{"id":3320,"date":"2011-09-10T13:32:27","date_gmt":"2011-09-10T12:32:27","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=3320"},"modified":"2020-06-08T17:50:00","modified_gmt":"2020-06-08T16:50:00","slug":"jurisprudencia-registral-13","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/jurisprudencia-registral-13\/","title":{"rendered":"Jurisprudencia Registral (87)"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

R. 27.12.2010 (BOE 31.03.2011)
Propiedad horizontal:<\/em> La creaci\u00f3n de un nuevo elemento privativo re\u00adquiere consentimiento individual de todos los propietarios<\/h4>\n\n\n\n

Hipoteca<\/em>: Modificaci\u00f3n: La crea\u00adci\u00f3n de un nuevo elemento privati\u00advo no requiere consentimiento de los acreedores hipotecarios sobre los departamentos<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Se presenta en el Registro una escritura de rectificaci\u00f3n de obra nueva y propie\u00addad horizontal otorgada por la promotora primitiva, la presidenta de la comunidad y el arquitecto; la rectificaci\u00f3n consiste en declarar que en la planta s\u00f3tano, en vez de existir los tres trasteros declara\u00addos, existen en realidad cuatro (lo que corrobora el arquitecto), por lo que se describe el cuarto como finca indepen\u00addiente, se le asigna una cuota que se resta de la de otro departamento propie\u00addad de la promotora, y se atribuye la pro\u00adpiedad del nuevo trastero a la promotora. La Direcci\u00f3n exige para esa operaci\u00f3n el consentimiento individual de todos los propietarios inscritos: En largas conside\u00adraciones (15 p\u00e1ginas del BOE), recuerda su tradicional distinci\u00f3n entre \u00abacuerdos que tienen el car\u00e1cter de actos colecti\u00advos (adoptados con los requisitos previs\u00adtos en la legislaci\u00f3n de propiedad hori\u00adzontal resultantes de la correspondiente acta \u2013cfr. art. 19 LPH\u2013), que no se im\u00adputan a cada propietario singularmente, sino a la junta como \u00f3rgano comunitario, y aquellos otros actos que, por afectar al contenido esencial del derecho de domi\u00adnio, requieren el consentimiento indivi\u00addualizado de los propietarios correspon\u00addientes, el cual habr\u00eda de constar me\u00addiante documento p\u00fablico\u00bb.<\/p>\n\n\n\n

\u00abEl cuarto y \u00faltimo defecto se\u00f1alado en la nota hace referencia a la circunstancia de que al estar determinados elementos independientes gravados con hipoteca a favor de terceros no pueden, sin el con\u00adsentimiento de estos, practicarse las inscripciones solicitadas\u00bb. En esto la Di\u00adrecci\u00f3n disiente de la calificaci\u00f3n regis\u00adtral y sigue la doctrina de las R. 13.06.1998 y R. 28.02.2000 (seg\u00fan ellas, la desvinculaci\u00f3n de la porter\u00eda no requiere consentimiento de los acreedo\u00adres hipotecarios sobre los pisos), de ma\u00adnera que la desvinculaci\u00f3n o separaci\u00f3n se entiende sin perjuicio de que \u00abquede el nuevo elemento privativo gravado con las cargas que, por afectar a aquellos elementos que agotaban la cotitularidad sobre los elementos comunes, deben recaer sobre el mismo en virtud de lo establecido en los arts. 122 y 125 LH\u00bb.<\/p>\n\n\n\n

El consentimiento que exige la Direcci\u00f3n no es ni siquiera un acuerdo un\u00e1nime, sino un consentimiento, que no se toma\u00adr\u00eda en junta, individual de cada propieta\u00adrio a la escritura de modificaci\u00f3n. Es f\u00e1cil comprender la dificultad que esto reviste para grandes edificios con gran n\u00famero de propietarios.<\/p>\n\n\n\n

En cuanto a prescindir del consentimiento de los acreedores para la modificaci\u00f3n de la propiedad horizontal, es una doctrina irreprochable en pura l\u00f3gica: el acreedor hipotecario, cuando ejecute, tiene derecho a que se cancele todo lo que se haya ins\u00adcrito detr\u00e1s de su hipoteca, incluyendo la desvinculaci\u00f3n de la porter\u00eda o la creaci\u00f3n de un trastero; pero la l\u00f3gica no siempre se conviene con la pr\u00e1ctica: baste pensar lo que ser\u00eda cancelar la porter\u00eda o el tras\u00adtero sobrevenidos, los actos dispositivos sobre ellos, las cargas que se les hubieran impuesto, etc.; habr\u00eda que lamentar enton\u00adces las facilidades que se dieron hoy.<\/p>\n\n\n\n

