{"id":3210,"date":"2014-06-10T09:04:00","date_gmt":"2014-06-10T08:04:00","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=3210"},"modified":"2020-06-08T09:05:29","modified_gmt":"2020-06-08T08:05:29","slug":"subrogacion-del-arrendamiento-de-la-vivienda-por-defuncion-del-arrendatario-requisitos","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/subrogacion-del-arrendamiento-de-la-vivienda-por-defuncion-del-arrendatario-requisitos\/","title":{"rendered":"Subrogaci\u00f3n del arrendamiento de la vivienda por defunci\u00f3n del arrendatario: requisitos"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

En la Sentencia 13 marzo 2013 de la Audiencia de Barcelona, la actora, propietaria de una vivienda, se dirige contra la arrendataria, D\u00aa Jacinta, solicitando la resoluci\u00f3n del contrato de arrendamiento por expiraci\u00f3n del plazo contractual, alegando que el contrato se formaliz\u00f3 el 7 de diciembre de 1944 a favor de Do\u00f1a Adolfina, que falleci\u00f3 el 3 de marzo de 1998, subrog\u00e1ndose en el arrendamiento la demandada conforme a lo dispuesto en la Disposici\u00f3n Transitoria 2\u00aa, ap. B, 4.<\/p>\n\n\n\n

Atendida la edad de la subrogada en aquel momento (61 a\u00f1os) y no habi\u00e9ndose alegado ni acreditado minusval\u00eda alguna, de acuerdo con la referida transitoria el contrato finalizaba el 3 de marzo del 2000, habi\u00e9ndose renovado desde entonces de manera sucesiva por t\u00e1cita reconducci\u00f3n, hasta que el 17 de junio del 2009 la propiedad comunic\u00f3 a la arrendataria, por burofax, su voluntad de dar por finalizado el contrato. As\u00ed, considerando que el contrato se renovaba por meses, seg\u00fan el art\u00edculo 1581 del C\u00f3digo Civil, le requer\u00eda para que en el plazo de un mes abandonase la vivienda poni\u00e9ndola a disposici\u00f3n de la propiedad. <\/p>\n\n\n\n

Presentada la demanda el 11 de diciembre de 2009, la actora solicit\u00f3 que se dictase Sentencia por la que se declarase extinguido el contrato de arrendamiento condenando a la demandada a su desalojo o, subsidiariamente, de no estimarse esta pretensi\u00f3n y entenderse que el contrato se renueva por per\u00edodos de un a\u00f1o, solicita se declare la extinci\u00f3n del contrato con efectos del d\u00eda 3 de marzo de 2010, dejando expedita la ejecuci\u00f3n si la demandada no abandonase la vivienda en dicha fecha.<\/p>\n\n\n\n

La demandada se opone alegando que el contrato sigue vigente y no se extinguir\u00e1 hasta el fallecimiento de la subrogada, ya que esta padec\u00eda al tiempo de fallecer la anterior arrendataria, su madre, y en la actualidad, una minusval\u00eda superior al 65% y la arrendadora conoc\u00eda esta circunstancia. Por otra parte, en el negado supuesto de entenderse aplicable la t\u00e1cita reconducci\u00f3n, esta lo ser\u00eda por a\u00f1os y qu el importe de la renta se pact\u00f3 por a\u00f1os de tal modo que el contrato quedar\u00eda prorrogado, como m\u00ednimo hasta el 3 de marzo de 2010 ya que la Ley prev\u00e9 que se requiera con una antelaci\u00f3n de un mes y no de un a\u00f1o por lo que el requerimiento remitido carece de eficacia. Finalmente alega la existencia de mala fe de la actora al tardar casi diez a\u00f1os en interesar la extinci\u00f3n del contrato.<\/p>\n\n\n\n

La Sentencia de primera instancia desestima la demanda por considerar que al producirse la subrogaci\u00f3n la demandada ya sufr\u00eda la minusval\u00eda y que el retraso en el ejercicio de la acci\u00f3n resulta contrario a la buena fe. La Audiencia, en cambio, estima el recurso formulado por la actora y revoca dicha Sentencia.<\/p>\n\n\n\n

Ahora la falta de notificaci\u00f3n, con aportaci\u00f3n de los documentos exigidos, en el plazo de tres meses ser\u00e1 causa de resoluci\u00f3n del contractual<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

CONTENIDO DE LA SENTENCIA<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Interesa efectuar unas breves consideraciones previas respecto al contenido de la Sentencia que vamos a comentar, destacando el met\u00f3dico estudio que hace el Juzgador de todas y cada una de las cuestiones planteadas estudiando en profundidad cada una de ellas.<\/p>\n\n\n\n

