{"id":3220,"date":"2014-06-10T09:26:00","date_gmt":"2014-06-10T08:26:00","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=3220"},"modified":"2020-06-08T09:33:02","modified_gmt":"2020-06-08T08:33:02","slug":"el-caracter-vinculante-de-los-acuerdos-adoptados-de-modificacion-del-titulo-constitutivo-aunque-no-se-haya-accedido-al-registro","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/el-caracter-vinculante-de-los-acuerdos-adoptados-de-modificacion-del-titulo-constitutivo-aunque-no-se-haya-accedido-al-registro\/","title":{"rendered":"El car\u00e1cter vinculante de los acuerdos adoptados de modificaci\u00f3n del titulo constitutivo aunque no se haya accedido al registro"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

En muchas ocasiones se adoptan acuerdos en las comunidades pensando en que la notificaci\u00f3n de estos acuerdos a los comuneros que al momento de la celebraci\u00f3n de la reuni\u00f3n forman parte de la comunidad servir\u00e1 de notificaci\u00f3n en legal forma a los mismos, de tal manera que estos no podr\u00e1n alegar desconocimiento de lo acordado mientras que la notificaci\u00f3n se produzca por un medio tal que les permita a los comuneros acceder a esta informaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

\u00a0Ante ello, este conocimiento les vincular\u00e1 en los acuerdos adoptados, ya que a tenor del art. 553.29 de la Ley 5\/2006, de 10 de mayo del Libro V del CC de Catalu\u00f1a, relativo a los derechos reales, se\u00f1ala que \u201clos acuerdos adoptados v\u00e1lidamente por la junta de propietarios son ejecutivos inmediatamente despu\u00e9s de que el acta haya sido notificada a los propietarios\u201d. Con ello, la ejecutividad de lo acordado es inmediata, y no depende de actos posteriores. Pero nos encontramos con un problema en torno a aquellos adquirentes que con posterioridad al acuerdo compran un piso o local y no eran comuneros al momento de la adopci\u00f3n del acuerdo, surgiendo la cuesti\u00f3n de en qu\u00e9 medida les puede afectar un acuerdo cuando ellos no eran comuneros si ello comporta una limitaci\u00f3n de sus derechos. Pero incidiendo en que los problemas en estos casos no surgen en relaci\u00f3n a acuerdos normales o sin trascendencia, sino con respecto a los acuerdos que supongan una modificaci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo que consta inscrito en el registro de la propiedad. Por ello, aqu\u00ed es donde radica el problema en orden a determinar las condiciones y requisitos por los que este acuerdo vincular\u00eda a los adquirentes de pisos o locales posteriores al acuerdo modificador del t\u00edtulo constitutivo, cuando si estos hubieran querido conocer m\u00e1s detalles de las normas internas de la comunidad hubieran podido acceder al registro y conocerlos.\u00a0<\/p>\n\n\n\n

Con todo, y sin embargo, la verdad es que en la pr\u00e1ctica diaria ning\u00fan comunero acude al registro de la propiedad a consultar el t\u00edtulo constitutivo que consta inscrito en el registro de la propiedad y se da cuenta de cuestiones que le pueden perjudicar cuando ya reside en el inmueble o dispone del local y es entonces cuando cerciorado de que ese acuerdo que le perjudica, o con el que no est\u00e1 de acuerdo, pudo no haberse inscrito en el registro de la propiedad, es cuando alega ante la comunidad que ese acuerdo no est\u00e1 inscrito y postula la no aplicaci\u00f3n de ese acuerdo en su persona por falta de afectaci\u00f3n a terceros de esa alteraci\u00f3n en el registro de la propiedad, sin que a este hubiera llegado la constancia de la modificaci\u00f3n que se opera en el primitivo t\u00edtulo constitutivo.<\/p>\n\n\n\n

Ser\u00eda recomendable que las comunidades tuvieran clara esa obligatoriedad de acceso al registro de toda modificaci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

ACCESO AL REGISTRO<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Por ello, es posible que en una comunidad de propietarios se adopten acuerdos de modificaci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo, pero, como regla general, hay que fijar la pauta de que para que estos produzcan efectos frente a terceros es preciso que esta modificaci\u00f3n tenga acceso al registro de la propiedad. Sobre todo si se pretende que esta se aplique a lo que adquieren en el futuro un inmueble en esta comunidad. Y todo ello, a fin de que aparentemente, al menos, hayan podido tener conocimiento de esta modificaci\u00f3n y les sea de aplicaci\u00f3n. Y es que a tenor de lo dispuesto en los arts. 553-9 y 553-10 de la Ley 5\/2006, al igual que el art. 5 LPH, el t\u00edtulo podr\u00e1 contener, adem\u00e1s, reglas de constituci\u00f3n y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administraci\u00f3n y gobierno, seguros, conservaci\u00f3n y reparaciones, formando un estatuto privativo. Y obviamente al acceder el t\u00edtulo en su escritura p\u00fablica al registro de la propiedad (art. 553-10-5), en principio no perjudicar\u00e1 a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad, ya que, adem\u00e1s, el art. 553-11 de la Ley 5\/2006 dispone que \u201clas normas de los estatutos son oponibles a terceras personas desde que se inscriben en el registro de la propiedad\u201d, id\u00e9ntica dicci\u00f3n a la contenida en el art. 5 LPH. <\/p>\n\n\n\n

