, que no es otra que la LAU de 1964. Las reglas de actualizaci\u00f3n de la Disposici\u00f3n Transitoria Tercera, concretamente la regla 5\u00aa, nos indica al respecto que la renta actualizada absorber\u00e1 las cantidades asimiladas a la renta, y que se consideran asimiladas a la renta a estos efectos \u201cla repercusi\u00f3n al arrendatario del aumento del coste de los servicios y suministros a que se refiere el art\u00edculo 102 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos y la repercusi\u00f3n del coste de las obras a que se refiere el art\u00edculo 107 del citado Texto legal\u201d. Para el c\u00e1lculo de la renta actualizada ser\u00e1 necesario hallar los \u00cdndices de Precios de Consumo aplicables, que ser\u00e1n el del mes anterior a la fecha del contrato de arrendamiento y el del mes anterior a la fecha en que pod\u00eda haberse efectuado la actualizaci\u00f3n (mes de 1995 correspondiente al mes del contrato). La renta actualizada se calcular\u00e1 con arreglo a la siguiente f\u00f3rmula matem\u00e1tica:<\/p>\n\n\n\n

  • \"\"<\/figure><\/li><\/ul><\/figure>\n\n\n\n

    Si la renta que se pagaba en enero de 1995 es superior a la renta actualizada, habr\u00e1 lugar a la ampliaci\u00f3n del plazo legal de extinci\u00f3n en cinco a\u00f1os m\u00e1s, pasando el m\u00e1ximo de 20 a\u00f1os a 25 a\u00f1os.<\/p>\n\n\n\n

    Las tres excepciones relatadas, traspaso anterior, adelanto de la actualizaci\u00f3n de renta o renta en 1995 mayor que la calculada para la actualizaci\u00f3n, son aplicables tambi\u00e9n para la ampliaci\u00f3n del plazo de los veinte a\u00f1os, que finalizar\u00e1 el 31 de diciembre de este a\u00f1o 2014, fijado legalmente para la extinci\u00f3n de los arrendamientos de local de negocio con arrendatario persona jur\u00eddica, de cuya problem\u00e1tica espec\u00edfica me ocupar\u00e9 en el pr\u00f3ximo n\u00famero de esta revista. <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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