Para el suscrito aqu\u00ed radica el gran inter\u00e9s de la Sentencia y la notoria utilidad que comporta para los profesionales del derecho y de la administraci\u00f3n de fincas las soluciones jur\u00eddicas que, tras un profundo y atinado estudio, aporta a cada uno de los extremos alegados por las partes en el juicio que ser\u00e1n comentados seguidamente ci\u00f1\u00e9ndonos, en lo posible, a los propios t\u00e9rminos de la resoluci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

Comenta en primer lugar que seg\u00fan el Pre\u00e1mbulo de la Ley 29\/1994 en relaci\u00f3n a los arrendamientos anteriores al R.D.L 2\/1985, \u201cteniendo en cuenta los perjudiciales efectos de la prolongada vigencia de la pr\u00f3rroga obligatoria impuesta por la Ley de 1964, se aborda la necesidad de poner l\u00edmite a esta pr\u00f3rroga obligatoria restableciendo la temporalidad de la relaci\u00f3n arrendaticia\u201d, aunque esta modificaci\u00f3n se realiza teniendo en cuenta los efectos sociales y econ\u00f3micos de la medida tomando en consideraci\u00f3n la situaci\u00f3n personal, familiar y econ\u00f3mica del arrendatario. 
En este sentido, en el arrendamiento de vivienda, la Ley opta por la supresi\u00f3n de los derechos de subrogaci\u00f3n mortis causa <\/em>gradu\u00e1ndose la supresi\u00f3n en funci\u00f3n del contenido potencial de tales derechos teniendo en cuenta al efecto si se trata de una primera o una segunda subrogaci\u00f3n, la relaci\u00f3n de parentesco con el arrendatario fallecido y otras circunstancias especiales que puedan concurrir en el subrogado como edad o situaci\u00f3n de minusval\u00eda.<\/p>\n\n\n\n

Conforme a la Disposici\u00f3n Transitoria 2) B) 9, las personas que pretendan subrogarse deber\u00e1n probar con relaci\u00f3n al arrendatario fallecido la condici\u00f3n de convivencia, la habitualidad de la misma y el hecho de que se produzca en la vivienda arrendada. En cuanto al orden de prelaci\u00f3n y procedimiento, se remite al art: 16 de la L.A.U. que, interesa destacar, introduce una importante modificaci\u00f3n al art: 58 del Texto Refundido de la L.A.U. de 1964 que establec\u00eda que la subrogaci\u00f3n deb\u00eda notificarse pero no establec\u00eda sanci\u00f3n expresa por la falta de notificaci\u00f3n y lo \u00fanico que pod\u00eda hacer el arrendador era requerir a los ocupantes de la vivienda para que manifestasen quien era el continuador del arrendamiento, y, s\u00f3lo si no lo hac\u00edan pod\u00eda instar la resoluci\u00f3n. En cambio, el art: 16, 3 de la L.A.U. dispone que \u201cel arrendamiento se extinguir\u00e1 si en el plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario, el arrendador no recibe notificaci\u00f3n por escrito del hecho del fallecimiento, con certificado registral de la defunci\u00f3n, y de la identidad del subrogado indicando su parentesco con el fallecido y ofreciendo un principio de prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse\u201d. Con ello, ahora la falta de notificaci\u00f3n, con aportaci\u00f3n de los documentos exigidos, en el plazo de tres meses ser\u00e1 causa de resoluci\u00f3n del contractual.<\/p>\n\n\n\n

En cuanto a los hijos, pueden subrogarse al fallecimiento del arrendatario en defecto de c\u00f3nyuge, o en segunda subrogaci\u00f3n al fallecimiento del c\u00f3nyuge. La Disposici\u00f3n transitoria 2\u00aa B), 4 y 5, dispone que el contrato se extingue a los dos a\u00f1os de la subrogaci\u00f3n o, en su caso, cuando el hijo subrogado cumpla <\/p>\n\n\n\n

25 a\u00f1os si esta fecha es posterior. Existen dos excepciones en que el arrendamiento se extingue al fallecimiento del subrogado: a) Que el hijo subrogado tenga una minusval\u00eda igual o superior al 65% declarada por los Centros y Servicios de las Administraciones P\u00fablicas competentes (en Catalunya por el Departamento de Bienestar y Familia de la Generalitat) y b) Que el hijo subrogado fuera mayor de 65 a\u00f1os o perceptor de prestaciones p\u00fablicas por jubilaci\u00f3n o invalidez permanente absoluta. <\/p>\n\n\n\n

