{"id":3204,"date":"2014-06-10T08:41:00","date_gmt":"2014-06-10T07:41:00","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=3204"},"modified":"2020-06-08T08:50:12","modified_gmt":"2020-06-08T07:50:12","slug":"para-la-conservacion-del-derecho-de-retorno-es-necesario-que-el-inquilino-desaloje-en-el-plazo-legal","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/para-la-conservacion-del-derecho-de-retorno-es-necesario-que-el-inquilino-desaloje-en-el-plazo-legal\/","title":{"rendered":"Para la conservaci\u00f3n del derecho de retorno, es necesario que el inquilino desaloje en el plazo legal"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

En otro art\u00edculo publicado en esta revista ya hice referencia al derribo para reedificaci\u00f3n como un supuesto interesante de excepci\u00f3n de la pr\u00f3rroga forzosa (o si se opta por el retorno por el inquilino, m\u00e1s bien como un supuesto de suspensi\u00f3n de la pr\u00f3rroga) estudiando la normativa que lo regula en el TRLAU 64. Muy poca jurisprudencia hay sobre esta materia as\u00ed que he considerado oportuno recoger en el presente art\u00edculo lo dispuesto en la reciente Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo civil, de fecha 14 de marzo de 2014.<\/p>\n\n\n\n

La Sentencia citada nos ayuda a \u201centender\u201d c\u00f3mo funciona en la mentalidad de los tribunales el derecho de retorno del inquilino a la finca reedificada, una vez se ha instado por la propiedad el derribo para reedificaci\u00f3n de la finca. La Sentencia considera necesario, para conservar el derecho de retorno, que el inquilino desaloje en el plazo legal, a\u00fan cuando la autorizaci\u00f3n de derribo se encuentre suspendida en v\u00eda contenciosa.\u00a0<\/p>\n\n\n\n

CONTENIDO DE LA SENTENCIA<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Considera acreditado que la arrendataria de la finca ocupa la misma en virtud de un contrato verbal de arrendamiento suscrito antes del a\u00f1o 1950, siendo la mencionada se\u00f1ora la primera subrogada en el contrato por la muerte de su padre, desde el a\u00f1o 1983. A petici\u00f3n de la propiedad, la Delegaci\u00f3n del Gobierno autoriz\u00f3 el derribo de la finca. <\/p>\n\n\n\n

Se levant\u00f3 acta notarial notificando la resoluci\u00f3n a los arrendatarios, deneg\u00e1ndoles la pr\u00f3rroga y requiri\u00e9ndoles para que desalojaran antes del 15 de enero de 2006, fecha de inicio de las obras y expresaran su voluntad o no de retorno. La arrendataria contest\u00f3 mediante acta notarial, manifestando su prop\u00f3sito de ejercitar el derecho de retorno y expresando que deber\u00edan suscribir el documento previsto en el art. 81 de la LAU, antes del desalojo. Tambi\u00e9n por conducto notarial, la parte actora reitera a los demandados el requerimiento de diciembre, proponi\u00e9ndoles, de acuerdo con el apartado 2 del art. 81, la formalizaci\u00f3n del documento a que se refer\u00eda dicho art\u00edculo, acompa\u00f1ando proyecto del convenio a suscribir.<\/p>\n\n\n\n

