{"id":3323,"date":"2011-12-10T13:35:37","date_gmt":"2011-12-10T12:35:37","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=3323"},"modified":"2020-06-08T13:36:19","modified_gmt":"2020-06-08T12:36:19","slug":"el-plazo-de-duracion-de-los-contratos-de-arrendamiento-de-local-de-negocio-anteriores-a-9-de-mayo-de-1985-en-caso-de-traspaso-posterior-a-1-de-enero-de-1995","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/el-plazo-de-duracion-de-los-contratos-de-arrendamiento-de-local-de-negocio-anteriores-a-9-de-mayo-de-1985-en-caso-de-traspaso-posterior-a-1-de-enero-de-1995\/","title":{"rendered":"El plazo de duraci\u00f3n de los contratos de arrendamiento de local de negocio anteriores a 9 de mayo de 1985 en caso de traspaso posterior a 1 de enero de 1995"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

Se acerca el a\u00f1o 2014, y con el transcurso de ese a\u00f1o se extinguir\u00e1n muchos contratos de arrendamiento de local de negocio (anteriores al 9 de mayo de 1985) por transcurso de los plazos establecidos en la disposici\u00f3n transitoria 3.\u00aa de la LAU de 24 de noviembre de 1994.<\/p>\n\n\n\n

Existe en algunos \u00e1mbitos la creencia de que tambi\u00e9n se extinguir\u00e1n los contratos de arrendamiento en los que el arrenda\u00adtario persona f\u00edsica hubiere efectuado el traspaso legal del local con posterioridad al 1\/1\/1995.<\/p>\n\n\n\n

No es as\u00ed, en mi opini\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

El ejercicio del derecho de traspaso por el arrendatario persona f\u00edsica que lo fue\u00adra a 1 de enero de 1995, o por el c\u00f3nyu\u00adge que se hubiere subrogado con poste\u00adrioridad, est\u00e1 reconocido y regulado en el apartado 3 de la disposici\u00f3n transitoria 3.\u00aa de la LAU 1994.<\/p>\n\n\n\n

Dicen sus p\u00e1rrafos cuarto y quinto:<\/p>\n\n\n\n

\u2022 El arrendatario actual y su c\u00f3nyuge, si se hubiere subrogado, podr\u00e1n tras\u00adpasar el local de negocio en los t\u00e9r\u00adminos previstos en el art\u00edculo 32 del Texto refundido de la Ley de Arren\u00addamientos Urbanos.<\/p>\n\n\n\n

\u2022 Este traspaso permitir\u00e1 la continuaci\u00f3n del arrendamiento por un m\u00ednimo de 10 a\u00f1os a contar desde su realizaci\u00f3n o por el n\u00famero de a\u00f1os que quedaran desde el momento en que se realice el traspaso hasta computar 20 a\u00f1os a contar desde la aprobaci\u00f3n de la Ley.\u201d<\/p>\n\n\n\n

Se debe reconocer que el texto legal no es precisamente un dechado de perfec\u00adci\u00f3n, en cuanto a claridad.<\/p>\n\n\n\n

Caben dos interpretaciones.<\/p>\n\n\n\n

La primera es que el traspaso efectuado por el arrendatario persona f\u00edsica o por su c\u00f3nyuge que se hubiese subrogado despu\u00e9s de la entrada en vigor de la nueva LAU (que son las \u00fanicas personas f\u00edsicas que conservar\u00edan el derecho de traspaso, pues el texto legal excluye al descendiente subrogado) producir\u00e1 como efecto que el adquirente en tras\u00adpaso y nuevo arrendatario pueda conti\u00adnuar en el arrendamiento, un m\u00ednimo de diez a\u00f1os, en todo caso.<\/p>\n\n\n\n

El ejemplo es f\u00e1cil. El arrendatario actual que dispone de ese derecho efect\u00faa el traspaso legal en el a\u00f1o 2014, el contra\u00adto de arrendamiento se prolongar\u00eda diez a\u00f1os, hasta el a\u00f1o 2024.<\/p>\n\n\n\n

La segunda interpretaci\u00f3n se fundamen\u00adta en que el legislador ha querido esta\u00adblecer un plazo m\u00e1ximo de duraci\u00f3n de veinte a\u00f1os desde la aprobaci\u00f3n de la LAU para los arrendamientos en que se haya efectuado el traspaso con posterio\u00adridad a 1 de enero de 1995. En el mismo ejemplo anterior, el traspaso solo podr\u00eda efectuarse antes del 3 de noviembre de 2014 y se extinguir\u00eda el arrendamiento en esta fecha.<\/p>\n\n\n\n

\u00bfQu\u00e9 prevalece: el plazo \u201cm\u00ednimo\u201d de diez a\u00f1os o el m\u00e1ximo de veinte desde la aprobaci\u00f3n de la nueva LAU?<\/p>\n\n\n\n

A\u00fan no existe jurisprudencia, que conoz\u00adcamos, sobre esta cuesti\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

En mi opini\u00f3n, la menci\u00f3n al plazo de los veinte a\u00f1os la efect\u00faa el legislador por\u00adque el plazo m\u00ednimo de diez se ver\u00eda su\u00adperado en el caso de un traspaso efec\u00adtuado antes del a\u00f1o 2004. Ejemplo: arrendatario que traspasa en el a\u00f1o 1996, si el legislador no hubiese introdu\u00adcido la frase \u201co por el n\u00famero de a\u00f1os que quedaran desde el momento en que se realice el traspaso hasta computar 20 a\u00f1os a contar desde la aprobaci\u00f3n de la Ley\u201d, quedar\u00eda solo determinado un plazo de diez a\u00f1os para ese arrendamiento, lo cual s\u00ed se puede afirmar con seguridad que no fue el designio del legislador.<\/p>\n\n\n\n

El legislador era consciente que este pla\u00adzo de diez a\u00f1os es m\u00ednimo, pero que pue\u00adde superarse si se efect\u00faa el traspaso en los primeros a\u00f1os de vigencia de la Ley.<\/p>\n\n\n\n

Este traspaso permitir\u00e1 la continuaci\u00f3n del arrendamiento por un m\u00ednimo de 10 a\u00f1os a contar desde su realizaci\u00f3n o por el n\u00famero de a\u00f1os que quedaran desde el momento en que se realice el traspaso hasta computar 20 a\u00f1os a contar desde la aprobaci\u00f3n de la Ley<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

La doctrina se inclina en forma casi un\u00e1\u00adnime por esta misma interpretaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

Pudiendo citarse entre los autores que han tratado esta cuesti\u00f3n a Loscerta\u00adles (Arrendamientos urbanos, SEPIN, p\u00e1g. 439<\/em>), Guilarte y otros (La nueva Ley de Arrendamientos Urbanos, Lex Nova, p\u00e1g. 759<\/em>), Pantale\u00f3n y otros (Comentario a la Ley de Arrendamien\u00adtos Urbanos, Civitas, 1995, p\u00e1g. 503<\/em>), y Casals y otros (Comentarios a la Ley de Arrendamientos Urbanos, Bosch, p\u00e1g. 339<\/em>).<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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