Los requisitos para la subrogaci\u00f3n deben cumplirse en el momento de producirse y la situaci\u00f3n creada determina la vida del contrato y no puede verse modificada por el cambio de circunstancias posteriores.<\/p>\n\n\n\n

Han existido discrepancias incluso entre las distintas Audiencias Provinciales respecto a si en el momento del fallecimiento del arrendatario y tener lugar la subrogaci\u00f3n es preciso que la declaraci\u00f3n administrativa de minusval\u00eda o basta con que concurra la incapacidad aunque no haya sido formalmente reconocida y declarada siempre y cuando la declaraci\u00f3n se emita dentro de los dos a\u00f1os.<\/p>\n\n\n\n

Este \u00faltimo es el criterio de la Sentencia que comentamos (coincidente con las del propio Tribunal de fechas 10 de junio y 23 de septiembre de 2008 y 17 de mayo de 2011) porque \u201centenderlo de otro modo supondr\u00eda un excesivo rigor formalista contrario al propio tenor literal de la norma, que \u00fanicamente exige que el subrogado se encuentre afectado por la minusval\u00eda, sin que sea exigible que ya haya sido declarada por las Administraciones P\u00fablicas, cuando lo normal es que se promueva la declaraci\u00f3n para promover la asistencia social del hijo subrogado cuando queda desasistido por fallecimiento del padre o madre.<\/p>\n\n\n\n

Aplicando esta doctrina al supuesto de autos, el Tribunal concluye que, al tiempo de la subrogaci\u00f3n, comunicada el 3 de abril de 1998 por fallecimiento de su madre ocurrido el 3 de marzo de 1998, la demandada no alcanzaba la edad de 65 a\u00f1os y no consta ni siquiera se alega que fuera perceptora de las prestaciones de jubilaci\u00f3n o invalidez absoluta permanente a que se refiere el apartado 8 de la D. T. 2\u00aa B), ni que hab\u00eda obtenido la declaraci\u00f3n administrativa de minusval\u00eda ni siquiera la hab\u00eda obtenido dentro de los dos a\u00f1os siguientes ni siquiera ala recibir la notificaci\u00f3n de la arrendadora de su voluntad de dar por finalizado el contrato ni al interponerse la demanda.<\/p>\n\n\n\n

En consecuencia \u2013dice la Sentencia\u2013producida la subrogaci\u00f3n en marzo de 1998, la terminaci\u00f3n del contrato se produjo en marzo de 2000, renov\u00e1ndose posteriormente de manera sucesiva por t\u00e1cita reconducci\u00f3n. No procede atribuir a la actora una conducta de mala fe y un retraso desleal en el ejercicio de la acci\u00f3n, porque:<\/p>\n\n\n\n

1.<\/strong> El conocimiento que pudiera tener la actora de la enfermedad de la demandada resulta irrelevante ya que no puede depender de apreciaciones subjetivas cuando han de ser declaradas c\u00ednica y administrativamente.<\/p>\n\n\n\n

2.<\/strong> La concurrencia de estas circunstancias de excepci\u00f3n a la regla general debi\u00f3 ponerla de manifiesto la arrendataria sin que pueda reprocharse a la demandante que no haya solicitado acreditaci\u00f3n alguna al respecto<\/p>\n\n\n\n

3. <\/strong>En la comunicaci\u00f3n de 3 de abril de 1998, la arrendataria comunica su voluntad de subrogarse conforme a la Disposici\u00f3n Transitoria 2\u00aa B) 4) de la LAU y de ello se desprende que conoc\u00eda perfectamente la legislaci\u00f3n aplicable y que a ella correspond\u00eda la carga de poner en conocimiento de la arrendadora las circunstancias determinantes de la duraci\u00f3n del contrato y proceder al cumplimiento de las exigencias legales,<\/p>\n\n\n\n

4.<\/strong> Expirado el contrato el 3 de marzo de 2000, se va renovando anualmente por t\u00e1cita reconducci\u00f3n, pudiendo cualquiera de las partes poner fin al contrato al t\u00e9rmino de cada uno de los plazos, por lo que no cabe hablar de retraso desleal en el ejercicio de la acci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

No existe plazo m\u00e1ximo de antelaci\u00f3n para efectuar el requerimiento y en el supuesto de autos, la demora del arrendador en interponer la acci\u00f3n resolutoria no puede interpretarse como mala fe o conducta desleal<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