La arrendataria contesta por conducto notarial, acompa\u00f1ando carta, en la que expresaba que hab\u00eda tenido conocimiento de que en el procedimiento contencioso, interpuesto por los otros arrendatarios, se hab\u00eda suspendido el acuerdo de la Delegaci\u00f3n del Gobierno; que entend\u00eda por tanto que hab\u00eda quedado suspendido el procedimiento poniendo en entredicho la fecha del 15 de enero de 2006, en que pretend\u00edan iniciarse las obras, que una vez resuelta la cuesti\u00f3n, entend\u00eda que le deber\u00edan volver a notificar si segu\u00eda adelante o no el derribo y la fecha definitiva; que caso de que entendieran que a pesar de la suspensi\u00f3n, deb\u00eda suscribirse el documento del art. 81, el mismo deber\u00eda recoger estas cuestiones al haberse modificado la situaci\u00f3n por la suspensi\u00f3n y especificar las caracter\u00edsticas y distribuci\u00f3n de la vivienda arrendada, para determinar la analog\u00eda con la nueva que en todo caso quedase claro su prop\u00f3sito de ejercitar el derecho de retorno y que si segu\u00eda adelante el derribo deb\u00eda suscribirse el doc. del art. 81, haci\u00e9ndole saber, al respecto, su voluntad de agotar al m\u00e1ximo la permanencia en la vivienda arrendada, desaloj\u00e1ndola dentro de la \u00faltima semana previa al derribo, una vez sea confirmado. <\/p>\n\n\n\n

El Juzgado de lo Contencioso de Barcelona dict\u00f3 Auto suspendiendo el acto administrativo impugnado. <\/p>\n\n\n\n

Alega el recurrente que cuando requiere a la arrendadora comunic\u00e1ndole que entend\u00eda que estaba suspendido el procedimiento de derribo, en virtud de proceso contencioso administrativo, por lo que quedaba en entredicho el plazo de inicio de la obra de 15 de enero de 2006, entend\u00eda que le deber\u00eda haber contestado la arrendadora; manifestando en ese requerimiento a la arrendadora que quedase claro su prop\u00f3sito de ejercitar el derecho de retorno. <\/p>\n\n\n\n

Alega la recurrente que la paralizaci\u00f3n del acto administrativo provocaba que la obra no pudiera iniciarse en la fecha prevista, ni terminarse dos a\u00f1os despu\u00e9s, lo que exig\u00eda una contestaci\u00f3n al requerimiento; sin embargo la parte arrendadora y requerida guard\u00f3 silencio. Entiende la recurrente que de acuerdo con la jurisprudencia de esta Sala, que el silencio ha de valorarse como consentimiento a lo planteado, en aras a la buena fe, pues \u201cel modo corriente y usual de proceder implicaba en este caso el deber de hablar por parte de la arrendadora, ya que pod\u00eda y deb\u00eda hablar, y si no lo hizo, deb\u00eda reputarse que consent\u00eda en aras a la buena fe\u201d.<\/p>\n\n\n\n

La arrendataria solicit\u00f3 aclaraci\u00f3n sobre los plazos y superficie, pero al no recibir contestaci\u00f3n, solo le cab\u00eda el desalojo en el plazo establecido, de acuerdo con reiterada jurisprudencia, por lo que al optar por seguir ocupando hasta recibir respuesta incurri\u00f3 en causa de resoluci\u00f3n contractual<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

LEY DE ARRENDAMIENTOS\u00a0URBANOS DE 1964<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Art\u00edculo 78
<\/strong>Para que proceda la segunda causa de excepci\u00f3n a la pr\u00f3rroga del contrato de arrendamiento de vivienda o local de negocio ser\u00e1 necesario:<\/p>\n\n\n\n

1.<\/strong> Que el arrendador contraiga, comunic\u00e1ndolo por escrito al Gobernador civil de la provincia, el compromiso de que las obras de reedificaci\u00f3n se realizar\u00e1n en el plazo que previamente deber\u00e1 ser se\u00f1alado por dicha autoridad y que la reedificaci\u00f3n se verificar\u00e1 de modo que la nueva finca cuente al menos con una tercera parte m\u00e1s del n\u00famero de viviendas de que disponga aquella, respetando al propio tiempo el n\u00famero de locales de negocio si en el inmueble a derruir los hubiere. Y cuando la finca careciera de viviendas o las que existieran fueran dependencias del local o locales de negocio con que cuente, que se compromete a que la reedificada disponga de una o m\u00e1s viviendas susceptibles de ser utilizadas con independencia plena de los locales de negocio.<\/p>\n\n\n\n