Por ello, el Tribunal Supremo, en sentencia de 25 de abril de 2013, viene a recordar que \u201cpara que estas reglas de constituci\u00f3n y ejercicio del derecho obliguen a terceros, como ocurre en este caso respecto de una asignaci\u00f3n de gastos de reparaci\u00f3n de un elemento com\u00fan distinta de la contenida en el t\u00edtulo constitutivo, es preciso que conste inscrito en el Registro de la propiedad de tal forma que no estando no podr\u00e1 obligar a los nuevos propietarios que adquieren la vivienda en la convicci\u00f3n de que lo \u00fanico que les vincula es aquello que aparece publicado\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Esto es, en principio, lo que se desprende del texto legal, pero esta afirmaci\u00f3n es preciso hacerla matizar, ya que tambi\u00e9n a\u00f1ade el Alto Tribunal que \u201cinterpretar esta regla con absoluta rigidez, especialmente en temas menores, como el que aqu\u00ed se ventila, supone desconocer otros principios fundamentales, como el de la buena fe, de l\u00f3gica y de sentido de las cosas, que no reconoce la sentencia\u201d.<\/p>\n\n\n\n

LA REGLA GENERAL<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Est\u00e1 claro que la regla general en estos casos es que el art. 553-11 Ley 5\/2006 en relaci\u00f3n con el art\u00edculo 34 de la Ley Hipotecaria conlleva que las modificaciones que se introduzcan en el T\u00edtulo con posterioridad, tambi\u00e9n deber\u00e1n tener reflejo en el Registro de la Propiedad, y que la falta de inscripci\u00f3n determinar\u00e1 la inoponibilidad del acuerdo a todos aquellos que en la fecha en que se acord\u00f3 la modificaci\u00f3n estatutaria no eran propietarios de pisos o locales en el edificio de que se trate, pero solo a los terceros de buena fe.<\/p>\n\n\n\n

Ahora bien, la sentencia en cuesti\u00f3n lo que hace es que aunque los acuerdos de modificaci\u00f3n del t\u00edtulo no hayan tenido acceso al registro, si los comuneros han podido tener conocimiento de estos cambios de alguna manera tal que la comunidad est\u00e9 en condiciones de acreditarlo, resultar\u00e1 que tambi\u00e9n les ser\u00e1n aplicables estas modificaciones. Y es en esta opci\u00f3n o \u00e1mbito de posibilidades que admite la sentencia donde radica la correcta interpretaci\u00f3n de esta normativa.<\/p>\n\n\n\n

As\u00ed, en la sentencia del TS se recoge que: \u201cY es que no solo tiene conocimiento de las actas por su condici\u00f3n de presidente que fue durante algunos a\u00f1os de la comunidad de propietarios, sino porque antes de proceder a pintar el balc\u00f3n conoc\u00eda el acuerdo adoptado en una Junta posterior de mayo de 2008 en la que se le reconoce el pago de una factura por un gasto diferente y se recuerda el contenido de los acuerdos de 1988 y 1996. Una vez que el comunero tiene conocimiento de los acuerdos de modificaci\u00f3n no inscritos, adquiere legitimaci\u00f3n para impugnarlos. El no hacerlo supone que desde dicho momento son vinculantes y ejecutables. En materia de validez y plena eficacia de los acuerdos adoptados en Junta de Propietarios, dice la sentencia de 18 de julio de 2011 y reproduce la 13 de julio de 2012, lo siguiente: \u00ablos acuerdos que entra\u00f1en infracci\u00f3n de preceptos de la Ley de Propiedad Horizontal o de los Estatutos de la Comunidad de que se trate, al no ser radicalmente nulos, son susceptibles de sanaci\u00f3n por el transcurso del plazo de caducidad que establece la regla cuarta del art\u00edculo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal. Por tanto, aquellos acuerdos no impugnados por los propietarios, gozan de plena validez y eficacia, y afectan y obligan a aquellos (las SSTS de fechas 19 de noviembre de 1996 , 28 de febrero de 2005 , 19 de octubre de 2005 , 30 de diciembre de 2005 y 7 de junio de 2006)\u201d. <\/p>\n\n\n\n

Aunque los acuerdos de modificaci\u00f3n del t\u00edtulo no hayan tenido acceso al registro, si los comuneros han podido tener conocimiento de estos cambios de alguna manera tal que la comunidad est\u00e9 en condiciones de acreditarlo, resultar\u00e1 que tambi\u00e9n les ser\u00e1n aplicables estas modificaciones<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