R. 03.03.2011 (BOE 27.06.2011)
Propiedad horizontal<\/em>: No puede exonerarse de gastos a los departa\u00admentos del promotor<\/h4>\n\n\n\n

Se debate sobre la inscripci\u00f3n de una modificaci\u00f3n de estatutos de una propie\u00addad horizontal otorgada por los propieta\u00adrios \u00fanicos del edificio, en la que se dice que los garajes y trasteros que sean pro\u00adpiedad de las dos sociedades compare\u00adcientes no participar\u00e1n en los gastos ordinarios de conservaci\u00f3n y manteni\u00admiento siempre que aqu\u00e9llos no sean usados por las sociedades comparecien\u00adtes, ni permitido su uso a terceras perso\u00adnas. La Direcci\u00f3n, aun considerando la moderna tendencia favorable a la auto\u00adnom\u00eda de la voluntad (S. 22.05.2008 frente a la antigua S. 18.06.1970), reite\u00adra la doctrina negativa de la R. 15.04.2010, ya que \u00abla validez del pacto estatutario de exenci\u00f3n total del gasto se somete a la apreciaci\u00f3n de una causa proporcionada que justifique tal exenci\u00f3n (como la exenci\u00f3n de los gastos de as\u00adcensor a los titulares de las viviendas o locales sitas en la planta baja o de los gastos de portal y escalera a los titulares de locales comerciales que no tuvieran comunicaci\u00f3n con el portal)\u00bb; pero no puede ser admitida en el caso concreto, porque \u00abes incongruente que la sociedad constituyente del r\u00e9gimen conserve su derecho de voto proporcional a su cuota (cfr. art. 16.2 LPH) y su participaci\u00f3n en el solar resultante de la demolici\u00f3n o rui\u00adna (cfr. art. 21 LPH), pero no en los gas\u00adtos generales del edificio; […] implicar\u00eda una exclusi\u00f3n de la ley aplicable (art. 6.2 C.c.) con evidente perjuicio a tercero; [… y] existen gastos de conservaci\u00f3n que son independientes del uso que se haga de la cosa y que se causan por el mero transcurso del tiempo\u00bb.<\/p>\n\n\n\n

R. 12.04.2011 (BOE 27.06.2011)
Propiedad horizontal<\/em>: La divisi\u00f3n en propiedad horizontal de una vi\u00advienda unifamiliar en cuatro vivien\u00addas requiere licencia municipal<\/h4>\n\n\n\n

El problema que se plantea es si se pue\u00adde inscribir sin licencia municipal una es\u00adcritura de divisi\u00f3n horizontal de una vivien\u00adda unifamiliar en cuatro viviendas, ubicada la finca en la Comunidad de Madrid. La Direcci\u00f3n, conforme a la S.TC 61\/20.03.1997 considera que \u00abcorres\u00adponde a las Comunidades Aut\u00f3nomas (en este caso, a la de Madrid) determinar qu\u00e9 clase de actos de naturaleza urban\u00edstica est\u00e1n sometidos al requisito de la obten\u00adci\u00f3n de la licencia previa\u00bb; y que, aunque el art. 53.a RD. 1093\/04.07.1997 (por el que se aprueban las normas complemen\u00adtarias al Reglamento para la ejecuci\u00f3n de la Ley Hipotecaria sobre Inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad de Actos de Na\u00adturaleza Urban\u00edstica), dice que no podr\u00e1n constituirse como elementos susceptibles de aprovechamiento independiente m\u00e1s de los que se hayan hecho constar en la declaraci\u00f3n de obra nueva…, esta regla \u00abno puede considerarse absoluta o ge\u00adn\u00e9rica, pues depender\u00e1 de la normativa sustantiva a que est\u00e9 sujeto el concreto acto jur\u00eddico…\u00bb.<\/p>\n\n\n\n

La Direcci\u00f3n resuelve que la divisi\u00f3n ho\u00adrizontal \u00abimplica un cambio objetivo del uso de la edificaci\u00f3n, que necesita licen\u00adcia\u00bb, conforme a la legislaci\u00f3n urban\u00edstica de la Comunidad de Madrid y el Plan Ge\u00adneral de Pozuelo de Alarc\u00f3n. Por lo que respecta a Catalu\u00f1a, interesa destacar que el art. 53.a RD. 1093\/1997 es ple\u00adnamente aplicable, puesto que coincide (aunque anterior en el tiempo) con la norma del art. 187 DLeg. 1\/03.08.2010, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Urbanismo: Quedan sujetos a la licencia urban\u00edstica las actuaciones siguientes: […] La constituci\u00f3n de un r\u00e9\u00adgimen de propiedad horizontal o bien de un complejo inmobiliario privado, o su modificaci\u00f3n cuando comporte un incre\u00admento del n\u00famero de viviendas o esta\u00adblecimientos, y tambi\u00e9n las operaciones que tengan por objeto constituir m\u00e1s ele\u00admentos susceptibles de aprovechamien\u00adto independiente m\u00e1s de los que se ha\u00adyan hecho constar en una declaraci\u00f3n de obra nueva precedente. No es precisa la licencia si la licencia de obras ya contie\u00adne el n\u00famero de departamentos indivi\u00adduales susceptibles de aprovechamiento independiente.<\/p>\n\n\n\n