2.<\/strong> Que autorizada que sea por el Gobernador civil la demolici\u00f3n, y con un a\u00f1o de antelaci\u00f3n por lo menos al d\u00eda en que proyecta iniciarla, lo notifique en forma fehaciente a todos los arrendatarios del inmueble, bien lo sean de vivienda o de local de negocio, insertando copia literal de la mencionada autorizaci\u00f3n del Gobernador y la expresi\u00f3n de la fecha en que han de ser iniciadas las respectivas obras.<\/p>\n\n\n\n

Art\u00edculo 80<\/strong><\/p>\n\n\n\n

1.<\/strong> Las obras de demolici\u00f3n habr\u00e1n de iniciarse dentro de los dos meses siguientes a ser totalmente desalojada la finca.<\/p>\n\n\n\n

2.<\/strong> Transcurrido este plazo sin empezarlas, los inquilinos y arrendatarios podr\u00e1n volver a ocupar las viviendas y locales de negocio que en ella tuvieran, sin obligaci\u00f3n de pago de las mensualidades transcurridas y con derecho a exigir del arrendador, por acci\u00f3n que caducar\u00e1 a los seis meses siguientes de haber vuelto a la finca, indemnizaci\u00f3n equivalente al importe de aquellas mensualidades.<\/p>\n\n\n\n

Art\u00edculo 81<\/strong><\/p>\n\n\n\n

1.<\/strong> Los inquilinos y arrendatarios que deseen instalarse en el inmueble reedificado, antes de desalojar el que vaya a derruirse, suscribir\u00e1n con el arrendador documento que detalle la extensi\u00f3n superficial de las viviendas o locales de negocio que ocupen, su renta, el n\u00famero de unas y de otros que existan en el inmueble y un domicilio para o\u00edr las notificaciones que les haga el arrendador.<\/p>\n\n\n\n

2.<\/strong> El incumplimiento de esta obligaci\u00f3n, de ser imputable al arrendador, har\u00e1 aplicable lo dispuesto en el art\u00edculo 87 y si al inquilino o arrendatario, implicar\u00e1 la p\u00e9rdida de su derecho a instalarse en la finca reedificada.\u00a0<\/p>\n\n\n\n

DEBATE SOBRE EL PLAZO<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

En virtud de esta normativa, la Sala considera que la arrendataria conoc\u00eda que ten\u00eda el plazo de un a\u00f1o para desalojar la finca, si quer\u00eda optar al retorno. En el caso de autos, la arrendadora le comunic\u00f3 con claridad cu\u00e1les eran sus intenciones e incluso le enviaba el proyecto de contrato en el que deb\u00eda documentarse el compromiso de realojo, actuando con manifiesta buena fe.<\/p>\n\n\n\n

A partir de ah\u00ed, la arrendataria, con su requerimiento no contestado, introdujo la cuesti\u00f3n de la suspensi\u00f3n del acto administrativo y de la superficie de la vivienda, esperando una contestaci\u00f3n que la arrendadora no ten\u00eda obligaci\u00f3n de efectuar.
Es constante la doctrina jurisprudencial que determina que las impugnaciones de los actos administrativos no interrumpen el plazo de un a\u00f1o que se dio al arrendatario para el desalojo (STS de 23-4-1970 , entre otras).<\/p>\n\n\n\n

Para la conservaci\u00f3n del derecho de retorno es necesario que el inquilino desaloje en el plazo legal (STS. 25-1-1956), siendo necesario que para la pr\u00f3rroga del plazo de desalojo conste la aquiescencia del arrendador, lo que aqu\u00ed no se acredita (STS. 15- 3-1974). <\/p>\n\n\n\n

La STS de 8 de marzo de 1969 establece que es exigencia inexcusable para el nacimiento del derecho de retorno, que el arrendatario desaloje dentro del plazo de un a\u00f1o, por lo que la causa de denegaci\u00f3n de pr\u00f3rroga se convertir\u00eda en causa de disoluci\u00f3n. En el mismo sentido la STS de 7 de octubre de 1968 .
No consta que la ausencia de firma del documento que concreta las condiciones de retorno fuese imputable a la arrendadora, la que incluso hizo llegar a la arrendataria un proyecto de documento, en el que faltaba por concretar la superficie, que tampoco determin\u00f3 la arrendataria, ni hizo propuesta sobre ello.<\/p>\n\n\n\n