LA COMUNIDAD\u00a0DEBE ACREDITAR<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Con ello, la conclusi\u00f3n que se alcanza es la del car\u00e1cter vinculante de los acuerdos comunitarios modificativos del t\u00edtulo constitutivo que, pese a no estar inscritos en el Registro de la Propiedad, son conocidos por los comuneros, y ello no exigir\u00eda la inscripci\u00f3n si la comunidad est\u00e1 en condiciones de acreditar el conocimiento de los comuneros de los acuerdos de modificaci\u00f3n. Pero ello estar\u00e1 en el debe de la comunidad acreditarlo bien por prueba directa o por presunciones. Est\u00e1 claro que los acuerdos de modificaci\u00f3n del t\u00edtulo, aunque no se inscriban en el registro de la propiedad por modificaci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo, ser\u00edan vinculantes para los comuneros que lo eran al momento de la adopci\u00f3n del acuerdo, ya que eran comuneros en ese instante y en modo alguno lo impugnaron, por lo que los aceptaron, de tal manera que no podr\u00edan alegar para que no se les aplique m\u00e1s tarde ese acuerdo que el mismo no accedi\u00f3 al registro de la propiedad, ya que el acuerdo es ejecutivo desde su adopci\u00f3n y notificaci\u00f3n a los comuneros ex art. 553-29 Ley 5\/2006. Existe la presunci\u00f3n de conocimiento. Pero el problema surge con respecto a los que no eran comuneros. Por ello, se recomienda la pr\u00e1ctica de inscribir todas las modificaciones que se produzcan del t\u00edtulo en el registro de la propiedad, ya que en teor\u00eda para aceptar la vinculaci\u00f3n de alguna cuesti\u00f3n distinta de la contenida en el t\u00edtulo constitutivo es preciso que conste inscrito en el Registro de la propiedad, de tal forma que no estando no podr\u00e1 obligar a los nuevos propietarios que adquieren la vivienda en la convicci\u00f3n de que lo \u00fanico que les vincula es aquello que aparece publicado.<\/p>\n\n\n\n

De todos modos, hemos visto que el Tribunal Supremo tambi\u00e9n a\u00f1ade que interpretar esta regla con absoluta rigidez, especialmente en temas menores, supone desconocer otros principios fundamentales, como el de la buena fe, de l\u00f3gica y de sentido de las cosas. Aqu\u00ed lo que habr\u00e1 que valorar es que las modificaciones que se introduzcan en el T\u00edtulo con posterioridad, tambi\u00e9n deber\u00e1n tener reflejo en el Registro de la Propiedad, y que la falta de inscripci\u00f3n determinar\u00e1 la inoponibilidad del acuerdo a todos aqu\u00e9llos que en la fecha en que se acord\u00f3 la modificaci\u00f3n estatutaria no eran propietarios de pisos o locales en el edificio de que se trate. Pero n\u00f3tese que aqu\u00ed el Alto Tribunal introduce una clara cuesti\u00f3n de matiz, ya que ello solo lo ser\u00e1 con respecto a los terceros de buena fe. Por ello, ser\u00eda recomendable que las comunidades tuvieran clara esa obligatoriedad de acceso al registro de toda modificaci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo, ya que de lo contrario el tercero que adquiere, siempre lo hace de buena fe, y si la comunidad alega que ten\u00eda conocimiento de la normativa comunitaria que debe constar en estatutos aunque no lo est\u00e9, deber\u00eda acreditarlo. <\/p>\n\n\n\n

Cierto y verdad es que en las transmisiones de inmuebles ning\u00fan comunero vendedor le entrega al adquirente el t\u00edtulo constitutivo de la comunidad y ni tan siquiera los acuerdos alcanzados para su conocimiento. Lo que suele ocurrir es que cuando se le quiere aplicar un acuerdo con el que este comunero no est\u00e1 de acuerdo es cuando indaga y puede comprobar que ese acuerdo se alcanz\u00f3 cuando \u00e9l no era propietario y es cuando consulta en el registro de la propiedad si ese acuerdo se inscribi\u00f3, por lo que si comprueba que no se hizo es cuando alega que no le es oponible por ser \u201ctercero de buena fe\u201d. Esta \u00faltima es la cadena de los hechos que siempre se suceden en estos casos, pero habr\u00e1 que valorar uno por uno con respecto a los que son adquirentes nuevos y no lo eran al momento del acuerdo, a fin de comprobar si pudieron tener conocimiento, pero lo que est\u00e1 claro es que esos acuerdos de modificaci\u00f3n del t\u00edtulo afectan a los comuneros que lo eran al momento de adoptarse el acuerdo, aunque este no hubiera accedido al registro de la propiedad. <\/p>\n\n\n\n

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