REQUISITOS PARA LA T\u00c1CITA RECONDUCCI\u00d3N<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

1.<\/strong> Que haya terminado el contrato por conclusi\u00f3n del plazo. Debe entenderse que no solo entre en juego la t\u00e1cita reconducci\u00f3n por vencimiento del plazo contractual o prorrogado, en su caso, por voluntad de las partes, sino, incluso, despu\u00e9s de una o varias t\u00e1citas reconducciones cuando finalice la vigente.<\/p>\n\n\n\n

2.<\/strong> Que el arrendatario permanezca quince d\u00edas m\u00e1s en la vivienda arrendada.<\/p>\n\n\n\n

3.<\/strong> Que tal permanencia lo sea con aquiescencia del arrendador que se presume si el arrendatario sigue disfrutando del piso arrendado. Esta aquiescencia no existir\u00e1 si ha mediado un requerimiento del arrendador manifestando su voluntad de no renovar el contrato dentro de los quince d\u00edas posteriores a la expiraci\u00f3n del plazo o incluso antes de que se inicien estos quince d\u00edas. Si media el requerimiento es evidente que no existe la aquiescencia del arrendador a\u00fan en el supuesto de que haya percibido alguna renta tras la finalizaci\u00f3n del plazo que podr\u00eda ser un derecho como contraprestaci\u00f3n del uso en tanto que la renovaci\u00f3n requiere un pacto expreso entre las partes (SS.11 marzo 1963, 12 mayo 1969, 28 junio 1979, 8 octubre 1980). Al requerimiento se equipara la demanda de desahucio antes del transcurso de los 15 d\u00edas (S. 5 mayo 1970).<\/p>\n\n\n\n

4.<\/strong> Que no haya precedido el requerimiento.<\/p>\n\n\n\n

5.<\/strong> Que no exista renuncia a la t\u00e1cita reconducci\u00f3n (que es un derecho renunciable seg\u00fan S.28 marzo 1951) en el contrato arrendaticio o con posterioridad.<\/p>\n\n\n\n

CONSECUENCIAS DE LA T\u00c1CITA RECONDUCCI\u00d3N<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

A diferencia de la pr\u00f3rroga, constituye un nuevo arrendamiento sobre la misma vivienda por consentimiento presunto de ambas partes, lo cual tiene diversas consecuencias de orden pr\u00e1ctico, a saber:<\/p>\n\n\n\n

1.<\/strong> Las garant\u00edas que hubiese prestado un tercero para garantizar el cumplimiento de las obligaciones del antiguo contrato quedan sin efecto.<\/p>\n\n\n\n

2.<\/strong> Los pactos convenidos durante la vigencia del primer contrato que no figuren en el texto del contrato original (como autorizaci\u00f3n para obras o para subarrendar, etc.) quedan sin efecto a menos que se renueven expresamente.<\/p>\n\n\n\n

3.<\/strong> La duraci\u00f3n del nuevo contrato derivado de la t\u00e1cita reconducci\u00f3n ser\u00e1 por a\u00f1os cuando se hab\u00eda fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual o por d\u00edas cuando es diario, seg\u00fan determina el art. 1581 del C\u00f3digo Civil. Debe tenerse en cuenta que lo que determina el plazo es la fijaci\u00f3n de la renta, no la forma de pago de la misma. As\u00ed el plazo del contrato nacido por t\u00e1cita reconducci\u00f3n se entender\u00e1 que es anual cuando se establezca que la renta ser\u00e1 de la cantidad que se estipule \u201ccada a\u00f1o\u201d aunque se disponga seguidamente que ser\u00e1 pagadera por meses. Como excepci\u00f3n la D.T. 1\u00aa apartado 1 donde la t\u00e1cita reconducci\u00f3n ser\u00e1 por el plazo de tres a\u00f1os para los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados a partir del 9 de mayo de 1985.<\/p>\n\n\n\n

El art. 1566 del C\u00f3digo Civil no establece plazo concreto para efectuar el requerimiento. Textualmente dispone que si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince d\u00edas de la cosa arrendada, con aquiescencia del arrendador se entiende que hay t\u00e1cita reconducci\u00f3n, \u201ca menos que haya precedido requerimiento\u201d. Consiguientemente, no existe plazo m\u00e1ximo de antelaci\u00f3n para efectuar el requerimiento. Y, en el supuesto de autos, la demora del arrendador en interponer la acci\u00f3n resolutoria no puede interpretarse como mala fe o conducta desleal.<\/p>\n\n\n\n

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