La arrendataria pretend\u00eda prolongar su estancia en la vivienda a la vista del retraso que pudiera producirse como consecuencia de las impugnaciones administrativas, pero como hemos dicho no interrumpen el proceso de desalojo, sin perjuicio de que si el arrendador no iniciara las obras en el plazo establecido, podr\u00edan aplicarse, en su caso, las consecuencias previstas en el art. 80 de la LAU de 1964.<\/p>\n\n\n\n

El plazo establecido para el desalojo, por el legislador, es preceptivo, salvo pr\u00f3rroga acordada, y su certeza tambi\u00e9n juega en beneficio de los arrendatarios, a los que no se les puede someter a un baile de fechas derivado de los avatares procesales de la impugnaci\u00f3n judicial del acto administrativo.<\/p>\n\n\n\n

DECLARACI\u00d3N DEL TRIBUNAL CONSTITUCIONAL<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201cEl derecho de los arrendatarios queda asegurado por la facultad de retornar al nuevo edificio construido en lugar del demolido o a ser indemnizados. De otro modo, entiende la jurisdicci\u00f3n civil, el inicio del plazo de un a\u00f1o que el arrendador ha de conceder a los arrendatarios para el abandono de los locales resultar\u00eda incierto, por lo que, en lo que concierne a esta jurisdicci\u00f3n, ha de entenderse en su sentido literal lo dispuesto en el art. 79.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos\u201d. Sentencia n\u00ba 70\/1989 del Tribunal Constitucional, Sala 2\u00aa, 20 de abril de 1989.<\/p>\n\n\n\n

En cuanto a las consecuencias del silencio de la parte arrendadora al requerimiento formulado por la arrendataria, la Ley no exige contestaci\u00f3n al arrendador, sino tan solo que comunique con la antelaci\u00f3n preceptiva la decisi\u00f3n de derribo y que no dificulte la redacci\u00f3n del documento en el que se recoja las condiciones del retorno. Todo ello lo hizo el arrendador al que no cabe exigirle m\u00e1s diligencia que la legalmente establecida (STS. del 21 de octubre del 2011, recurso: 574\/2007, entre otras).<\/p>\n\n\n\n

En definitiva, la arrendataria solicit\u00f3 aclaraci\u00f3n sobre los plazos y superficie, pero al no recibir contestaci\u00f3n, solo le cab\u00eda el desalojo en el plazo establecido, de acuerdo con reiterada jurisprudencia, por lo que al optar por seguir ocupando hasta recibir respuesta incurri\u00f3 en causa de resoluci\u00f3n contractual.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

PDF En otro art\u00edculo publicado en esta revista ya hice referencia al derribo para reedificaci\u00f3n como un supuesto interesante de excepci\u00f3n de la pr\u00f3rroga forzosa (o si se opta por el retorno por el inquilino, m\u00e1s bien como un supuesto de suspensi\u00f3n de la pr\u00f3rroga) estudiando la normativa que lo regula en el TRLAU 64. […]<\/p>\n","protected":false},"author":12,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"advgb_blocks_editor_width":"","advgb_blocks_columns_visual_guide":"","_editorskit_title_hidden":false,"_editorskit_reading_time":6},"categories":[50],"tags":[],"author_meta":{"display_name":"Redaccio Consell","author_link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/author\/redaccioconsell\/"},"featured_img":null,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3204\/"}],"collection":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/"}],"about":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post\/"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/users\/12\/"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/comments\/?post=3204"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3204\/revisions\/"}],"predecessor-version":[{"id":3205,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3204\/revisions\/3205\/"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media\/?parent=3204"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/categories\/?post=3204"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/tags\/?post=3204"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}