R. 05.05.2011 (BOE 21.07.2011)
Propiedad horizontal<\/em>: Puede prac\u00adticarse el exceso de cabida de un elemento si no hay alteraci\u00f3n de la realidad inscrita<\/h4>\n\n\n\n

Se trata de \u00abuna modificaci\u00f3n de la des\u00adcripci\u00f3n de un elemento independiente de un edificio dividido en r\u00e9gimen de propiedad horizontal llevada a cabo ex\u00adclusivamente por el titular registral y que se pretende justificar con una serie de documentos complementarios. La modi\u00adficaci\u00f3n pretendida implica la constancia de una nueva distribuci\u00f3n interior, dupli\u00adcar la superficie atribuida al elemento en cuesti\u00f3n as\u00ed como disminuir la superficie de su anejo. La Direcci\u00f3n, por una parte, reitera su doctrina de que \u00abla registraci\u00f3n de excesos de cabida s\u00f3lo puede confi\u00adgurarse como la rectificaci\u00f3n de un err\u00f3\u00adneo dato registral referido a la descrip\u00adci\u00f3n de una finca inmatriculada\u00bb, sin que permita \u00abel intento de aplicar el folio de la finca a una nueva realidad f\u00edsica\u00bb. Por otra, el r\u00e9gimen general del exceso de cabida es aplicable tambi\u00e9n cuando se trata de un elemento de la propiedad horizontal, \u00absi no existe alteraci\u00f3n de la realidad inscrita\u00bb; pero en otro caso se aplicar\u00e1n las normas sobre modificaci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo (ver R. 02.03.2001 y R. 22.01.2009): \u00abS\u00f3lo cuando se pone de manifiesto de forma indubitada que se est\u00e1 ante una rectificaci\u00f3n de un dato cierto queda excluida la normativa sobre modificaci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo\u00bb. Y en el caso concreto, \u00abla documentaci\u00f3n aportada ni determina que la superficie cuya inscripci\u00f3n se pretende est\u00e9 inclui\u00adda dentro de los linderos inscritos ni est\u00e1 comprendida dentro de alguno de los supuestos del repetido precepto [art. 298.3 RH], que exige para rectificacio\u00adnes como la pretendida, procedimientos m\u00e1s rigurosos en que los eventuales de\u00adrechos de terceros encuentren una m\u00e1s eficaz protecci\u00f3n\u00bb; y tampoco sirve para la rectificaci\u00f3n pretendida la cl\u00e1usula estatutaria que permite la modificaci\u00f3n de uso o destino y la divisi\u00f3n, agrupaci\u00f3n, redistribuci\u00f3n o segregaci\u00f3n, \u00absupuestos que nada tienen que ver con el objeto de este expediente\u00bb.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

PDF R. 27.12.2010 (BOE 31.03.2011)Propiedad horizontal: La creaci\u00f3n de un nuevo elemento privativo re\u00adquiere consentimiento individual de todos los propietarios Hipoteca: Modificaci\u00f3n: La crea\u00adci\u00f3n de un nuevo elemento privati\u00advo no requiere consentimiento de los acreedores hipotecarios sobre los departamentos Se presenta en el Registro una escritura de rectificaci\u00f3n de obra nueva y propie\u00addad horizontal otorgada […]<\/p>\n","protected":false},"author":14,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"advgb_blocks_editor_width":"","advgb_blocks_columns_visual_guide":"","_editorskit_title_hidden":false,"_editorskit_reading_time":5},"categories":[88],"tags":[],"author_meta":{"display_name":"Laura Par\u00eds","author_link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/author\/lauraparis\/"},"featured_img":null,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3320\/"}],"collection":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/"}],"about":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post\/"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/users\/14\/"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/comments\/?post=3320"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3320\/revisions\/"}],"predecessor-version":[{"id":3354,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3320\/revisions\/3354\/"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media\/?parent=3320"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/categories\/?post=3320"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/tags\/?post=3320"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}